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借名买房纠纷案例

没有书面的借名买房协议,法院仍认定存在借名买房

发布时间:2020-10-15 浏览:

 
 
李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
 
上诉人诉称
王某、李某上诉请求:1.请求依法判决撤销成都市郫都区人民法院(2019)川0124民初2776号民事判决;2.请求驳回被上诉人的全部诉讼请求;3.本案受理费及保全费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院违反相关规定,未将上诉人的答辩意见在一审判决书中载明,一审认定事实不清;二、一审法院未查清上诉人与被上诉人房款支付的具体情形,认定事实前后矛盾。一审判决书第四页认定的事实与第六页认定的事实前后矛盾,一审法院先认定了案涉房屋、车位均由上诉人全部出资购买,后又认定被上诉人支付案涉房屋、车位价款10万元;三、一审法院判决认定上诉人与被上诉人存在借名买房的事实认定错误。上诉人与被上诉人之间并不存在借名买房事实,案涉房屋系二上诉人出资购买。上诉人和被上诉人之间没有签订任何协议,一审法院依据的证据全部是证人证言,而本案中证人李某作为主张“借名买房”的实际操作者,与本案存在重大利害关系,案外人杨瑛也未到庭说明情况,被上诉人没有提供其他书面证
据对其主张借名买房的事实予以佐证,不符合证据的真实性、合法性、关联性的要求;四、一审法院认定本案存在交叉支付房款的事实不存在。案涉房屋是由上诉人与成都嘉汇置业有限公司签订相关购房协议及相应手续,并支付了购房款项,即案涉房屋为上诉人购买并支付全部房款。
 
被上诉人辩称
李某2辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由不成立,应依法驳回其上诉请求,请求维持一审判决。主要理由是:一、李某2与李某、王某之间存在借名买房的合意。上诉人、被上诉人及其父母具有购房资格与需求交叉的情况,出于亲情的考虑以及血亲间的基本信任,各方仅口头约定待取得房屋权属证书后,将房屋过户至实际购买人名下,证人李某的当庭证言、母亲杨瑛的情况说明以及履约行为印证了借名买房的事实;二、李某2通过交叉支付的方式,实际支付案涉房屋全款、自交付之日起对房屋进行了装修并实际占有使用该房屋,且持有全部购房手续发票原件;三、上诉人应当将案涉房屋按约过户至被上诉人名下。
 
李某2向一审法院起诉请求:1.请求确认郫都区房屋所有权属于李某2,并判令王某、李某协助李某2办理该房屋产权变更登记,将房屋过户至李某2名下;2.请求确认郫都区车位所有权属于李某2,并判令王某、李某协助李某2办理该车位的过户手续,将车位过户至李某2名下;3.诉讼费、保全费由王某、李某共同承担。
 
一审法院认定事实:李全圣、李某、李某2都是西南交通大学教职工,可分别选购兰枫园、蓉杏园、季柳园三个校区的定向销售房屋。由于各自需求和购买面积指标不同,李全圣、杨瑛、李某、王某、李某2、李某之间经协商达成相互借名买房的协议,李某以李全圣、杨瑛的名义购买位于成都市郫都区车位;李某2以李某、王某的名义购买位于郫都区车位;李某以李某2的名义购买位于成都市郫都区房屋。各方约定取得房屋权属证书后,再过户至实际购买人名下。2011年1月20日,李某2替李全圣、杨瑛支付79万元用于购买位于郫都区车位。2011年4月9日,李某2支付10万元用于李某、王某购买位于郫都区房屋及负一楼317号车位。一审法院认定双方当事人之间存在借名买房的协议,李某2实际支付的房款已经超过案涉房屋和车位的购买价格。
 
一审法院认为,虽然双方当事人之间没有书面的借名买房协议,但是综合本案的证人证言、案涉房屋的占有使用情况、购房款的出资情况,足以认定双方当事人之间存在借名买房的协议。该协议是双方的真实意思表示,不违反法律强制性规定,真实有效,双方都应该按照协议诚信地履行各自的义务。李某2已经履行支付款项的义务,按照约定李某、王某也应履行将案涉房屋和车位过户到李某2名下的义务。因此,对于李某2要求过户的诉讼请求,一审法院予以支持。对于李某2要求确权的诉讼请求,一审法院认为本案不是因为物权的归属、内容发生的争议,不属于所有权确认纠纷,一审法院不予支持。
 
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第三十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定,一审判决:一、李某、王某在判决生效之日起十日内将位于郫都区房屋过户至李某2名下;二、李某、王某在判决生效之日起十日内将位于郫都区车位过户至李某2名下;三、驳回李某2的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费人民币100元,保全费人民币5000元,由李某、王某负担。
 
二审中,李某、王某提交京安工程有限公司出具的《证明》1份、《荣誉证书》2份,拟证实李某于2010年至2011年期间在大连出差,未参加“家庭会议”,李某2对前述证据的真实性、合法性无法确认,并认为李某上班地点与是否参加家庭会议无关联性。李某2提交《协议》1份,称证据来源于双方共同的亲戚,该协议由李某亲笔书写,内容中陈述“蓉杏园”的房屋可以过户,拟证明李某认可借名买房的事实。李某认为前述协议系受胁迫书写,该协议不是对一审判决的认可,只是基于家庭关系想和解。本院认为,李某、王某提交的《证明》《荣誉证书》,与和李某2之间是否存在借名买房的协议无关联性,本院二审不予采信;对李某2提交的《协议》,因李某认可其系基于家庭关系而亲笔书写,但未举证证明受到胁迫,本院对其真实性予以采信。
 
本院认为
二审中,李某、王某认为一审判决对“蓉杏园”房屋及车位出资情况的表述矛盾,对此本院认为,“蓉杏园”房屋及车位确系以李某、王某名义购买,但一审法院仅客观表述了其价款构成情况,并未认定其中款项全部由李某、王某支付,且进一步查明了其中由李某2支付了价款10万元的事实,故认定事实并不矛盾。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致;本院对一审查明的事实予以确认。
 
本院认为,各方当事人在二审中的争议焦点为:李某、王某是否应当依据借名买房协议向李某2履行办理诉争房屋过户登记的义务。
 
《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。”本案中,双方当事人系兄妹关系,但并未签订借名购房的书面协议,且所涉的三套房屋的房款支付不具有一一对应性,因此应结合房屋来源、房款支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用等情况予以综合认定。依据一审在案的杨瑛的视频资料李某萍的证言,与李某2的陈述一致,加之李某2提交的“蓉杏园”相关购房资料原件,能够证实案涉三套房屋来源于单位职工选购的商品房,以及兄妹三人存在交叉购房的口头协议;李某2提交的银行转款及归还按揭贷款的凭证,能够证实从其个人账户实际支付房款已经超出诉争“蓉杏园”房屋及车位所需价款;李某2提交的房屋装修合同、家电购买凭证、水电气、物业费缴纳凭证以及居住证明等,能够证实在“蓉杏园”房屋交付后由其一直居住使用;结合“兰枫园”房屋已实际由李全圣、杨瑛过户给李某、王某和“季柳园”房屋由李某2过户李某萍的客观事实,以及李某自行书写的《协议》内容,本院认为李某2所提交证据能够形成证据锁链证明其与李某、王某之间存在借名购房的事实。二审中,李某、王某对其反驳意见,未进一步举证证明“兰枫园”“蓉杏园”均由其实际购买的事实,对此应当承担举证不能的后果。
 
综上所述,上诉人王某、李某的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
 
二审裁判结果
驳回上诉,维持原判。
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