2020年5月28日，李松律师接受新京报记者采访，围绕居住权制度，对有关居住权的现实意义和重大影响进行解读。

 

随着十三届全国人大三次会议表决通过，新中国首部民法典正式问世，中国民法制度迎来了民法典时代，也将给我们的生活带来巨大变化。

 

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

 

 

【居住权可充分发挥房屋使用价值，做到物尽其用】

 

新京报记者：您如何看待居住权写入民法典？居住权制度，有何现实考虑和价值？

 

李松律师：个人持支持态度。居住权制度贯彻了民法典的立法宗旨——物尽其用原则，就是要让有限的资源最大限度地发挥效用。居住权的设立，相当于在房屋所有权之外增添了一种物权性利用方式，使房屋的实际效用得以充分发挥。更重要的是，居住权制度对于解决非继承人的居住问题、离婚后需要经济帮助一方的居住问题、以房养老问题等，都具有重要的现实意义。

 

与此同时，民法典中关于居住权的规定，对居住权当事人的身份做出明确限定，意味着只要有闲置住宅，就可以拿出来给别人占有和使用。而且，居住权的适用主体范围也比较广泛，这样就能在更大范围内解决没有住所居住的民生问题。

 

【居住权、所有权分离利大于弊】

 

新京报记者：房屋有了居住权等于设立了负担，设立了负担的房屋所有权不能随便买卖，因为买的人无法入住，这是否会影响房屋的流通？

 

李松律师：的确如此，房屋有了居住权负担，除非买方接受这一负担，才能实现流通。但是设立居住权的利大于弊，它将保障无法购买房屋的低收入群体居住权。公众对公共资源与公共服务的享用需求会逐渐降低，这有利于房地产市场的资源优化，实现稳定、合理的发展。

 

 

【居住权应继续发展完善】

 

新京报记者：居住权是否应有更大的灵活性和更广泛的适用范围？

 

李松律师：支持这个观点。目前民法典规定的居住权设立以无偿为原则，以有偿为例外。如果要进一步贯彻物尽其用的立法宗旨，居住权还可以继续发展，分为社会性居住权和投资性居住权。

 

社会性居住权主要是为生活中的弱势群体而设立，具有扶助、赡养、关怀的性质，这是居住权的初始目的；投资性居住权则能满足人们利用财产形式多样化的现实需求，这或许可以成为将来发展的方向。

 

此外，对于设立居住权的住宅，从民法典的表述来看，主要以不得出租为原则，同时规定居住权不得转让、继承，但未来为了达到住宅资源的优化配置、实现物尽其用的效果，或许会开拓例外规定。

 

【居住权对老人权益有更大保障】

 

新京报记者：对一些社会中的弱势群体来说，居住权的设定有何意义？此前，社会上还曾出现过“以房养老”的骗局，居住权入法能否真正实现“以房养老”？

 

李松律师：在实践中，赡养义务人、受赠与人等签订“以房养老协议”后反悔，通过各种不合法的形式，将房屋出租、出售的实例屡见不鲜，严重损害老人合法权益。传统的赡养协议、附有义务的遗赠等制度，不能实现对居住权的有效保护。只有将居住权在法律上明确为物权，才能实现其独立的功能价值；只有将居住权作为物权的基本类型，才能真正体现其保护的绝对性。

 

从民法典物权篇的规定来看，将来设立居住权需要到登记机构办理登记手续，相对来说，转移房屋所有权的程序和链条就被延长了，这样可能给揭穿骗局提供更多机会。

 

 

【设立居住权，对低收入家庭有更高保障】

 

新京报记者：城市中低收入的群体很大，政府要着力解决他们的住房问题，公租房具有很普遍的意义。在此背景下，居住权对房地产市场而言，具有哪些影响？

 

李松律师：公租房的承租人只享有使用权，没有物权，如果能将居住权的制度运用到公租房，承租人的租赁权经登记生效成居住权，就具有了物权的对抗效力。这时候，即便是政府也不能随便收回或征用，否则就需要对公租房居住权人进行补偿，这样才能更好保障承租人的利益，对于低收入家庭来说，这是更高的法律保障。

采访原文链接：https://m.bjnews.com.cn/detail/159065314815122.html