李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.上诉人诉称

       戴某上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回代某、彭某的诉讼请求。事实及理由：（1）一审法院认定事实错误。案涉房屋系戴某亲自签订，且登记于戴某名下，双方不存在借名买房的事实，更不存在借名买房的意思表示，代某一方代为支付购房款、管理房屋的行为不足以推翻产权登记。案涉房屋的购买行为发生于2013年，早于成都市限购政策实施的2016年，代某一方不存在借用戴某名义买房，戴某本身也具备成都市落户的资格，代某一方所述为满足戴某成都入户而以戴某名义买房不实。证人李某的陈述，代某、代某和戴某之间聊天记录基本一致，虽不能明确案涉购房款具体组成，但可以证明案涉购房款主要由代某、代秉国出资，而并非代某个人出资。因戴某毕业后回雅安芦山工作，基本未在成都，因在成都只有代某是其亲戚，因此委托代某代为办理装修、租赁等事宜，为方便办理，产权证等由代某持有，符合常理。一审法院也忽略了戴某购买车位的事实。（2）代某在一审中的陈述与其事前和戴某的聊天内容明显矛盾，且证人代某作虚假陈述，戴某提供的聊天内容明显更具真实性、客观性。在2019年6月17日的录音中，代某表示案涉房屋是其全额出资，代某未出资，代某表示认同。而代某与戴某的微信聊天记录中，代某表示“成都房子是爷爷给你爸买的，只是用你的名字而以。”“成都房子你爸借我钱到现在都没还我”，上述聊天记录与代某的主张明显矛盾，且代某不能做出合理解释。代某与戴某的微信聊天记录也表述其出资最多，而一审庭审中代某陈述出资指的是车位出资，但事实上，车位款是戴某母亲李某出资，代某未出资。（3）本案产生是因为在戴某的爷爷去世后，戴某希望把房屋加上配偶的名字，但是遭到了戴某父母以及代某一方的反对，所以才造成了本次的诉讼。

 

2.被上诉人辩称

       代某、彭某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。（1）戴某上诉主张一审法院事实认定存在严重错误没有事实和法律依据。戴某主张案涉房屋的购房合同是由其本人亲自签订是虚假陈述，案涉购房合同是由彭某以戴某的名义签订，购房合同签名的彭某以及指纹是彭某本人的。（2）戴某是明知产权证在代某处，房屋也是由代某与彭某购买，只是根据戴某父亲的请求，便于戴某找工作，所以才写了戴某的名字，但是戴某在一审诉讼前，以产权证遗失的名义到成都市不动产登记中心去挂失，欺骗行政机关，代某和彭某发现后就提起了本案的诉讼。诉讼的发生并不是戴某所主张的，而是戴某去挂失办证、补证。戴某向一审法院做了虚假陈述，戴某说代某向其支付了5万元的房租，但是一审法院让代某一方举证，代某一方举证证明是因为戴某要开药店，需要向代某借款。戴某在上诉理由第三条说的产权证和房屋管理交给代某是因为在成都只有代某一个亲人是虚假陈述，因为戴某还有一个姨妈在成都康国医院任副院长。（3）关于案涉购房款的问题，根据本案一审查明的事实，就是代某和彭某所支付的，有全部的转账记录，在一审开庭的时候，戴某的父亲到庭作证了，明确向法庭陈述了房屋是代某和彭某出钱购买的。戴某是代某唯一的儿子，代某不可能做虚假陈述来损害自己儿子的合法权益。（4）戴某在一审中提出的手机聊天记录是戴某单方的认定。戴某在上诉状第二页主张车位买卖合同的原件和产权证在代某手里与事实不符。该车位是戴某父亲拿钱给戴某的母亲购买的车位，自始至终车位的产权证以及买卖合同的原件都由戴某的父亲持有。代某与彭某在诉讼中既没有主张车位的权利，也没有持有过车位的买卖合同和产权证。戴某违背了诚实信用的原则，向法院做了虚假陈述，请求二审法院驳回戴某的上诉请求。

