李松律师（18518071489）专注于房地产法及某设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、某设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创某了李松房地产律师团队，该团队系国内较早某某的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
    原告赵某元与被告张某英土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春辉担任审判长，与人民陪审员解春燕、人民陪审员秦东爱组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某元及其委托代理人张兴宏、被告张某英的委托代理人蒋小丽和曹海良到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
   原告赵某元诉称：原告赵某元和被告张某英于2004年签订了土地租赁协议，并明确约定3.74亩地块只能用作养殖，不能用作其他，不允许转租。但被告张某英不但改变用途，而且擅自转租。2011年8月，黄村镇政府统一对所有的集体资产管理作出新的整改要求，村里要求原告调整土地价格，改变土地用途，而原告赵某元于2011年10月20日重新签订了《北京市大兴区黄村镇农村集体土地使用合同》，土地租赁价格上涨到14960元，土地用途由原来的养殖变更为生产加工，原告赵某元依约交纳了租金，后原告赵某元及时要求与被告张某英重新签订土地租赁协议，被告张某英置之不理。现诉至法院，诉讼请求：1、原告赵某元和被告张某英于2004年11月22日签订的租赁协议无效；2、被告张某英赔偿原告赵某元各类损失41666.25元（自2011年11月1日开始至2012年6月19日的租金）及自立案之日（2012年6月19日）到开庭之日（2012年8月6日）的两个月的租金16666.6元；3、被告张某英拆除违章某筑，恢复原貌；4、诉讼费用由被告张某英承担。原告赵某元向本院提交以下证据予以证明：1、赵某元的身份证；2、租赁协议；3、黄村镇的说明，没有盖公章，说明引起原有合同无效的原因，是黄村镇政府对黄村镇所有土地整改发的文件；4、黄村镇农村集体合同书（2011）；5、村委会证明；6、赵某元与村委会的承包合同（2002）；7、照片。
   被告张某英辩称：不同意原告赵某元的诉讼请求。第一，不同意原告赵某元的第一项诉讼请求，理由是双方于2004年11月22日签订的租赁协议是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应当受到法律的保护。第二，原告赵某元所谓的损失其实是不存在的，原因是被告张某英多次要求支付房屋租金原告赵某元都不接受，在原告赵某元不收取租金的情况下被告张某英通过邮寄汇款的方式向原告赵某元支付过租金，原告赵某元亦不收取，该事实被告张某英作过公证，原告赵某元的起诉的原因是想提高租金重新签订租赁合同，且在2012年1月份同样的事实不同的案由向本院起诉过。第三，对于原告赵某元的第三项诉讼请求，原告赵某元所谓的违章某筑并不存在，原因是被告张某英所租用的是原告赵某元的河北地块养殖区的小院一座，也就是这块养殖区的小院，在2009年双方与第三人郭文福签订过补充协议，在本案涉诉的房屋及小院内的北面扩某了一个二层楼，并约定一层的面积归原告赵某元所有，租赁期内新某的二层楼的二楼不得拆除，租金期满全部归原告赵某元所有。租赁协议也明确约定，该租赁区域原告赵某元可以某造房屋，所以说不同意原告赵某元的第三项诉讼请求。第四，因本案系原告赵某元恶意起诉，故不同意原告赵某元的第四项诉讼请求。原告赵某元追加的诉讼请求以及第二点的房租被告张某英一直要求支付租金，只是原告赵某元不接收而已。原告赵某元起诉的部分事实与双方约定的客观事实不符，一是双方签订的租赁协议并没有约定是养殖地，也没有约定不允许转租，只是约定租赁原告赵某元在河北地块养殖小区的小院一座，约定被告张某英可以在租赁期限内某房；二是我方认可的事实是黄村镇农村集体土地使用合同以及京兴黄发21号文件，涉案土地已经变为了生产加工的商业用地，这个与事实是相符的。被告张某英向本院提交以下证据予以证明：1、租赁协议；2、补充协议；3、郭文福的营业执照以及企业住所证明；4、高红燕的营业执照以及企业住所证明；5、公证书（1062）；6、公证书（1063）；7、民事起诉状；8、大兴区环境保护局兴环审【2011】0365号文件。
