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一审法院查明

原审经审理查明,鲁某原系余某开设公司的员工。2002年6月11日，余某、鲁某与上海xx企业集团有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由余某、鲁某以人民币（下同）744，662元的价格向xx公司购买本市xxxxxxx1801、1801A室房屋（以下简称xx路房屋），其中164，662元由余某作为首付款支付xx公司，580，000元由鲁某向中国工商银行上海市外高桥保税区支行贷款。嗣后，从鲁某中国工商银行卡上每月归还了贷款，余某于2012年5月2日一次性还清了贷款392，868.67元。xx路房屋购买后由余某居住。

 

原审另查明，2005年4月6日，鲁某与上海xx创新科技产业有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定由鲁某向xx公司购买本市浦东新区xxxxx及地下室房屋（以下简称xx路房屋），总价为7，900，000元（包括地下室），余某支付了全部房款，2005年5月，xx路房屋产权登记至鲁某名下。xx路房屋购买后一直对外出租，租金由鲁某收取后支付余某。自2014年1月起鲁某未将房租支付给余某。

 

原审再查明，2010年10月26日，鲁某与上海xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由鲁某向xx公司购买本市xxxxx房屋（以下简称xxx路房屋），总价为2，937，970元【其中2，474，080元支付xx公司，余款支付上海xx投资咨询有限公司（以下简称xx公司）】，上述房款由余某支付了1，707，970元，1，230，000元由鲁某向上海浦东发展银行普陀支行贷款，嗣后，从鲁某上海浦东发展银行卡上每月归还了贷款，余某于2012年5月14日一次性还清了贷款1，061，257.85元。xxx路房屋购买后用于余某开设的公司办公。

 

原审审理中，余某请求判决确认涉案的xx路房屋、xx路房屋、xxx路房屋归其所有，由鲁某配合其办理房屋产权过户手续，将涉案三套房屋产权过户至其名下。

 

被上诉人辩称

鲁某辩称，其原系余某开设公司的员工，xx路房屋系双方合作购买的第一套房屋，产权登记在双方名下，由余某支付了首付款并以鲁某的名义贷款580，000元，嗣后由鲁某每月归还贷款合计187，131.33元，后余某一次性还清贷款392，868.67元，故xx路房屋鲁某有出资。xx路房屋购买时总价为7，900，000元，其中鲁某支付了739，000元，余款均由余某支付。xxx路房屋购买总价为2，937，970元，其中贷款1，230，000元，鲁某支付了首付款156，880元，其余首付款由余某支付，嗣后，鲁某每月归还贷款合计265，771.72元，后余某一次性还清了贷款1，061，257.85元，故涉案三套房屋鲁某均有出资，余某认为该三套房屋属其所有缺乏依据。要求驳回余某的诉请。

 

原审中，余某提供录音资料四份，以此证明鲁某认可其名下房屋实际出资人为余某，因余某借用鲁某名义买房导致鲁某限制购房，鲁某以此为由扣留另案起诉的五套房屋10%售房款10%。鲁某对上述录音资料真实性无异议，但认为余某对部分录音的书面记录与原谈话内容有出入，且录音资料只能证实双方有合作购房关系，余某是出资人之一，实际鲁某也有出资，双方为如何分配收益进行协商，在双方协商期间余某同意鲁某预留另案起诉五套房屋10%的售房款。

 

鲁某在原审中提供如下证据证实其出资情况：证据1、中国工商银行业务委托书及签约单一份，以此证实2010年8月6日，为购买xxx路房屋鲁某向xx公司转账支付了150，000元，并向xx公司支付了6，880元。证据2、上海浦东发展银行贷款还款明细一份，以此证明鲁某归还了xxx路房屋贷款265，771.72元。证据3、中国工商银行业务委托书及中国建设银行本票申请书各一份，以此证明2005年4月29日、2005年6月，为购买xx路房屋鲁某分别向xx公司支付363，000元、376，000元。证据4、中国工商银行贷款还款明细一份，以此证明鲁某归还了xx路房屋贷款187，131.33元。

 

余某对鲁某提供证据的真实性无异议，但认为鲁某支付的钱款均由余某给付鲁某后再由鲁某支付，且余某提供的录音资料中鲁某也承认所有房屋均由余某出资。余某提供如下证据证实其出资情况：证据1、中国工商银行个人住房贷款还款通知书20份、记账凭证14张、发票2张，以此证明xx路房屋购房款已入余某开设的xx咨询（上海）有限公司（以下简称xx公司）账册，xx路房屋贷款由xx公司支付鲁某后再由鲁某支付，故xx公司账册中附有部分xx路房屋还款通知书原件。证据2、公证书及工商银行个人业务凭证各一份，以此证实余某指示案外人xxx汇款给鲁某790，000元及余某汇款给鲁某250，000元用于购买xx路房屋。证据3、国外汇款单及翻译件各三份，以此证明余某分别在2002年、2005年汇款给鲁某用于购买xx路房屋及xx路房屋。证据4、鲁某工商银行明细，以此证明xxx路房屋的贷款由余某汇给鲁某。证据5、进账单11张、银行支票存根4张、记账凭证2份、本票申请书及余某工商银行个人业务凭证各一份，以此证明余某支付xx路房屋7，900，000元。