 

    代某、彭某向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于成都市青羊区金鹏街388号中大君悦金沙七期3栋1单元1704号，面积89.35平方米，产权证编号（成房权证：46××12号）的房产为代某、彭某所有；2.戴某协助代某、彭某办理案涉房屋的不动产权证；3.诉讼费由戴某承担。

 

3.法院查明   
      一审法院认定事实：2013年4月25日，代某、彭某以戴某的名义与四川思源科技开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于成都市青羊区金鹏街388号中大君悦金沙七期3栋1单元1704号面积89.35平方米的房屋。代某、彭某通过彭某持有的招商银行卡银行转账向四川思源科技开发有限公司支付了该房屋的房款751460元。2015年8月17日，代某、彭某以戴某的名义支付了该房屋的契税7519.60元。2015年10月13日和16日，代某、彭某以戴某的名义支付了该房屋的维修基金2457.13元和产权证登记费80元。2015年10月28日，代某、彭某以戴某的名义领取了该房屋的房屋产权证。该份产权证上登记的房屋所有权人是戴某，登记的共有情况为单独所有。上述商品房买卖合同原件、转款凭证原件、缴款凭证原件、房产证原件至今均是由代某、彭某持有。

 

      2015年4月份，代某、彭某以戴某名义收房后，对该房屋进行了装修，支付装修费若干。2015年7月，代某、彭某购买了格力空调1个，美的空调2个，长虹电视机1个，床垫2套，鞋柜1个，衣柜1个等家电家具，并以戴某的名义与承租人鲍刚等人签订了房屋租赁合同。代某、彭某收取该房屋租金并日常性地管理该房屋。

 

       一审另查明，代某与彭某系夫妻关系。戴某的父亲代某与代某是亲兄妹关系。出庭的另一位证人李某是戴某的母亲，是代某的配偶。

 

      2015年1月，戴某的母亲李某银行转账给四川思源科技开发有限公司，购买了与涉案房屋同一小区的车位1个。该车位的所有权人登记为戴某。该车位买卖合同原件、产权证原件由代某持有。

 

       在一审庭审中，代某与彭某向法庭陈述：代某的父亲代秉国看到代某与李某夫妻二人关系长期不和，一直两地分居。代某名下没有住房，代某与彭某经济条件较好，故希望代某与彭某出资购买一套房子，让代某退休后有一个住处，即代某享有使用权。代某考虑到为便于戴某大学毕业后在成都发展，便请求代某与彭某写成戴某的名字。代某与彭某为满足老人心愿才购买了涉案房屋。这就是涉案房屋所有权人最终写成戴某的来龙去脉。

 

      戴某向法庭陈述：其因在雅安开药店曾向代某借款5万元，后来当其准备归还这5万元借款时，代某口头说不用归还了直接从房租中扣。所以说代某与彭某曾通过银行转账向其支付过5万元房屋租金。此外，其曾多次到成都口头向代某提出归还房屋的请求。

 

        证人代某向法庭陈述：涉案房屋是由代某与彭某出资购买。其没有出资，也没有能力出资。其已经过世的父亲代秉国也没有出资，也没有能力出资。其当时请求代某与彭某将房屋所有权人名字写成戴某是便于戴某大学毕业后在成都找工作。

 

      证人李某向法庭陈述：其所了解的涉案房屋的出资情况（代秉国出资25万，代某出资40万元，代某出资10万）是代某以前亲口说过的。

 

      一审法院认定上述事实，采信了房屋所有权证、房屋信息查询记录、《商品房买卖合同》、银行转款凭证、税收缴款书、成都市房屋专项维修资金交款凭证、物业服务费专用收据、收费收据、《成都市房屋租赁合同》《钥匙托管协议》《房屋交易委托协议》、案涉房屋气卡、电卡复印件、案涉房屋钥匙照片、微信聊天记录、证人证言以及当事人的陈述等证据。

