1.上诉人诉称

         黄某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄某1一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋的权属人为江某是错误的。本案系江某为解决其女儿入读碧桂园学校的问题，而与黄某1签订书面的房产代持协议，案涉房屋的原始代持资料均由黄某1掌控，全部购房款均由黄某1分期直接汇款及小部分现金支付给增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称增城碧桂园物业公司），这足以证明被代持的房产的真实权利人与不动产的登记簿记载不符。登记并非不动产所有权归属的唯一根据，它只是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并一定完全吻合，当两者不一致时，法院应当根据实际权利状况来确认权属。二、从现有证据显示，黄某1和江某、黄某2于2015年8月10日办理了房屋交接手续后，黄某1就对案涉房产开始占有、使用、收益和处分，已形成事实上的合法占有。一审法院在黄某1提交了《移交清单汇总》、租赁合同、银行转账凭证及增城碧桂园物业公司出具的《证明》等证据后，仍认定黄某1未能提交充足证据证明已实际占有房产是错误的。三、一审法院以黄某1是一名专职律师而认为其在江某尚未取得房产证的情况下，就与江某签订《代理协议》并支付购房款来认定黄某1已知晓潜在风险并自愿承担后果。但是依照《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条的规定，只有在未办理产权过户的情况下，才会考究买受人是否存在过错，一审法院适用法律不当。综上，请求二审法院依法查清事实，并予以改判。

 

2.被上诉人辩称

       罗某辩称，同意一审判决，与一审答辩意见一致。

 

       江某、黄某2二审未答辩。

 

       因本案纠纷，黄某1于2018年3月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认黄某1与江某、于2013年11月15日签订的《代理协议》合法有效，确认位于广州市增城区永宁街凤凰城凤晴苑四街x号x6房归黄某1所有；二、停止对黄某1所有的位于广州市增城区永宁街凤凰城凤晴苑四街x号x6房的强制执行及查封；三、本案诉讼费由罗某、江某、黄某2承担。

 

3.法院查明

        一审法院认定事实：在2015年，因江某、黄某2没有向罗某偿还借款及利息，罗某向一审法院提起诉讼，一审法院立案受理，案号为（2015）穗增法民二初字第2584号。罗某在诉讼中向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院在2015年11月16日作出（2015）穗增法民二初字第2584-1号民事裁定书，查封了江某名下位于广州市增城区永宁街凤凰城凤晴苑四街x号x6房及x5房等财产。江某、黄某2、黄某1、黄烈波因不服（2015）穗增法民二初字第2584-x号民事裁定书，向一审法院提出复议申请，一审法院作出（2015）穗增法民二初字第2584号复议决定书，驳回申请复议人江某、黄某2、黄某1、黄烈波的复议申请。在2016年11月10日，一审法院作出（2015）穗增法民二初字第2584号民事判决书，判决：“一、江某在本判决发生法律效力之日起十五日内，向罗某偿还借款1200000元及利息288000元；二、江某在本判决发生法律效力之日起十五日内，向罗某支付违约金【以120万元为基数，自2015年9月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍（以不超过年利率24%为限）计算至还清款日止】；三、江某在本判决发生法律效力之日起十五日内，向罗某支付律师代理费64000元；四、黄某2对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回罗某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18986元（罗某已预交），由江某、黄某2负担18697元，罗某负担289元；财产保全费5000元，由江某、黄某2负担。”因江某、黄某2逾期未履行上述生效判决确定的义务，罗某向一审法院申请执行，一审法院立案受理，执行案号为（2017）粤0183执1228号。黄某1因不服（2015）穗增法民二初字第2584-1号民事裁定书的执行行为，向一审法院提出书面异议，请求中止对位于广州市增城区永宁街凤凰城凤晴苑四街x号x6房的执行，并解除对该房屋的查封措施。一审法院于2017年7月31日作出（2017）粤0183执异46号执行裁定书，裁定：“驳回黄某1的异议申请。”黄某1因不服该裁定，向广州市中级人民法院申请复议。在2017年9月28日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执复196号执行裁定书，裁定：“驳回复议申请人黄某1的复议申请，维持广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183执异46号执行裁定。”黄某1不服该裁定，向广东省高级人民法院申请监督。在2017年11月29日，广东省高级人民法院作出（2017）粤执监142号执行裁定书，裁定：“一、撤销广州市中级人民法院（2017）粤01执复196号执行裁定书。二、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183执异46号执行裁定。三、指令由广州市增城区人民法院审查黄某1提出的执行异议。”在2018年3月6日，一审法院作出（2017）粤0183执异重46号执行裁定书，裁定：“驳回案外人黄某1的异议。”黄某1不服上述裁定，向一审法院提起本案诉讼。

