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借名买房纠纷案例

二审改判,成立借名买房

发布时间:2020-11-17 浏览:

 李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
 
1.一审法院查明
     原审法院审理查明,黄某、陈某系夫妻关系,本案诉争房屋位于成都市金牛区爱民路124号3栋3单元4楼8号。2007年6月22日,该房屋从罗某名下被过户到黄某名下。2007年1月12日,罗某、周某与戴某办理了公证委托,罗某、周某以夫妻身份共同作为委托人将本案诉争房屋委托给戴某出售或出租,并明确受托人戴某有转委托权。2007年5月14日,戴某与杨某办理了转委托公证,戴某将其委托权限转给杨某,由杨某代为出售本案诉争房屋。
 
        2007年6月9日,通过房屋中介,黄某与杨某签订了《房屋购销合同》,约定杨某将本案诉争房屋出售给黄某,房屋总价款为44.5万元。2007年6月22日,杨某收到黄某购房首付款18万元,并出具了收条。当天,买卖双方办理完过户手续,房屋从罗某名下被过户到黄某名下,相关契税票据上记载的交款人为黄某。
 
         2007年6月29日,黄某、陈某与农行蓉城支行签订《个人购房担保借款合同》,黄某作为借款人向农行蓉城支行借款26.5万元,借款期限为240个月,并授权该银行将全部借款划入杨某的账户,黄某、陈某作为抵押人将本案诉争房屋抵押给该银行。该抵押已依法办理抵押物登记,抵押期限为2007年6月29日至2027年6月28日。2007年7月4日,农行蓉城支行将上述借款26.5万元划入杨某的账户。至今,本案诉争房屋的银行贷款未结清。殷某诉至原审法院,请求判令成都市金牛区爱民路124号3栋3单元4楼8号116平方米房屋归其所有,黄某、陈某配合结按、过户。原审法院认定以上事实,主要采信了房屋产权证、个人购房担保借款合同、收条、契税票据、房屋信息摘要、公证书、庭审笔录等证据。
 
一审法院认为
    原审法院认为,本案诉争房屋的购销合同、购房担保借款合同均系黄某、陈某分别与卖方、银行签订,购房款收条、契税票据记载的交款人也为黄某,且诉争房屋也已登记在黄某名下;殷某主张“借名买房”,黄某、陈某不予认可,殷某又没有充分证据予以证明,应由殷某承担举证不能的不利法律后果,殷某的诉讼请求缺乏事实及法律依据,原审法院不予支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:驳回殷某的诉讼请求。案件受理费50元,由殷某承担。
 
1.上诉人诉称
       宣判后,殷某不服原审判决,向本院提起上诉,请求撤销原审判决,请求依法改判。其主要理由为:本案诉争房屋在办理贷款、房屋过户时的所有证据虽然名字是黄某、陈某,但原件均在殷某处。另外,殷某还提交了杨福群的农业银行存折、殷某工资卡、农业银行向殷某发送的归还借款提醒信息等证据,充分证明诉争房屋虽登记在黄某名下,但涉及该房屋的所有款项均由殷某支付,殷某实际支配该房屋。《贷款购房协议》中载明殷某“借名买房”的事实,由黄某、陈某签名签订。对此,黄某、陈某没有任何证据推翻该协议,原审判决与事实不符。双方签订的贷款购房协议是双方真实意思表示,未侵害国家利益及他人利益。虽诉争房屋登记在黄某名下,但殷某所提交证据能够证明该房屋系殷某购买。
 