 

鲁某对余某提供证据的质证意见如下：对证据1中发票2张、还款通知书20份的真实性无异议，但认为xx路房屋登记在余某、鲁某名下，余某在xx路房屋产权证上写入鲁某名字系余某的真实意思表示，故xx路房屋系余某与鲁某的共有财产，xx路房屋部分还款通知书在余某处系其根据余某要求交付余某用于公司避税；对记账凭证14张真实性有异议，认为不符合财务记账规范，也不能证实xx公司支付了上述贷款。对证据2的真实性鲁某不予确认，认为无法证明xxx向其汇款790，000元及余某向其汇款250，000元的事实。对证据3的真实性鲁某有异议，认为此系国外形成的证据而未予公证，故不予认可。对证据4的真实性无异议，但认为即便钱款系余某转账给其，也不能证明钱款用于归还xxx路房屋贷款。对证据5真实性无异议，但认为其中739，000元系鲁某支付。

 

原审中，鲁某确认xxx路房屋及xx路房屋余某支付的购房款有些系由余某直接支付，有些系由余某支付给其后再由其支付。

 

原审认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。xx路房屋登记在余某、鲁某名下，xxx路房屋及xx路房屋登记在鲁某名下，现余某认为涉案三套房屋均由其出资，而鲁某认为其在涉案三套房屋中均有出资而亦享有相应产权份额，故本案争议在于涉案三套房屋的实际出资人是谁。首先从余某提供的录音内容看，在余某谈及“因为这个房子都是我的房子，我一分一毫放在里面，所有的钱都是我的”情况下，鲁某沉默不答；在余某与鲁某夫妇协商过程中，当余某谈到“所以问题是你从何时开始觉得这个房子，我的房子是你的”情况下，鲁某丈夫认为“我们没有这么想过啊，你是实际出资人”；在鲁某要求协商投资收益比例，余某认为鲁某的想法让其不放心情况下，鲁某认为“我完全没有否认你是出钱，你这个顾虑是完全没有必要的”；在余某与鲁某夫妇另一次协调过程中，鲁某丈夫亦向余某表示“你是所有的出资人，这个是肯定的”；在余某认为不能签协议情况下，鲁某丈夫又表示“这个没关系，没关系，因为这个主要是什么，确认一下你作为一个出资人的一个身份”，上述内容均可体现鲁某认可其名下的房屋系余某出资，录音中鲁某及其丈夫从未谈及鲁某在涉案三套房屋中有资金投入，如鲁某在涉案三套房屋中有资金投入，势必在双方协商中表明自己也有资金投入，自己主张利益分配是有依据的，但鲁某在多次与余某协商的过程中对此只字未提，而是强调投资有风险，由于代持余某的房屋，导致鲁某限购，要求主张投资收益，显然鲁某所述有资金投入与事实不符。其次，由于xx路房屋及xxx路房屋贷款以鲁某名义贷款，故上述两套房屋的贷款必须以鲁某名义偿还，xxx路房屋及xx路房屋以鲁某的名义购买，故以鲁某的名义支付房款也合理，且从余某提供的相关证据看，余某开设的xx公司账册中附有部分xx路房屋还款通知书，每月还贷金额与xx公司的相关记账联相符，余某汇给鲁某的钱款与xxx路房屋贷款数额接近，更何况鲁某也认可余某支付的房款有些系余某给付鲁某后再由鲁某支付给开发商，结合录音内容，鲁某以贷款还款明细及以其名义支付的房款主张系其出资，原审法院难以支持。再次，xx路房屋购买后一直由余某居住，xx路房屋租金由鲁某收取后给付给余某，xxx路房屋由余某开设的公司使用，如鲁某在上述房屋中有资金投入，在购买上述房屋后从未使用过也未收取过收益，从双方自2002年第一次合作购买xx路房屋至今长达十多年的时间内，鲁某从未提出过其有资金投入，也未提出过要求利益分配，即便在双方协商阶段鲁某也未谈及涉案三套房屋的租金情况及资金投入，显然鲁某所述其在涉案三套房屋中有出资与事实不符，难以采信，故原审法院确认涉案三套房屋均由余某出资。对鲁某认为xx路房屋登记在其与余某名下，余某已将一半产权赠送给其，故xx路房屋应属余某、鲁某共有的意见，原审认为，双方均确认xx路房屋系双方合作购买的第一套房屋，双方当时相识不久，余某将xx路房屋登记在鲁某一人名下有顾虑在所难免，为方便鲁某为余某打理房屋，xx路房屋登记在双方名下也比较合理，但xx路房屋登记在双方名下，余某并未有赠与的意思表示，且在购买xx路房屋时鲁某也只是余某开设公司的员工，余某无理由将xx路房屋一半产权赠送给鲁某，更何况在双方协商阶段，鲁某也从未谈及xx路房屋一半产权属其所有，故对鲁某上述辩称意见，原审法院亦不予采信。综上所述，涉案三套房屋应归余某所有，鲁某应协助余某将涉案三套房屋产权登记至余某名下，考虑到原系余某自愿将涉案三套房屋登记在鲁某名下，由此造成过户产生一定的税费，故过户产生的相关税费由余某承担。

