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借名买房纠纷案例

借名人确认房子归自己所有,被法院支持

发布时间:2020-11-16 浏览:

       李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松

1.原告诉称
          原告谢某向法院提出诉讼请求:1、依法确认位于峨眉山市房屋归原告所有,并判令被告将该房屋过户登记给原告(不动产单元号:511181107042GB00009F00010066);2、判令被告返还原告从2019年2月至8月期间获益的租金10472.7元(每月租金1496.1元),并退还装修款90元;3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中,原告变更第二项诉讼请求为:判令被告返还原告从2019年2月至8月期间获益的租金322.7元及装修款90元。在庭审过程中,原告当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由:二被告系夫妻关系,原告系被告谢某2的同胞妹妹。2017年11月,原、被告获悉位于峨眉山市高铁站万象中心出售商品房并与蜗牛巴巴签订十二年租赁合同,考虑到有投资价值,就相约一同前往看房,看房后原、被告都当即决定各自购房一套房。原告购买的是峨眉山市房屋,购房总价款245130元,选择按揭购房,首付125130元,余款120000元贷款支付。由于当天原告未带身份证无法办理购房手续,故原告就于被告协商暂时借用被告名义代买,尔后办理房产证时再变更,经被告同意后就将原告购买的房屋的购房合同、按揭合同、装修合同、公证书、租赁合同等手续一并办理在被告姜某的名下。房屋首付款和装修款均由原告刷卡和现金全额支付,现该房屋已于2019年2月起返业主租金每月1496.1元,另外还退还装修费用90元,该租金和装修费均已由被告姜某领取。2019年6月,该房屋已交付。尔后,被告不遵守诺言,原告多次找被告协商要求配合办理该房屋过户登记手续均遭到拒绝,获得的租金和退还的装修费也占为己有。为维护原告的合法权益,原告诉至法院,请求判如所请。
 
 
2.被告姜某辩称,
       请求依法驳回原告诉讼请求,理由:1、姜某依法享有对涉案房屋的所有权,所有购房手续和购房款都是姜某支付;2、原告未获得房屋所有权,不应对合法收益进行诉求;3、原告与谢某2系同胞兄妹,且谢某2曾与姜某进行离婚诉讼,故不排除谢某2与原告有合谋串供的可能。

被告辩称
        被告谢某2辩称,原告所述是事实。
 
3.法院查明
     双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,法院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据,法院认定事实如下:二被告系夫妻关系,原告谢某系被告谢某2的同胞妹妹。2017年12月24日,原、被告三人一同前往峨眉山市万象中心销售部看房。当天,姜某与峨眉山市天韵房地产开发有限公司(以下简称:天韵公司)签约购买了峨眉山市1-4-1号、1-4-2号两套房屋,其中,1-4-1号房屋即涉讼房屋。天韵公司于2017年12月24日开具《收款收据》两份,载明的交款人均为姜某,款项分别为购房定金(1-1-4-1)10000元(该款由姜某名下中国邮政储蓄银行账号62×××44刷卡支付),房款(1-1-4-1)114200元[该款由案外人袁琳(公民身份号码51×××28)名下银行卡账号为62×××76刷卡支付],所购房屋为峨眉山市。同日,姜某与成都市凯泽联行商业管理有限公司(以下简称:凯泽公司)签订《酒店房屋委托管理经营租赁合同》,约定将涉讼房屋按宜必思酒店客房标准,装修后交由该公司经营,由姜某按约定收取租金。凯泽公司开具收款日为2017年12月24日,收款人为姜某的物业管家费20000元(该款由姜某名下中国邮政储蓄银行账号62×××44刷卡支付)。同时,姜某与四川蜗牛巴巴健康管理有限公司签订《装饰装修协议》,约定将涉讼房屋按酒店标准进行装修,装修款80540元。
 
      在姜某与天韵公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》中载明签订时间:2018年1月18日,并于2018年1月17日进行备案(合同备案号:201801070000166),约定姜某向天韵公司购买涉讼房屋,购房款为245130元,首付款125130元,余款120000元向农商银行申请贷款。签约后,姜某与四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行签订《个人住房(商用房)借款合同》,以涉讼房屋1-4-1号及1-4-2号房屋为抵押向银行借款237000元用于支付涉讼房屋1-4-1号及1-4-2号房屋的购房款。2019年5月21日,有关部门为涉讼房屋核准颁发了不动产权证[产权证号:川(2019)峨眉山市不动产权第0026933号],登记权利人为姜某,该房建筑面积为32.71平方米。
 
      2018年4月至今,姜某偿还涉讼房屋1-4-1号及1-4-2号房屋的贷款,两套房每月共计还贷2633.1元。原告谢某声称涉讼房屋1-4-1号的月供款均由自己以现金和转款方式支付给姜某后,由姜某在自己银行账户中每月向银行偿还。姜某则称,两套房屋的月供款均由自己偿还。姜某名下四川省农村信用社借记卡账户(卡号:62×××08)中明细清单:2018年9月22日谢某转1450元,2018年10月21日谢惠容转1450元,2018年11月16日谢某转1450元,2018年12月18日谢某转1500元,2019年1月17日谢某转1500元。
 
       2018年3月22日,姜某支付四川蜗牛巴巴健康管理有限公司80540元、212元作为装修款(姜某名下中国邮政储蓄银行账号62×××44消费记录);原告谢某声称该款系自己于2018年3月20日在井研县东盛堂药店当着被告谢某2的面支付给被告姜某的,被告姜某予以否认,被告谢某2予以认可。
 
