李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创某了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建某的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
   上诉人王某永因与被上诉人周某明土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初11469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日某案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
       王某永上诉请求：同意一审判决第一、二、三、四项，不同意一审判决第五项，请求撤销一审判决第五项，改判周某明将租赁沙滩恢复原貌并支付租赁土地补偿费16万元，由周某明负担本案一、二审诉讼费用及保全费，对一审其他判决内容无异议。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审判决认定周某明在租赁协议中享有的权利义务来自案外人，没有事实根据。1．租赁协议是王某永与周某明达成的，与案外人刘和军和王某永达成的租赁协议中的权利义务无关。刘和军虽然与王某永先达成租赁协议，在刘和军不租赁时，介绍由周某明租赁经营。但是在王某永与周某明达成口头租赁协议后，周某明才取得经营涉案沙滩的经营权。2．本案中不存在刘和军将其与王某永达成的租赁协议中的权利或义务转让给周某明的问题，刘和军对土地经营权亦无权转让。3．在一审诉讼过程中，周某明亦辩称其受让刘和军的机械设备、地上物、涉案沙滩的经营权，一次性支付刘和军100余万元。但周某明未提交任何证据予以证明。周某明辩称当时没办理相关手续，有违常理。周某明虚假陈述，掩盖事实真相。4．假如涉案沙滩的经营权来自刘和军，那么在周某明将其设备、地上物转让给第三人时，就不会与王某永协商。很明显，周某明关于涉案沙滩的经营权来自王某永。5．周某明辩称，曾支付给王某永五、六十万元，同时称有账可查。但在一审诉讼过程中，王某永多次要求周某明出示账本，并申请一审法院要求周某明出示账本，但周某明始终不予出示。显然，周某明是在隐匿证据虚假陈述，掩盖事实真相。二、一审判决对王某永关于判令周某明给付租赁土地补偿费16万元的诉讼请求，在事实认定中没有涉及，属于遗漏事项。且一审判决认定王某永要求周某明给付租赁土地补偿费16万元的诉讼请求于法无据、不予支持，没有事实根据和法律依据，属于适用法律错误。对给付租赁土地补偿费16万元的问题，王某永与周某明已协商确认。这一点，从王某永在一审过程中提交的相关录音资料中可以证实。三、一审判决认定“因涉案土地涉北京市平原工程己无法再进行开发利用，王某永与惠南庄经联社的《协议书》已不具备履行条件。基于此，涉案协议已具备解除条件，应予解除”，没有事实根据和法律依据。1．涉案土地涉北京市平原工程与《协议书》是否具备履行条件无关，并不能影响《协议书》的效力，《协议书》并不因此而当然解除。涉案协议也非必然不具备履行条件。2．《协议书》是否具备履行条件，不属于本案的审理范围。3．王某永要求解除涉案协议，是因为周某明将涉案土地经营权擅自转让给第三人，其转让行为是无效的，也致使涉案协议无法履行。四、一审判决未支持王某永要求周某明将租赁沙滩恢复原貌的诉讼请求，没有事实及法律依据。1．《协议书》中的权利义务是王某永与惠南庄经联社的约定，不是王某永与周某明的约定，《协议书》中的权利义务不能适用于涉案协议。2．2017年3月18日惠南庄村委会下发的《通知》中明确规定恢复该承包地原貌，2017年年底前恢复完毕。