 

原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，于二○一四年十月二十一日作出判决：一、上海市xxxxxxx1801、1801A室，上海市浦东新区xxxxx、地下室，上海市xxxxx房屋归余某所有；二、鲁某于判决生效之日起三十日内配合余某将判决第一项中的房屋产权过户至余某名下，办理产权过户产生的税费由余某承担。案件受理费105，500元，由鲁某负担。

 

判决后，鲁某不服，上诉于本院，诉称：一、原审判决事实未查清，存在重大遗漏。原审判决仅凭录音证据进行推断，对证据表象进行认定，但忽视证据内在体现的重要事实，对鲁某与余某共同买房的关系和目的、鲁某在买房过程中不可或缺的作用、双方在购房过程中角色的分工、双方共同办理物权登记手续的自愿性等问题均未查明。1、鲁某虽然是余某设立的xx测试技术（上海）有限公司（以下简称xx公司）的员工，但xx公司的经营范围不包括房产投资或资产管理，鲁某的工作内容不包括房屋买卖、投资，故原审判决轻易认为鲁某系余某公司员工就理所应当被无偿借名买房的逻辑缺乏法律依据。2、鲁某在与余某长达10年的共同投资中，其实际作用不可替代。双方曾共同买房10余套，涉案的xx路房屋、xxx路房屋均由鲁某作为主贷人向银行申请按揭贷款，如果没有鲁某利用自身优质信用向银行贷款，获得金融杠杆的扩大，余某根本不能实现资金占用少、投资收益大的购房投资。余某作为香港居民，同时持有美国身份，其在中国境内投资如果没有以鲁某的身份去完成购买，余某将面临美国政府的高额征税，合理规避税收亦是双方共同投资实现利益最大化的另一目的。而余某在中国大陆境内购房还将面临高额的公证费用，且如果没有鲁某的承兑，余某多笔境外汇款根本无法直接汇入国内购房。此外，鲁某在涉案三套房屋的买卖过程中，均单独完成了买卖合同的谈判和签署、税收缴纳、房屋交接等全部手续。3、涉案三套房屋的物权登记是双方当事人的真实意思表示，尤其xx路房屋的购买文件是双方共同在公证处签署完成，原审判决不仅否定了物权登记的公示公信效力，也否定了公证员的公证力。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决主要依据的录音证据反映的事实内容不是针对涉案三套房屋，而是双方共同出售xxxx房屋前的谈判内容，录音的形成时间和内容与即将出售的房屋有较强的针对性，而涉案三套房屋至今没有出售，原审法院以此作为判案主要依据缺乏事实基础。2、鲁某从未陈述xx路房屋系余某赠与，此完全是原审法院的杜撰和臆测。原审法院以没有必然联系的录音作为主要证据入手，结合余某控制的xx公司持有xx路房屋部分还款通知单及该公司的非法账册，即认定xx路房屋系由余某出资，完全忽视证据规则的必然性和相关财务制度。需要说明的是，xx路房屋大部分还款通知单原件仍在鲁某处，而xxx路房屋的还款通知单也在鲁某处，余某根本不持有。此外，在双方购买xx路房屋期间，余某还在该小区购买多处房产进行炒楼花交易，但并不包括涉案的xx路房屋，此也可间接证明共同购买xx路房屋系双方的真实意思表示。三、原审法院适用法律错误。1、涉案三套房屋的物权归属应当以不动产登记簿为准，原审法院擅自判令鲁某配合办理过户手续没有法律依据。余某因物权登记在鲁某名下有重大投资利益，其理应承担合法登记的后果。2、原审判决完全忽视税法、银行监管等行政类法律，纵容外籍人士肆意避税，使余某通过诉讼获得保护伞。原审法院忽略余某提供的xx公司账册的违法性及该公司利用他人还款通知单冲账、避税的行为，使得余某的非法逃税行为得到合法化认定。四、原审法院将涉案三套房屋混为一谈，导致错误判决。xx路房屋是双方在上海的首次购房，是双方共同投资信任基础的初步建立。如果双方没有达成共同投资的共识和共同的物权登记，鲁某不会参与该次购房，当然之后的共同投资基础也不会建立。原审法院未查明每套房屋的购房背景、原因，是导致本案错判的关键。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回余某的原审全部诉请。

