李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.原告诉称

       原告诉称，2010年3月31日，被告史某与案外人签订了《房地产买卖合同》，约定被告史某以人民币75万元的价格购买案外人罗某位于深圳市宝安区新安街道罗田路西北侧君逸世家花园1栋C座X房产。20l0年4月9日，被告史某、第三人欧某、第三人唐某与原告签订《房屋补充协议》，约定：1、因被告史某和第三人不能备齐购房所需款项，故向原告借款用于支付购房所需款项；2、办理房产证后一个月内归还借款，如不能还款，该房产归孙某（原告）所有或按出资比例共同所有；3、该房产为被告史某及第三人共同出资并以被告史某名义购买。协议签订后原告为购买该房产共计支付首期款及各种税费人民币144,892元，该房产于2010年6月7日变更登记至被告史某名下。经确认，房产过户至被告史某名下后，被告史某出资人民币29,000元，并于2011年5月日将该部分出资份额以人民币62,000元的价格转让给原告；第三人欧某出资实际出资人民币10,000元，并于2013年2月2日将该部分出资份额以人民币20,000元的价格转让给原告；第三人唐某未有出资。此后原告持有该房产100％的产权份额，并由原告占有、使用和支配该房产，房屋按揭贷款一直由原告偿还。2015年6月18日被告史某以人民币722,655元的价格将该房产转让给被告匡某。受原告委托，深圳市遂兴房地产评估有限公司评估该房产的市场价值为1,959,300元，原告认为两被告未经原告同意，擅自以极不合理的低价处分本属于原告的财产，严重侵犯了原告的财产权益，给原告造成了重大损失。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告史某、被告匡某共同赔偿原告孙某人民币1,369,300元；2、两被告承担本案诉讼费、保全费等费用。

 

2.被告辩称

     被告史某答辩称，一、所谓财产赔偿纠纷，概念上属于侵权责任纠纷，具体到本案，只有原告是本案涉案不动产权的合格有效的主体，才能提起本案财产损害赔偿纠纷。根据《物权法》第9条规定，原告并未实际取得该不动产，故不具备诉讼主体资格。二、本案基础的法律关系其实是民间借贷关系。被告史某当时是原告的员工，原告作为公司老板临时向被告史某出借了十几万元购买房产，原告如若要主张权利，可以提起民间借贷之诉。根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷法律关系的若干规定》第24条，应驳回原告的起诉。三、本案2010年4月9日签订的《补充协议》，是一份不成立、无效的协议，违反了《担保法》的第40条的规定，即债权人与债务人基于民间借贷的法律关系，约定债务到期后以房抵债的协议无效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告匡某答辩称，一、被告匡某对原告与被告史某之间的经济往来并不知情，被告匡某购买了涉案房产并已经支付对价，已经依法取得了涉案房产的所有权，无需赔偿原告诉请的财产损失。二、本案应为原告与被告史某的民间借贷纠纷，与被告匡某无关，原告并未取得涉案房产的任何权益。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。两第三人答辩称，被告史某和两第三人均是原告的员工，涉案房产是由原告出资，借用被告史某的名字购买的，涉案房产是原告的。

 

3.法院查明

        经审理查明：2010年3月31日，罗瑞芬作为卖方，被告史某作为买方，双方签订了编号为8038419的《房地产买卖合同》，约定罗瑞芬将位于深圳市宝安区泰华君逸世家1栋C座619房（房地产证号50××25）转让给史某，转让价格为人民币750,000元，定金为人民币12,000元，定金应当在签订合同当日支付，其他款项的付款方式为按揭贷款。原告主张上述定金为其以现金方式支付，原告提交了储蓄取款凭条证明其该主张；原告主张其缴纳了购买涉案房产的契税、房屋所有权登记费、交易服务费，原告提交了税收通用完税证、发票、和POS单证明其该主张，原告提交了POS单中款项的支付日期和数额与税收通用完税证、发票中载明的日期和数额基本一致；原告主张按揭贷款均为其支付，支付方式为原告将款项转账至被告史某的按揭贷款账户，且原告持有史某按揭贷款账户的银行卡原件，原告提交了银行卡原件、银行卡账户明细证明其该主张，被告史某在两次庭审中对其按揭贷款账户收到的原告主张的按揭款项分别作出两种不同说明如下：1、被告史某每月向原告借款；2、原告向被告史某支付的工资或福利，但被告史某均未提交证据证明其上述两个主张。