2.被上诉人辩称
       黄某、陈某辩称,担保借款合同、购房合同均以黄某的名义签订。购房贷款的收条、契税票据上也是黄某的名字,诉争房屋也登记在黄某名下,对殷某的主张黄某、陈某不予认可。殷某没有充分证据证明诉争房屋归殷某所有,本案的法律关系明确,请求驳回上诉,维持原判。农行蓉城支行辩称,该行的债权和抵押权均是合法的,请求法院依法判决。殷某为证明其主张,向本院提交了以下证据:1、中国农业银行给殷某手机发放的还款提醒和还贷情况短信;2、手机截屏,内容为殷某通过手机网银向黄某中国农业银行账户转账的转账汇款查询;3、殷某在招商银行、成都银行的账户历史交易明细表;4、2014年7月18日黄某与某人的微信聊天记录;用以证明直到2015年2月殷某每月均足额向黄某的农业银行卡归还房屋按揭贷款,从2015年3月开始黄某将原卡作废,殷某无法继续归还贷款,还证明行黄某对诉争房屋没有付款,并敲诈殷某12万元的事实。黄某、陈某质证认为,对上述证据的合法性、关联性、来源均有异议。认为证据一、证据二缺乏原始依据,无法确定其合法来源。证据四没有合法来源,不予认可。农行蓉城支质证认为,对证据一的真实性无异议,短信提醒不会因为发生诉讼而有变动,除非黄某本人申请变更手机号;证据二、证据三不予质证,因是其他银行的材料,无法确认真实性;对证据四不予质证。本院审查认为,证据一因殷某提交了手机原件予以核对,且黄某认可农业银行贷款提醒的手机号变更为了殷某的手机号,对该证据的真实性予以确认。证据二因没有提交手机原件予以核对,对该证据的真实性不予确认,但黄某认可其在2015年2月将之前用于归还贷款的农业银行卡注销的事实。证据三由招商银行和成都银行出具,对该证据的真实性予以确认。证据四没有提供手机原件予以核对,对真实性不予认可,且仅凭微信截屏无法实对话两方当事人的真实身份。
 
 
3.法院查明
       二审审理过程中,双方当事人对原审判决认定的事实均无异议,法院对原审判决认定的事实予以确认。
        二审另查明,一、2007年7月3日,殷某与黄某、陈某签订了一份《贷款购房协议》。二、关于诉争房屋出资来源:首付款18万中的5000元为黄某从殷某的母亲杨福群账户中取现金支付,另外的17.5万元由殷某的母亲杨福群的农业银行账户转入杨某账户,该转账行为由黄某代办。黄某将其名下用于归还贷款的农业银行卡交给殷某,由殷某负责按月归还贷款。在房屋出租期间,由黄某按季度将租金全额交给殷某,再由殷某按月将还款金额存入或转入黄某的农业银行卡。2015年2月,黄某将之前归还贷款的农业银行卡注销并重新办理新的按揭贷款银行卡,从2015年3月起,诉争房屋的按揭贷款由黄某归还至今。黄某与农业蓉城支行签订的《个人购房担保借款合同》约定采用等额本息还款法归还借款本息,签订合同当年的按揭款为每月1916.93元,之后的按揭贷款根据当年的银行利率在前述金额的基数上作相应浮动。截止2015年4月,诉争房屋的按揭贷款均按月足额归还。三、关于诉争房屋的使用情况:黄某陈述在取得房屋后就对外出租,殷某陈述在殷某自己居住几年后才对外出租,但双方一致陈述在对外出租时,由黄某按季度收取租金,并将租金全额交付给殷某。四、与诉争房屋有关的下列材料:1、诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用证;2、变更该房产权归属时所涉及的公证书两份、房地产抵押合同、取款明细、取款凭条、首付款收条、贷款购房协议、个人购房担保借款合同、担保费收条、完税凭证、过户费用凭证、交易手续费票据;3、归还按揭贷款中所涉及的农行银行卡、部分存款回单、部分转账回单,上述材料的原件均在殷某处。
 
4借名买房律师李松认为
         借名买房律师李松认为  ,各方当事人在二审中的争议焦点为:本案诉争房屋的所有权归哪方所有?对此,法院做如下评述:殷某主张诉争房屋归其所有,向原审法院提交了其与黄某、陈某签订了《贷款购房协议》,该协议中明确载明了以黄某、陈某的名义帮殷某贷款的原因,以及因诉争房屋买卖产生的一切费用包括按揭款均由殷某承担。各方均在自愿的情况下签订该协议。黄某、陈某主张在签订该协议时没有看协议内容就签字,一直不知道是什么意思。对此,法院认为,黄某在农行蓉城支行的《个人住房贷款申请表》中填写黄某、陈某的文化程度均为初中。黄某、陈某作为具有初中文化程度、有完全民事行为能力的自然人,应当明知签署协议的法律后果即是应依照协议的约定履行相应的权利义务,且协议中的文字不存在晦涩之意,足以使初中文化程度的人读懂协议内容。另外,黄某、陈某主张该协议是为了规避法律,故无效。对此,法院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形:“……(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该协议没有违反法律和行政法规的强制性规定,从协议内容看,以黄某、陈某的名义进行贷款仅增加了贷款年限,对于应归还的借款本金并没有任何影响,双方的协议内部关系并未损害协议之外的包括农行蓉城支行在内的其他第三人和国家、社会的利益,也不存在掩盖非法目的的情形,故该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。
 
