李松律师(18610907432)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

一审原告诉称

 

 

原审经审理查明，2009年10月29日，王某、李某签订《房屋转让协议书》、《补充协议》、《房屋转让委托书》，《房屋转让协议书》载明：系争的上海市浦东新区XX房XX弄XX号XX室房屋“所发生的购置费、物业管理费及其它房屋直接相关费用均由乙方（即王某）承担，乙方不能或不方便缴纳的费用委托甲方（即李某）负责代缴……甲方和甲方法定继承人均不具备对该房屋的占有、使用、收益、处分、出售、继承等一切与该房屋有关的房地产权利，甲方只是该房屋名义产权人……若因甲方或其法定继承人、乙方或其法定继承人在该房屋处置上的不当行为，导致对方支付诉讼、仲裁、调解等法律上的费用，违约方承担由此造成的一切责任，并赔偿对方由此造成的直接损失和间接损失……该房屋可以办理房屋产权变更之后，甲方有责任协助乙方完成房屋产权变更的一切手续，甲方应当根据乙方的要求，以国家法律允许的形式将产权转移给乙方或者乙方指定的第三方，产权转移过程中发生的与房产相关的各种规费均由乙方承担，房屋出售所得归乙方……甲方取得该房屋产权证后，甲方也应将该房屋产权证交由乙方管理，否则甲方承担违约责任……”。《补充协议》约定：李某自愿将系争房屋转让给王某，在取得房产证5年后在国家政策允许下办理房屋转让手续；李某收取王某房屋转让劳务费人民币（下同）50,000元，分2次支付，签订本协议时支付40,000元，5年后办理房产证过户时再支付10,000元和5年定期存款利息1,710元；并载明：“……五年后，即该房屋可以办理产权证变更时，双方应积极联系对方商谈产权证变更事宜，如果李某超过3个月没有和王某联系，或李某因故无法协助王某办理房屋产权变更，在这种情况下，王某有权使用《房屋转让委托书》自行办理房屋产权变更，此后，王某将不支付李某壹万元和伍年定期存款利息……”。同日，王某支付李某526,000元。次日，李某支付购房款424,245.60元、装修款33,336元、代办费300元。同月31日，李某退回王某28,068元，汇款手续费50元。2010年4月，李某将《交房费用清单》提交王某，该清单显示系争房屋尚需补交装修款差额、物业等其他费用、契税等代办产证费用共34,854.41元。王某于同月23日汇付李某35,000元。次月，李某得房后即将系争房屋的钥匙交付王某，由王某实际占有系争房屋。同年7月，李某获得房产证后没有交付给王某。同年12月，李某缴纳系争房屋同年10月、11月的电费53.10元、49.40元。后李某又缴纳了系争房屋2010年8月至2013年12月底的物业费3,280.30元。2015年7月，系争房屋产证满5年。同年11月，王某要求和李某商谈办理过户事宜，遭拒绝，双方发生争议以致涉讼。原审另查明，赵某符合系争房屋的受让条件。原审审理中，王某请求判令：1、确认系争房屋属其所有，李某履行过户给王某或者王某指定的第三方的义务；2、李某赔偿其交通费2,300元；3、李某赔偿其精神损失费20,000元。审理中经法院释明，王某明确第1项诉讼请求中的过户为过户给其女儿即赵某。李某辩称，不同意王某的诉讼请求。第1项诉讼请求不同意的理由：1、双方签订协议时李某不是产权人，无权处分，且协议违反相关政策而损害了社会公共利益，故协议无效；2、协议对转让对价没有约定，应当协议补充，确定对价后才能配合王某履行义务；3、如果按照该协议进行过户，违背等价有偿以及公平原则；4、协议客观上无法履行，根据限售政策，王某无法受让系争房屋。王某的第2项诉讼请求与本案无关。第3项诉讼请求没有法律依据。原审第三人赵某述称，同意王某的诉讼请求，接受系争房屋的过户。原审中，李某申请对系争房屋于2009年10月市场价值进行评估，原审法院不予准许。原审认为，根据王某、李某所签订协议的内容，不难看出双方之间是隐名购买系争房屋的关系，故本案实为委托合同纠纷，即因受政策限制，王某委托李某以李某的名义购买系争房屋，并登记在李某名下，但私下约定产权为王某所有，待政策允许或者符合过户条件时，李某配合王某过户至王某或者王某指定的第三方名下。系争房屋系地方政府为开发临港地区(现南汇新城镇)推出的政策性配套商品房，李某系政策受益人，其已经通过和王某之间的协议获得了经济利益，实际享受了政策利益；协议并不违反法律法规规定，也不损害社会公共利益，而是促进了地方的繁荣与发展。签约至今房价已大涨，现李某以协议无效为由抗辩，显然违反诚实信用原则，不予支持，双方均应按照约定履行自己的义务。系争房屋现已具备过户条件，王某可以要求李某配合过户，但王某诉请确认系争房屋权属直接归其所有，缺乏法律依据。审理中王某明确要求李某协助将系争房屋过户至赵某名下，经审查赵某符合系争房屋的受让条件，可予准许。李某明确表示拒绝，坚持违约，按照约定王某可以不再支付10,000元和5年定期存款利息，并有权要求李某赔偿交通费。