 

        2010年4月9日，原告、被告史某、第三人欧某和第三人唐某共同签订了《房屋补充协议》，约定内容如下“欧某、史某和唐某欲购买宝安中心区泰华君逸世家1栋C座619之房产，因首付房款及中介费和各种税费不能及时备齐，故向孙某借款用于支付前期所有款项（1、资金监管120,000元；2、定金12,000元；3、公证费400元；4、套现手续费1,560元；5、中介费12,250元）。经四人共同协商决定，于房产证办理完毕后一个月内归还前期借款，如不能及时还款或不能相应比例还款，则房产归孙某所有或按相应出资比例共同所有。该房产为欧某、史某和唐某共同平均出资，以史某名义购买，对该房产享有平等的权利及承担共同的风险。（备注：如不能平均出资，则按出资比例享有或承担利益与风险）对该房产的最终享有权以最终的出资凭证为准，如有未尽事宜，四方协商解决”，且该协议中注明：“①本项目又补首期款伍万元整；②伍万元套现手续费：陆佰伍拾元整；③赎楼费肆仟肆佰壹拾贰元五角；④交易服务费：贰佰捌拾元整；⑤房屋所有权登记费：伍拾元整；⑥契税和邮票：肆仟叁佰肆拾壹元肆角叁分；⑦赎楼费短期利息：600；⑧退还孙某：6,200；⑨杂费：318；⑩车费：30，合计费用：144,892”。被告史某主张原告出资的上述款项共计人民币144,892元，均为借款，借款总金额为人民币144,892元；原告和两第三人主张原告出资的上述款项人民币144,892元均为原告出资的购房款。2011年5月7日，被告史某向原告出具《协议》，该协议载明：“本人于2011年4月25日将泰华君逸世家C座619所属20%的产权转让于孙某，立此为证，同时孙某62,000元（RMB）购买本人20%份”、“本人欠孙某人民币5,000元，立此为证”。原告主张《协议》中载明的20%即为被告史某实际出资的全部份额，经法院再三询问，被告史某均未对该“20%”作出明确说明。另，两第三人明确表示同意被告史某转让其份额给原告。

 

       2010年6月10日，位于深圳市宝安区西南街道罗田路西北侧君逸世家花园1栋C座619号房屋经核准登记在被告史某名下，房地产证号为50××01。2013年2月2日，第三人欧某向原告出具《证明》，该证明载明“经双方协商一致，本人转让手里持有的房屋股份（宝安中心君逸世家），共计两万元，给予孙某”，“另向孙某借款两万元整，期限两年，特此证明”。

 

      2015年5月12日，被告史某作为卖方，被告匡某作为买方，双方签订了编号为0000081的《房地产买卖合同》，相关约定如下：被告史某向被告匡某转让涉案房屋，约定的转让价格为人民币1,190,000元；买方在签订合同时向卖方支付定金人民币10,000元；剩余房款的支付方式为按揭贷款，买方应当于签订本合同之日起10日内（含当日）支付首期款（以银行贷款为准）；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起当日出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；合同备注条款注明：买卖双方协商同意，若在办理过户过程中遇突发情况导致不能过户，双方均不追究对方的违约责任；买卖双方约定办理产权登记过户后给卖方两个月的时间办理房产的交付事宜。

      2015年6月9日，被告匡某作为抵押人和借款人，中国建设银行股份有限公司深圳市分行作为贷款人，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定为购买涉案房产，贷款人向借款人发放贷款人民币900,000元。