       周某明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。周某明租赁涉案土地并交纳租赁费，王某永与周某明从未约定支付租赁土地补偿费，王某永也从未告知过周某明租赁土地补偿费是何种费用，所以王某永的上诉主张没有合同和法律依据。王某永也没有任何证据证明周某明最初租赁土地时土地的初始状态如何，故一审判决正确。王某永向一审法院起诉请求：1．解除王某永与周某明于2007年达成的口头租赁沙滩协议；2．周某明将租赁沙滩恢复原貌并交付王某永；3．周某明给付2013年至2017年土地租赁费20万元，并自2018年1月1日起按每日109．589元的标准支付土地租赁费，至实际交付租赁沙滩之日止；4．周某明给付租赁土地补偿费16万元；5．本案诉讼费、保全费由周某明承担。
       一审法院认定事实：2007年5月12日，甲方北京市房山区大石窝镇惠南庄村农工商经济联合社（以下简称惠南庄经联社）与乙方王某勇签订《协议书》，约定甲方把惠南庄村西南与南尚乐、南河、西疃接壤的沙滩租给乙方开发，并按北京市房山区水务局的有关规定开发，如违反其规定甲方有权终止协议并要求乙方恢复原貌；乙方按每亩叁仟元的租金付甲方费用，并一次交给预用面积一拾柒点叁亩X叁仟元伍万叁仟元整后方可开发；乙方在经营中属自负盈亏，自主经营，水、电自理，一切费用自理，工商、税务、环保、安全等一切事项均由乙方自己负责，甲方概不负任何责任；乙方在经营中弃渣应在甲方指定地方存放，不得任意乱堆，乙方开发面积不得私自扩大，如私自扩大面积，甲方有权加倍罚款并终止协议，造成的一切后果乙方自负；甲方在乙方不违反上述条款之下，不得干涉乙方正常经营。双方如有一方违约，另一方可向有关法律部门申请援助。协议甲方落款处有惠南庄经联社印章，乙方落款处有王某永签名。当年，王某永向惠南庄经联社支付53000元。2017年6月9日，北京市房山区大石窝镇惠南庄村经济合作社及北京市房山区大石窝镇惠南庄村村民委员会（以下简称惠南庄村委会）出具证明，内容为2007年5月12日，惠南庄经联社与惠南庄村民王某勇签订的协议书中的“王某勇”应与（为）“王某永”（身份证号×××）。2017年3月18日，惠南庄村委会下发《通知》，内容为：“根据上级禁止非法开采砂石料的规定，经村委会研究决定，对王某永承包河滩地非法开采做出如下规定：“1．2017年6月底前交清4年未交承包费，共计16万元。2．接到通知之日起，禁止非法开采砂石料，拆除一切私自建设的生产设备。3．恢复该承包地土地原貌，2017年年底前恢复完毕。4．……。”在王某永起诉前，双方曾就涉案争议多次协商未果，协商过程中，王某永录制了相关录音材料。目前涉案土地涉北京平原造林工程。以上事实双方当事人没有争议，一审法院予以确认。本案诉讼过程中，王某永变更诉讼请求，要求解除双方于2007年达成的口头租赁沙滩协议，一审法院于2018年3月23日向周某明送达了变更诉讼请求申请书。
       当事人争议之一在于双方是否存在租赁关系。依据审理查明周某明租赁使用的土地包括王某永从惠南庄经联社租赁的土地。一审诉讼中，双方均认可涉案土地租赁过程中未形成书面协议。王某永自认于2006年将涉案土地出租给案外人刘和军，刘和军租用一年后不再继续租用，此后涉案土地一直由周某明租用，并由周某明将承包费（租金）交给王某永，再由王某永交至惠南庄村。周某明则辩称涉案土地系其于2007年从案外人刘和军处租赁，且一次性给付案外人100余万元。对此，双方均未提供证据加以证明，且双方均不能提供案外人的具体信息及联系方式。结合王某永与惠南庄经联社所签订的协议书、涉案土地的实际使用状况、惠南庄村委会下发催要承包费用的情况以及周某明在一审庭审及录音材料中自认，一审法院认定王某永与周某明之间存在租赁关系，且周某明在租赁协议中享有的权利义务来自案外人。当事人争议之二在租赁协议涉及的土地亩数及租金。有关土地亩数，王某永主张为120余亩。因其提供的《协议书》写明的亩数为17．3亩，经与惠南庄村委会核实，王某永与惠南庄村之间除《协议书》所涉土地租赁外，再无其他土地租赁。基于此，一审法院认定租赁协议所涉土地亩数为17．3亩。有关租金，王某永主张为每年4万元。因王某永提交的多份录音材料中，有一段录音材料中，周某明认可4年未付承包费，费用为16万元，并说“我出”。一审庭审中，周某明认可录音的真实性，辩称录音不代表其认可承包费用为每年4万元，但未提交证据对此予以证明。惠南庄村委会在通知中亦要求王某永每年交纳承包费4万元。