 

被上诉人余某辩称：1、鲁某无任何证据证明涉案三套房屋系其与余某合意投资购买。鲁某在本案一审及二审中均未提交双方合意投资的证据，如果双方系合意购房，余某无需自2002年起除每月支付鲁某工资外还另行支付其2，000元费用。2、鲁某称对涉案三套房屋除贷款外其共计支付1，080，000元左右款项，此与鲁某的收入明显不符。根据鲁某的收入，其并无支付上述房款的能力，且涉案房屋每月还需支付近30，000元的贷款，鲁某显然没有还款来源。此外，原审庭审时，余某提及为感谢鲁某打理涉案三套房屋，其曾无息借款400，000元给鲁某用于其购买自住房屋，鲁某对此亦未否认，在鲁某自己购房尚需借款的情况下，其不可能有能力去投资购房。由此，鲁某主张其对涉案三套房屋有出资缺乏事实依据。3、鲁某对余某在本案中提供的录音证据的真实性予以认可，但认为余某在整理录音时有遗漏或故意断章取义，但断章取义的实际系鲁某。故不同意鲁某的上诉诉请，请求二审法院依法对此予以驳回。

 

本院查明

经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。

 

本院另查明，本案原审时曾历经2014年3月5日的庭审、2014年7月14日以证据交换为内容的谈话、2014年9月3日的庭审及2014年9月29日的谈话。

 

鲁某在原审数次庭审及谈话过程中就其对涉案三套房屋出资情况的表述分别如下：1、xx路房屋。鲁某先是陈述该房屋的首付款由其和余某各自支付一部分，每月贷款由其归还，总共有200，000余元，最后一次性结清的贷款由余某支付。之后鲁某又陈述该房屋首付款由余某支付，并明确该房屋由其归还贷款187，131.33元。2、xx路房屋。鲁某先是陈述该房屋部分房款是之前双方合作买房的收益，其也讲不清楚自己支付了多少款项。之后鲁某又根据相关银行的本票申请书称就该房屋其分别支付363，000元、376，000元，共计739，000元。3、xxx路房屋。鲁某先是陈述该房屋是用之前双方房屋投资收益共同投资，其到底投了多少现在也说不清楚。之后鲁某又陈述其就该房屋支付房款150，000元、6，880元及还贷265，771.72元。

 

针对鲁某主张的由其支付的涉案三套房屋房款，余某回应如下：1、xx路房屋每月贷款系鲁某用余某开设的xx公司款项支付，鲁某还贷后将相应的还款通知书交给余某，相关款项和凭证计入xx公司账目。就此，余某提供了xx公司部分账目及对应的xx路房屋部分还款通知单等证据。2、鲁某称其以银行本票形式支付的xx路房屋房款即2005年4月29日的363，000元、2005年6月的376，000元是用余某2005年4月6日、4月18日、4月19日从境外分别汇入鲁某建设银行、中国银行、工商银行账户各50，000美元共计150，000美元支付的。就此，余某提供了相关汇款凭证及其翻译件。3、鲁某称其支付的xxx路房屋房款即2010年8月6日以工商银行本票方式支付的150，000元、面积差价款6，880元系用余某于2010年8月4日从境外汇入鲁某工商银行账户的31，402.10美元支付的；鲁某称其归还的xxx路房屋贷款265，771.72元系鲁某用余某转入鲁某账户中的相关款项归还的。就此，余某提供了境外汇款凭证、鲁某工商银行账户明细等证据。

 

