李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

上诉人范某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人谈某的一审诉请。第一，一审判决侵犯了原审第三人银行的合法权益，绕开了银行风险部门将风险转嫁给银行。第二，一审判决侵犯了上诉人范某的利益。即使是谈某购房使用了范某的资信贷款，因谈某强扣范某的身份证等证件，并且私自串通银行修改还款账号等非法行为导致现在贷款还款记录一塌糊涂，严重损害了范某的征信记录，是不可修复的。但一审判决未考虑这些对于范某的损害。第三，一审判决关于“借名买房”事实认定错误，法律适用不当。事实上，范某本人就是购房人，只是借了谈某的钱。至于双方签订的协议，那是一份事后签订的具有欺诈性质的协议，并非真实意思表示。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条，该条的法律适用的前提为不动产物权的真实权利人，而实际上范某才是真实权利人，故一审法院适用法律错误。被上诉人谈某辩称：不同意上诉人的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人谈某是实际购房人，房款及贷款均由谈某支付，房屋亦由谈某居住使用。谈某与范某原是陌生人，范某称其委托谈某代理买房事宜不合常理。从范某在一审审理中的陈述来看，其当时并不清楚房屋的成交价等基本情况。更何况，双方对于房屋买卖的真实情况已通过订立协议予以明确。原审第三人北京银行股份有限公司上海分行(以下简称“北京银行上海分行”)述称：其对法院判定谁为系争房屋的产权人没有意见，但须还清全部贷款才能注销抵押。谈某向一审法院起诉请求：判令上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)归谈某所有，范某将系争房屋过户至谈某名下。一审法院认定事实：2014年5月19日，王中源作为吴懿的代理人(卖售人、甲方)与范某(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款人民币(以下币种均为人民币)140万元。2014年9月25日，范某经核准登记为系争房屋的房地产权利人。同日，北京银行上海分行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为70万元。2014年11月6日，谈某(甲方)与范某(乙方)签订协议，内容为，系争房屋实际首付款70万元出资人为谈某，后期贷款70万元由谈某负责偿还，待贷款还清，范某须将系争房屋更名为谈某；如在还贷期间，谈某出现还贷款违约情形，范某有权拍卖系争房屋，偿还银行房屋按揭贷款。还贷期间范某不得以系争房屋任何理由在外抵押贷款，违者负全部法律责任。2015年1月30日，范某申请补办了系争房屋的房地产权证。2015年5月20日，案外人李菊芳经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额30万元，后该抵押权被注销。一审审理中，谈某、范某一致确认，支付系争房屋首付款的过程，均由谈某持有范某的身份证及银行卡进行付款。系争房屋的上海市房地产买卖合同、原上海市房地产权证、密件、税费发票等原件均在谈某处。系争房屋购得后，一直由谈某居住使用至今。系争房屋此前偿还银行贷款的银行卡由谈某保管并偿还；至2016年6月，范某挂失了还贷银行卡，并偿还了6月的银行贷款5,000元。之后，谈某向北京银行上海分行申请重新开设以谈某名义归还贷款的银行卡，故谈某偿还了2016年7月的银行贷款。谈某表示，因其存在资信问题，故通过朋友介绍认识范某，并借由范某的名义购买系争房屋，谈某为此向范某支付了好处费现金8,000元，但现无法就此进行举证。买卖合同约定的房价款为140万元，系为贷款做高房价，房屋实际成交价格为95万元，其中首付款为25万元、贷款为70万元。虽范某曾向王中源先后汇款70万元，但此后王中源又先后退还了部分款项，故实际支付的首付款为25万元。谈某愿意向范某返还2016年6月由范某擅自支付的贷款5,000元；谈某愿意偿还剩余贷款本息并注销抵押后，恢复系争房屋的产权登记。范某表示，系谈某将系争房屋的出售方介绍给了范某，故双方协商由谈某借款给范某，并由范某委托谈某办理购房相关手续。购房的相关税费由谈某支付。系争房屋的房价款为140万元，关于首付款的付款情况，均是谈某前去办理，谈某并未如实告知，且相关证件都在谈某手中，故范某对此具体情况并不清楚。