      2015年6月18日，位于深圳市宝安区西南街道罗田路西北侧君逸世家花园1栋C座619号房屋经核准登记在被告匡某名下，登记价为人民币722,655元，建筑面积46.65平方米，房地产证号为50××53，产权证附记中载明“该业主于2015年6月12日通过购买取得该房地产”。被告史某和被告匡某主张双方实际的交易价格为人民币1,190,000元。

 

       另查，1、原告和两第三人主张，原告出资人民币29,000元（所占比例为20%），第三人欧某实际出资金额为人民币10,000元，第三人唐某未实际出资，且被告史某已经将其所有的份额以人民币62,000元的价格转让给原告，第三人欧某已经以人民币2,000元的价格将其所有的份额转让给原告，故被告史某和两第三人并非涉案房产的实际权利人；被告史某确认第三人唐某因未出资而不享有涉案房产的实际份额，但被告史某的出资比例并非20%，全部房款都是被告史某出资的。2、原、被告以及第三人在庭审中确认：被告史某和两第三人从未向原告偿还过《房屋补充协议》的借款。原告和两第三人主张未还款的原因是已经将享有的房产份额转让给原告；被告史某主张未还款的原因是被告史某为原告的员工，该借款已经作为原告向其发放的奖金和福利待遇，无需偿还，原告对此不予认可，被告史某亦未提供证据证明其该主张。另，原告主张2010年前其与被告史某均为广州格致网络科技有限公司的员工，被告史某的工资均由公司发放，与其无关；被告史某主张2014年或2015年之前其给原告打工，工资由原告发放，但被告史某并未提供证据证明其该主张。3、被告史某清偿涉案房产的贷款本息时共支付贷款本息人民币582,427.91元。原告明确其主张的赔偿款项为涉案房产转让时的市场价值扣除剩余贷款本息。4、经原告申请，法院依法委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2015年5月12日的市场价值进行评估，评估结论为：涉案房产在该时点的市场价值为人民币1,604,760元。5、两被告主张双方在交易之前并不认识，被告匡某购买涉案房产时进行了看房，双方并不存在恶意串通；原告主张被告匡某并未看房，且两被告为恶意串通转移涉案房产。

 

      6、原告主张涉案房产购买后一直由其出租和管理，两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证明其该主张；被告史某主张涉案房产一直由其管理和出租，但被告史某并未提交证据证明其该主张。经查，原告提交的《房地产租赁合同》载明：2014年8月6日，原告以被告史某的名义作为出租方，姚小明作为承租方，双方签订了《房地产租赁合同》，约定由姚小明承租涉案房产，租赁期间为2014年8月10日至2015年8月9日，租金每月人民币3,100元，承租方应当在合同签订之日支付人民币6,200元作为押金。原告主张签订合同当日，姚小明向原告转账支付人民币6,200元、37,200元（一次性支付租金），且姚小明租住期间的物业管理费和水电费均以姚小明转账至被告史某的账户的形式支付的，原告提供了银行转账明细证明其该主张，被告史某对原告的主张不予认可，但被告史某并未对姚小明向其账户转账支付的款项作出说明，或提交充分有效的证据予以反证。另，姚小明向被告史某转账的记录中载明的转账期间从2014年12月持续至2015年7月28日，且姚小明在接受法院调查询问时称其是向原告租赁的涉案房产，原告自称是涉案房产的权利人，涉案房产是借用被告史某的名义购买的，2015年4月、5月时原告孙某称要卖房，找了三五个买家看过房，但是除了原告孙某找的买家外，没有其他人看过房。

 

 

4.借名买房律师李松认为

       借名买房律师李松认为，本案为财产损害赔偿纠纷。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

 

