李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资某等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创某了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建某的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
       原告张某英与被告北京金某鸿大房地产有限公司（以下简称金某鸿大公司）、北京青远房地产开发有限公司（以下简称青远公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某英，被告金某鸿大公司委托代理人黄英龙、李群茂，被告青远公司委托代理人唐硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
      原告张某英向本院提出诉讼请求：1、执行（2009）海民初字第11375号判决，原告享有海淀区蓝靛厂胡同x号院172.02平方米的财产权利和享有购买回迁房的权利，按172.02平方米给原告安置回迁房。2、要求被告承担一切侵权损失，给原告经济补偿，承担无效合同签署过错方责任；3、合同无效属违法拆迁，要求被告对原告被告的房产出具有效法律文书；4、按回迁房516000元出售给原告享有回迁房权利。如被告不能给我房屋，我要求按每平方米3万元的标准按120平方米补偿给我现金360万元。
       被告金某鸿大公司辩称，我们是合法拆迁，按照拆迁政策是货币补偿，虽拆迁协议认定无效，但原告已领取了拆迁补偿款，原告的拆迁利益已经得到实现。购买回购楼房的问题，具体原告为何没有购买我们不清楚。按照正常拆迁流程，只要是有购买楼房的意愿的，拆迁补偿款是都没有领取的。我们已经给了原告补偿款，因此不同意原告的诉讼请求。被告青远公司辩称：我方与原告无法律关系，也没有相关部门赋予我方任何义务，我们不是适格被告。
       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据如下：（2009）海民初字第11375号判决书、裁定书、拆迁通知书、信访文件、拆迁许可证等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：马某某与其夫张某1婚后生有子女6人：长子张某英、次子张某2、三子张某3、长女张某4、二女张某5、三女张某6。张某1于1992年1月26日病故。北京市海淀区蓝靛厂厂胡同x号院分为南院和北院。北院由张某英居住，南院由张某2居住。马某某一直在北院居住，2002年5月后到其女儿处居住。2004年4月，在马某某住院治疗期间，张某英、张某2代表马某某分别与金某房产公司签订了《拆迁补偿协议》，其中载明：北院的被拆迁人为马某某（张某英），在拆迁范围内有正式住宅房屋12间，建筑面积219.11平方米；现有在册人口5人，实际居住人口5人，分别是户主张某英、之妻林某某、之女张某7、之子张某8、之外孙高某某，被拆迁房屋补偿款共计1132757.27元”。南院的拆迁协议载明：南院的被拆迁人为马某某（张某2），在拆迁范围内有正式住宅房屋12间，建筑面积166.84平方米；现有在册人口3人，实际居住人口5人，分别是户主马某某、之子张某2、之孙子张某9、之儿媳杨某某、之孙媳张某10，被拆迁房屋补偿款共计927356.61元。协议签订后，张某英、张某2领取了全部拆迁补偿款。2005年3月13日，马某某病故。后原告张某3、张某4、张某5、张某6诉至法院，要求依法确认金某房产公司与马某某签订的《拆迁补偿协议》无效。北京市第一中级人民法院审理后认为：张某英代表马某某与金某房产公司签订《拆迁补偿协议》时未有马某某相应的委托授权手续，该行为已构成无权代理。至于金某房产公司称基于张某英系马某某之子而完全有理由相信张某英有权代表马某某签订《拆迁补偿协议》一节，因上述《拆迁补偿协议》中涉及的财产利益数额巨大，金某房产公司作为拆迁人在签订《拆迁补偿协议》时应当履行适当的注意、审查义务，在行为人张某英未出具马某某委托授权手续的情形下依据行为人张某英系马某某之子、马某某对被拆迁人主体以及估价结果未持异议来断定张某英有权签订上述协议显有不妥，本院对其该项抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，行为人没有代理权而以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，马某某已于2004年就本案所涉房屋起诉要求金某房产公司与之签订《拆迁补偿协议》，且在其知道张某英已以其名义与金某房产公司签有《拆迁补偿协议》时仍坚持诉讼请求，足以表明马某某已向金某房产公司明确表示其对张某英上述签订《拆迁补偿协议》的行为不予认可，且金某房产公司亦未在法律规定的期限内向马某某进行相应的催告。综上，本院认定张某英以马某某的名义与金某房产公司签订的《拆迁补偿协议》是无效的。至于张某3、张某4、张某5、张某6称金某房产公司与张某英系恶意串通，因未提供相应的证据，本院不予采信。北京市第一中级人民法院于2005年12月19日判决：张某英以马某某的名义与北京金某鸿大房地产有限公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。
