李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.原告诉称

       原告史某向本院提出诉讼请求：1.判令位于彭谢路38号1幢2单元5楼4号的房产一套（合同签约备案号：16320）归原告所有；2.二被告协助原告办理房屋备案更名手续，将房屋的备案更名为原告史某（诉讼中变更为，二被告立即办理案涉房产的不动产证，并在取得不动产证后五日内，将案涉房产的产权变更至原告名下）；3.本案诉讼费及其他诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年8月28日，原告以二被告的名义与四川美盛实业有限责任公司（以下简称美盛公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于彭谢路38号1幢2单元5楼4号的房产一套（以下简称案涉房产）。案涉房产的首付款、银行按揭款等全部款项均由原告支付，二被告仅是案涉房屋的名义所有权人。2015年8月4日，被告杨某向原告出具情况说明，保证按照原告的通知协助办理案涉房屋过户所需的手续。被告杨某、王某系夫妻关系，应共同协助办理房屋的过户手续。后原、被告就过户事宜未达成一致意见，致原告诉至法院，请求判如所请。

 

2.被告辩称

      被告杨某、王某辩称：1.案涉房屋不是二被告购买，也不是原告借二被告的名义购买，而是美盛公司借二被告的名义购买，案涉房屋的所有权与原告无关；2.原告系美盛公司开发彭山区“上岭”小区的项目负责人之一，被告杨某承包了该小区的消防工程。2012年，为推动该小区的顺利修建，美盛公司便借用二被告的名义购房并套取银行资金用于周转；3.购房款及按揭款均是由美盛公司的财务人员负责支付，与原告无关；4.原、被告之间就上述小区的消防工程款至今未结算，因原告承诺与被告结算，被告才向原告出具了《情况说明》,该说明并不是二被告的真实意思表示。综合上述理由，请求驳回原告的诉讼请求。

 

3.本院查明

      本院经审理认定事实如下：被告杨某、王某系夫妻关系。2012年8月28日，被告杨某、王某与美盛公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同签约备案号：16320）约定，二被告向美盛公司购买位于彭山区，总价为375500元。2012年10月25日，被告杨某交付购房首付款125500元。2012年11月9日，被告杨某、王某以案涉房屋为抵押物，向中国农业银行股份有限公司彭山县支行抵押贷款250000元，用于支付购房款。2018年3月12日，原告以被告杨某的名义向中国农业银行股份有限公司彭山县支行提前偿还了贷款，并撤销了案涉房屋的抵押登记。现原、被告因案涉房屋的权属发生争议，致原告诉至法院，请求判如所请。

 

     还查明，原告史某在庭审中陈述，案涉房屋的首付款系其以现金的方式向美盛公司支付，现金来源于原告史某和其母亲的存款。每月的银行按揭款是由原告史某或委托他人代为存入被告杨某办理按揭时的指定账户。原告借名买房的原因是其购房时，正在办理移民手续，基于原告与被告杨某的朋友关系，且二被告长期居住在成都，借用二被告的名义买房以便办理房产的买卖手续。被告杨某、王某在庭审中陈述，二被告不是案涉房屋的所有权人，没有支付过首付款或按揭款，但案涉房屋也不是原告史某借二被告的名义购买，而是美盛公司借用二被告的名义购买案涉房屋，首付款及按揭款均是由美盛公司支付。原告与被告杨某因做工程相识成为朋友。2011年，美盛公司开发位于眉山市彭山区“上岭”小区，原告系该小区的项目负责人之一，担任美盛公司总经理职务，被告杨某承包了“上岭”小区的消防工程。

 

         再查明：被告杨某于2015年8月4日签订认可的《情况说明》一份载明：……本人杨某、王某就彭山上岭1幢2单元5楼4号的房屋所有权情况说明如下：2012年8月28日，我们受史某委托，以我们夫妻的名义与美盛公司签订购房合同，并办理相关按揭手续、登记手续，由史某提供首付、提供每月月供，我们未支付任何费用。该房屋所有权实际为史某所有，虽登记在我们名下，但我们未支付房款所以不实际享有所有权……。美盛公司于2018年5月3日盖章确认的《情况说明》一份载明：……现我公司向贵院就我公司开发销售的彭山区彭谢路38号（现为迎宾大道8号）上岭1幢2单元5层4号房屋做如下情况说明：1、我公司于2012年8月28日将上述房屋对外出售，上述房屋由史某以杨某、王某名义与我公司签订《商品房买卖合同》，签约备案号：16320。房屋的实际购买者为史某，购房款的首付款及按揭贷款均由史某支付，全部购房款现已经全部支付完毕。2、房屋的所有权归属于史某。我公司对上述房产不享有所有权或其他任何权利，我公司也不会就该房主张任何权利……。另查明：案涉房屋备案登记在被告杨某、王某名下，未办理产权登记，至今未装修，系清水房。以上事实双方无争议，本院予以确认。

 

4.借名买房律师李松认为

          李松认为，根据双方当事人的主张，本案争议的焦点为：案涉房屋的权属问题。从物权的取得方式分析，物权有原始取得和继受取得两种，案涉房屋系向美盛公司购买而来，为继受取得。不动产物权的继受取得方式为债权契约＋物权登记模式。案涉房屋买卖合同的买受人和登记所有权人均为二被告，依法应当然推定二被告为案涉房屋的所有权人，但杨某、王某本人又否认自己是案涉房屋的真实所有权人，因此案涉房屋一定另有真实的所有权人。简言之，谁借用二被告的名义谁就是真实的物权所有权人。结合本案查明的事实，被告杨某、王某认可美盛公司借用其名义，而否认史某借用其名义。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第一项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”之规定，原告史某须对其主张的“借名买房”的事实承担举证责任。本案中，原告提供了《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《个人购房担保借款合同》等原件和被告杨某签字确认的《情况说明》、美盛公司盖章确认的《情况说明》、按揭款的支付明细等证据，用于证明其“借名买房”的主张，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，本院认为，原告提供的上述证据虽有瑕疵，但已经达到案涉房屋可能是史某借用二被告名义购买的证明程度。反之，反驳一方应当对原告主张的事实承担反驳证据的举证责任，对此杨某、王某仅主张了反驳事实即美盛公司用杨某、王某的名义购买案涉房屋。从美盛公司盖章确认的《情况说明》来看，美盛公司没有支付案涉房屋的首付款和按揭款，也不主张案涉房屋的物权。虽二被告提出上述《情况说明》没有美盛公司的法人代表签章或签字，但公司盖章和法人签章、签字具有同等法律效力，即便出现公章乱盖现象，也是美盛公司的内部管理问题，应由美盛公司承担相应的后果，故本院对二被告主张的反驳事实因缺乏证据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第一项、第一百零八条第一款之规定，判决如下：

 

5.裁判结果

        一、确认位于四川省眉山市彭山区（现更名为迎宾大道8号）1幢2单元5楼4号房屋（合同签约备案号：16320）属原告史某所有；

 

        二、被告杨某、王某于本判决生效之日起三十日内，办理上述房屋的不动产权属登记，并在取得不动产权属登记后三十日内，协助原告史某办理不动产权属的变更登记，以上权属登记及变更登记所需税费由原告史某承担。