 

       黄某1为证明其对涉案房屋的权利能够排除执行，提交了如下证据：1.2013年11月15日《代理协议》、2014年9月22日广东名信律师事务所（2014）名律见字第37号《见证书》、询问笔录2份、律师服务费发票。其中代理协议载明：代理人江某、被代理人黄某1，代理事项：由代理人江某以其本人名义代表黄某1与增城碧桂园物业公司签订《碧桂园凤凰城认购书》及办理相关购买位于广东省××城市新塘××凤晴苑××洋房××套的手续。上述代购的洋房一套的全部购房款均由黄某1出资，产权系黄某1所有。2.查询信用卡交易明细、信用卡。显示黄某1于2013年11月13日、2014年2月13日、2014年5月15日分别向雅骏装饰设计工程有限公司转账支付33994元、56657元、22663元，于2013年11月13日、2014年5月15日、2014年11月14日分别向增城碧桂园物业公司转账支付140987元、120740元、120740元、129590元。3.碧桂园凤凰城认购书、《协议书》两份、《委托装修合同》及附件《装修合同图》、《装修内容和设备标准》、《质量保证书》、《买卖合同重要事项告知书》、《凤凰城购房付款表》、2013年11月13日碧桂园统一收据2份、2015年6月24日碧桂园统一收据2份、佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司通用统一收据3份（洋房装修款一期、二期、三期）、购房发票4张、室内装饰工程款发票1张。其中认购书显示：增城碧桂园物业公司（甲方、出售方）、江某（乙方、认购方），认购物业为凤晴苑四街x号x6洋房，交楼日期为2015年5月10日，乙方签订本认购书后，非经甲方同意，不得更改付款方式，不得转让本认购书之权益，亦不得增加或删减认购者，签订日期为2013年11月13日。《委托装修合同》载明：江某（委托方、甲方）、佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司（承接方、乙方）、增城碧桂园物业公司（开发商、丙方），甲乙双方一致同意该房屋的装修由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费为113314元。上述发票、收据所列付款方或业主名称均显示为江某。4.增城市碧桂园凤凰城凤晴苑4街x号x6号房屋及手续一套移交清单汇总。显示：一、增城市碧桂园凤凰城凤晴苑4街x号x6号房屋一套；……移交人：江某、黄某2，接交人：黄某1，二〇一五年八月十日。5.中国工商银行转账凭证2份。显示黄某1在2016年11月23日、2018年2月26日分别向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司（以下简称碧桂园物业公司增城分公司）转账支付1500元、2000元用于支付涉案房屋物业费。6.《房屋租赁合同》、借记卡账户历史明细清单、租金、押金收付汇款凭证。《房屋租赁合同》约定：吴奋向黄某1承租涉案房屋，租赁期限自2018年3月26日起至2021年3月26日止，房屋租金为于每月1200元（不含税）加每月物业管理费120元，一年租金共14400元（不含物业管理费，不含税），每两个月的租金和物业管理费由吴奋于每两个月的第一个月的26日前一次性向黄某1付清。吴奋应在2018年3月26日前交付3600元给黄某1作为本合同的押金。押金和租金、物业管理费，均汇入黄某1银行账户。明细清单显示2018年3月26日黄某1收到吴奋转账支付的2640元、3600元。7.江某与黄某2的《结婚证》、户主为黄子榕的《户口薄》、江瑛、江桐的入学注册证及入学发票；8.江某出具的《声明书》、江某身份证复印件。《声明书》载明：本人江某于2013年11月15日与黄某1签订《代理协议》约定由本人名义代表黄某1与增城碧桂园物业公司签订《碧桂园凤凰城认购书》，办理购买广州市增城区凤凰城凤晴苑四姐x号x6号房产手续，该房屋的所有费用均由黄某1出资，黄某1是该房屋的实际产权人……x6房的购房款、装修款、物业费、契税等所有费用均是黄某1个人通过现金或转账支付，本人就x6房没有支付过任何费用。9.2018年5月9日碧桂园物业公司增城分公司出具的《证明》，载明：兹有增城市永宁街凤凰城凤晴苑四街x号x6房的物业管理费（2015年6月24日起至2018年5月9日止），均系由户名为黄某1，开户行为中国工商银行，账号为62×××39的银行账户汇款到我司的银行账户缴纳。

