李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

        严某1诉至原审法院称：双方当事人系兄弟关系，2002年严某1申请取得了购买北京市经济适用房的资格。严某1考虑到岳父母在回龙观地区居住，遂想让自己的父母在拟购买的房屋居住，这样照顾双方父母更方便一些。因严某2急于结婚用房，在父母的斡旋下严某1同意严某2在诉争的房屋结婚居住，严某2承诺垫付全部购房费用，严某1认可此笔债务。2002年6月25日，严某2使用严某1的经济适用房的购房指标，以严某1的名义购买了诉争房屋，房屋总价款为367406元，首付款为117406元，以严某1名义贷款250000元，期限为20年。后双方因诉争房屋产生纠纷，严某1愿意将购房的全部款项付给严某2。但是，协商无果。碍于兄弟情份，严某1并未强制要求严某2搬出。2012年4月，严某2将严某1诉至昌平区人民法院。法院经依法审理判决驳回严某2的诉讼请求，严某2不服上诉至中级法院，二审法院驳回上诉，维持原判，诉争房屋的产权属于严某1，严某1愿意支付给严某2购房的全部费用并实际享有房屋所有权的全部权能。但是双方根本无法协商解决。为维护严某1的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、严某2将北京市昌平区回龙观镇某房屋腾空交还给严某1；2、严某2返还房屋产权证书（京房权证昌私移字第某号）；3、严某2支付自2003年1月1日起至腾退房屋日止的房屋占用费，每月5000元整；4、诉讼费由严某2承担。

        严某2在原审法院辩称：不同意严某1的诉讼请求。一、双方系兄弟关系，严某2基于对哥哥的信任以严某1的名义购买了诉争房屋，签订了房屋买卖合同。合同签订后严某2以严某1的名义实际支付了购房款，并办理了贷款至今严某2一直偿还房贷，严某2系该房屋的实际出资人。二、严某2以严某1名义购买该房屋并且居住使用是双方及双方父母均同意并认可的，是双方的真实意思表示，实际严某1已经把房屋转让给了严某2，严某2实际为房屋的所有权人。三、严某2因购买该房屋基于严某1同意将房屋归属于严某2，同意由严某2居住使用，严某1为严某2办理了产权证，严某2基于对严某1的信任，放弃了自己获得的经济适用房指标。四、严某1所称严某2承诺垫付全部购房款并非事实，如果是严某2替严某1垫付购房款，那么为什么购买该房屋的所有合同原件均在严某2处，而且购买该房屋所有签字都是由严某2签署的。因此严某1在诉状中说的不符合事实和常理。综上，严某1同意严某2以其名义购买房屋，同意严某2居住使用房屋，严某2是该房屋的出资人也是实际权利人，有权利无条件的居住使用该房屋，因此请求法院依法驳回严某1的诉讼请求。

         严某2在原审法院提起反诉称：双方系兄弟关系，2002年严某1考虑到家里弟弟二人与父母共同居住，且与他人合住一个单元，住房困难，于是就购买回龙观文化居住区二期项目的经济适用房进行了登记，通知严某1可以签署房屋买卖合同时，严某1把购买该房屋的权利以及该房屋转让给了严某2。严某2在签署房屋买卖合同时，得知买房人必须按照当时登记的姓名签署房屋买卖合同。因此双方商定先用严某1名字签署合同，以后待房屋具备过户条件时，再给严某2办理过户手续。2002年6月25日，严某2用严某1名字与北京天鸿宝地房地产股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了北京市昌平区回龙观镇某房屋。严某2就购买该房屋，支付了购房款367094元，以及公共维修基金、房产税、印花税、土地出让金、产权证代办费、装修费等相关费用。基于严某1同意将该房屋归严某2所有，严某2购买了该房屋后，放弃了自己当时获得的经济适用房指标。严某1看到该房屋的巨大增值，就否认双方达成的口头协议，即"该房屋归严某2所有，待该房屋具备过户条件时，严某1随时给严某2办理该房屋过户手续"。并要求严某2搬出该房屋，严某1违背了诚实信用原则，应该承担因此给严某2造成的经济损失。根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，为维护严某2合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1、严某1赔偿严某2经济损失人民币380万元；2、严某1承担本案全部诉讼费用。

         针对严某2在原审法院的反诉，严某1在原审法院辩称：不同意反诉请求。严某1未将购买的经济适用房权利及该房屋转让给严某2，也从未承诺将房屋过户给严某2。这房子本来想让严某1的父母住，但后来让严某2住进去，这样他把购房款及其他费用交了，对于垫付的费用严某1承认。严某2说他放弃了经济适用房的购房指标，这点严某1不知道。严某1购买经济适用房的目的就是居住，并非是看到房屋升值之后见利忘义，并未违反诚信原则，严某1同意给付严某2全部的购房费用，所以严某2不存在任何经济损失。