针对余某上述意见，鲁某抗辩如下：1、xx路房屋。对余某提供的xx公司账册的真实性、合法性不予认可；记账凭证对应的还款通知书没有覆盖整个还款周期，xx公司持有的部分还款通知书是鲁某应余某要求为避税而交给余某的。2、xx路房屋。余某提供的汇款凭证系境外形成的证据，且其未提供相应的进账凭证，而该三笔汇款是否对应xx路房屋房款也无法确定。汇款汇入的建设银行账户、工商银行账户虽系鲁某名下账户，但根据查询信息，建设银行账户存在一笔2005年4月8日49，900美元的汇款记录，但未显示汇款人信息而无法与余某主张的汇款对应，且该笔汇款与2005年4月29日鲁某开具363，000元本票时隔20日，且两者金额亦存在重大差异，故该笔49，900美元汇款与鲁某支付的363，000元房款之间既不存在时间上也不存在金额上的对应关系，更没有用途上的对应关系。工商银行账户查询信息显示该账户并没有美元汇款的记录，与余某主张的2005年4月19日汇款50，000美元最接近的记录是2005年4月20日通过“卡存”方式存入的人民币49，995元而非美元汇款，而工商银行明确进一步的银行交易底单已经无法查询，故余某主张的汇款与鲁某调取的账户信息不具有对应关系，且汇款记录中也没有显示款项用途，故余某主张的该笔汇款与本案无关。就2005年4月18日向鲁某中国银行账户的汇款，除与工商银行账户汇款意见相同外，根据鲁某向中国银行工作人员询问的录音记录，该账户2005年的交易记录已无法查询。3、xxx路房屋。余某提供的汇款凭证系在境外形成而未经过公证，且汇款是否实际汇入鲁某账户亦不明确。对余某转入鲁某账户款项的事实予以确认，但余某应进一步举证证明转入款项系用于归还xxx路房屋贷款。

 

本院又查明，余某在原审时提供的四份录音资料中，还包括以下内容：

 

一、鲁某丈夫xx陈述的内容。

 

1、“那个时候（结合上下文应为鲁某刚结婚时即2002年底）xxx（鲁某）也考虑老板既然这样，到时候老板肯定也会有一些承诺，或者是怎么样，所以那个时候大家也没有在这方面。这就是问题所在。”

 

2、“……就像我是一个上市公司我可以在这个领域里面去经营、投资，去做，但是另外一个人跑过来，那我要用你的公司投资，那这样呢双方会事先谈好在这个基础上投资成功以后按照我投入部分我收回以后，盈利部分大家怎么一个分成，实际上是这样，上次您说的您所承担的就是一个资金投入的一个风险，那么对于我来讲，从现在看来呢，我的风险也出来了，就是一个我被限购了，第二个实际上我也是哪怕是所有问题都解决了，在这个政策上我也不能够去买房了，就是xx（鲁某）是肯定不能买房了，也直接影响到我，甚至影响到我父母，那也是说不能够去买，还有就是不能贷款……。”

 

3、“我们现在所谈的就是之前的我们不想再去谈，就是谈现在遗留的一些。”

 

4、“实际上长久以来呢，就是说对于xxx（即xx公司）以外的一块，我们也是认为一直就是说余先生这边，包括她帮你打理房产，……这是一种劳动的报酬，而不是说其他的一些费用的一些表现。”

 

5、当余某谈到公司每月都有支付鲁某2，000元至3，000元额外报酬及其至少两次无息借款给鲁某夫妇购房时，xx回应称：“……我们刚结婚嘛，对此我们也是非常地感谢，……尽快地把第一笔钱还给你……。”“就是因为考虑到这一点，所以说我们之前的就是说不想再归纳进去……。”

 

二、鲁某陈述的内容。

 

1、“……那我一直以来在其他块可以稍微补贴一点，包括到现在为止，后来你开的房产公司，房产这块地方我也有在打理的，你说没有参与没有帮你去做这些东西，那房产公司不是那么容易，那你当时给了我一个好像是补贴这样子，之后房产公司不做了，你把这个补贴也减掉了，那减掉了以后对我来说，我在xxx这一块，我的工资说句实话，我没有你突然超出很大一块是作为或者是作为房产公司补贴或者怎么样，其实我的工资，我的职位应该来说在xxx是最高的，对不对？这种不能否认的，但是我的工资却不是xxx里面最高的……。”

 

2、“我是希望把这个协议先签下来，大家达成共识以后，那接下来以后你要去卖你要怎样，我们怎么样去协作，这个合作，我觉得先把这个事情讲清楚，到时候也不会有异议或者怎么样。”

 

3、“所以我们可以先把这个比例谈下来，……，刚刚我先生说具体怎么支付，是按照一套一套的来收取，还是说你一次性解决，那这个我不是很介意的。”

 

本院还查明，xx在2014年9月3日原审第二次庭审时出庭作证，其表示余某提供的录音证据所涉内容，实际是其想借xxxx房屋出售的机会了断余某与鲁某共同投资房产事宜。

 

