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上诉人诉称

上诉人郭某上诉请求：撤销原判，依法改判支持郭某在一审中的诉请。事实和理由：1、郭某实际出资购买上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），且郭某自购房后对房屋进行了装修并居住使用至今，购房的相关手续由郭某持有，一审认定郭某与周某之间构成借名买房合同关系应属正确。2、双方之间借名购房发生在上海市限购政策实施之前，不存在规避限购政策的故意。一审以郭某不具备购房资格为由不予过户，将导致郭某的利益严重受损，郭某不得不面对周某将房屋转卖他人等危及郭某最终实现房屋所有权目的的风险。据此，请求二审法院依法判决。

上诉人周某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回郭某一审诉请。事实与理由：1、郭某在一审中并未举证证明其在法律规定的诉讼时效内向周某主张过任何权利，已过普通诉讼时效。同时郭某自认系争房屋产权证的核发之日为1997年1月29日，即便借名买房事实存在，郭某于2017年6月27日起诉，也已超过最长诉讼时效，已丧失胜诉权。一审以2001年内销房解禁时为时效起算点，突破诉讼时效的法律规定。2、一审未查明事实且对借名买房事实予以认定有误。关于12万美元，郭某提交的是汇款申请表复印件，汇款申请表时间显示1995年4月7日，且无银行盖章，也非汇款确认凭证，不能证明郭某汇款给周某；一审违反举证规则，要求周某提交收到借款的证据，却不要求郭某举证借款或者支付购房款的证据。1995年8月10日协议书，双方明确1995年6月1日郭某出借132万元（人民币，下同）给周某用于购买系争房屋，郭某否认借款缺乏依据，以汇款申请表复印件更不足以推翻之后形成的协议书效力。即便存在1995年借名买房事实，也是违法状态的事实行为，一审法院对非法借名买房事实先予以认定，待解禁后再主张是没有法律依据的，且突破一事不再理的法律规定，应予撤销。3、一审对1995年8月10日协议书认定借款关系不成立也有错误。该份协议书明确为借款购房协议书，对1995年6月1日出借132万元事实经双方签字确认并经律师见证，具有借款收据的法律效力；双方是生意上的密切合作伙伴，协议书第四条明确以借款所购房产作为抵押，第五条明确将产权证等文件交郭某保管，说明无息出借款项购房符合常情。上海A有限公司（以下简称上海A公司）与周某签订租赁合同作为长宁分公司办公用房，周某作为房屋权利人出租，也能反映周某当时就是房屋真实权利人，一审要求周某举证收取租金的证据也属于颠倒举证责任。虽然双方没有办理房屋抵押登记，基于诚信，周某将房屋交给郭某实际占有并无偿使用，也说明双方之间是借款关系。周某在1997年至2000年3年间实际占有系争房屋，此事实也足以证明周某是真实权利人。关于证人证言，证人是对22年之前事情的回忆，不足以推翻双方之间的协议书效力；录音资料是存在疑点的视听资料，不能单独作为认定事实依据，录音内容中反映房屋协商处理的各种方案，郭某有目的偷录，提到借款买房时刻意压低声音，故也不足以推翻协议书效力。一审推断双方之间是借名买房存在错误，应予纠正。

 

上诉人郭某与上诉人周某均不同意对方的上诉请求及事实与理由。

 

 郭某向一审法院起诉请求：1、确认上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（建筑面积117.63平方米）归郭某所有；2、判令周某协助郭某办理系争房屋变更登记和过户手续。

一审法院认定事实：1994年左右，郭某与周某经证人王某介绍相识，两人准备在上海合作，并准备设立上海A公司，由郭某在香港设立的公司供货给上海A公司，销售完毕后与周某结账分成。因某种原因，周某不能出面注册公司，郭某系香港居民，也未以自己身份注册公司，后以证人任某的名义注册了公司，并由其担任法定代表人。

 

1995年2月1日，周某（甲方）与案外人上海B有限公司（乙方，以下简称B公司）就系争房屋签订了《太阳公寓联建合同》，约定甲方联建总额为人民币1,221,940元。乙方应在收到上述房屋全部价款后，方与甲方签立本契约，甲方在规定期限内对乙方所交付的房屋和附属设备进行验收，双方交接房屋钥匙。签署本合同后，由乙方统一负责向房产管理局办理房屋产权证，手续费均由甲方承担。

 

 1995年4月7日，郭某通过银行汇款120,000美元给周某，第一太平银行出具的《汇款申请表》，载明：汇款人姓名为L，收款人银行名称为XXNo.XXXXXXXXXXXXX，收据人姓名为C。

 