      关于《房屋补充协议》的认定。原告、被告史某以及两第三人签订的《房屋补充协议》约定内容如下：1、被告史某和两第三人因购买涉案房产向原告借款人民币144,892元，如在办理房地产证一个月内不能及时还款或按照比例还款，则涉案房产归原告所有或按相应出资比例共有；2、涉案房产以被告史某的名义购买，但为被告史某和两第三人平均出资按平均份额共有，如各方实际不能平均出资，则按出资比例享有或承担利益和分项，对涉案房产最终享有权以最终的出资凭证为准；3、购买涉案房产的前期所有款项均为向原告借款支付。根据《房屋补充协议》载明的内容可知，四方签订该协议既有原告作为债权人，被告史某和两第三人作为债务人，债权人和债务人之间的借款协议、以房抵债协议的内容，又有被告史某和两第三人作为共同购买涉案房产的合伙人之间的合伙协议和借名买房协议的内容。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，四方签订《房屋补充协议》时被告史某、两第三人与原告的债务清偿期尚未届满，且涉案房产并未实际过户至原告名下，故法院认为四方签订的《房屋补充协议》中关于以房抵债部分的约定无效，但该部分约定无效并不影响《房屋补充协议》中关于借款协议、合伙协议以及借名买房协议的内容，四方均应依约履行处以房抵债内容外协议其他部分的约定。

 

      关于《协议》的认定。2011年5月7日，被告史某以向原告出具《协议》的方式表明愿意将其所有的涉案房产的一定比例的份额转让给原告，且两第三人作为合伙人亦对被告史某的该转让行为予以同意。虽然原告未在该份《协议》中签字，但被告史某已经以出具《协议》的方式向原告发出要约，在原告对此予以确认即作出相应承诺的情况下，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该《协议》为原告和被告史某的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，虽然因未办理产权过户手续不足以对抗善意第三人，但该《协议》依法对原告和被告史某发生法律效力。原告主张《协议》中载明两个的20%即为被告史某实际出资的全部份额，结合各方提交的证据和法院查明的事实，法院对原告的主张予以支持，理由如下：1、根据涉案《房屋补充协议》约定的关于借款协议的内容，原告和被告史某、两第三人为民间借贷关系，而并无证据证明在签订《房屋补充协议》后，被告史某向原告归还了相应款项，被告史某主张未还款的原因是该借款已经与原告应向其发放的奖金和福利待遇相抵扣，但被告史某未提交证据予以证明，在原告对此不予认可的情况下，根据谁主张谁举证原则，法院对被告史某该主张不予支持。根据《房屋补充协议》的内容，被告史某应当按照实际出资比例享有涉案房产的权利份额，法院认为，自2010年4月9日原告与被告史某、两第三人经核算确定债权债务关系以及明确的还款数额后，如按照被告史某的主张，被告史某既未转让其所有的房产份额又未向原告偿还过相应款项，被告史某的相关主张有悖常理；2、原告主张涉案房产的费用均为原告支付，原告提供了储蓄取款凭条、税收通用完税证、发票、POS单、银行卡、银行卡账户明细等证据证明其主张，且原告提交的其向被告史某按揭贷款账户付款的转账记录亦与按揭贷款数额基本相符，原告亦持有按揭贷款银行卡的原件，法院认为结合《房屋补充协议》的内容以及各方陈述，原告提交的证据能够相互印证形成合理的证据链条，法院对原告该主张予以支持。被告史某在庭审中对其按揭贷款账户收到的原告主张的按揭款项作出两种不同说明如下：被告史某每月向原告借款；原告向被告史某支付的工资或福利，但被告史某均未提交证据证明其该主张，因被告史某的主张缺乏明确性和一致性，且缺乏证据支持，故法院对被告史某的上述主张不予支持。根据原告的付款情况，在无充分有效证据予以反证的情况下，法院认为被告史某已经将其所有的全部份额转让原告，更加符合市场经济生活的客观规律；3、居住情况。原告主张涉案房产购买后一直由其出租和管理，两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证明其该主张，结合法院依法向姚小明调查的内容，法院认为原告提供的上述证据能够相互印证，形成合理的证据链条。被告史某主张涉案房产一直由其管理和出租，但被告史某并未提交任何证据证明其该主张；4、《协议》中约定“本人于2011年4月25日将泰华君逸世家C座619所属20%的产权转让于孙某，立此为证，同时孙某62,000元（RMB）购买本人20%份”，经法院再三询问，被告史某既未对上述两处“20%”作出明确说明，又未提交证据证明除上述两处“20%”外被告史某因出资对涉案房产还享有其他份额。综上，2011年5月7日，被告史某已经以出具《协议》的方式向原告转让其所有的涉案房产的份额，虽因未办理房产过户手续而未发生物权变动的法律效力，被告史某应依约受到《协议》合同效力的约束，不得侵害原告因《协议》而取得相关合同权利。