谈某和范某当时并没有约定房款何时偿还，也没有约定过利息，但说好系争房屋由谈某居住，作为该段期间的利息。现范某无法提供证据证明双方间的借款关系，也无法提供范某委托谈某办理买卖手续的相关证据。现范某已就谈某擅自变更为系争房屋贷款的还贷方向北京银行上海分行投诉，要求北京银行上海分行将还款人变更为范某，由范某继续偿还系争房屋贷款余额。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议焦点在于系争房屋真实权利人的认定，系争房屋经登记为范某所有，谈某主张系“借名买房”、系争房屋归其所有，应当提供证据证明。根据谈某与范某的陈述及相关证据可以反映出，系争房屋的首付款由谈某实际出资，贷款除2016年6月外，实际均由谈某偿还。范某虽抗辩双方系借款关系，但其未能提供证据予以证明，且根据范某的陈述，双方并未约定还款日期、借款利息等借贷的重要细节。结合谈某与范某此前为陌生人的身份关系来看，范某的相关陈述可信度较低。而谈某与范某签订的协议可以反映出，双方当事人对于系争房屋的产权如何处理，已作出了明确的约定，即贷款还清后，系争房屋应当返还给谈某，这亦与范某主张的借贷关系不符，而是更符合谈某所主张的“借名买房”的情况。此外，根据已查明的事实，系争房屋的上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、密件、税费发票原件等反映房屋购买及产权登记情况的重要凭据均由谈某持有，且谈某取得房屋后实际入住至今。范某表示因委托谈某办理购房手续故相关材料的原件在谈某处，但根据常理，相关手续办理完毕之后，产权人理应在合理期限内将重要凭证要还后妥善保管。范某未能提供证据证明其与谈某存在委托关系，范某对于系争房屋各类重要凭证为何自2014年购房起即由谈某保管至今的解释，有违常理，可信度较低；且范某主张其为系争房屋的实际购房人，但其对系争房屋的实际房价及房款的支付情况均不了解，亦与常理相悖。谈某为证明己方的主张，向一审法院提供的一系列证据已形成了证据链，一审法院经审查并结合相关事实，可以确信谈某主张系争房屋实际由其购买、并由其偿还贷款事实的存在具有高度可能性，故一审法院认定该事实存在，谈某的主张成立。谈某主张系争房屋归其所有，合法有据，应予准许。现谈某自愿还清贷款、注销抵押，范某及北京银行上海分行应当予以配合，范某应当在抵押注销后配合将系争房屋变更登记至谈某名下。鉴于范某曾偿还过一个月的贷款5,000元，谈某应当向范某予以返还。需要说明的是，本案诉讼期间，范某表示还将继续向北京银行上海分行申请由其偿还系争房屋的贷款，故法院特此提醒范某，鉴于本案的实际情况，且谈某已明确表示愿意继续偿还系争房屋的贷款，故为了节约双方当事人的诉累、避免损失的进一步扩大，范某无须继续偿还贷款。据此，一审法院作出判决：一、上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋为谈某所有；二、谈某于判决生效之日起十日内，在清偿债务的前提下，注销上述房屋上的抵押权，范某及北京银行股份有限公司上海分行予以配合；三、谈某于判决生效之日起十日内，返还范某5,000元；四、范某于上述房屋上的抵押权注销之日起五日内，将上述房屋的房地产权利转移至谈某名下。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：从已查明的事实来看，系争房屋的购买由谈某一手操办，购房首付款由谈某支付，贷款基本均由谈某偿还，系争房屋自购买后即一直由谈某居住使用，相关购房资料亦由谈某持有。并且，范某与谈某于2014年11月6日签订的协议已就系争房屋的实际归属作出了明确约定。现范某认为自己是系争房屋的实际购买人，与谈某之间存在借款关系，双方签订的协议系受谈某欺诈而成，但均未能提供相应证据对此予以证明。一审法院在综合考虑双方当事人提供的证据及相关陈述的基础上，认为谈某“借名购房”的陈述更为可信，并据此支持谈某主张系争房屋归其所有的诉请，并无不当。原审第三人北京银行上海分行表示对法院判定谁为系争房屋的产权人没有意见，但须清偿贷款后注销抵押，意思表示明确，理由正当。一审法院判令谈某在清偿银行债务的前提下注销系争房屋上的抵押权，并不损害原审第三人的利益。关于范某在本案二审中提出的因谈某还贷记录不良导致范某征信记录受损，谈某应就此承担赔偿责任的主张，因不属于本案审理范围，故本案中不予处理。应当指出，本案双方当事人借名购房，为规避相关规定而向银行贷款，动机和行为均存在不当之处，并因此产生纠纷，应予批评教育，引以为戒。综上所述，范某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。