李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

1.原告诉称

      原告向法院提出诉讼请求：1、确认原告是位于湛江市××号（市党校大院内）三号楼S铺、A梯铺（建筑面积共为25.94平方米）的出资人和实际买受人。2、被告协助原告办理位于湛江市××号（市党校大院内）三号楼S铺、A梯铺（建筑面积共为25.94平方米）更名及所有权转移登记手续。3、被告立即将位于湛江市××号（市党校大院内）三号楼S铺、A梯铺（建筑面积共为25.94平方米）退还给原告。4、被告返还其自2016年1月5日之后已收取何少连和卓圣的租金及按金共计86100元给原告。5、本案受理费由被告承担。事实与理由：位于湛江市××党校大院内）××（现为××）是由原告挂靠第三人城建公司建设的商品房，原告出资129700元购买了上述商品房中的S铺、A梯铺（建筑面积共为25.94平方米）。当时原告考虑到该房由原告挂靠建设，签订《商品房购销合同》的甲方即第三人城建公司的签字代表已由原告签字，原告不能同时作为乙方签字。基于这一考虑，原告借用被告（原告的舅父）的名义作为购买方于1997年6月25日签订了《商品房购销合同》。在上述S铺、A梯铺交付使用后，原告考虑到被告年纪已大且没有稳定收入，为了照顾被告的生活，原告便将上述S铺、A梯铺交由被告出租并由被告收取租金作为其生活费。但《商品房购销合同》以及129700元购房款的《收款收据》一直由原告保存至今。至2016年1月5日，原告考虑到已照顾被告十多年，被告也已年迈，为避免今后对上述S铺、A梯铺的争议，原告便与被告商量将上述铺位退回给原告，对此，被告予以同意并签订了一份《房屋资产权属声明书》给原告，确认：上述S铺、A梯铺由原告全部出资于1997年6月25日以被告名义购置，所有租金均由被告收取及作为生活费使用是原告对其的照顾；同时声明上述S铺、A梯铺的产权属原告所有，被告本人及其家人未曾出资一分钱购房款，从即日起被告将上述S铺、A梯铺交回原告。但在此之后，被告对其中一个商铺私自继续收取黎永兰的租金16500元据为己有，后又租给卓圣（身份证号码：）并收取租金及按金20400元据为己有；对另一个商铺继续收取及出租给何少连并收取租金及按金49200元据为己有。综上，被告的行为已明显侵犯原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼。

 

2.被告辩称

      被告辩称，涉案房屋均由被告出资与购置，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。1、原告与第三人城建公司为建设施工工程合同关系，原告作为施工方的员工购买涉案房屋并不违反法律规定，原告根本不需要以被告的名义购买涉案房屋，因此，原告主张借名买房的事实不能成立。2、1997年被告购置涉案房屋时双方并未就该房屋签订借名买房协议。3、原告未能举证证明涉案房屋由其实际出资，而涉案房屋多年未能办理房产证原告声称其可以疏通关系代为办理产权证，同时由于原、被告系亲戚关系，被告已经80岁，基于对原告的信任，按原告的要求，被告向原告提供了购房合同原件和收据原件，同时在原告欺瞒的情况下签订了事先打印好的格式声明书，从而达到恶意诉讼的目的。4、被告与张华芳于60年代结婚，在1997年被告以夫妻共同财产购置涉案房屋，涉案房屋应属夫妻共同房产，张华芳于2015年病逝，作为夫妻一方去世后，丈夫向第三人作出的单方声明不发生物权否认的效力，该行为已损害全体继承人的利益。因此，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院予以驳回。

第三人城建公司未作应诉答辩。

 

3.法院查明

        经审理查明，1997年6月25日，被告与第三人城建公司签订了《商品房购销合同书》，原告作为第三人城建公司的代表在该合同上签名。合同约定：一、被告向第三人城建公司购买湛江市××路（市党校大院内）（现地址：湛江市××号）三号楼S铺、A梯铺。二、建筑面积共约25.94平方米。三、房价款约129700元。四、付款方式：一次性付款。五、交付使用日期：1997年7月22日前。第三人城建公司于1997年7月25日收取房价款129700元后向被告出具了《收款收据》。第三人城建公司已交付房屋，房屋一直由被告使用至今。2016年1月5日，被告向原告出具了一份《房屋资产权属声明书》。内容：“我是程某的舅父。位于湛江市××路（市党校大院内）三号楼是由我外甥程某挂靠湛江市建设综合开发总公司建设。位于湛江市××路（市党校大院内）三号楼S铺、A梯铺，建筑面积25.94平方米，是由我外甥程某全部出资于1997年6月25日以我梁某名义购置的不动产。上述S铺、A梯铺自购置至今，我外甥程某一直交给我管理经营，所有租金均由我收取及作为生活费使用（我外甥程某以我年纪大且没有任何经济收入而给我的照顾）。在此我梁某现郑重声明，位于湛江市××路（市党校大院内）三号楼S铺、A梯铺的产权属我外甥程某所有，我本人及我家人未曾出资一分钱购房款，却一直由我收取所有租金作为生活费使用，从即日起我将上述S铺、A梯铺交回我外甥程某经营使用。我家人对此没有任何异议。特此声明。”被告在该声明书上签名及捺手印，被告的家人全水平、梁边、梁建兰也在该声明书上签名及捺手印。另查明，被告系原告的舅舅。被告共有五个子女，分别为大女儿梁建梅、二女儿梁建兰、三儿子梁统（全水平的丈夫）、四儿子梁边、五儿子梁坤乾。被告的妻子张华芳于2015年2月28日死亡。2016年10月21日，被告与卓圣签订《租店协议书》，约定：被告将涉案的一间铺位出租给卓圣使用；每月租金1500元；租赁期限为2016年10月21日至2018年10月20日。被告收取了卓圣租房押金2400元。2016年12月15日，被告与何少连签订《租店协议书》，约定：被告将涉案的一间铺位出租给何少连使用；每月租金2100元；租赁期限为2016年12月至2019年12月30日。被告收取了何少连租房押金2000元。再查明，上述《商品房购销合同书》、交纳购房款的《收款收据》及《房屋资产权属声明书》的原件全部在原告处。上述房屋至今未办理权属证。在庭审中，原告明确其第四项诉讼请求的款项是指被告收取卓圣及何少连2016年1月5日至2017年12月20日的租金（卓圣的租金按每月1500元计算，何少连的租金按每