       1995年6月9日，B公司出具收据，确认“交款单位伟登实业有限公司”支付的参建房款590,000元。同年7月31日，B公司出具收据，确认收到“交款单位周某”支付的包括参建尾款631,940元在内的632,480元以及契税86,192元。

 

        1995年8月10日，郭某（甲方，Z公司总经理）与周某（乙方，上海A有限公司）签订《协议书》，约定，乙方为购置系争房屋在（19）95年6月1日向甲方借款人民币1,320,000元；甲方同意乙方借款，并于（19）95年6月1日已向乙方交付上述购房款总计人民币1,320,000元；甲方同意乙方向其所借全部购房款1,320,000元，借款期限自（19）95年6月1日至2005年5月31日止；乙方为保证还款，同意以甲方提供的上述借款所购房产作为抵押物，提供甲方作还款担保；乙方须在领取上述抵押房产所有权证后十日内将抵押房产所有权证和其他相关文件交付甲方保管并办理有关抵押登记手续；乙方在将上述房产与甲方办理抵押借款有效期内在未还清全部借款情况下，未经甲方书面同意不得擅自将抵押房产出售、转让、出租或实施其他损害甲方合法利益的行为。同日，上海市新华律师事务所刘庆伟、李选民律师对委托人郭某与周某之间签订的《协议书》予以见证，并出具《见证书》，载明：上列委托人于1995年8月10日签署的“协议书”（见附件），确系上列委托人真实意思表示，内容合法。并在见证谈话笔录中告知双方及时办理产权抵押的登记手续。

 

1995年B公司交付系争房屋后，系争房屋用作上海A公司的办公场所。

 

1997年1月29日，系争房屋产权登记至周某名下。产证办出后，周某将系争房屋产权证交给郭某。

 

2000年左右，周某将系争房屋交付给郭某居住使用，郭某缴纳了系争房屋的公用事业费、物业费，同一时间，周某在系争房屋所在小区购买了另一套住宅，后系争房屋一直由郭某实际控制使用至今。

 

2007年，周某患病中风。

 

后周某申请补发系争房屋的产权证，2011年4月26日，周某取得了补发的产权证。

 

另查明，1、1995年3月，任某与任某发起设立上海A公司，二人出资8,800,000元，资金来源为库存商品，法定代表人任某，公司的住所地是青浦环城乡宏城民营经济发展区。2、1997年8月1日，上海A公司与周某签订协议书，约定周某提供系争房屋供上海A公司办公使用，每年支付使用费48,000元，本协议租赁期限为五年，自1997年8月1日起至2002年7月30日止。3、1997年11月，任某发起设立上海A公司长宁分公司，注册地址为系争房屋，经营期限至2002年7月30日止。4、2001年9月1日，上海A公司及长宁分公司因逾期年检被吊销营业执照。5、2014年6月，周某一人出资200,000元设立上海C有限公司，营业期限至2034年6月4日止，公司状态为存续。

 

又查明，截止庭审结束日，郭某在本市尚有两套房屋，即本市长宁区XX路XX号房屋以及本市长宁区XX道XX弄XX号房屋。

 

一审法院认为，本案的争议焦点主要为：1、是郭某借名买房还是周某借款买房；2、郭某起诉是否已过诉讼时效。

 

一、对于第一个争议焦点。系争房屋的产权虽登记在周某名下，对外具有公示效力，但该效力并不及于真正权利人。真正权利人仍可基于与名义产权人的权利约定及其他证据要求确认权利，一审法院从资金来源、出资目的、房屋使用情况等方面综合分析认定。

 

1、郭某、周某之间不存在借款关系。

 

第一，购房款由郭某出资，双方并无异议。郭某陈述其系香港居民，无法用自己名字购房，遂通过岳母L的香港账户将房款汇入周某的中国银行上海分行市中支行账户，以周某名义购房。郭某提供的汇款申请表虽系复印件，但周某对于购房款来源于郭某并不持异议，结合郭某的汇款时间、汇款金额以及收款人的英文译称、上海账户等，应能确定郭某曾向周某汇款120,000美元的事实。

 

周某虽然否认汇款申请表，否认收到郭某电汇的该笔钱款，但对于郭某出借给其人民币1,320,000元的事实除协议书外，并无其他证据证明。周某作为借款协议的借款方，在郭某否认借款的情况下，周某应当举证证明借款人不仅有出借款项的真实意思表示而且已经将所借款项实际支付给借款方，毕竟借款合同系实践合同。根据周某的陈述，郭某在1995年6月将现金人民币1,320,000元存入周某的银行卡内，这种借款方式是否现实、是否符合常理姑且不论，但如此巨款存入周某账户，周某理应保管好当时的存款记录，但周某至今无法提供郭某给借款的任何证据。郭某、周某双方虽然对借款协议予以了见证，但该见证材料中，并未记载郭某汇款给周某的任何资料，该见证仅能证明郭某、周某之间存在一纸协议，并不能证明双方存在借款的真实意思并已实际履行。

