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原告诉称

原告郭某向本院提出诉讼请求：1.确认上海市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积117.63平方米，以下简称系争房屋归原告所有；2.判令被告协助原告办理系争房屋变更登记和过户手续。事实和理由：原告与被告通过朋友介绍认识，1995年，因系争房屋属内销房，原告作为外籍人士，按政策不能购买，为此，与被告约定，借用被告名义购买，购房款实际由原告出资，1997年1月29日，系争房屋核准登记在被告名下，2000年至今，系争房屋由原告实际控制使用，2001年政策放开后，原告曾多次与被告协商产权变更登记，被告却一直拖延办理过户手续。原告认为，其为系争房屋真实权利人，被告的行为损害了其合法利益，故提起本案诉讼。

 

被告辩称

被告周某辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告无法证明购房款由其支付，被告仅认可从原告处借款人民币1,320,000元用于购房；2.被告是向原告借款买房，而不是借名买房，双方签订了借款协议并办理了律师见证，即使如原告所述为借名买房，但是借款协议签署在出借款项和签订购房联建协议后，应认定为经双方协商一致，由借名买房变更为借款购房；3.1995年购房后的前5年，系争房屋由被告占有使用，2000年左右，才转为由原告使用，后因被告中风瘫痪，经济困难，无力偿还借款，出于适当补偿，才将系争房屋一直让原告无偿占有，如为借名买房，时隔22年，原告才主张其为真实权利人，不合常理；4.物权变动需要法定形式要件，原告未提交过双方已经达成物权转移的书面合意的证据，不能产生物权变动的法律效果；5.即使原告诉请成立，按照购房时政策，原告属于限购对象，因其突破政策限制而借名买房，不受法律保护，而按照当前的购房政策规定，港澳台在沪人员必须提交在沪工作满1年证明且在沪只能拥有一套住房，而原告在上海已经拥有2套住房，不具备境外人士在沪购房资格，如通过判决将系争房屋物权归原告所有，也无法办理过户手续；6.原告的请求是基于出资而非物上请求权，应当适用最长20年诉讼时效，自1995年2月1日被告与开发商签订合同开始起至今已经超过20年，诉讼时效已过。

 

原告为证明自己的主张向本院举证及被告质证意见如下：

 

系争房屋的房地产权证原件，证明系争房屋的名义产权人为被告。被告对证据的真实性无异议，但认为原、被告双方履行的是借款买房协议。

 

2.汇款申请表复印件，汇款日期为1995年4月7日，收款人姓名一栏为“CharlesRong-FaChou”,收款人帐户为中国银行上海分行市中支行。证明原告通过其岳母的香港银行帐户向被告汇款120,000美元，系争房屋实为原告出资购买。被告认为没有原件，对真实性不认可，且汇款人非原告本人，收款人英文名与被告中文名不一致，汇款金额与购房款、借款不符，无经办银行盖章确认款项已经付出，同时否认收到此笔款项。

 

3.1995年2月1日，被告与卖方上海虹桥商业发展有限公司签订的联建合同，证明系争房屋的出售价为1,221,940元，相较当时的职工工资水平，属于数额特别巨大。被告对真实性无异议，但证明被告向原告借款购房。

 

4.燃气、电费、自来水、物业费发票、装修收据，证明2000年至今，原告实际使用系争房屋并缴纳公共费用及装修费用。被告对燃气、电费、自来水发票真实性认可，对装修收据不认可，认为无法反映为系争房屋装修支出，且因身体原因无力偿还借款，才将系争房屋交由原告使用。

 

5.2015年12月18日原告与被告对话的录音，证明被告知道系争房屋是原告的，但是希望原告同情其名下无房，想和原告商议以低价买入系争房屋。被告认为无法判断录音系手机自动生成的原始数据，对合法性、真实性和关联性均不认可，且认为录音存在17处内容无法听清，录音文字整理稿不是对原告借名买房的确认，也有谈及借款买房的内容。

 

6.三位证人证言。

 

证人施某陈述：其与原、被告之间是生意关系，原告是老板，被告是总经理。1995年，证人听其老板陈述原告借被告名义买房。后因被告不肯将房屋还给原告，原告请求证人从中协调，其间被告同意将系争房屋返还给原告，后又反悔。

 