原审法院经审理查明：

         严某1和严某2系兄弟关系。2002年，严某1取得了购买北京市经济适用住房的资格。2002年6月25日，严某2使用该资格，以严某1的名义与北京天鸿宝业房地产股份有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于D06区房屋，房屋单价为2600元／平方米，总价为367406元。严某2支付了该房屋的首付款117406元，缴纳契税、土地出让金、办理产权证等相关税费共计26350元，偿还贷款230980.52元。2002年12月15日，北京天鸿宝业房地产股份有限公司出具《结算通知书》，经结算，北京天鸿宝业房地产股份有限公司退还购房款312元，该笔款项由严某2领走。房屋交付后，严某2对房屋进行了装修并入住该房屋。2003年5月27日，涉案房屋办理了房屋所有权证，登记的所有权人为严某1，登记的房屋坐落位置为北京市昌平区回龙观镇某，房屋性质为经济适用住房。

          2012年，严某2起诉要求严某1协助办理诉争房屋的产权过户手续，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第13159号民事判决书，认为严某2提出的使用严某1的经济适用房指标购买诉争房屋的行为并不违反国家关于经济适用房政策的规定主张没有法律依据，不予支持，判决驳回严某2的诉讼请求。

         在本案审理过程中，经严某2申请，法院委托北京中资房地产土地评估有限公司对上述房屋的房地产价值进行了评估，评估结论为：估价对象在估价时点2013年8月20日的价值为332.89万元（已扣减应补交综合地价款）。严某2为此支出评估费10800元。

        庭审中，双方对诉争房屋的装修现价值达成一致，装修现价值为2万元。另查，现诉争房屋的房屋所有权证在严某2处。

           上述事实，有（2012）一中民终字第13159号民事判决书、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《个人住房借款贷款合同》、《个人住房贷款抵押合同》、发票、银行交易明细、消费贷款分期还款表、契税完税证、收条、评估报告及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：

          经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，严某2因不具备购买经济适用住房的条件，而借用严某1的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，严某1应返还严某2为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项，严某2应将诉争房屋及房屋所有权证返还严某1，故严某1要求严某2腾空涉案房屋并将房屋与房屋所有权证交还严某1的诉讼请求以及严某2要求严某1返还购房出资的反诉请求，法院予以支持。对于该合同的无效，严某1与严某2双方均有过错，考虑到严某2支付了部分购房款，严某1与严某2达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，严某1应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，严某1应按照其过错程度给予严某2相应的房屋装修款及房屋增值补偿款等损失，补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。严某1要求严某2支付房屋占用费的诉求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、严某1于本判决生效后六十日内支付严某2购房款、税费、保险费等款项三十七万四千四百二十四元五角二分、装修款二万元、经济损失二百三十万元，以上共计二百六十九万四千四百二十四元五角二分；二、在严某1履行完毕本判决第一项确定的付款义务后十五日内，严某2腾空北京市昌平区回龙观镇某房屋并将上述房屋及房屋所有权证交还严某1；三、驳回原告严某1的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告严某2的其他反诉请求。

判决后，严某1不服，以原审判决认定事实不清，适用法律不当为由上诉至法院。其要求撤销原审判决第一项中关于赔偿经济损失二百三十万元的内容，改判严某2支付严某1房屋使用占用费每月五千元（自2003年1月1日起至腾退房屋之日止），改判原审判决第二项为严某2交还房屋产权证义务在先，严某1付款、严某2腾房的期限为同日履行，二审诉讼费用由严某2负担。具体上诉理由为：第一，原审判决认定双方达成借名买房合同后又拒绝履行，严某1应对合同无效承担主要责任，该认定错误。实际是严某1的岳父母在回龙观一期居住，严某1为照顾老人购买诉争房屋，而双方父母的房屋拆迁，父母要求居住诉争房屋，严某1只好同意，购房款应当是父母支付的，双方并未达成借名买房的合同，只有具体行为。严某2以我的名义偿还贷款，从2003年10月开始由严某1偿还贷款，还有17万元贷款未还。第二，原审判决确定的赔偿数额并不合理，如果将房屋卖掉，扣掉税费，可能不够给付对方的损失数额。第三，原审判决不支持严某2支付房屋占用费的请求不妥，严某2占用房屋长达十余年，应该支付部分费用。

针对严某1的上诉请求及理由，严某2辩称：同意原审判决。双方达成了借名买房合同，因为是亲属关系，没有形成书面文件。在上一个确权案件中我方提供了录音，对方当时同意房屋归严某2所有，同意办理过户手续。现在房屋市值400万左右，我们拿到230万赔偿也买不了类似房子。对方还贷是因为一审时法官为了确定房屋价值的时间点，并不是我方不再归还贷款。

        双方当事人在二审中均未提供新证据。对于一审法院认定的事实，法院依法予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：

        当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

         本案中，已有生效判决确认双方借名买房行为无效，因此本案对该无效行为产生的后果进行处理。对诉争房屋的现价，原审法院进行了评估，在评估结果基础上根据双方的责任程度合理确定了房屋升值损失的补偿额度，并无不当。上诉人严某1称该补偿数额不合理，并未提供充分证据予以证明，严某1上诉要求不应支付230万元补偿费的主张，法院不予支持。对于严某1上诉要求严某2给付房屋占用费的请求，因双方之间返还原物的诉讼未生效之前，严某2对诉争房屋的占用是有依据的，因此并不存在支付占用费的情形，严某1的该项请求依据不足，法院不予支持。严某1上诉要求变更原判中严某2交还房屋产权证的时间、腾房时间和严某1付款时间的请求，缺乏依据，法院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。