 

      一审法院认为，1.房屋所有权权属应以国家有权机关的不动产登记为准，但有充足证据能推翻的除外。本案中，涉案房屋所有权人登记为戴某。代某与彭某对涉案房屋权属归属负有举证责任。代某与彭某在诉讼中举证证明了其支付购房款、装修房屋、出租管理房屋、享有租金收益、持有《商品房买卖合同》原件、持有房屋产权证原件、持有与涉案房屋购买、管理、使用相关的全部原始物证的事实。代某与彭某的证据（包括持有行为本身）结合证人代某证言，能够证实代某与彭某是涉案房屋的实际购买人和真正所有权人，也能够证实代某与彭某自始至终没有将涉案房屋赠与戴某的意思表示。2.戴某虽对涉案房屋权属归属不负有举证责任，但对其抗辩事由中所称的事实亦负有证明责任。戴某抗辩事由中所称的事实（Ａ涉案房屋的购房资金由其爷爷和父亲提供；Ｂ其对涉案房屋主张过权利，如收取房租，要求代某归还房屋），除自己的陈述之外均没有相应证据佐证。其申请出庭的证人李某的证词是传来证据，无相应证据佐证，且与传来证据中的讲述人的当庭证词相矛盾。故一审法院对证人李某的证言不予采信，对戴某抗辩中所称的事实不予采信，对戴某的抗辩理由不予采纳。3.从日常生活情理来看，倘若戴某是涉案房屋的真正所有权人，戴某的言行（Ａ其没有收取该房屋的房租；Ｂ其没有持有该房屋的买卖合同原件、产权证原件等任何一份原始物证）明显有悖生活情理。倘若戴某是涉案房屋的真正所有权人，代某与彭某的言行（Ａ二人出资装修该房屋；Ｂ二人出资的购置空调电视物品用于出租房屋）明显有违生活情理。倘若戴某是涉案房屋的真正所有权人，作为戴某的父亲代某的言行（Ａ其表示自己与其父亲代秉国没有出资购买涉案房屋；Ｂ其表示为便于戴某大学毕业后在成都发展，请求代某与彭某同意将产权人写成戴某）明显不符生活情理。综上，一审法院认为，代某与彭某提供的证据及其陈述，相对戴某的陈述而言，具有高度盖然性，更能让裁判者形成内心确信。因此，一审法院采信代某与彭某的证据，支持代某与彭某的诉讼请求。涉案房屋的所有权人为代某与彭某。戴某应协助办理涉案房屋的产权变更手续。4.戴某的代理人在第二次庭审法庭辩论时提出对代某向代某书写的借条的形成时间进行鉴定申请。一审法院考虑到该份证据与本案争议事实缺乏关联性，且不是本案定案证据。一审法院亦未采信该份证据，亦未评判借款事实成立与否。因此，一审法院不同意戴某代理人提出的该份鉴定申请。

 

       综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、位于成都市青羊区金鹏街**中大君悦金沙********（面积89.35平方米）房屋的所有权人为代某、彭某；二、戴某在判决生效之日起十日内协助代某、彭某办理上述房屋的产权变更手续。案件受理费减半收取为5658元，财产保全费5000元，共计10658元，由代某、彭某负担。

 

        二审中，戴某提交了微信聊天记录两页，拟证明案涉房屋购房款由戴某的爷爷、父亲以及戴某的父亲向代某的借款组成；产生本案诉讼的根源系戴某的父亲、代某等反对将戴某配偶名字加到案涉房屋上；芦山县人民医院出具的证明一份，拟证明戴某从2014年8月毕业后，一直在芦山县人民医院工作。代某一方质证认为，上述证据均系复印件，真实性不予认可，且不属于二审中新形成的证据，也不能达到戴某主张的证明目的。经审查，微信聊天记录不能单独证明案涉事实，应结合本案其他证据予以认定；芦山县人民医院的证明与本案无直接关联性，不作为本案证据采信。

