李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

1.上诉人诉称

     王某上诉请求：1．依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2．一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

 

     事实与理由：1．一审法院相关法律文书送达程序存在瑕疵，王某文化水平较低导致收到邮寄的文书后未及时未到庭进行答辩。2.2006年罗念志（王某1奶奶）、王某1的母亲、王某1本人、王某1妻子、儿子进行作为被安置人进行拆迁安置。当时有政策可以花钱购买安置面积，所以家庭内部会议决定将罗念志35平方米、王某1母亲35平方米和王某1一家三口105的平方米安置面积（共计175平方米），通过加钱购买的方式变更为罗念志持有一间70平方米房屋、王某1母亲持有一间70平方米房屋和王某1持有两间70平方米房屋（共计280平方米），多出的面积费用由王某和王某2（王某1叔叔）二人全额出资，家人约定王某1持有的一间70平方米房屋实际归属王某，因上诉人王某与被上诉人王某1系姑侄关系，故未签订房屋买卖的书面合同，但案涉房屋从选房到装修使用，以及和燃气公司供气合同均是王某签署。根据《中华人民共和国合同法》第十条可知，口头合同也是一种有效的合同形式，对合同相对人是有约束力的。该转让合同是双方的真实意思表示，并已经实际履行，被上诉人无权要求上诉人返还房屋。

 

2.被上诉人辩称

     王某1辩称，根据拆迁安置政策，王某没有资格获得房屋，王某1一家三口应得一间105平方套三房屋，但考虑到姑姑王某和姑父夫妻感情不和，才同意将套三拆分为两个套二，其中一套交由王某借住，王某1没有答应房屋给王某购买，王某1也没有收到王某购买房屋的任何款项。

 

     王某1向一审法院提出诉讼请求：1．判令王某向王某1返还位于的房屋；2．判令王某支付自2019年3月起至实际返还之日的房屋占有使用费（每月以1,800元计算）。

 

 

3.一审法院查明：
       王某与王某1系姑侄关系。2006年6月9日，王某1以广福村（社区）13组户主身份与双流县华阳镇人民政府签订《安置拆迁补偿协议》。2010年2月25日，王某1通过拆迁安置取得位成都市号房屋，且系单独所有。因王某1当时外出务工，房屋闲置。应王某要求，王某1将案涉房屋借于王某居住使用。2019年3月起，王某1因其配偶患病治理等原因造成经济困难，要求王某返还房屋被拒。另查明，根据成都市天府新区不动产登记中心出具《房屋信息摘要》，载明案涉房屋所有权人为“王某1”，登记原因为“拆迁安置”，登记时间“2010-02-25”。上述事实有王某1提交的《安置拆迁补偿协议》、《华阳镇征地拆迁房屋结算表》、《房屋信息查询记录》、《房屋信息摘要》等以及当事人的当庭陈述在卷佐证。

 

     一审法院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1．王某是否应当向王某1返还位号的房屋；2．王某是否应当支付自2019年3月起至实际返还之日的房屋占有使用费。如应支付，具体金额为多少。对此，一审法院做如下评述：关于王某是否应当向王某1返还案涉房屋的问题。本案中，根据《安置拆迁补偿协议》、《房屋信息查询记录》、《房屋信息摘要》等证据，足以证明王某1因原有农房拆迁安置补偿，合法取得了案涉房屋。案涉房屋《房屋信息摘要》明确载明王某1系所有权人。因王某1外出务工，应王某请求，王某1将案涉房屋交由王某无偿占有使用，视为对自己权利的处分。但本案中，并无证据证明双方对借用案涉房屋的期限存在约定。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”、《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，王某1作为案涉房屋权利人，依法有权要求王某返还案涉房屋。关于王某是否应当支付王某1房屋占有使用费而言。如上所述，王某1有权要求王某返还案涉房屋。也即，从王某1要求王某返还房屋之日起至合理期限之后，王某对案涉房屋占有使用从有权占用变为无权占有，依法应当支付王某1相应占有使用费。就占有使用费具体金额而言，王某1主张王某应以每月1,800元的标准自2019年3月起至实际返还之日支付相应费用。综合考量应给予王某搬离合理期限、王某期间对案涉房屋维护等因素，一审法院酌定王某以每月1,200元的标准自2019年4月1日起至实际返还之日支付占有使用费。

 

   综上所述，王某1要求判令王某向其返还位于的房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1．王某于判决生效之日起三十日内腾让并返还王某1因拆迁安置补偿取得位于的房屋（权证号：1161138，建筑面积71.04平方米）一套；2．王某于判决生效之日起十日内支付王某1房屋占用使用费（自2019年4月1日起至实际返还之日止，按1,200元/月计算）；一审案件受理费25元，由王某负担。

 