 

其二，郭某没有借款给周某买房的动机。证人王某陈述郭某、周某系通过他介绍于1994年左右认识，双方此前并不认识，郭某何以会借款给与自己并不相熟的周某，郭某何以会在周某尚未提供任何担保的情况下无息借给周某，让周某购买系争房屋，不符合常理。同时，双方对于购买系争房屋用作上海A公司的办公场所不持异议。根据已经查明的事实以及证人的证言，2000年左右周某搬离系争房屋并将系争房屋交给郭某，2001年上海A公司被注销，结合郭某为香港居民的身份，以及当时外籍人士国内不可购买内销房的政策限制，郭某所述以周某名义购买系争房屋用作上海A公司办公场所是有可能的。因系争房屋在1997年登记在周某名下，上海A公司在1997年开办分公司领取营业执照时，必须要有办公地址，故公司需与周某签订租赁协议。因周某并未提供证据证明上海A公司就系争房屋向周某支付了租金，故该份租赁协议从侧面证明了系争房屋的购买是为了给公司提供办公场所。

 

其三，协议书虽然约定周某以系争房屋抵押作为还款担保，并应办理抵押登记。但1997年取得系争房屋产权证后，双方一直未办理抵押登记手续。如郭某真实意思为出借款项，势必会要求周某尽快办理抵押登记手续，以为借款款项的返还寻得担保。但郭某自取得房地产权证后双方从未办理过抵押登记，不符合出借人的行为预期，也从一个侧面证明双方之间并非借款关系。

 

其四，周某自相矛盾的行为反证本案非借款关系。第一，若如周某所述为借款购房，则该房屋应归周某所有。一般来讲，周某在还款期限届满前或者借款人主张权利前，不会放弃对房屋的占有，并会根据经济状况履行还款义务。然周某在借款期限届满前郭某也未催讨债务的情况下，主动将所购房屋让与郭某使用，同时又有钱不还另行购买同小区其他房屋。第二，周某一方面“积极主动”地将系争房屋交给郭某使用，以“补偿”郭某；另一方面又在未告知郭某的情况下，擅自申请补办产权证，让郭某权利置于落空之境地。周某自相矛盾的行为，只能解释为周某占有的系争房屋不是其真正所有，仅是挂在其名下。

 

其五，证人证言和录音资料也证明郭某、周某之间为借名买房。证人任某系上海A公司的法定代表人，其对公司的情况以及办公场所来源等与公司直接相关的事情应当清楚，其在公司经营过程中听到郭某、周某谈论系争房屋的情况也是有可能的；证人王某与郭某、周某均相熟，也是郭某、周某认识的介绍人，其对于上海A公司的真正老板或许不太清楚，但却亲耳听周某说过郭某借其名买房之事；证人施辰是郭某、周某的生意合作伙伴，虽未亲历买房的情况，但事情发生后其与周某协商过，周某也曾同意将系争房屋返还给郭某，后又反悔。三位证人与本案无利害关系，证言虽在细节上有出入，但均确认了借名买房一事。郭某、周某之间的录音资料也显示，当初之所以以周某名义买房系因郭某是香港居民不能购买内销房，周某现在想留下来给儿子，并让郭某告诉家人，就说现在卖给周某了，每个月还钱。

 

综上，系争房屋虽登记在周某名下，但从购房款来源、产证的保管、房屋的占有使用以及录音资料和证人证言等，已形成完整的证据链，证明借名买房的事实具有高度的盖然性。

 

二、关于时效问题。周某抗辩郭某的请求权基础是基于债权，而非物上请求权，应适用诉讼时效，从1995年2月签订合同至今已经超过20年诉讼时效。郭某认为本案系物权纠纷，不应适用诉讼时效；即使适用，双方均认可在2000年后郭某一直在主张，且在2015年12月的录音中，双方确认了基本事实，只是未能达成具体解决方案。一审法院认为，系争房屋虽属借名买房，但因郭某并未登记成为系争房屋的产权人，故本案应属债权纠纷，应当适用诉讼时效。根据我国法律规定，诉讼时效应自知道或应当知道权利被侵害时起算，最长诉讼时效从权利被侵害之日起算，我国解禁内销房是在2001年左右，此时郭某可以要求周某协助办理产权变更登记，后郭某多次与周某协商此事均无果，2015年12月双方在录音中再次确认了借名买房一事，郭某要求解决，故无论从2001年起算最长诉讼时效，还是计算普通诉讼时效，郭某均有权主张。