证人任某某陈述：其与原、被告在聚会上认识，与被告关系更密切。1995年，证人和被告想注册公司需要办公地址，对之前看过的系争房屋比较满意，因为公司没有资金，被告与原告商量，让原告将系争房屋买下作为公司办公地点，原告同意了。因当时外籍人不能买内销房，就借了被告的名字买房，并签了借款协议，被告陈述如此原告也有保证；房屋的名字是被告的，房屋的钱款是原告出的。1995年买房后到2000年前后作为被告设立的上海伟登公司的办公地点，2000年左右，上海伟登的办公地点从系争房屋24号搬到同弄36号，被告买了36号房屋一年多时间，又买了名都城的房屋再卖掉36号，并将办公地点搬到名都城。2000年后，系争房屋被告没有控制和使用，后来政策放开，原告要求变更登记，但被告一直推脱。

 

证人王某某陈述：其介绍原、被告相识，原告是其同事、学弟，被告是其20多年的朋友。原、被告相识时，被告经济状况不佳。原告在香港的伟登公司想在上海开设公司，需要办公地址，听原告说要买房做分公司办公的地址，因为政策原因，当时就借被告名义买房。前几年被告中风，证人到名都城去看被告，被告告诉证人系争房屋是原告借被告名义买的。证人估测，原告是上海伟登公司的老板，被告没钱，任某某是员工。

 

被告对证人施某、王某某的证言认为系传来证据，没有证明力；认为任某某与被告关系交恶，而其陈述上海伟登公司的老板是被告与证人王某某陈述原告是老板存在矛盾，故对证人任某某的证言也不认可。

 

7.上海市律师国内见证工作暂行规定以下简称见证规定、东方律师网查询信息，证明被告对借款协议的见证不符合法律规定，应为无效。见证规定明确律师见证，需有两名具有律师执照的律师见证，借款协议见证的李选民律师在见证时尚未取得律师执业证，见证无效。

 

被告对证据的真实性不持异议，但认为《中华人民共和国律师法》自1997年1月1日才正式施行，在此之前，上海主管机关曾在上世纪90年代初对部分未通过律师资格考试的法律工作者给予临时执业资格，颁发《律师工作执照》并盖有“临时”二字，而李选民属于此种情况，虽然其临时律师工作执照现在无法找到，但在1995年8月10日见证前后，李选民曾凭临时律师工作执照从事相关代理工作，法院曾认定李选民以律师身份为被告人辩护，见证有效。

 

8.2016上海统计年鉴“第三篇—从业人员和职工工资”“表3.5职工工资总额和平均工资1978-2015”，证明1994年上海市职工年平均工资为7,401元；1995年上海市职工年平均工资为9,279元。被告认为该证据与本案无关。

 

被告为证明自己的主张向本院举证及原告质证意见如下：

 

1.1995年8月10日原、被告签订的协议书原件，证明被告借款购房的事实。原告对证据合法性、真实性和关联性均不认可，认为见证只是对借款协议的签订行为做了外观见证，未对借款是否属于双方真实意思表示和有无真实的借款关系进行见证。

 

2.协议书的见证书及律师见证卷宗，包括谈话记录、付款收据、太阳公寓联建合同、身份证复印件、原被告领取律师见证书的签收收据，证明原、被告双方对借款买房进行了律师见证。原告对太阳公寓联建合同的真实性不持异议，其他证据的真实性均不认可，认为见证的是借款行为而非借贷关系，是通过这种方式实现借名买房的目的。

 

3.2011年4月补办的系争房屋房地产权证，证明原产证虽由原告保管，但被告是合法登记的权利人，有权补办产证。原告对证据的合法性、真实性、关联性无异议，但认为拥有产权证并不代表是真正权利人。

 

4.被告的病历，证明被告于2007年患脑溢血中风，经济能力急剧下降，无力归还购房款，故系争房屋让原告占有使用，以作补偿。原告认可证据的真实性，但认为与本案无关。

 

5.1995年2月与8月的刑事判决书以及1995年8月7日的民事判决书，证明李选民在见证时具有见证资格。原告对证据的真实性不持异议，但认为李选民无权见证。

 

6.上海伟登公司的公司章程、长宁分公司的公司登记资料、上海伟登公司与被告周某签订的租赁协议、行政处罚决定书、吊照企业名单，证明上海伟登公司租用系争房屋作为分公司经营地的行为，反证借名购房的事实不存在如果系争房屋是原告的，原告根本无需向被告有偿租借系争房屋。原告对证据的真实性无异议，但租赁协议仅是为开办公司所需，并未真正履行。