基于此，一审法院对周某明的辩称不予采信，认定租金为每年4万元。当事人争议之三在于涉案协议是否具备解除条件。因涉案土地涉北京市平原造林工程已无法再进行开发利用，王某永与惠南庄经联社的《协议书》已不具备履行条件。基于此，涉案协议已具备解除条件，应予解除。当事人争议之四在于涉案协议解除后，涉案土地应否恢复原貌。依据《协议书》，涉案土地用于开发，并按北京市房山区水务局的有关规定开发。只有在违反规定开发的情形下方需要恢复原貌。基于此，王某永要求恢复涉案土地原貌，应提交证据证明周某明在开发过程中存在违反规定的情形。因王某永未就此提交任何证据，一审法院将依据举证责任对此作出认定。
       一审法院认为，除法律、行政法规规定采用书面形式之外，当事人订某合同可采用书面形式、口头形式和其他形式。合同成某后，当事人可以将合同权利义务一并转让给第三人。虽周某明在一审庭审中否认与王某永存在租赁协议，但依据一审法院审理查明，一审法院认定双方就涉案土地存在口头租赁协议。因涉案土地涉北京平原造林工程已无法继续履行，对王某永要求解除双方于2007年达成口头租赁沙滩协议的诉讼请求，一审法院予以支持。依据一审法院审理查明，租赁协议所涉土地为17．3亩，对王某永要求周某明归还涉案沙滩的诉讼请求，17．3亩部分一审法院予以支持。对王某永要求周某明恢复原貌的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。对王某永要求周某明支付租赁费20万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对王某永要求周某明自2018年1月1日起按每日109．589元的标准支付土地租赁费至实际交付租赁土地之日的诉讼请求，合理部分一审法院予以支持。对王某永要求周某明给付租赁土地补偿费16万元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2018年7月26日作出（2017）京0111民初11469号民事判决：一、确认王某永与周某明于二零零七年达成的口头租赁协议于二零一八年三月二十三日解除；二、周某明于判决生效之日起十日内将租赁协议所涉十七点三亩租赁土地交付王某永；三、周某明于判决生效之日起十日内给付王某永租赁费二十万元；四、周某明于判决生效之日起十日内给付王某永十七点三亩土地使用租赁费（自二零一八年一月一日起至实际交付土地之日止，每日按一百零九元五角八分九厘计算）；五、驳回王某永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
    本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，王某永针对一审判决第五项提出上诉，要求改判周某明将租赁沙滩恢复原貌并支付租赁土地补偿费16万元。故本案二审争议焦点为：第一，王某永要求周某明将涉案土地恢复原貌的上诉请求是否成某；第二，周某明是否应给付王某永租赁土地补偿费16万元。关于王某永要求周某明将涉案土地恢复原貌一节，王某永提供的证据不能证明涉案土地于2007年交由周某明承租时的原貌状态。在周某明使用涉案土地过程中王某永对周某明使用土地情况应当知晓，王某永提供的证据不能证明周某明使用土地的用途违反了其与王某永之间的约定。并且，现有证据无法证明双方当事人之间就合同解除后涉案土地应由周某明恢复原貌曾作出过明确的约定。故王某永的该项上诉主张缺乏充分证据佐证，本院不予支持。关于王某永要求周某明向其支付租赁土地补偿费16万元的上诉主张，王某永称周某明同意在支付租赁费之外另给付王某永上述土地补偿费，以弥补王某永不能使用土地的损失，王某永提交的录音证据仅反映出在周某明欲把涉案土地转租给案外人时曾与王某永协商过费用，但该证据既不能证明周某明曾作出过同意给付王某永在本案中所主张的土地补偿费的明确意思表示，亦不能证明双方当事人之间曾经达成在涉案土地租赁合同解除的情况下周某明应向王某永给付土地补偿费的合意。故其该项上诉主张本院无法支持。王某永未就其请求提供充分证据证明，应承担举证不利的法律后果，一审法院未予支持，处理正确。一审判决本院予以维持。