    法院二审期间，王某出示了2组新证据。第一组证据名称：1．广福社区房屋选定单2．房屋移交用户手续单3．双流华阳天然气有限公司供用气合同书以及安全用气合同书。证明目的：案涉房屋系由王某选房并交接的，供气合同也是王某签订的供气合同，该房自始就是王某在持有使用，王某是房屋所有权人。王某1质证称，对于房屋选定单以及移交手续单、供用气合同书的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，在房屋修成以及移交之前双方已经就房屋的借用达成了一致，王某1将安置的两套套二其中一套借于王某使用，房屋在移交的时候由王某签字也并不能证明王某就是案涉房屋的所有权人。

 

      第二组证据名称：罗念志（未出庭）、王某2、黄利证人证言，证明目的：罗念志、王某2、黄利是双方亲属，也是家庭内部会议的参与者，证明王某和王某2共同出资了7.2万元（各出资3.6万元）购买增加面积。王某1质证称，按照拆迁政策，只应由罗念志、王某1的母亲、王某1本人、王某1妻子、儿子五人分得拆迁安置房，证明中提到的王某2、王某就拆迁政策而言不应分得安置房，至于罗念志想将自己那套拆迁房屋分给王某2是她的权利，但其无权处分王某1名下的安置房屋。而且7.2万元是交给了拆迁办，并不是交给王某1的，不符合买卖交易的习惯。

 

       法院经审查，针对第一组证据，该组证据可以证明王某自始使用案涉房屋的事实，故法院对第一组证据部分予以采信；针对第二组证据，法院结合房屋使用状态及证人当庭接受质询情况对证人证言予以采信。

 

4.二审法院查明

     结合在案证据、证人证言、以及二审调查情况，二审中另查明事实如下：

 

      2006年罗念志、王某1的母亲、王某1一家三口（王某1妻子、儿子为特安人员）分别作为被安置人进行拆迁安置，其中罗念志安置面积为35平方米，王某1母亲安置面积为35平方米，王某1一家三口安置面积为105平方米。基于当时安置政策，安置人可以添资购买安置房屋面积，罗念志、王某2、黄利、王某、王某1、王某1妻子王春梅在王某2家中对购买安置面积一事进行商议并达成了一致意见，即由王某2、王某全额出资，购买105平方米面积，其中罗念志由35平方米置换为70平方米房屋一套，房屋日后由王某2继承；王某1母亲由35平方米置换为70平方米一套，由其居住；王某1一家由105平方米置换为两套70平方米房屋，其中一套70平方米房屋交由王某。王某2、王某二人出资7.2万元通过罗念志、黄利交至拆迁单位，王某1将其原《安置协议》从宜宾带至成都进行了变更。2007年10月27日，王某通过《广福社区房屋选定单》选中案涉房屋古城三期二批18栋5单元501号房，并签署了《房屋移交用户手续单》。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，法院予以确认。另经查，四川天府新区成都片区人民法院一审法律文书送达程序并无不当，王某本人在法院专递邮单上签名接收，其未到庭参与一审诉讼属于自身原因导致。

 

5.房产专业李松律师认为

      房产专业李松认为，本案二审争议焦点为王某是否为有权占有案涉房屋以及王某1是否有权要求王某返还案涉房屋。

 

     首先，本案案涉房屋性质为拆迁安置房屋，王某1作为《安置协议》中的被安置人，《房屋信息摘要》载明王某1系登记所有权人。其次，根据证人证言及证人出庭接受质询情况，均陈述称王某2、王某全额出资，购买了105平方米面积，王某按约定获得王某1名下一套70平方米的房屋。后续拆迁单位分配安置房屋时，罗念志、王某1母亲、王某1名下共计分得四套70平方米房屋，实际安置面积由175平方米扩增至280平方米，实际增加了105平方米，这与证人证言中家庭会议内部约定购买安置面积的情况相符；二审庭审中王某1自述“（105平套三变为2间70平套二）当时我是同意了的，是我幺爸王某2说我姑姑王某在丈夫家受气，是我把合同从宜宾背回来，但不是我本人去改的。”同时结合案涉房屋使用情况，选房行为通常会影响楼层、朝向等不可逆的房屋条件，一般情况下是房屋所有人来决定的重大事项，古城三期二批18栋5单元501号房自始即是由王某亲自选房、接房并装修使用了十余年，这也侧面印证了证人证言中家庭内部会议约定王某取得王某1名下一套70平方米的房屋的情况。综上，法院认为王某1、王某、王某2等人在家庭会议中的约定真实存在，并已经实际履行，王某基于家庭内部分配约定的出资行为占有该房屋，属于法律上有正当理由的占有。

 

    王某主张该房屋系其家庭内部商议后由其实际添资购买，实质是履行了买房合同，现房屋真实权利状态与登记状态不一致。法院认为，王某1与王某之间存在借名买房法律关系，在本案返还原物案由中不宜做处理，就房屋确权问题双方应另案争讼。在房屋确权之前，王某1无权要求王某返还案涉房屋。

 

 

6.二审裁判结果

    一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1676号民事判决；

 

    二、驳回王某1全部诉讼请求。