 

本院查明

经审查，本院认定证据如下：

 

原告的证据1、3、7、8以及证据4中燃气、电费、自来水、物业费发票，被告对真实性无异议，本院予以确认。对证据2，虽然被告对真实性无法确认，但被告自认原告借款给其，原告表示除此笔款项外未给付给被告其他款项，被告也未提供证据证明原告给付的借款非此笔款项，故本院对证据2予以确认。对证据5，被告虽然不认可真实性，但并未否认录音里的声音系原告与被告，且原告已经将录音的原件提交法庭，当庭播放、核对，原告也通过手机内置系统管理软件查询录音的详细信息，与录音显示基本无异议，被告也不申请对录音文件的真实性进行司法鉴定，文字整理稿只是节选了与本案有关内容，与录音一致的复制光盘已经提交法庭，故对该份证据的真实性，本院予以确认。对证据6，三位证人与原、被告均相熟，对相关事实应当知晓，且与本案均无利害关系，也已到庭接受质询，其证言能一定程度上还原案件事实，本院予以采信。但证言中听闻所述的事实，系传闻证据，本院不予采信。

 

被告的证据3、4、证据2中的联建合同、证据5、6，因原告对真实性无异议，本院予以确认。对证据1、证据2中联建合同外的证据，因被告提供了原件，原告也认可协议书上签名的真实性，李选民的律师身份法院已经确认，故本院也予以采纳。

 

根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

 

1994年左右，原告与被告经证人王某某介绍相识，两人准备在上海合作，并准备设立上海伟登实业有限公司以下简称上海伟登公司，由原告在香港设立的公司供货给上海伟登公司，销售完毕后与被告结账分成。因某种原因，被告不能出面注册公司，原告系香港居民，也未以自己身份注册公司，后以证人任某某的名义注册了公司，并由其担任法定代表人。

 

1995年2月1日，被告甲方与案外人上海虹桥商业发展有限公司乙方，以下简称虹桥商业公司就系争房屋签订了《太阳公寓联建合同》，约定甲方联建总额为人民币1,221,940元。乙方应在收到上述房屋全部价款后，方与甲方签立本契约，甲方在规定期限内对乙方所交付的房屋和附属设备进行验收，双方交接房屋钥匙。签署本合同后，由乙方统一负责向房产管理局办理房屋产权证，手续费均由甲方承担。

 

1995年4月7日，原告通过银行汇款120,000美元给被告，第一太平银行出具的《汇款申请表》，载明：汇款人姓名为LeeShuFen，收款人银行名称为BankOfChina,ShanghaiBrancShiZhongSub-Branch.ACNo.XXXXXXX-XXXXXXXXXXX，收据人姓名为CharlesRong-FaChou。

 

1995年6月9日，虹桥商业公司出具收据，确认“交款单位伟登实业有限公司”支付的参建房款590,000元。同年7月31日，虹桥商业公司出具收据，确认收到“交款单位周某”支付的包括参建尾款631,940元在内的632,480元以及契税86,192元。

 

1995年8月10日，原告甲方，伟登有限公司总经理与被告乙方，上海伟登实业有限公司签订《协议书》，约定，乙方为购置系争房屋在95年6月1日向甲方借款人民币1,320,000元；甲方同意乙方借款，并于95年6月1日已向乙方交付上述购房款总计人民币1,320,000元；甲方同意乙方向其所借全部购房款1,320,000元，借款期限自95年6月1日至2005年5月31日止；乙方为保证还款，同意以甲方提供的上述借款所购房产作为抵押物，提供甲方作还款担保；乙方须在领取上述抵押房产所有权证后十日内将抵押房产所有权证和其他相关文件交付甲方保管并办理有关抵押登记手续；乙方在将上述房产与甲方办理抵押借款有效期内在未还清全部借款情况下，未经甲方书面同意不得擅自将抵押房产出售、转让、出租或实施其它损害甲方合法利益的行为。同日，上海市新华律师事务所刘庆伟、李选民律师对委托人原告与被告之间签订的《协议书》予以见证，并出具《见证书》，载明：上列委托人于1995年8月10日签署的“协议书”见附件，确系上列委托人真实意思表示，内容合法。并在见证谈话笔录中告知双方及时办理产权抵押的登记手续。