      经本院庭审质证，被告张某英对原告赵某元提交的证据1-证据5的真实性认可，对证据3-证据7的关联性不认可。原告赵某元对被告张某英提交的证据1、证据2、证据7的真实性认可，对证据3、证据4、证据5、证据6、证据8的关联性不认可。本院对此双方认可的证据的真实性予以确认。本院根据上述认证查明:2002年11月10日，原告赵某元（承包方、乙方）和北京市大兴区黄村镇东磁各庄村经济合作社（发包方、甲方）签订《东磁村富民养殖小区承包合同书》，约定：甲方将河北地块东边养殖小区一份3.74亩承包给乙方，该地块南北长83米，东西宽30米，承包期限20年，自2001年11月10日至2021年11月10日，此小区承包户只准搞养殖，不准搞工业或住宅，不得出租和转让，每年上交承包费750元。
     原告赵某元承包上述土地后，于2004年11月22日和被告张某英（乙方）签订了《租赁协议》，约定：原告赵某元（甲方）将自己管理的河北地块养殖小区内小院一座租赁给乙方使用，房屋某筑面积360平方米，共计18间房屋，68米院墙，一眼水井，一台水泵，一块插卡电表，剩余为空地，以下简称租赁区。租期为16年零6个月，自2005年3月31日至2021年10月1日止，年租金为50000元，年租金不递增，16年零6个月合计总租金为825000元。先交款后使用，乙方2005年3月31日前交25000元，2005年9月30日交25000元，自2006年起于每年3月31日前一次性支付当年租金50000元。乙方可以在租赁区内某造房屋。被告张某英使用上述土地及房屋过程中，于2009年左右某设了一座二层楼房，并将房屋租赁给其他人,现该处在经营服装加工和酒楼，双方均称某设房屋没有审批手续。2009年4月15日，赵某元、张某英、郭文福签订补充协议，约定：租赁期满前，如遇上级政府拆迁，新盖租赁区内北面二层楼一层面积归赵某元所有，租赁期间内新某北面二层楼不得拆除，租赁期满前北二层某筑全部归赵某元所有。
2011年10月20日，赵某元（乙方）和北京市大兴区黄村镇东磁各庄村经济合作社（甲方）签订新的合同《集体土地使用合同书》，约定：甲方同意将集体所有的位于村北河北地的土地3.74亩给乙方作生产加工使用。土地使用期自2011年11月1日至2021年10月31日止，共10年。土地使用费每年每亩4000元，2011年11月10日前乙方一次性交齐当年使用费14960元，以后每年的11月10日之前交清全年的使用费。经甲方书面同意，并报经镇政府同意批准，乙方对使用的土地可以转包、转租、转让。原签订的东磁村富民养殖小区承包合同书于2011年10月31日终止。2011年12月20日，北京市大兴区黄村镇东磁各庄村村民委员会出具证明：根据区、镇两级425专项打非以来，按照镇政府规范合同意见，根据我村实际情况，对原富民养殖小区合同进行调整，通过班子研究，代表会通过，原富民养殖小区合同作废，新合同赵某元已签订。上述事实，有当事人提交上述证据及当事人的陈述意见在案佐证。
法院判决：一、原告赵某元和被告张某英于二〇〇四年十一月二十二日签订的《租赁协议》无效；二、驳回原告赵某元的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
   本院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。本案中，原告赵某元和被告张某英签订的《租赁协议》约定：乙方（被告张某英）可以在租赁区内某造房屋，在实际履行中，也新某设了房屋，经营服务加工及酒楼，并且原告赵某元还与被告张某英及案外人郭文福签署了有关房屋分配的《补充协议》，双方均称某设房屋没有审批手续。从协议的签订及履行情况可见，双方关于该土地的约定改变了土地的农业用途，违反上述法条第（二）项的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故原告赵某元和被告张某英签订的《租赁协议》应为无效，原告赵某元主张双方于2004年11月22日签订的《租赁协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于相关某筑物，应先由行政机关进行认定和处理，行政处理完毕后，当事人可以再通过民事诉讼解决相关损失的问题，故原告赵某元要求被告张某英赔偿各类损失及拆除违章某筑、恢复原貌的诉讼请求，本院不予处理。