李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

原告诉称

原告高某诉称，2013年9月，原告高某同弟弟高某某因限购政策借用时为原告高某儿子陈某女朋友的被告陈某2姓名，购买了讼争房屋。2013年12月1日，原、被告之间为此签订了《三方备忘协议》，确认借名买房的事实，约定讼争房屋的出售或拆迁收益归原告高某及高某某所有。购房过程中，被告除出面签订了《居间合同》、《房地产买卖合同》外，包括与原房产权利人洽谈价格、支付定金、支付房款、支付中介费、办理房产交接手续、交纳房产税费、房产出租管理等在内的其他事务均由原告负责办理。讼争房屋过户到被告名下后，所有权证书也是由原告保管。2015年9月，原告通知被告协助、配合将讼争房屋过户至第三人陈某名下，被告拒不同意。2015年10月，高某某表示将其有关讼争房屋的全部权利义务转给原告高某。原告认为其是讼争房屋的实际出资人、所有人和实际管理人，有权处分讼争房屋所有权利，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判决：1、确认原、被告签订的《三方备忘协议》有效；2、被告协助、配合原告将讼争房屋过户至原告指定的第三人陈某名下，归陈某个人所有；3、本案诉讼费用由被告承担。

 

原告为证明自己的主张，提交了如下证据材料：1、《房地产居间合同》；2、购房定金的收条和转账凭证；3、中介费收条；4、购房款收条和转账凭证各2份；5、《三方备忘协议》；6、《房屋交接书》；7、房屋租赁协议3份；8、水电费缴费凭证；9、高某某的房屋转让说明；10、房屋契税单据；11、房屋中介出具的证明；12、房屋产权证。

 

被告辩称

被告陈某2辩称，原告所述借名买房与事实不符，被告是原告的儿媳，讼争房屋是原告给被告的聘礼。因为原告之前是从事房屋中介工作，对买房流程较为熟悉，所以在《房地产居间合同》中预留的是原告的电话，在讼争房屋的系列收条中也写的是原告的名字。《三方备忘协议》不是三方当场签订的，其中高某某的签字并非其本人所签，被告也是在不知情的情况下在过户夹带的材料中签订的该份协议，直到本案诉讼，才知道协议内容。被告是原告的儿媳，本为一家人，所以才将房屋交由有中介经验的婆婆出租管理，原告管理房屋不代表原告就是房屋权利人。购房过程中，高某某从未出现过，也未出资过，其出具的转让说明真实性无法确认。原告从事中介工作，与中介公司有往来，其出具的证明真实性存疑，不应该作为证据采纳。原、被告是婆媳关系，被告将讼争房屋产权证交由原告保管没有不妥之处，不能就此说明讼争房屋产权情况。

 

第三人陈某对原告在本案中所主张的事实和提出的诉讼请求均无异议。

 

本院查明

经审理查明，2013年10月1日，案外人孙某、被告陈某2、居间方上海观潮房产经纪事务所就讼争房屋签订了《房地产居间合同》，其中预留乙方陈某2的联系方式实属本案原告高某。原告高某、案外人高某某在讼争房屋买卖时均属限购对象。案外人孙某出具的定金和房款收条及转账凭证、中介出具的中介费收条，原、被告均无异议，定金、购房款和中介费均由原告高某出面支付，被告陈某2未支付钱款。2013年12月1日的《三方备忘协议》载明：“因限购原因，乙丙双方（乙方为本案原告高某，丙方为案外人高某某）共同出资购买的芦潮港镇杭湾路XXXXXXXX（即讼争房屋）过户到甲方（甲方为本案被告陈某2）名下。但甲方承诺以后出售此产权房屋或该房拆迁获得的全部收益归乙丙双方所有，甲方承诺放弃此房转让或拆迁的全部收益及权益”，协议落款处原、被告签名均由本人所签，案外人高某某的签名由原告高某代签。2015年12月23日，高某某本人到庭确认委托高某办理购房事宜，认可《三方备忘协议》。2013年12月1日，原告高某和讼争房屋原权利人孙才富进行了房屋交接事宜，并签订了《房屋交接书》。讼争房屋产权证和契税缴款书一直由原告高某保管，出租和管理事宜亦由原告高某负责。

 

以上事实由原、被告提供的经当庭质证的证据及原、被告双方陈述予以证实。

 

本院认为

本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则。原告提交的证据足以证明讼争房屋的买卖手续由其办理，出资及相应费用由其缴纳，房屋出租管理由其负责，产权证原件亦由其持有的事实。原告提交的《三方备忘协议》直接载明了借名买房的事实。本院认为该份协议实为原、被告和案外人高某某三方隐名购买讼争房屋的委托协议，故本案为委托合同纠纷，该份协议是三方的真实意识表示，应属合法有效。案外人高某某本人到庭确认了该份协议，因其出具了讼争房屋的转让说明，故本院不追加其为当事人参加本案诉讼。被告认为因原告从事中介工作，有相关经验，方便办理交接和出租管理事宜，又因原告是被告婆婆，所以将产权证交由原告保管，据此否认借名买房，而主张讼争房屋实为聘礼，但没有提供任何证据予以证明，本院不予采信。被告确认《三方备忘协议》中其签名的真实性，但认为是原告采用欺诈手段夹带在其他材料中使其误签的，同时提出高某某签名是代签的，其在本案诉讼时才知晓该份协议之内容，主张撤销该协议。本院认为，被告陈某2作为智力健全的成年人，对于其自身的民事活动有足够的认知能力，理应对其从事的民事活动负责。再者被告陈某2称不知晓协议的存在，购房时从未见过高某某，但又知晓高某某之签名为代签于理不合。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条的规定，判决如下：

 

裁判结果

一、确认原告高某、被告陈某2和案外人高某某于2013年12月1日签订的《三方备忘协议》有效；

 

二、被告陈某2于本判决生效后三十日内协助、配合原告高某将位于上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港社区杭湾路XXXXXXXX房屋过户至第三人陈某名下，过户产生的一切税费由原告高某负担。