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借名买房纠纷案例

法院为什么判决成立借名买房

发布时间:2020-09-14 浏览:

        李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
原告诉称
原告赵某向本院提出诉讼请求:1、判决确认本市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)属原告所有;2、判决被告协助原告办理上述房屋提前归还贷款手续,并判决被告在办妥归还银行贷款手续后协助原告办理上述房屋产权过户至原告名下的手续。
 
事实和理由:赵某系赵某2的姐姐。蒋某与赵某2系夫妻。2013年底,赵某向赵某2说要买房,经赵某2介绍后看了系争房屋,但房屋总价为人民币82万元(以下币种均为人民币),而赵某仅有现金50余万元。赵某2表示因赵某不具备贷款条件,可以让蒋某贷款代为购买房屋,待贷款还清就将房屋产权返还给赵某。故赵某于2013年12月前共支付573,000元房款,还向赵某2借款3万元(后已归还),并由蒋某签订系争房屋的买卖合同,向银行申请24万元贷款。之后,赵某对房屋进行装修入住至今,银行贷款也由赵某支付至今。2017年5月,赵某向蒋某、赵某2提出要求提前归还银行贷款,并配合将房屋产权转至赵某名下,未果,故向本院提出上述诉请。
 
被告辩称
被告蒋某辩称,系争房屋是被告购买,并对房屋进行了装修。被告认可53万元是借款性质,但大部分来源于岳母。在2017年之后,因为房价上涨原因,原、被告产生争议,在2017年之前赵某从未向蒋某提出代买的情况。不同意赵某的诉请。
 
第三人赵某2述称,赵某和母亲找到赵某2解决母亲和赵某的居住问题,赵某2提出买一套房子,因此才购买了系争房屋,买房时明确了由蒋某买,部分房款由赵某支出。答辩意见同蒋某的意见。
 
第三人
 
上海中冶新月浦置业有限公司未作陈述。
 
第三人农业银行宝山支行述称,本案纠纷与银行无关,要求保护银行的预告登记抵押权,如需要发生产权变更,需要提前偿还银行的贷款本息。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下:赵某系赵某2的姐姐。蒋某与赵某2系夫妻。
 
2013年12月14日,蒋某与上海中冶新月浦置业有限公司签订上海市商品房预售合同,以828,585元的价格购买系争房屋,约定于2013年12月14日支付首付款588,585元,于2014年1月14日前支付房款24万元。同日,蒋某向
 
上海中冶新月浦置业有限公司刷卡支付33,585元和535,000元。后蒋某向农业银行宝山支行贷款支付房款24万元。2014年4月11日,蒋某经核准登记为系争房屋的预购房屋权利人,农业银行宝山支行经核准登记为抵押权人。2015年12月16日,
 
上海中冶新月浦置业有限公司经核准登记为系争房屋房地产权利人(大产证)。
 
为证明己方主张,赵某向本院提供以下证据:1、中国银行交易明细清单,证明赵某于2013年12月14日将存有购房款535,000余元的银行卡交给赵某2,由其办理付款手续;2、银行卡现金存单及银行卡,该银行卡是蒋某用于偿还系争房屋贷款的卡,目前在赵某处,证明2015年1-6月、8-12月、2016年、2017年系争房屋的银行贷款均由赵某转入蒋某的银行账户;3、赵某与赵某2的通话录音两份,赵某2在电话中确认蒋某代赵某购买系争房屋、购买房屋所有的款项均由赵某支付、系争房屋装修共花费10万元,赵某已支付1万元,尚余9万元未付等事实;4、函及邮寄凭证,证明赵某于2017年7月以书面方式向蒋某、赵某2提出了提前归还贷款、变更房屋产权的要求。蒋某、赵某2共同质证如下:1、真实性无异议,确实拿到535,000元,但这是向赵某及母亲的借款,用于购买系争房屋;2、真实性无异议,银行贷款于2014年6月发放,从发放之后由蒋某还贷,2014年底开始赵某及母亲无房居住,故蒋某将系争房屋租借给赵某及母亲,并将银行卡交给赵某,由赵某偿还银行贷款,就当作租金,从未说过代买房屋;3、不清楚何种情况下录制,内容也自相矛盾,并明显存在诱导,不认可该录音;赵某2还认为其和赵某通话很多次,已记不清通话时间和内容,赵某仅截取对其有利的对话作为证据,双方对于房屋的情况均比较含糊,双方最终的钱款往来应以银行凭证为准;4、函是寄给赵某2的,且在2017年之前,赵某未提出过任何异议。农业银行宝山支行认为上述证据与银行无关,不发表意见。
 