    在拆迁协议认定无效后，原告张某3、张某4、张某5、张某6将被告张某英、张某2诉至本院，要求继承。本院审理后认为：因经法院判决认定张某英、张某3以马某某的名义与北京金某鸿大房地产有限公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效后，原北京市海淀区蓝靛厂厂胡同x号院财产数额处于不确定状态，且涉及购买回迁房屋的权利，故本案只对原被拆迁房屋及院落的财产权利确定比例。本院于2009年11月6日，判决如下：一、北京市海淀区蓝靛厂厂胡同x号院南院全部财产权利的百分之五十归张某2享有；北院全部财产权利的百分之七十归张某英享有；二、北京市海淀区蓝靛厂厂胡同x号院南院全部财产权利的百分之五十、北院全部财产权利的百分之三十的财产为马某某与其夫张某1遗产，上述遗产的财产权利中百分之十二点五归张某英享有，百分之五归张某2享有，张某3、张某4、张某5、张某6各享有其中百分之二十点六二五的权利。该判决已发生法律效力。
       庭审中，经询问，金某鸿大公司称当时是有回购房，但不是回迁房，是根据被拆迁人的产权建筑面积认购。认购回迁房款要从补偿款中抵扣。回购房的单价约4300元每平方米。在法院判决确认拆迁协议无效之后，被告金某鸿大公司称：因拆迁补偿款已经由原告领取，后续已经没有相关合同义务了，因此我们就不再对被拆迁人进行任何形式的补偿。庭审中，金某鸿大公司称其现已无回购房。拆迁回购房当时位于海淀区烟树园、金夕园、晨月园。原告称上述位置现房屋单价约为9万元每平方米。原告张某英称：事后其找了被告多次，找的是青远公司，但是章盖的是金某鸿大公司的章，但均未予解决。对于两被告的关系，金某鸿大公司称：金某鸿大公司是项目公司，两者是委托关系，委托青远公司具体负责实施。青远公司称，其与金某鸿大公司一个是拆迁方，一个是开发方。对于原告实际领取的款项，双方认可为：1177950.97元，另外给了张某英自建房补助款15万元。
法院判决：一、被告北京金某鸿大房地产有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告张某英损失共计二百八十万元； 二、驳回原告张某英的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
     本院认为，公民合法的财产权利受法律保护。金某鸿大公司对蓝靛厂厂胡同x号院进行拆迁，应当尽合理的注意义务，确定合法的权利人并与之签订合同。因双方签订的《拆迁补偿协议》被法院认定为无效，对于无效的后果，应恢复到其原始状态，即在合法的房屋所有权人确定后，金某鸿大公司与之签订拆迁协议。但在原《拆迁补偿协议》经法院认定无效，各方权利确定后，双方并未能签订新的协议。因法院不能强制判决缔约，故在原告方在其房屋不可能恢复原状的情况下，可主张财产损害赔偿的权利。对于损害赔偿中过错的认定，本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经中级人民法院认定“张某英代表马某某与金某鸿大公司签订《拆迁补偿协议》时未有马某某相应的委托授权手续，该行为已构成无权代理。至于金某鸿大公司称基于张某英系马某某之子而完全有理由相信张某英有权代表马某某签订《拆迁补偿协议》一节，因上述《拆迁补偿协议》中涉及的财产利益数额巨大，金某鸿大公司作为拆迁人在签订《拆迁补偿协议》时应当履行适当的注意、审查义务，在行为人张某英未出具马某某委托授权手续的情形下依据行为人张某英系马某某之子、马某某对被拆迁人主体以及估价结果未持异议来断定张某英有权签订上述协议显有不妥”，可见，对于合同无效，原告与金某鸿大公司均存在过错，应当各自承担相应的责任。但因房屋已被拆除，无法返还，故应当折价补偿。对于此次拆迁中，被拆迁人享有回购房屋的权利，在拆迁协议被确认无效后，此权利并未丧失。但因被告现已无回购房屋，原告主张购买房屋的权利无法实现，但被告金某鸿大公司应当依据其过错承担因此给原告造成损失的赔偿责任。对于原告损失的认定，本院参考到原告已取得的拆迁补偿款项、析产继承后的份额、此款项拆迁时可购房屋的面积、因纠纷导致诉讼影响相关款项及权利的行使、现回购房位置的单价等综合认定。对于金某鸿大公司与青远公司因系项目方与拆迁方的委托关系，故相应责任应由金某鸿大公司承担。