采访者：李瑞阳     受访者：李松

 

不断进步、不断学习

 

法经网： 您当时为何会选择做房产律师呢？

 

李松：我认为房产问题是与老百姓生活息息相关的，大多数老百姓一生中或多或少总会面临涉及到房产的问题，例如房屋的买卖，继承，赠与，房屋的拆迁、公房的承租、房改、与开发商的纠纷等等，伴随而来的，就会产生很多与房产相关的纠纷，作为一名房产律师，能够帮助老百姓更好的解决这类房产纠纷，让老百姓安居乐业，让年轻人在购买人生中第一处房产时降低风险，少走弯路，让老年人老有所养，居有所依。

 

法经网：您觉得房产律师和其他类型的律师有何区别？

 

李松：律师这个行业分为很多种不同的专业领域，比如有专门解决婚姻家事纠纷的律师，专门处理公司纠纷的律师，专门解决刑事案件的律师等等。应该说不同专业领域的律师都有自己专业的独到之处。作为房产专业律师要求我需要更清楚的了解与房产相关的法律法规，对于房地产行业有更加敏锐的嗅觉，面对客户时才能更好的了解客户的需求，解决他们的问题，维护他们的合法权利。

 

法经网：您经常出现在电视荧幕前，为观众解答法律知识，这样做对公民普法也有一定的影响，您是如何看待的？

 

李松：目前，我们国家正在致力建设中国特色社会主义法治社会，为广大民众进行普法宣传也是建成法治社会非常重要的一环。多进行一些普法宣传工作，为电视机前的观众，收音机前的听众朋友们传达一些法律知识，解决他们遇到的难题，是我非常荣幸的一件事，同时在这个过程中，我也能够不断的学习，进一步提高自己的专业能力，进而更好的运用到工作中去。

 

李松在录制CCTV12《法律讲堂》

 

法经网：能否分享下自己办理过的案件中的经历和感触？

 

李松：我从律师执业至今也已经有十多个年头，应该说办理过大大小小很多的案件，作为一名房产律师最大的感触就是，老百姓能购买一处属于自己的房产是一件很不容易的事情，一旦老百姓居住的唯一房产因为各种各样的原因陷入纠纷，对于整个家庭都会面临很无助的境地。这就要求我要更好地维护客户的切身利益，尽我最大能力去为他们争取合法权益。

 

资深房地产律师

 

法经网：我们一般遇到的常见房产纠纷有哪些？

 

李松：根据我们处理案件的经验，常见的房产纠纷有借名买房纠纷，新建商品房买卖合同纠纷，二手房买卖合同纠纷，涉及承租公房的纠纷比如公房承租人变更，公房拆迁引发的家庭内部纠纷，婚姻家庭，继承或者分家析产等涉及房产方面的纠纷。

 

 

李松在演播室

 

法经网：在法律意义上，购房时的定金和订金的区别？如果付了订金或定金能不能退呢？

 

李松：定金是对合同有担保性质的资金。支付定金后，支付定金的一方单方面后悔不履行合同，就不能要求退还定金。倘若是由于接受定金方原因不能履行合同的，则支付定金的一方可以要求双倍返还定金。

 

订金与定金不同，订金是被视为合同可以履行情况下而预先支付的合同款项。也就是说如果合同正常履行，那么订金就是合同付款金额中的一部分。但如果合同履行不了，不管是哪一方的责任，订金都是可以退的。

 

法经网：如果出现开发商逾期交房我们该如何维权？

 

李松：如果开发商逾期交房，作为业主，可以选择跟开发商来友好协商，要求开发商交房，并且给予业主一定的补偿或者是赔偿。如果是协商不成的话，业主也可以选择到法院去起诉，来依法维权，起诉要求开发商交房，并且还可以要求开发商承担逾期交房的违约赔偿责任。因为一般在商品房买卖合同里都会有相应的逾期交房的违约条款，所以根据合同的规定，业主也可以要求开发商承担相应的因为逾期交房产生的赔偿责任。 

 

法经网：房子没问题办理房产相关手续时需要注意什么？推迟办理房产证该怎么办？

 

李松：一般在商品房买卖合同中，双方对逾期办理房产证的违约责任都会进行明确的约定，如明确办理期限、逾期办理的违约责任、违约金的计算基数和方法、超过什么期限后可以解除合同等。这样，在开发商逾期办理房产证的情况下，业主有明确的依据主张自己的权利。

 

李松在录制《法律讲堂》

 

法经网：蛋壳公寓发生问题后，您认为房东和租客面对租金拖欠的问题时，应该如何保障自身的权益呢？

 

李松：拖欠房租的问题，根据合同的相对性，作为租客，可以拿着租赁合同上法院起诉，要求蛋壳返还房租。对于房东，也可以向法院起诉蛋壳公寓。 因为房东和租客不存在合同关系，房东不能起诉租客退还租金。

           

法经网：您认为当下长租公寓行业的隐患在哪里？哪些方面需要加强监管？

 

李松：目前我国对于长租公寓正在出于初期探索发展的阶段，现有商业模式中的法律关系尚不清晰，蛋壳在尚不成熟的商业模式中引入了金融创新，同时因为现有的法律法规并不完善，再加上这种模式缺乏必要的监管，住房租赁资金的不安全风险大，因此需要政府部门进一步加强对住房租赁资金的监管。

 

法经网：公民在买房签署购房合同中，您认为应该注意哪些方面才能维护自己的合法权益？

 

李松：1. 在二手房买卖中，需要查明房屋是不是有其他共有人，配偶是不是对房屋的出售知情并同意，是不是涉及到其他拆迁安置人的利益，是不是还有其他人的户口等等，避免以后出现不必要纠纷和争议。

 

2. 明确房屋相关信息。比如房屋性质、用途、面积、结构、装修、等情况。

 

3. 明确付款期限。因为购房者受贷款利率和政策的影响，实践当中会存在推迟放贷款的可能出现，所以购房者要确定好时间，避免造成违约。

 

4. 明确是否有车库、地下室、阁楼等。实践当中有的开发商会答应赠送车库或者储藏室、阁楼，但因为没有写进合同，导致这些口头承诺不了了之，业主也无法主张权利。

 

5.明确违约责任和争议解决的方式，这其实是对双方利益的保护。对于业主来说如果开发商不能按期交房子或者房子质量不过关，存在相关矛盾，购房者可以维护自己的利益让自己得到合理的赔偿。

 

法经网：您认为现在的房产行业，以您的经验，认为哪些方面需要加强监管？

 

李松：对于新建商品房的买卖，业主是和开发商签订房屋买卖合同，开发商一般都是拿着格式合同跟业主签订，业主即使对合同有异议，开发商也不会针对某一个业主而改变合同条款，业主没有话语权，在合同的订立和履行当中出于被动地位。因此，建议有关部门加强对开发商合同方面的监管。

 

 

 

 

㳒家

法律经济风云人物

采访原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxNjQ2OTk2Ng%3D%3D&mid=2247488506&idx=1&sn=8eaf4d6dd3dbc95e9bee0bb782e13c58&scene=45#wechat_redirect