另，鲁某代理人于2014年12月27日提交的《代理词》中就双方系“共同投资”而非“借名买房”的理由有：1、共同投资形式：（1）使用鲁某名下的贷款；（2）鲁某部分现金投入及贷款还贷。2、鲁某没有和余某签订共同投资的相关利益分配协议的原因为：（1）双方首次进行投资购买xx路房屋时，因余某主动提出鲁某可以通过个人贷款方式参与共同投资合作买房，并将鲁某的名字一并列入房产证中，且双方还进行了共有公证，使鲁某认为双方共同投资行为已成为事实，没有必要再签署其他协议。（2）在购买第一套房产后，双方更是合作投资购买了多套房产并且产生了明显的投资收益，由于鲁某在此过程中均以不同形式进行了参与，根据双方约定，所有房产登记的产权人和产证持有人均为鲁某，由鲁某负责房屋买卖的谈判、签约，房产的投资收益由余某持有并负责再投资管理，待所有房产抛售后进行统一结算分配，由此，鲁某本着对余某的信任，在双方十年的合作期间并未提出异议。3、就余某关于因其在国外不方便打理房产故借用鲁某名义购房的主张存在如下不合理性：（1）如因余某自身不方便打理房产，其完全可以自己名义购房并委托专业机构或是鲁某来打理房产，根本没有必要在没有签署任何书面材料的高风险的情况下以鲁某名义进行房产买卖并将原始合同、房屋买卖凭证、产证等交由鲁某保存。（2）如果余某仅系借用鲁某名义购房，在其自身有能力购买房产的情况下根本没有必要多次使用鲁某的贷款进行房产投资，而在余某没有任何承诺的情况下，鲁某亦不可能愿意承担因贷款做在自己名下而产生的巨大风险。3、余某原审时提交的录音资料相关内容表明，双方存在明显的共同投资的合意，只是在投资利益分配上存在不一致。4、余某称为借鲁某名义购房其在平时已给予鲁某相应补贴完全没有事实依据。

 

本院认为

本院认为，根据鲁某的上诉理由，本案的争议焦点应为：一、在涉案三套房屋权利人已经登记为鲁某或鲁某与余某二人的情况下，余某要求确认涉案三套房屋归其一人所有是否有违物权公示公信原则及物权法的相关规定？二、对鲁某关于其与余某系共同投资购买涉案三套房屋而非借名买房的主张应如何认定？

 

对争议焦点一。本院认为，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。不动产产权登记产生的公示公信效力主要是保护不动产登记权利人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正的权利人。由此，余某的原审诉请与物权公示公信原则并不相悖而未违反物权法的相关规定，对鲁某相关异议，本院不予采纳。

 

对争议焦点二。本院认为，由于“共同投资”并非法定概念，故鲁某的主张能否成立应根据涉案三套房屋的购买使用等是否具备通常理解的“共同投资”所应具备的要素、与“借名买房”相比较哪个更符合客观实际等予以综合分析认定。

 

