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李松律师接受新浪北京房产采访:蛋壳“破碎”、房东租客受灾,这个冬天怎么过?

发布时间:2020-12-17 浏览:

近日,李松律师接受新浪北京房产采访,就蛋壳公寓“暴雷”,房东与租客如何更好维护自身权益的问题,从法律角度进行了专业分析。

李松律师认为,对于居住用房屋,法律并没有赋予出租人断水断电的权利,只能是通过法律途径或通过协商的方式索要租金。


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小梦每天睁开眼后的第一件事,就是看看房东有没有催自己搬出去,琢磨着万一被赶走了该怎么办,付给蛋壳的房租还能不能要回来……

 

 

近期,蛋壳因大量拖欠房东房租及租客退款,被维权声讨。而作为蛋壳事件的受害者——房东和租客,也不可避免的卷入了这场“纠纷漩涡”。

 

断电、断网

按时付房租却无法踏实住

 

南方姑娘小梦与她的室友便是此次风波中的受害者。

 

有管家有保洁,每个月还可以拿到25%的返利(返利额度因人而异),比和房主直租要合适的多。这样省心、省钱的蛋壳,让小梦觉得选择租住在这也不错。今年8月底,小梦与室友决定跟蛋壳续租,将租期延续到2021年2月底。“但续约至今,我一直没收到过返现,期间还出现过断网、漏水的问题。”没想到的是,这次续租一点也不省心。

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(蛋壳签约优惠返现活动,以半年期计算,可节省近2个月租金。图片来源:受访者供图)

 

“最初师傅以约定的维修时间太晚已下班为由,拖着没来,后来他直言是与蛋壳闹崩了。最后是我自己花钱买零件,另请其他师傅维修的。”尽管小问题不断,好在,彼时的她还能住在房子里,没被赶出去。直到11月29日,一位自称是房东代理人的人找到小梦。

 

“他表示会去蛋壳解约,希望我们跟他直租。但我们已经一次性付了半年的房租,如果现在解约是收不到退款的,相当于我们要付两份钱。”小梦算了一笔账,林林总总加起来将损失近2万元左右,所以她和室友当时没有马上答应。

 

 

 

 

直到上周六晚(12月5日),小梦又接到房东代理人的电话,通知她们在月底搬离。“本身大家都是受害者,都会有相应的损失。如果房东一直不肯让步,我们会通过法律手段来维护自身权益。”当然,在小梦心里还是希望不要走到这一步。

 

不止小梦,状况不断的还有九七。

 

今年8月8日,九七与蛋壳签订租赁合同,合同期到2021年1月19日止。但因蛋壳迟迟未支付租金,房东决定收回房屋将房屋再次出租,并由二房东发起“逐客令”。

 

据九七回忆,二房东第一次找来是11月19日,“他当时表示,如果还继续住在这里就得支付他房租,不然就限期搬走。但毕竟我们都是刚工作不久,手头并不宽裕,大家都想再考虑考虑,所以第一次协商并没有结果。”

 

但为了可以尽快解决这件事,九七11月22日前往朝阳区牛王庙甲5号的接待点,排了近两个小时的队。

 

工作人员只是询问我房东是否有要求我搬离房屋,告知若出现这类情况,可以选择解约,没再说其他,便让我回去等消息。但直到现在我也没有接到具体解决办法。”九七略显无助。

 

11月29日晚上,二房东再次找上门来,要求当场做决定。最终九七选择搬回家住,另两名室友同意再额外支付房租继续住在这。

 

在二房东第二次上门期间,还发生了一个插曲。当天九七租住的房屋突然断电,他立刻联系了小区物业,发现并不是欠费,是电线不知被谁拔了出来。小区物业见状并不十分惊讶,仅表示“不能说”。

 

在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中提到,合同另有约定的除外,房屋租赁合同履行过程中,从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电(水、气)等行为的情况下,在合理期限内仍未依约支付租金,出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为。

 

北京市东元律师事务所合伙人李松向子夜表示:“对于居住用房屋,法律并没有赋予出租人断水断电的权利,只能是通过法律途径或通过协商的方式索要租金。”如果遇到强制断水断电或要求强制搬离的情况,“租客可以通过友好协商来维护自身权益,若协商不成还可以拨打110报警,让警察来予以保护。”李松补充道。