 

综上，郭某借周某之名购买系争房屋，但未办理变更登记手续，尚未成为系争房屋的权利人，故郭某要求确认其为系争房屋的产权人，没有法律依据，法院难以准许。

 

对于郭某要求周某协助办理系争房屋变更登记手续的诉讼请求，因内销房政策解禁，郭某的此项诉讼请求，法院本应予以准许。但由于我国目前仅允许香港居民在沪购买一套房屋，而作为香港居民的郭某名下尚有两套房屋，故对于郭某要求周某协助变更过户的诉讼请求，法院难以准许。郭某可待条件成就时再行主张。

 

一审法院据此判决：驳回郭某的全部诉讼请求。保全费5,000元，由郭某与周某各半负担。案件受理费25,150元，由郭某与周某各半负担。

 

二审裁判结果

二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

 

李松认为
二审争议焦点：1、是郭某借名买房还是周某借款买房？2、郭某起诉是否已过诉讼时效？3、郭某要求周某协助过户是否可以支持？

 

关于争议焦点1，本院认为，首先，关于购房款，虽然周某对郭某在一审提交的汇款申请表系复印件提出异议，但周某也不能举证证明其向B公司支付的房款来源于其本人或者其他人等，从周某在一审中的陈述来看，其并没有否认系争房屋的房款来源于郭某，只是周某认为该款项为其向郭某的借款，鉴于此情况，郭某提交的汇款申请表复印件可以作为证据认定，以此证明房屋为郭某出资购买。其次，关于购房动机，郭某与周某在本案审理中确认购房前结识，且购买的系争房屋用于设立上海A公司长宁分公司，与郭某在香港设立的伟登公司，均使用了“伟登”名字，周某在本案审理中并不能提交证据证明上海A公司的注册资金、经营所需资金等来源其本人或者其他人，而郭某在本案审理中表述当时限于政策规定无法直接以香港A公司股东身份在上海设立公司，因此其以案外人任某等作为上海A公司的名义股东、法人代表，周某作为上海A公司总经理参与经营，案外人任某作为本案证人到庭作证时就公司成立情况予以确认，故郭某所作的表述可以采信，据此，郭某有购买系争房屋作为设立公司的需要，具有购房动机。再次，关于是借名买房还是借款买房问题，周某在一审审理中提交一份经律师见证的协议书，在协议书中有周某购置房屋向郭某借款132万元及对归还时间所作的约定，据此主张是借款买房；郭某对该份协议书中的借款性质予以否认，辩称因借名买房不能得到律师见证，为了给郭某保障，在周某提议下签订该份借款性质的协议书，对此，本院认为，首先，周某在2000年左右即将系争房屋交给郭某，房屋一直由郭某居住使用至今，上海A公司在2001年被吊销营业执照，周某将房屋交给郭某同时，在同一小区另购一套房屋居住使用，这些事实能够说明系争房屋实际为郭某购买，否则周某也没有必要将房屋交于郭某使用而自己购房。其次，郭某在一审中申请证人到庭作证，这些证人与本案并无利害关系，且确认了系争房屋为郭某借周某名义购买的事实；郭某提交的与周某之间的录音资料，也能够反映双方在协商系争房屋时周某表述的是将房屋卖给其，其要留下来给儿子等，显然周某并没有否认双方之间存在借名买房的事实。再次，当时确实存在内销房限制特定身份人员购买的政策，故直接在协议书中明确借名买房并要求律师见证，并不符合上述政策规定，故双方采取折中办法，签订协议书给予郭某保障，但在协议书中约定款项为借款，更符合常理。一审法院认定郭某提交的证据已形成证据链，据此采信郭某主张双方之间实为借名买房关系，并无不当，本院予以认同。周某以该份协议书中的借款性质主张双方之间应为借款买房关系，本院不予采纳。

 

关于争议焦点2，本院认为，根据我国法律规定，诉讼时效应自知道或者应当知道权利被侵害时起算，最长诉讼时效从权利被侵害之日起算。我国解禁内销房是在2001年左右，郭某在一审提交2015年12月与周某之间就系争房屋协商解决的录音资料，足以证明郭某一直就房屋过户与周某协商解决，因此郭某提起本案诉讼并未超过诉讼时效。周某认为郭某起诉已过诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。

 

关于争议焦点3，本院认为，鉴于目前政策只允许香港居民在沪购买一套房屋，而郭某作为香港居民在沪已有房屋，故就郭某要求法院判令周某协助过户之诉讼请求，法院实难支持。郭某上诉坚持要求周某协助过户，本院亦不予采纳。

 

综上所述，上诉人郭某、周某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 

驳回上诉，维持原判。