1、“共同投资”从字面理解即为共同投入资金，故合作方是否有资金投入通常是衡量属于共同投资与否的基本要素，这也是原审法院将本案争议焦点归结为谁是涉案三套房屋实际出资人的原因所在。（1）就出资形式。鲁某称其出资形式有二，一是使用其名下的贷款即鲁某以自己名义向银行申请贷款所付代价及余某由此所得利益，二是其部分现金及还贷的资金投入。对此，根据现有证据表明，鲁某就其因xx路房屋、xxx路房屋贷款所承担的风险或所付代价，即为其在录音证据中谈及的限购、限贷问题，暂且不论鲁某是否还有其他购房需求，由于限购、限贷政策系近年来国家根据房地产市场所需才出台的宏观调控政策，并无证据表明在购买xx路房屋、xxx路房屋时已经存在该些政策，故因申请贷款所遭受的限贷、限购风险显然不能成为购买涉案房屋当时鲁某的出资依据。就余某使用鲁某名下贷款可获得的利益，本院认为，即便余某就此确实获得相应利益，但因该利益存在不可测性，且与权利人为获得房屋产权及相应收益而承担的房款支付义务不具有可比性，结合余某与鲁某之间的雇佣关系，故在双方没有明确约定的情况下，显然余某关于借用鲁某名义购房包括使用鲁某名下贷款并支付鲁某一定报酬的讲法更为符合日常认知及客观实际。（2）就鲁某所称的现金及还贷资金投入。首先，就鲁某关于其实际支付涉案三套房屋房款的方式，鲁某在原审数次审理中的表述前后不一。对xx路房屋的出资，鲁某曾先表示其支付过部分首付款，之后才确认首付款系全部由余某支付；对xx路房屋、xxx路房屋，鲁某曾先表示该两套房屋部分房款是双方之前合作买房的收益，其也讲不清自己投入了多少资金，但之后其又明确陈述对该两套房屋具体的出资及还贷金额。对双方合作购买的第一套房屋即xx路房屋，鲁某在余某起诉多日后的庭审中仍无法准确说明自己如何出资购买该套房屋，此显然有违常理。而在鲁某确认双方从未就共同投资购房的收益进行过结算的情况下，其将xx路房屋、xxx路房屋的出资金额从无法说清变更为有明确书证证明的具体金额，显属自相矛盾。其次，就鲁某是否有真实的现金及还贷资金投入。有鉴于xx路房屋、xxx路房屋系以鲁某的名义贷款，鲁某又系涉案三套房屋登记的权利人或权利人之一，且鲁某亦确认xx路房屋、xxx路房屋的部分房款系由余某支付给其后由其再行支付，故鲁某持有房屋还款通知单、鲁某还贷账户的相应还贷记录以及相应款项系以鲁某名义支付等，尚不足以作为认定该些款项即属于鲁某个人出资的充分依据，对此还应以该些款项确属于鲁某个人所有为必要条件。就xx路房屋按月归还的贷款，余某主张鲁某系用xx公司的款项还贷并计入xx公司账册，虽然鲁某对余某提供的xx公司账册的真实性、合法性均不予认可，但xx路房屋还贷期间xx公司账册中每月均有工商银行还贷金额的入账记录，部分记录附有xx路房屋的还款通知单，每月入账金额也与xx路房屋每月还贷金额基本吻合，此些均是客观存在的事实，而鲁某称系为避税应余某要求而将相关房屋还款通知单交给余某，但对此却并未提供相应证据证明。对xx路房屋的房款，根据双方在原审时分别提供的汇款凭证及账户明细，2005年4月6日的50，000美元汇款与4月8日鲁某建设银行账户的49，900美元入账记录基本吻合，虽然汇款金额、汇入时间与鲁某支付xx路房款的时间有差异，但鲁某在陆续收到余某汇款后再支付房款并不违反常理，而鲁某对该笔款项的来源及用途却未作出合理解释说明。2005年4月19日的50，000美元汇款与4月20日鲁某工商银行账户的49，995美元入账记录基本吻合，虽然账户记录载明该笔款项系“卡入”而非汇入，但鲁某亦未能对该笔款项的来源及用途作出合理解释，而鲁某称该笔款项系人民币而非美元，则显然与账户记录内容不符。对2005年4月18日汇入鲁某中国银行账户的50，000美元，虽然鲁某提供证据证明银行方面表示无法查询该账户明细，但该账户确系鲁某名下账户，余某亦已提供了汇入该账户款项的相应汇款凭证原件，故至少鲁某现并无充分证据足以否定余某曾向其账户汇入过该笔款项的事实。对xxx路房屋房款，余某提供的汇款凭证与鲁某工商银行账户的入账记录相吻合，而对该笔款项的来源和用途鲁某亦未作出合理解释。对xxx路房屋的还贷款项，鲁某对余某转入其账户款项的事实予以确认，且余某部分转款金额与xxx路房屋贷款金额基本吻合，对此鲁某仅是以余某未能证实该些款项的具体用途而予以否认，但其自身对该些款项的用途亦未能作出合理解释及说明。第三，在录音资料中，鲁某夫妇曾多次认可相关在鲁某名下的相关房屋系由余某出资的事实。若鲁某确实存在相应资金投入，鲁某夫妇在交涉中从未谈及鲁某有实际资金投入及相应金额等涉及鲁某切身利益且是其要求分得所谓投资利益最有力筹码的相关事宜，此显然有违常理。虽然鲁某称录音所涉内容系针对当时即将出售的xxxx房屋而非涉案三套房屋，但根据录音资料的相关内容以及鲁某丈夫xx原审时出庭所作证词，鲁某确认录音所涉内容系其想通过出售xxxx房屋的机会了断双方所有的购房投资事宜，故双方所谈内容显然不可能仅针对xxxx房屋，故对鲁某该主张，本院不予采纳。由此，本院认为，根据前述对在案证据的分析认定，基于鲁某所称的现金及还贷资金投入存在重大疑点，而其也曾自认相关房屋的实际出资人系余某，故就鲁某关于其对涉案三套房屋有现实资金投入的主张，本院实难采信。需要说明的是，虽然鲁某对余某提供的xx公司账册的真实性、合法性不予认可，且对汇款凭证等境外形成证据的形式要件持有异议，但形式要件并不足以否定汇款事实的存在，而即便xx公司存在违反财务管理制度之嫌，此也不足以构成鲁某即可成为相应利益享有者的依据，且对鲁某是否有实际出资，系根据当事人的举证、质证情况并结合常理等作出的综合认定，故鲁某上述异议不足以影响本院对此所作判断。

 

