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土地承包、土地转让纠纷案例

土地租金价格涨跌属于正常市场风险,不可适用情势变更原则

发布时间:2020-02-18 浏览:

      李松律师(18518071489)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创某了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建某的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
       原告郭某和与被告延庆县井庄镇南老君堂村村民委员会(以下简称南老君堂村委会)、李富乾土地承包经营权出租合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱和平独任审判,公开开庭进行了审理。原告郭某和的委托代理人耿雪燕,被告南老君堂村委会负责人王永德,被告李富乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
      原告郭某和诉称:2011年4月15日,郭某和与南老君堂村委会签订了土地承包经营权出租合同,将5.5亩承包地按照每亩每年租金500元的标准流转给南老君堂村委会。合同签订后,南老君堂村委会又将土地出租给李富乾经营。2012年、2013年,南老君堂村委会按照平原造林工程每亩每年800元的标准向郭某和支付了租金。但2014年的租金,南老君堂村委会以李富乾没有按照平原造林工程的标准给付土地租金为由,仅同意按照合同约定的每亩每年500元的租金支付。郭某和认为现在情势变更,土地租赁价格集体上涨,南老君堂村委会应该按平原造林的租金标准给付租金。因此,郭某和起诉至法院,要求南老君堂村委会、李富乾支付2014年的土地租金4400元,并自2015年开始按照每三年递增10%的标准支付后续的土地租金。被告南老君堂村委会辩称:对郭某和起诉的事实没有异议,但要求按照合同约定的租金标准执行,不同意郭某和的诉讼请求。被告李富乾辩称:李富乾与南老君堂村委会签订了农村土地租用合同,合同约定租金标准为每亩土地每年500元,李富乾要求按照该合同履行,不同意郭某和的诉讼请求。
    经审理查明:2011年4月15日,郭某和与南老君堂村委会又签订了北京市农村土地承包经营权出租合同,约定:郭某和将自己享有承包经营权的、位于西台的5.5亩耕地出租给南老君堂村委会;出租期限自2011年1月1日起至2027年12月30日止,共17年(最长期限不得超过土地承包期的剩余期限);租金标准(或金额)为500元/亩*5.5亩*17年=46750元;租金支付方式和支付时间为分期付款,一年一付款,时间为每年5月底前支付当年租金2750元。另外,合同还约定了其他事项。后,南老君堂村委会与李富乾签订了农村土地租用合同,约定:李富乾租用南老君堂村土地共计101亩;租用类别为耕地;租用土地用途为种植;租赁期限为17年,从2011年1月1日起至2027年12月31日止;租金计算方式为500元/亩*101亩*17年=858500元;付款方式为逐年支付,李富乾于每年1月15日之前付清当年租金50500元;此协议自2011年1月1日起生效。合同签订后,南老君堂村委会将土地交付李富乾经营,合同项下的土地包括郭某和流转的上述土地。为增加百姓收入,南老君堂村委会于2013年研究决定,在原500元土地租金的基础上,对2012年、2013年涉案土地的租金,按照每亩每年300元的标准给予补贴,但会议并未确定以后各年均进行租金补贴。2014年,南老君堂村委会决定仍按合同约定支付土地租金,双方发生争议。2014年6月5日,郭某和诉至本院,要求南老君堂村委会、李富乾共同支付2014年的土地租金4400元,并自2015年开始按照每三年递增10%的标准支付后续土地租金。上述事实,有郭某和提供的北京市农村土地承包经营权出租合同,李富乾提供的农村土地租用合同,本院谈话笔录和当事人陈述意见在案佐证。
法院判决:一、被告延庆县井庄镇南老君堂村村民委员会于本判决生效后七日内支付原告郭某和二○一四年度土地租金二千七百五十元;二、驳回原告郭某和的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师(18518071489)认为:
    本院认为:郭某和与南老君堂村委会签订的北京市农村土地承包经营权出租合同,系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,系有效合同,有效成立的合同对缔约双方均具有约束力。本案争议焦点在于情势变更原则能否适用。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥》若干问题的解释(二)》第二十六条之规定,情势变更的适用需满足的条件之一是客观情况发生了变化,且该变化系当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案中郭某和主张土地价格集体上涨,土地租赁价格均改按平原造林工程的租金标准予以支付,且物价水平较高,属情势变更,故涉案土地的租金应予以调整。本院认为,土地租金价格涨跌系市场供求关系引起的商业波动,属商业风险范畴,商业风险应由经营活动主体自行承担,郭某和主张土地租金价格集体上涨,不符合情势变更的内涵和适用条件,其关于本案应适用情势变更原则进行租金调整的诉讼请求,本院不予支持。2012年、2013年度的土地租金补贴,系南老君堂村委会单方作出的临时性补贴决定,亦不构成经双方协商变更租金条款的情形。因此,郭某和要求按每亩800元标准支付2014年度土地租金4400元、并自2015年起按每三年递增10%的标准支付后续租金之诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。李富乾非郭某和北京市农村土地承包经营权出租合同相对方,根据合同相对性原则,李富乾没有向郭某和支付土地租金的义务。
 
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