 

        罗某质证认为：证据1律师见证书的真实性、合法性、关联性不予确认，根据我国《城市房地产管理法》第37条的规定、全国律师协会2007年颁布的《律师见证业务工作细则》第13条规定、粤价（2006）298号《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定，律师见证收费2000元至1万元每件，由此可知，该见证行为违反律师法等相关法律法规的规定，见证律师为依法审查客户所要求的见证事项是否违法，不该见证不具有合法性，不该作为本案的依据；证据2的真实性予以确认，合法性与关联性不予确认，该证据无法证明是涉案房屋的产权人，也不能排除黄某1是为了协助江某、黄某2逃避债务而代为支付的情形；证据3认购书等的真实性和合法性予以确认，关联性不予确认，该证据证明江某是合法的购买人，也是涉案房屋的产权人，黄某1持有涉案房产原件，不能代表其是真正的产权人；证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，黄某1与黄某2是亲姐妹关系，该证据真实性、合法性无法确认，且与本案无关；证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据无法证明黄某1是真正的产权人，证据6、7的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关；事实上涉案房产的产权人均为江某，江某购买两套涉案房产的目的就是为了其女儿可以就读该学校；证据8、9的真实性、合法性、关联性不予确认。

 

       一审庭审中，黄某1陈述其在2015年8月10日接收涉案房屋并进行了装修，但未在指定期限内提交证据证明相关装修事实。黄某1陈述其系一名专职律师。罗某认为黄某1作为一名律师，其明确知道房屋的所有权转移必须以国土房产部门的登记为准，但未采取有效措施予以更正，涉案代理协议无效，其见证程序也不符合法律规定。

 

      一审另查明，涉案房产登记在江某名下，江某尚未取得房产证。

 

4.一审法院认为

       一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。根据黄某1、罗某的诉辩意见，本案的争议焦点在于黄某1就执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定是无过错不动产买受人的物权期待权之保护条件，且缺一不可。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，首先，黄某1主张其委托江某购买涉案房屋故双方签订《代理协议》，涉案房屋的实际购房人和所有人系黄某1。但涉案房产登记的权属人系江某，碧桂园凤凰城认购书、《协议书》等购房文件及相应购房发票等亦载明业主或付款人为江某，黄某1未提供相反证据推翻涉案房产登记情况。根据上述法律规定，涉案房产所有权仍归于登记的权属人，即江某所有。其次，黄某1自认其系专职律师，其对于所有权的认知应高于普通民众，在涉案房屋仍处于预售状态，江某尚未取得房产证的情况下，黄某1仍与江某签订《代理协议》并支付购房款，显然存在过错，理应认为黄某1对其能否顺利取得涉案房屋所有权的潜在风险已然知晓并自愿承担相应后果。最后，黄某1主张其从2015年8月10日起实际占有涉案房屋并进行了装修，但其未能提交相应的装修证据予以证实。并且，黄某1提交的租赁合同显示出租时间在2018年，即在涉案房屋被人民法院查封之后，因此，黄某1提交的证据亦不足以证实其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。综上，黄某1未能举证证明其对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，应承担不利的法律后果。故根据上述法律规定，黄某1的诉讼请求，理据不足，不予支持。