 

1995年虹桥商业公司交付系争房屋后，系争房屋用作上海伟登公司的办公场所。

 

1997年1月29日，系争房屋产权登记至被告周某名下。产证办出后，被告将系争房屋产权证交给原告。

 

2000年左右，被告将系争房屋交付给原告居住使用，原告缴纳了系争房屋的公用事业费、物业费，同一时间，被告在系争房屋所在小区购买了另一套住宅，后系争房屋一直由原告实际控制使用至今。

 

2007年，被告患病中风。

 

后被告申请补发系争房屋的产权证，2011年4月26日，被告取得了补发的产权证。

 

另查明，1.1995年3月，任某某与任雯发起设立上海伟登实业有限公司，二人出资8,800,000元，资金来源为库存商品，法定代表人任某某，公司的住所地是青浦环城乡宏城民营经济发展区。2.1997年8月1日，上海伟登公司与周某签订协议书，约定周某提供系争房屋供上海伟登公司办公使用，每年支付使用费48,000元，本协议租赁期限为五年，自1997年8月1日起至2002年7月30日止。3.1997年11月，任某某发起设立上海伟登公司长宁分公司，注册地址为系争房屋，经营期限至2002年7月30日止。4.2001年9月1日，上海伟登实业有限公司及长宁分公司因逾期年检被吊销营业执照。5.2014年6月，被告一人出资200,000元设立上海伟登货运代理有限公司，营业期限至2034年6月4日止，公司状态为存续。

 

又查明，截止庭审结束日，原告在本市尚有两套房屋，即本市长宁区兴义路XXX号房屋以及本市长宁区荣华西道58弄32号房屋。

 

本院认为

本院认为，本案的争议焦点主要为：1.是原告借名买房还是被告借款买房；2.原告起诉是否已过诉讼时效。

 

一、对于第一个争议焦点。系争房屋的产权虽登记在被告名下，对外具有公示效力，但该效力并不及于真正权利人。真正权利人仍可基于与名义产权人的权利约定及其他证据要求确认权利。本院从资金来源、出资目的、房屋使用情况等方面综合分析认定。

 

1.原、被告之间不存在借款关系。

 

第一，购房款由原告出资，双方并无异议。原告陈述其系香港居民，无法用自己名字购房，遂通过岳母LeeShuFen的香港账户将房款汇入被告的中国银行上海分行市中支行账户，以被告名义购房。原告提供的汇款申请虽系复印件，但被告对于购房款来源于原告并不持异议，结合原告的汇款时间、汇款金额以及收款人的英文译称、上海帐户等，应能确定原告曾向被告汇款120,000美元的事实。

 

被告虽然否认汇款申请表，否认收到原告电汇的该笔钱款，但对于原告出借给其人民币1,320,000元的事实除协议书外，并无其他证据证明。被告作为借款协议的借款方，在原告否认借款的情况下，被告应当举证证明借款人不仅有出借款项的真实意思表示而且已经将所借款项实际支付给借款方，毕竟借款合同系实践合同。根据被告的陈述，原告在1995年6月将现金人民币1,320,000元存入被告的银行卡内，这种借款方式是否现实、是否符合常理姑且不论，但如此巨款存入被告帐户，被告理应保管好当时的存款记录，但被告至今无法提供原告给借款的任何证据。原、被告双方虽然对借款协议予以了见证，但该见证材料中，并未记载原告汇款给被告的任何资料，该见证仅能证明原告、被告之间存在一纸协议，并不能证明双方存在借款的真实意思并已实际履行。

 

其二，原告没有借款给被告买房的动机。证人王某某陈述原、被告系通过他介绍于1994年左右认识，双方此前并不认识，原告何以会借款给与自己并不相熟的被告，原告何以会在被告尚未提供任何担保的情况下无息借给被告，让被告购买系争房屋，不符合常理。同时，双方对于购买系争房屋用作上海伟登公司的办公场所不持异议。根据已经查明的事实以及证人的证言，2000年左右被告搬离系争房屋并将系争房屋交给原告，2001年伟登公司被注销，结合原告为香港居民的身份，以及当时外籍人士国内不可购买内销房的政策限制，原告所述以被告名义购买系争房屋用作上海伟登公司办公场所是有可能的。因系争房屋在1997年登记在被告名下，上海伟登公司在1997年开办分公司领取营业执照时，必须要有办公地址，故公司需与被告签订租赁协议。因被告并未提供证据证明上海伟登公司就系争房屋向被告支付了租金，故该份租赁协议从侧面证明了系争房屋的购买是为了给公司提供办公场所。