月2100元计算）及被告收取卓圣的租房押金2400元及何少连的租房押金2000元，共计86100元。

 

4.借名买房律师李松认为

      借名买房律师李松认为，本案是因原、被告对涉案房屋的归属问题产生的纠纷，因涉案房屋尚未办理权属证，故立案案由为所有权确认纠纷不当，本案应系返还原物纠纷。本案争议的焦点是：涉案房屋的实际买受人的问题。在本案中，《商品房购销合同书》是被告与第三人城建公司签订的，房屋交付后也一直由被告使用。现原、被告均主张自己是涉案房屋的实际买受人，根据谁主张谁举证原则，原告提供《房屋资产权属声明书》证明被告确认涉案房屋为原告出资购买，该房屋属原告所有，被告及被告的家人未出资任何购房款。且该声明书上有被告及被告的部分家人的签名及捺手印。《商品房购销合同书》、交纳购房款的《收款收据》及《房屋资产权属声明书》的原件也全部在原告处。原告主张其因作为第三人城建公司的代表在上述合同上已签名，其不能再作为合同另一方签订合同，故借用其舅舅即被

告的名义签订合同，合情合理，法院予以采信。被告辩称其是在原告的欺瞒下签订《房屋资产权属声明书》的及《商品房购销合同书》、交纳购房款的《收款收据》及《房屋资产权属声明书》的原件是被告交给原告为其代办房产证的，但被告对此未能提供证据证明，法院不予采信。综合审核本案的证据及考虑本案的实际情况，法院认定原告是借用被告的名义购买涉案房屋的，因此，原告请求确认其为涉案房屋的实际出资人和买受人及请求被告协助其办理更名手续及交还涉案房屋，于法有据，法院予以支持。上述房屋至今未办理权属证，原告请求被告协助其办理房屋所有权转移登记手续，于法无据，法院不予支持。对于原告要求被告交还租金的诉求，被告于2016年1月5日向原告出具《房屋资产权属声明书》表示同意从即日起将涉案房屋交还给原告，但原告未能提供证据证明被告从2016年1月5日起将房屋出租给卓圣、何少连或他人使用，因此，原告要求被告从2016年1月5日起交还租金，法院不予支持。但被告应向原告交还其收取卓圣2016年10月21日（卓圣租房起始之日）至2017年12月20日（原告主张之日）共计14个月的租金21000元（1500元月×14个月）及何少连2016年12月（何少连租房起始之月）至2017年12月20日（原告主张之日）共计12个月又20天的租金26600元（2100元月×12个月+2100元月÷30天×20天），合计47600元（21000元+26600元）。《租店协议书》是被告与卓圣、何少连签订的，卓圣及何少连向被告交纳的租房押金不属于房屋出租的收益，故租房押金问题应由被告与卓圣、何少连进行处理，原告请求被告交还租房押金，于法无据，法院不予支持。对于被告提出涉案房屋是被告夫妻的共同财产，而被告的妻子已死亡，被告单方向原告作出声明，损害了继承人的合法权益的抗辩意见，涉案房屋是原告借用被告的名义购买的，是属于原告的财产，并非被告的财产，故也不属于被告夫妻的共同财产，故被告作出《房屋资产权属声明书》并未损害到被告妻子的继承人的合法权益。第三人城建公司不到庭参加诉讼，也未作应诉答辩，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。

 

   

  5. 裁判结果

      一、确认位于湛江市赤坎区五一路32号（市党校大院内）三号楼S铺、A梯铺（建筑面积共为25.94平方米）的实际出资人和买受人为原告程某。

 

      二、限被告梁某于本判决生效之日起十日内协助原告程某办理被告梁某与第三人湛江市城市建设综合开   发总公司于1997年6月25日签订的《商品房购销合同书》的房屋

 

买受人一方由被告梁某更名为原告程某。

 

       三、限被告梁某于本判决生效之日起十日内将湛江市赤坎区五一路32号（市党校大院内）三号楼S铺、A梯铺（建筑面积共为25.94平方米）交还给原告程某。

 

       四、限被告梁某于本判决生效之日起十日内将卓圣及何少连交纳的房屋租金共47600元给原告程某。

 

        五、驳回原告程某的其他诉讼请求。