另查明,2017年12月24日,原告谢某名下四川省农村信用社借记卡账号62×××06通过手机银行向案外人袁琳(公民身份号码51×××28)名下银行卡账号62×××76转账五次,分别为1800元、12420元、30000元、50000元、50000元,合计为144220元。
 
       2017年12月24日,案外人袁琳(公民身份号码51×××28)名下银行卡账号62×××76刷卡三次向天韵公司支付款项,分别为112420元、1780元、30000元,合计为144200元。其中,金额为112420元的刷卡POS单据上标注“1-1-4-1”并由被告谢某2签字写下“谢某姜某”字样,金额为1780元POS单据上标注“1-1-4-1”并由被告谢某2签字写下“姜某”字样,据此,天韵公司开具姜某名下《收款收据》(编号:0000403)房款(1-1-4-1)114200元。其中,金额为30000元刷卡POS单据上标注“1-1-4-2”并由被告谢某2签字写下“姜某”字样,该款与其他款项合并后,由天韵公司开具姜某名下《收款收据》(编号0001086)房款(1-1-4-2)70000元。
 
      2018年1月16日,谢某2名下尾号为3013银行卡刷卡支付天韵公司930元,据此天韵公司开具姜某名下《收款收据》(编号0001087)房款(1-1-4-2)930元。
 
      2018年1月16日,案外人袁琳(公民身份号码51×××28)名下银行卡账号62×××76刷卡向天韵公司支付款项6元,据此天韵公司当天开具姜某名下《收款收据》(编号0001088)房款(1-1-4-2)6元。
 
        又查明,姜某以涉讼房屋1-4-1号及1-4-2号房屋为抵押向四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行贷款237000元,借款期限从2018年3月21日起至2028年3月20日止,共计220个月。从2018年4月21日起,姜某需偿还银行贷款每月月供2633.1元。
 
      2019年2月起,涉讼房屋1-4-1号开始返租,月租约为1496.1元/月,该租金直接打入被告姜某银行卡号为62×××44账户中。庭审中,因双方当事人分歧太大,本案未能协商解决。
 
4.借名买房律师李松认为
        借名买房律师李松认为,本案争议焦点为原、被告之间是否存在借名买房的事实,根据双方陈述及在案证据,主要从出资、占有和使用、借名合意三个方面分析,法院对该争议认定如下:
 
      一、关于出资,涉案房屋的首付款为125130元(定金由姜某名下银行卡于2017年12月24日刷卡10000元、案外人袁琳名下银行卡于2017年12月24日刷卡两次合计114200元、谢某2名下银行卡于2018年1月16日刷卡930元),案外人袁琳的身份系天韵公司收房款的经手人。姜某声称由案外人袁琳刷卡支付房款的原因系原告谢某尚欠姜某个人借款,为此姜某指示原告谢某转款给案外人袁琳,由案外人袁琳刷卡支付房款以偿还借款。就姜某与谢某之间有借贷关系的陈述,缺乏相关证据证明,法院不予采信。据庭审查明的事实,原告谢某2017年12月24日当天共计向案外人袁琳通过手机银行转账五次,共计144220元,原告谢某诉称其中114200元为支付1-4-1号房屋的首付款,而另外30000元由案外人袁琳刷卡支付了1-4-2号房屋的房款,该30000元实际上是原告谢某用于支付姜某代为刷卡垫付的10000元定金,姜某代为刷卡垫付的20000元向凯泽公司支付的物业管家费。
 
      关于银行贷款,涉案房屋的房贷情况为由姜某与四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行签订《个人住房(商用房)借款合同》,以涉讼房屋1-4-1号及1-4-2号房屋为抵押向银行借款237000元用于支付涉讼房屋1-4-1号及1-4-2号房屋的购房款,为此,姜某每月须还贷2633.1元。原告谢某声称涉讼房屋1-4-1号的月供款自2018年4月至2018年8月由自己现金支付给姜某,2018年9月至2019年1月的月供款以转款方式支付给姜某,其中有一笔转账系自己请谢惠容代转,从2019年2月起涉讼房屋由于系已出租他方所用故按月领取租金,而租金恰好抵偿了房贷,房贷系直接打入姜某账户中,故原告谢某至此未再支付姜某月供款。而被告姜某则声称以上转款记录均系谢某向姜某偿还谢某以前向姜某个人借款的还款记录,但姜某就与谢某有借贷关系的陈述未能向法庭提交任何证据予以证实,法院不予采信。
 
       二、关于占有和使用,因涉讼房屋系商业投资用房,在签订购房合同的同时便由被告姜某与凯泽公司签订《酒店房屋委托管理经营租赁合同》,约定将涉讼房屋按宜必思酒店客房标准,装修后交由该公司经营,由姜某按约定收取租金。现涉讼房屋作为投资酒店交付凯泽公司经营,由姜某每月定期收取租金。
 
      三、关于借名合意,证人陈某出庭作证证实原告谢某与被告姜某、谢某22017年12月24日当天到峨眉山市万象中心销售部看房时有因原告谢某未携带身份证而原、被告合意达成以姜某名义购房的事实。
 
     因涉案房屋是采用银行按揭贷款方式购买,且涉案房屋的银行按揭贷款也是以被告姜某的名义办理,而银行按揭款现尚未还清,故原告谢某请求被告姜某将涉讼房屋过户登记至自己名下的诉讼请求,法院不予支持,需待银行按揭贷款结清后,再行处理。
 
      综上所述,法院针对原告的第一项诉讼请求部分予以支持,而原告当庭撤回第二项诉讼请求系对自己诉讼权利的处置。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:
 
5.裁判结果
     一、确认位于峨眉山市房屋归原告谢某所有;
 
     二、驳回原告谢某其他诉讼请求。
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