蒋某向本院提供如下证据:1、付款凭证(包括535,000元和33,585元的签购单)、贷款发放凭证、发票、定金刷卡凭证及网络信息费刷卡凭证,证明系争房屋系由蒋某购买,虽然首付款中有赵某提供的资金,但是也有蒋某的资金,蒋某在网上找到房屋出售信息从而购买系争房屋,为此支付了房屋定金及网络信息费共计35,000元;2、银行取款业务回单(2014年7-10月),证明2014年底前系争房屋的贷款由蒋某归还;3、办产证费用收据、维修基金物业费收据、东方有线收视费发票、活动协议、初装费发票、申请表、登记表,证明蒋某支付维修基金2084.69元、垃圾清运、短驳费700元、2015年7-9月物业管理费290元、登记代办费400元、预抵押登记费160元、有线电视初装费490元、2015年10月至2016年9月的有线电视年费468元,以上合计4,592.69元;4、装修合同、装修收款收据、装修公司营业执照(复印件),证明系争房屋由蒋某装修,常理情况下,不可能为别人的房屋进行装修,故不存在代买情况;5、除装修合同外,其他因装修而产生的费用发票、购买凭证、送货凭证等,证明系争房屋由蒋某装修,且房屋内所有大物件均系蒋某购买;蒋某还表示,装修投入共计花费约10万元;6、燃气合同、安全协议、电费发票三张共计64.80元,证明系争房屋内燃气初装费160元、电费均系蒋某支付。赵某质证如下:1、真实性无异议,不认可证明内容;2、回单真实性无异议,但上述钱款均由赵某以现金方式付给赵某2;3、真实性均无异议,但钱款均由赵某给蒋某,由蒋某去办理,所以凭证均在其手上;4-5、均是蒋某办理,赵某不清楚,认可装修共计花费10万元,已向蒋某支付1万元;6、真实性无异议,赵某于2015年10月18日搬入房屋,之前的所有费用均是蒋某支付,其已计入装修款内。赵某2同意蒋某证据及证明目的。农业银行宝山支行不发表意见。
 
审理中,蒋某认可2015年开始,系争房屋的贷款均由赵某偿还,但2014年6月至年底的贷款是蒋某偿还。农业银行宝山支行表示,贷款于2014年5月发放,自6月开始还贷,2014年的还贷金额为每月2,812.03元。赵某对2014年的还贷金额无异议,但均已现金支付给赵某2。赵某2表示对2014年的还贷金额无异议,由蒋某偿还,赵某并未支付现金用于还贷。在本案审理中,蒋某还提供银行业务凭证,证明其于2018年4月13日向农业银行宝山支行还款165,052.10元,已全部结清系争房屋上剩余贷款,故系争房屋由蒋某购买。赵某表示,该证明仅能证明蒋某已归还贷款,无法证明其他证明目的,赵某愿意向蒋某支付该款。农业银行宝山支行确认系争房屋上贷款已全部结清,并同意注销设定在系争房屋上的预告登记抵押权。
 
关于房屋居住情况,赵某表示,蒋某于2015年6月取得系争房屋,因之前与其商量好,购房及装修均由其负责,故之后开始装修,赵某于2015年10月18日搬入房屋居住至今。蒋某表示,2015年6月取得房屋后开始装修,9月结束装修后,蒋某一家搬入居住,直到2015年底,赵某及母亲因无房居住,故搬入系争房屋。
 
审理中,赵某申请母亲赵某3作为证人出庭作证,证人陈述,赵某和赵某2均系证人女儿。系争房屋是赵某购买,因赵某不能贷款,赵某2说想办法,让蒋某帮忙贷款,赵某每个月偿还贷款直到开庭时,蒋某只是办理买房的手续,赵某2和蒋某没有花任何钱款。赵某认为证人陈述能证明本案事实。蒋某认为证人长期与赵某居住,有直接关系,不认可证人证言。
 
本院认为
本院认为,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案争议焦点在于赵某与蒋某之间是否存在借名买房的约定。本案审理中,蒋某自认系争房屋首付款中的大部分款项535,000元来源于赵某,且从赵某提供的证据来看,系争房屋还贷的银行卡在赵某处保管,赵某自2015年1月起偿还银行贷款等事实,结合赵某与蒋某配偶赵某2的两次通话记录中对借名买房以及相关钱款的明确陈述,以及母亲赵某3的证人证言和系争房屋自2015年10月起由赵某系争房屋使用的事实,足以认定赵某与蒋某之间确实存在借名买房的约定,且除银行贷款之外关于购房的款项均已由赵某支付完毕。赵某现要求确认系争房屋由其所有的诉讼请求,本院予以支持,但对于蒋某为其代付的相关款项赵某应予以返还。故蒋某应当注销其在系争房屋上设立的预告登记,农业银行宝山支行同意注销系争房屋上抵押权,本院予以判决。第三人上海中冶新月浦置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃其权利,其应当配合办理上述房屋的登记手续。赵某自愿负担办理上述房屋登记的所有税费,本院予以确认。
 
关于赵某应当返还的代付款项。赵某主张所有银行贷款均由其偿还,但仅能提供其自2015年起的还贷记录,本院认定2014年的银行贷款由蒋某代为偿还,故自2014年6月至该年年底的还贷款项19,684.21元及在本案审理过程中一次性还清贷款本息的金额165,052.10元,赵某应当予以返还。对于办产证费用、维修基金物业费等各项费用4,817.49元,上述款项均发生于赵某入住系争房屋之前,且相关凭证原件均在蒋某处保管,故本院认定该笔钱款由蒋某代付,赵某应予返还。关于房屋装修费,赵某与赵某2的通话录音中,赵某2明确表示装修款10万元,已支付1万元,还余9万元,上述陈述与赵某在本案中的陈述一致,赵某亦同意支付该款,故本院予以确认。上述钱款共计279,553.80元。综上,依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定,判决如下:
 
裁判结果
一、上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋由原告赵某所有;
 
二、被告蒋某于本判决生效之日起十日内,注销设定于上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋上的预告登记;
 
三、第三人
 
中国农业银行股份有限公司上海宝山支行于本判决生效之日起十日内,注销设定于上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权;
 
四、第三人
 
上海中冶新月浦置业有限公司于上述预告登记及抵押权注销之日起十日内,将上述房屋过户登记至原告赵某名下,由此产生的所有税费均由原告赵某负担;
 
五、原告赵某于本判决生效之日起十日内,支付被告蒋某279,553.80元。
 
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