       关于购买诉争房屋的出资问题。1、首付款。殷某与黄某、陈某签订的《贷款购房协议》中明确由殷某给付首付款18万元。虽然取款5000元现金和向卖房方转账17.5万元均由黄某代办,但从资金来源看能够证明首付款均是从殷某母亲杨福群账户支取。黄某、陈某主张其与殷某为合伙购房,并出资8万元的首付款,为此向原审法院申请证人张杰出庭作证。证人张杰出庭证明其向黄某借款8万元用于买房,并未要求黄某出具借条,证人证言不能证明该8万元用于购买本案诉争房屋。黄某也未能举证证明该8万元存入杨福群账户的资金流转过程。故对黄某、陈某辩称首付款18万元中有8万元为其出资的主张,法院不予采纳。从各方提供的证据能够认定18万元的首付款系殷某向其母杨福群借款支付。2、按揭贷款。在租房期间归还按揭贷款的资金由收取的租金进行支付,但收取的租金与每月需归还贷款金额会有一定出入,可以推断在租金多于按揭款时,多于的租金由殷某收取,在租金少于按揭款时,不足部分由殷某自行补足。黄某陈述其将归还贷款的银行卡交给殷某,且银行预留的手机号码也是殷某的,故其不清楚每月归还贷款情况。黄某在二审中主张从2007年8月至2015年2月期间,有3个月的按揭贷款是黄某归还的,但没有提供证据予以证明。从房屋的出资情况可以看出,2015年3月前,殷某与黄某、陈某在的行为与双方签订的《贷款购房协议》中约定的内容完全一致,双方也按照该协议的约定进行履行。黄某、陈某主张其与殷某系合伙买房,但从出资看,黄某、陈某提供的证据不足以证明其对房屋首付款进行出资,也认可按揭款基本上由殷某偿还;从收益看,黄某、陈某将全部的租金收入都给付了殷某,二人在其中也没有任何的获利。黄某作为诉争房屋的贷款人,对是否按月足额还款的事宜处于消极放任态度,不符合权利人积极处分自己财产的常理。且在2015年3月之前,黄某一直将自己还贷的银行卡交给殷某保管,又将租金交给殷某,再由殷某将按揭款归还到黄某的银行卡上,这一系列行为与常理不符,黄某完全可以自己持有银行卡并用收取的租金归还贷款。在2015年3月之后,黄某变更还款银行卡致使殷某无法按约归还贷款。故黄某、陈某主张与殷某系合伙买房,从本案的证据看不足证明黄某、陈某具有购房的主观意愿,也没有对诉争房屋进行出资、获取收益的客观行为,对该主张法院不予认可。根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第十五条之规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”殷某与黄某、陈某就诉争房屋所签订的《贷款购房协议》具备法律效力,现殷某对诉争房屋主张所有权,符合双方的约定,应与准许。原审判决属于适用法律错误,对此法院依法进行调整。至于殷某主张黄某、陈某配合过户的请求,因诉争房屋仍在抵押期内,根据《物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”诉争房屋过户的前提是清偿农行蓉城支行的债务,目前农行蓉城支行仍享有抵押权,在抵押权涤除后方可进行变更登记,殷某要求办理物权变更登记的主张不符合法律规定,法院不予支持。至于黄某、陈某在2015年3月之后对诉争房屋归还的按揭贷款,以及其主张曾对诉争房屋进行了出资,属于黄某、陈某与殷某之间的债权债务关系,黄某、陈某可另案向殷某进行主张。综上,原审判决认定事实清楚,但适用法律错误,导致判决结果有误,依法应予纠正。根据《中华人民共和国物权法》十五条、一百九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:
 
4.二审裁判结果
       一、撤销成都市金牛区人民法院(2014)金牛民初字第6495号民事判决;
 
      二、位于成都市金牛区爱民路124号3栋3单元4楼8号的房屋归殷某所有。中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行享有该房屋抵押权,如殷某要提前还清按揭贷款,黄某、陈某应予配合;
 

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