 

       关于第三人唐某享有的份额的认定。原告、被告史某、两第三人均主张第三人唐某因未实际出资，故不享有涉案房产的份额，结合《房屋补充协议》中关于共有份额的约定，法院对上述四方当事人的主张予以确认。关于第三人欧某出具的《证明》的认定。2013年2月2日，第三人欧某以出具《证明》的方式向原告转让其所持有的房产份额，因被告史某已经在2011年5月7日作出明确意思表示转让其所有的份额，第三人唐某亦确认其对涉案房产不享有份额，故法院认为第三人欧某关于其向原告转让其所有的相应份额的意思表示真实有效。

 

      关于原告主张的被告史某侵权事实的认定。根据法院查明以及认定的上述事实可知，被告史某和第三人欧某已经做出明确意思表示将其所有的涉案房产的份额转让给原告，第三人唐某亦已确认不享有涉案房产的份额，但被告史某在未经原告同意的情况下，将涉案房产以低于市场价值人民币414,760元的价格转让给被告匡某，原告主张被告史某擅低价转让涉案房产侵犯了其因被告史某和两第三人的转让行为而取得的相应财产权益，法院予以支持。关于原告主张的两被告恶意串通的认定。首先，两被告主张的涉案房产的转让价值为人民币1,190,000元，而经评估涉案房产在两被告转让时的市场价值为人民币1,604,760元，两被告主张的转让价值低于市场价值将近26%，即该价格差额超出了一般市场交易价格的波动幅度，在两被告对此未提交证据予以充分说明的情况下，法院认为两被告主张的实际交易价格有悖常理。其次，原告主张两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证其该主张，原告提交的姚小明向被告史某转账的记录中载明的转账期间从2014年12月持续至2015年7月28日，结合法院依法向姚小明调查的内容，法院认为原告提供的上述证据能够相互印证，形成合理的证据链条，在两被告未提交充分有效证据予以反证的情况下，法院对原告该主张予以支持。另，姚小明在接受法院调查询问时称

 

         2015年4月、5月时原告孙某称要卖房，找了三五个买家看过房，但是除了原告孙某找的买家外，没有其他人看过房。法院认为在房产交易过程中，按照一般交易惯例，买方基于审慎的注意义务，通常会通过看房的方式达到知悉交易房产的居住情况和现状的目的，结合两被告对双方关系的主张，法院认为两被告的交易情况与一般交易习惯不相符。最后，两被告签订的《房地产买卖合同》备注条款中约定的免责事由和房产交付时间与被告史某代持涉案房产的情况相符，即不能排除被告匡某知悉或应当知悉被告史某仅为涉案房产的代持人情形。综上，结合两被告实际交易价格、交易过程以及一般交易习惯，法院认为受让人匡某并非善意第三人，即被告匡某在受让涉案房产的过程中存在主观上与被告史某恶意串通的过错。

 

        综上所述，因两被告存在擅自转让涉案房产的侵权行为，结合原告关于赔偿数额的主张，被告史某、被告匡某应当向原告赔偿人民币1,022,332.09元（转让时的市场价值人民币1,604,760元-被告史某为注销抵押登记清偿贷款本息的金额人民币582,427.91元）。原告的超额诉讼请求，法院不予支持。

 

 

5.裁判结果

     一、被告史某、被告匡某应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙某赔偿款项人民币1,022,332.09元；

 

      二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。