 

       江某、黄某2经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。

 

       综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，于2018年9月28日作出判决如下：驳回黄某1的诉讼请求。案件受理费10006元，由黄某1负担。

 

二审裁判结果

       经审查，一审法院查明事实并无不当，法院予以确认。

 

       二审过程中，黄某1向法院提交证据三份：1.2018年5月1日黄某1与案外人吴奋签订的《房屋租赁合同解除协议》,2018年5月4日黄某1与案外人金一鸣签订的《房屋租赁合同》,承租人支付租金、管理费等的银行流水，拟证明黄某1作为案涉房屋的实际所有权人，将案涉房屋出租给第三人，行使处分收益的权利；2.京东空调安装收费确认书、万家乐产品安装服务记录卡及收据两张，拟证明黄某1作为案涉房屋实际所有人，重新购买了家电家具，已实际占有使用案涉房屋；3.中国工商银行股份有限公司揭阳莲花支行自助交易回单和电子回单，拟证明黄某1作为案涉房屋的实际所有人向物业管理处缴纳物业费和水电费的事实。

 

         对于黄某1二审提交的证据，罗某质证认为：证据1三性不予确认，属于法院查封后的材料；证据2，三性不予确认，与本案无关；证据3，真实性、合法性由法院确认，关联性不予确认，属于法院查封后的材料。

 

       二审庭审中，黄某1称借名登记的原因系江某两个小孩要在增城碧桂园物业公司的学校读书，因此需要在增城碧桂园物业公司购买两套房屋。但因资金不够，就与案外人黄某1协商，1套由江某购买，1套由黄某1付款由江某出名购买。

 

        江某、黄某2二审中经法院依法传唤未到庭参加诉讼。

 

5.借名买房专业律师李松认为

         借名买房专业律师李松认为，黄某1二审提交上述证据，属于法院查封后处分案涉标的产生的证据，不符合法律规定，且对本案的处理无实质性影响，法院不予采信。本案的争议焦点在于黄某1就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对此，分析如下：

 

       一、《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据上述规定可知，物权保护应遵循登记和公示原则，未经登记的不动产物权不具备对抗第三人的效力。案涉房屋预售登记在江某名下，在双方并未将案涉房屋的权属转移登记至黄某1名下的情况下，并不产生物权变动的法律后果，更不能产生对抗第三人的法律效果。一审法院执行生效判决依法查封执行登记在江某名下的房产，并无不当。

 

      二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，判断案外人是否享有对抗申请执行人执行主张的实体权利，应考虑上述四个因素。就本案来看，首先，江某与增城碧桂园物业公司签订的认购书中明确载明不得转让，我国《城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项明确规定，未取得权属证书的房地产不得转让，黄某1与江某转让案涉房屋既违反了约定，也违反了法律规定。其次，黄某1提供的证据不足以证实其已经在法院查封前合法占有案涉房屋。再次，黄某1没有提供证据证明对案涉房屋未过户登记至其名下不存在过错。按照黄某1法庭上陈述，其为了江某孩子读书而借名江某买房，其应当预知因此而带来的风险，其作为完全民事行为能力的人应当对自己行为后果承担责任。

 

       三、民事法律制度的价值不仅仅是民事纠纷的裁判依据，更多的是对民事行为进行规范和指引。本案中，借名买房行为违反了物权登记公示公信原则，使基于财产信赖而产生的市场交易变得不可信赖，对财产登记信赖产生动摇，整个社会交易将失去安全秩序。同时，为他人孩子读书而借名买房一定程度上扰乱了政府对教育资源的规范和调配，满足了个别孩子享受教育资源，而使其他孩子失去公平机会。因此，司法评判对此行为不可支持。

 

       综上，黄某1就案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利，一审法院对此认定正确，法院予以维持。

 

        江某、黄某2经法院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，法院依法缺席判决。

 

       综上所述，黄某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。