 

其三，协议书虽然约定被告以系争房屋抵押作为还款担保，并应办理抵押登记。但1997年取得系争房屋产权证后，双方一直未办理抵押登记手续。如原告真实意思为出借款项，势必会要求被告尽快办理抵押登记手续，以为借款款项的返还寻得担保。但原告自取得房地产权证后双方从未办理过抵押登记，不符合出借人的行为预期，也从一个侧面证明双方之间并非借款关系。

 

其四，被告自相矛盾的行为反证本案非借款关系。若如被告所述为借款购房，则该房屋应归被告所有。一般来讲，被告在还款期限届满前或者借款人主张权利前，不会放弃对房屋的占有，并会根据经济状况履行还款义务。然被告在借款期限届满前原告也未催讨债务的情况下，主动将所购房屋让与原告使用，同时又有钱不还另行购买同小区其他房屋。第二，被告一方面“积极主动”地将系争房屋交给原告使用，以“补偿”原告；另一方面又在未告知原告的情况下，擅自申请补办产权证，让原告权利置于落空之境地。被告自相矛盾的行为，只能解释为被告占有的系争房屋不是其真正所有，仅是挂在其名下。

 

其五，证人证言和录音资料也证明原、被告之间为借名买房。证人任某某系上海伟登公司的法定代表人，其对公司的情况以及办公场所来源等与公司直接相关的事情应当清楚，其在公司经营过程中听到原、被告谈论系争房屋的情况也是有可能的；证人王某某与原、被告均相熟，也是原、被告认识的介绍人，其对于上海伟登公司的真正老板或许不太清楚，但却亲耳听被告说过原告借其名买房之事；证人施某是原、被告的生意合作伙伴，虽未亲历买房的情况，但事情发生后其与被告协商过，被告也曾同意将系争房屋返还给原告，后又反悔。三位证人与本案无利害关系，证言虽在细节上有出入，但均确认了借名买房一事。原、被告之间的录音资料也显示，当初之所以以被告名义买房系因原告是香港居民不能购买内销房，被告现在想留下来给儿子，并让原告告诉家人，就说现在卖给被告了，每个月还钱。

 

综上，系争房屋虽登记在被告名下，但从购房款来源、产证的保管、房屋的占有使用以及录音资料和证人证言等，已形成完整的证据链，证明借名买房的事实具有高度的盖然性。

 

二、关于时效问题。被告抗辩原告的请求权基础是基于债权，而非物上请求权，应适用诉讼时效，从1995年2月签订合同至今已经超过20年诉讼时效。原告认为本案系物权纠纷，不应适用诉讼时效；即使适用，双方均认可在2000年后原告一直在主张，且在2015年12月的录音中，双方确认了基本事实，只是未能达成具体解决方案。本院认为，系争房屋虽属借名买房，但因原告并未登记成为系争房屋的产权人，故本案应属债权纠纷，应当适用诉讼时效。根据我国法律规定，诉讼时效应自知道或应当知道权利被侵害时起算，最长诉讼时效从权利被侵害之日起算，我国解禁内销房是在2001年左右，此时原告可以要求被告协助办理产权变更登记，后原告多次与被告协商此事均无果，2015年12月双方在录音中再次确认了借名买房一事，原告要求解决，故无论从2001年起算最长诉讼时效，还是计算普通诉讼时效，原告均有权主张。

 

综上，原告借被告之名购买系争房屋，但未办理变更登记手续，尚未成为系争房屋的权利人，故原告要求确认其为系争房屋的产权人，没有法律依据，本院难以准许。

 

对于原告要求被告协助办理系争房屋变更登记手续的诉讼请求，因内销房政策解禁，原告的此项诉讼请求，本院本应予以准许。但由于我国目前仅允许香港居民在沪购买一套房屋，而作为香港居民的原告名下尚有两套房屋，故对于原告要求被告协助变更过户的诉讼请求，本院难以准许。原告可待条件成就时再行主张。

 

据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

 

裁判结果

驳回原告郭某的全部诉讼请求。