2、作为“共同投资”的目的，分享收益应为合作方的根本目的和利益之所在，故通常“共同投资”的合作方均会对投资后的运营模式、所得收益的分配等事先作出明确约定。本案中，鲁某与余某从未就购房投资的具体形式及收益分配达成过任何协议，此显然有违常理。就鲁某代理人提交的代理词中关于双方未签订利益分配协议所作解释，首先，鲁某称购买首套xx路房屋时因其已经登记为共有人，故其认为共同投资行为已经成为事实而没有必要再签订其他协议，但即便鲁某已经登记为该房屋的共有人，但双方在首次合作时对于之后如何进行投资、所得收益如何进行分配等共同投资必然涉及的事项未作出任何约定，仍有违常理。其次，鲁某称xx路房屋之后购买的房屋，根据双方约定由鲁某负责购房事宜并将产权登记在鲁某名下，而房产投资收益则由余某持有并负责再投资管理，待所有房产抛售后再进行统一分配结算。但根据录音资料，鲁某丈夫xx曾表示鲁某在合作之初考虑到余某将来应该会有相关承诺故而双方没有对鲁某应得利益作出约定，并还表示录音当时的谈判交涉仅涉及遗留（尚未出售）的房产而不包括之前已经处理的房产，此显然与上述代理词中就双方约定待所有房产抛售后再进行统一分配结算的讲法存在矛盾之处。由此，本院认为，如果双方系共同投资购房，则鲁某未与余某就投资收益作出任何约定，鲁某在双方长达十多年的合作期间从未就此提出异议，显然有违常理，对鲁某就此所作解释，本院不予采纳。

 

3、就涉案三套房屋是否属于“借名买房”的相关分析认定。首先，就鲁某关于xx公司的经营范围并不包括房屋买卖、投资，原审法院仅以其系余某公司员工为由而认定其应当被无偿借名买房缺乏依据的主张。对此，虽然老板借用员工名义购房相对于老板与员工共同投资购房而言确实更为符合日常认知，但余某、鲁某之间的雇佣关系并非是认定涉案三套房屋系借名买房的唯一依据，而仅是考量因素之一；虽然打理房产并非xx公司的经营范围，但在录音资料中鲁某丈夫xx确认打理房产系xx公司业务之外鲁某向余某提供的劳务；鲁某所称无偿借名买房并非事实，根据余某的陈述，余某曾无息借款给鲁某夫妇用于购房并每月另行支付鲁某打理房产的相关费用，对此，在录音资料中xx对余某借给其款项的事实予以确认，鲁某对余某给予其打理房产补贴的事实亦予以认可，只是认为后来余某不再支付该补贴且未给予其在xx公司应得的工资待遇。其次，从涉案三套房屋的用途看，xx路房屋购买后由余某居住使用，xx路房屋购买后用于出租，在双方发生纠纷前鲁某均将收取的租金交给余某，xxx路房屋购买后由xx公司作为办公用房，故涉案三套房屋的相应使用权益均由余某实际取得。第三，就鲁某所称其在涉案三套房屋买卖过程中的作用，即除以其名义申请贷款外，鲁某还单独完成买卖合同的谈判和签署、税收缴纳、房屋交接等全部手续，因该些事项均属于打理房产事宜，而对此余某已经通过前述无息借款及支付报酬的方式给予鲁某相应回报，而鲁某持有涉案三套房屋权属证书、购房资料等亦是出于打理该些房产所需，故此不能成为鲁某即对涉案三套房屋享有相应权益的依据。再结合前述就涉案三套房屋出资事实的认定，本院认为，相对于鲁某关于双方系共同投资购房的主张而言，余某关于其系借用鲁某名义购房并给付鲁某相应报酬的主张更为符合客观实际和常理。此外，就鲁某关于如系借名买房，余某可采用授权委托方式委托他人或鲁某打理房产而无必要采用将房产登记在鲁某名下这一高风险方式购买涉案三套房屋的主张，为打理房产便利且因系境外人士不熟悉大陆相应政策故余某采用与鲁某共同登记为权利人的方式购买首套xx路房屋具有一定合理性，而之后基于双方的雇佣关系及长期、多次采用该形式购房双方并无争议、纠纷的事实，双方沿用借用鲁某名义购房的形式亦符合情理。就鲁某关于录音资料明确表明双方具有共同投资合意的主张，因录音所涉内容系在双方产生争议后形成，余某阐述的相关意见系以处理纠纷为目的，此并不足以表明双方在购房当初即已达成共同投资购房的合意。

 

综上所述，根据在案证据经综合分析认定，余某系涉案三套房屋实际出资购买人的事实可予认定，在鲁某无充分证据证实其应享有涉案房屋产权的情况下，余某要求确认涉案三套房屋归其所有、鲁某协助其办理相应过户手续，并无不当。需要说明的是，就涉案三套房屋在购买过程中是否存在违规情况的问题，因此并不能否定余某系涉案三套房屋实际购买人的事实而与本案处理结果无涉。由此，鲁某的上诉请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持，原审判决结果并无不当，本院予以维持。

 

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

 

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。