现王某主张交通费2,300元，亦属合理开支，予以准许。王某主张精神损失费没有法律依据，不予支持。协议约定“乙方不能或不方便缴纳的费用委托甲方负责代缴”，李某已经缴纳的电费和物业费共3,382.80元，应由王某支付李某，李某既已提出，为减少讼累本案中予以一并处理。王某之前多支付李某计145.99元，因王某没有主张的意思，故不作处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条和第四百零六条第一款之规定，于二○一六年三月一日作出判决：一、李某于判决生效后三十日内协助办理坐落于上海市浦东新区XX镇XX园XX弄XX号XX室房屋过户登记手续，过户登记至赵某名下，费用由王某承担；二、李某于判决生效后三十日内偿付王某交通费损失2,300元（扣除王某应付李某的代缴电费和物业费3,382.80元后，王某尚应支付李某1,082.80元）；三、驳回王某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务或者其他履行义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费15,042元，减半收取计7,521元，由李某负担。判决后，李某不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院认为本案是“隐名买房”，而实际应当是“借名买房”，其中的区别就是所购买的房屋性质。本案购买的房屋是政府为了改善本市普通市民住房条件而特别规定的配套商品房，对于这类房屋一是对购房对象有明确、严格的要求，二是对购买对象和条件的审核，除了动迁单位、用房单位审核外，还要经有关动迁管理部门审核符合条件方能购买，故为“借名买房”，借的是购房资格。由此原审法院认定基础法律关系也是错误，本案非委托合同关系而实际系买卖关系，买卖的标的已不是房屋本身而是购房资格。王某在明知该类房屋国家限制买卖的前提下仍和李某签订购房合同，属于明显存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于合同法中违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的的无效合同情形，其合同标的是买卖特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。2、从政府推出配套商品房的目的考虑，政府系为了解决本市居民中特定对象的居住问题（王某非本市户籍），从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发配套商品房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买配套商品房，而原应享受配套商品房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出配套商品房的初衷而违反社会公共利益，从而构成合同无效的情形。3、涉案买卖关系本身也违背了民法通则等价有偿、公平原则。涉案协议使王某获得了巨大利益，而李某不仅丧失了应得利益还丧失了宝贵的购房资格。李某在原审中提出过要求对2009年购房时的市场价值作评估，原审法院未予准许。4、李某愿意返还原购房款并给予王某一定的经济补偿。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回王某的原审全部诉请。被上诉人王某辩称：本案系王某借李某名义购房，李某仅是名义权利人，法律并没有禁止配套商品房买卖的规定，也不存在损害公共利益的情形，故双方之间的合同合法有效。李某有购房资格但不愿意购买系争房屋，说明其当时并不看好临港地区的房屋，不存在显失公平的情况。故不同意李某的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。原审第三人赵某未作答辩。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，无论王某与李某就系争房屋形成的系原审法院认定的“隐名买房”关系还是李某所称的“借名买房”关系，由于相关协议并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，而李某作为具有完全民事行为能力的公民，其理应对自己的签约行为承担相应民事责任，故其在收取王某劳务费后放弃相关购房利益也并不存在损害公共利益或显失公平的情形，由此，李某以上述理由主张其与王某就系争房屋所签相关协议无效不能成立，且明显有违诚实信用原则，对其上诉诉请，本院当不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。