 

      二审中，双方对于案涉房屋是否系代某、彭某以戴某名义购买、由谁领取房产证以及由谁持有案涉房屋及车位合同、产权证等存在争议。本院对一审法院查明其他事实予以确认。

 

4.借名买房专业律师李松认为

       李松认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：案涉房屋权属应当如何确定。对争议焦点，本院论述如下：本案中，双方的争议实质是代某、彭某是否借用戴某名义购买案涉房屋。

 

         我国法律规定的物权取得方式有原始取得和继受取得两种，案涉房屋是向四川思源科技开发有限公司购买而来，为继受取得。案涉房屋的买卖合同的买受人和登记所有权人都为戴某，依法应当然推定戴某为案涉房屋的所有权人，现代某、彭某主张借用戴某名义购买了案涉房屋，代某、彭某应当对借用戴某名义购房的事实成立承担举证证明责任。

 

     《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”案件待证事实“代某和彭某借用戴某名义购买案涉房屋”是一个契约关系，关键在于“借用名义”是否成立。代某、彭某与戴某之间没有书面契约，戴某又否认“借用名义”成立。诉讼中反驳对方请求主张的事实应提交反驳证据，但否认对方主张的事实不免除主张方的举证证明责任。代某、彭某不能免除“借用名义”契约实际履行的举证证明责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”因此，代某、彭某需对“借用名义”事实成立的证明程度达到高度可能性的程度。对此，代某、彭某提交了支付案涉房屋购房款、缴纳税费的转账流水凭证，由代某、彭某保存的商品房买卖合同原件、转款凭证原件、缴款凭证原件、房产证原件等，装修房屋及支付装修费用的收款收据，以及案涉房屋由代某、彭某在实际管理并出租给案外人的证据。本院认为，综合代某、彭某提交的从房屋购买、价款支付、税费缴纳、房屋装修、房屋管理等证据和事实，代某、彭某对于证明案涉房屋是代某、彭某用戴某名义购买事实的存在已经达到高度可能性的程度。

 

       此时，作为反驳一方的戴某应当对代某、彭某主张的事实承担反驳证据的举证责任，对此戴某主张了三个反驳事实，其一，戴某主张取得案涉房屋系其爷爷和父亲的赠与，案涉购房款并非来自于代某。戴某主张实际支付房款的系其爷爷和父亲的事实，来源于戴某的母亲案外人李某的陈述，而李某在一审中陈述是听戴某父亲代某说的，但代某在一审中直接否认案涉房屋系其出资，也即戴某无任何证据能够证明案涉房屋的购房款来自于其爷爷和父亲。戴某没有案涉房屋购房款来自于其爷爷和父亲的证据，同时戴某也无案涉房屋系来源于其爷爷和父亲赠与的其他证据，戴某该主张，无证据证明，本院不予采纳。其二，戴某主张因基于亲属关系的信任，将案涉房屋的相关凭据及证件交由代某保管。虽然现实中，并不排除这种可能性，但本案中，代某、彭某不仅是保管案涉房屋的相关凭据及证件，更重要的是还实际对案涉房屋进行了装修并支付了装修费用，这与戴某主张的代某、彭某仅是保管案涉房屋的相关凭据及证件的事实相悖，戴某又不能合理说明案涉房屋由代某、彭某进行装修的原因，戴某该反驳主张，本院不予采纳。其三，戴某主张代某收取案涉房屋租金系戴某归还给代某的借款。戴某的该主张仅有其自身的陈述，无其他证据予以印证，本院对该主张不予采纳。

 

        代某、彭某提交的证据对于证明案涉房屋是代某、彭某用戴某名义购买事实的存在已经达到高度可能性的程度，而戴某并未提交足以反驳该事实存在的证据，戴某上诉代某、彭某并非案涉房屋实际权利人，无事实依据，本院不予支持。

 

       综上所述，戴某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项、第一百零八条第一款之规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果

       驳回上诉，维持原判。