 

服务费、维修金

房主拿不到租金还要交管理费

 

不止租客,在受害者中,还有将房屋托管给蛋壳的房东。据《齐鲁晚报·齐鲁壹点》报道,11月26日,北京市东城区朝阳首府一座写字楼前人头攒动,有数百位房东、租客在此排队解约。来此的,还有虹姨。

 

虹姨在蛋壳出租房屋,以租金贴补家用,按照约定,蛋壳应该在10月24日支付本季度的房租,但拖了近半个月才划款,且只有1个月的租金,正疑惑的虹姨才听说蛋壳出问题了。

 

11月24日,虹姨前往位于东城区朝阳首府的蛋壳公寓总部想了解蛋壳现状。“排了一天好不容易排上我,接待的工作人员只是让我再等等消息。”越想越不踏实的虹姨提出要求想跟蛋壳解约,“第二天,我又去了一趟。想要求工作人员给我提交申请解约,但到现在也没人联系我。”

 

从虹姨提供的资料看,她与蛋壳签署的是一份名为《财产委托管理服务合同》,由紫梧桐(北京)资产管理有限公司(即蛋壳公寓品牌注册公司)代理甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜等。

 

但李松指出,蛋壳与房东签订的合同内容并不是按照合同题目所设定的实际是蛋壳从房东处租下来,再二手转租给租客。所谓“委托管理”,应该是由租客直接将房租支付给房东,蛋壳仅作为房屋管理方、代理方,本不应与房东有租赁关系。蛋壳此举或是为了规避相应的法律风险。

 

根据合同信息显示:蛋壳每月会从房租中直接扣除管理费、服务费、维修金等,租客支付的房租并不能全部支付给房东。不仅如此,虹姨反馈表示,水费、煤气费蛋壳也已有段时间未缴纳了。

 

对于虹姨这种情况,李松建议,房东留存双方签订的合同以及付款记录等,还可以保存相应的录音证据,证明是蛋壳拖欠房租,通过起诉的方式要求蛋壳进行偿还,并且赔偿相应损失。

 

设立专办小组、纠纷接待点

帮助蛋壳用户解决问题

 

子夜搜索查询后发现,蛋壳拖欠房东房租集中发生在10-11月份,与九七、虹姨类似的情况还有很多。

 

为了处理纠纷,北京市住建委已经成立了专办小组,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。此外,北京市还设立了数十个蛋壳公寓矛盾纠纷接待点,很多接待点不仅有社区、居委会工作人员,更配备了公益律师,帮助房东和租客调解。

 

另外,对于使用租金贷的租客,微众银行也采取了一定的措施缓解租客压力。

 

继12月2日发布公告,承诺在2023年12月31日前,对蛋壳租金贷客户的剩余贷款本金给予免息延期后,12月4日微众银行再次发布公告表示,已研究制定出合法合规的方案,可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷,仍能结清贷款

 

具体方案是:蛋壳租金贷客户退租后,与微众银行签署协议,将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金,用于抵偿客户在微众银行的贷款。然后微众银行结清该笔贷款。

 

李松表示,蛋壳事件在社会上引起了广泛的关注,通过一系列的协调,将未还款的风险转嫁到蛋壳身上,不用租户进行偿还了,这对租户来说是一种保护措施。

 

 
 

 

据企查查信息显示,2020年,紫梧桐(北京)资产管理有限公司涉案信息41条,涉及司法案件106起,占比最高的是房租租赁合同纠纷。如果算上当下正在维权的房东和租客,这个数据,只怕是十分壮观。

 

蛋壳事件发生后,其曾在11月16日发布一条微博,称“我们没有破产,也不会跑路”,此后再无声音,任由房东与租客“互相伤害”。

 

 

今年的冬天,似乎格外冷一些,租房的困扰,也比往年多一点。犹记得春节后租客因疫情进不了社区,而今又赶上暴雷的蛋壳……

 

“让租房变的简单和快乐”是蛋壳公寓的slogan,如今一地鸡毛,希望最后始作俑者的脱身,可以不简单,也不快乐。

 

起码,要把圈走房东和租客的钱,赔上。

 

注:文中人名均为化名。

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