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借名买房纠纷案例

借名购买拆迁安置房屋的有效

发布时间:2020-02-05 浏览:

        李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
 
           刘某上诉请求:1.撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
          事实和理由:1.上诉人与被上诉人系委托买房的法律关系,不存在借名买房的事实。根据证人牛某证言上诉人曾实际参与变更东福里房屋承租人的过程,为变更后的实际承租人,在东福里房屋拆迁时,又为被上诉人出具委托书,足以佐证双方之间系委托买房关系。一审法院没有查明证人是否为原东福里房屋承租人就采纳了证人证言,属于基本事实不清。2.被上诉人未提供充分证据证明借名买房的事实。被上诉人提交的关键证据《协议书》书写过程不符合常理,不具有真实性,由于一审法院调解原因拖延时间,导致上诉人未能申请司法鉴定。3.一审法院法律关系适用错误。上诉人与被上诉人之间关于房屋所有权的约定与物权法规定的不动产物权生效要件不符,没有直接设立房屋所有权的法律效力,若依据该协议确认被上诉人的房屋所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权和物权关系。并且上诉人至今未取得涉案房屋产权证,所以被上诉人不能直接提起确认所有权诉讼,应待上诉人取得涉案房产证后另行解决。 
        刘某2、金某辩称,原审判决证据充分,事实认定清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求,维持原判。主要理由:1.对于被上诉人借名买房的事实有相关证人证言、当事人之间签订的协议书、被上诉人交付房屋差价款发票以及被上诉人交付采暖费、燃气费、物业费的发票可以证明;2.被上诉人实际支付了房屋差价款、采暖费、燃气费、物业费且办理了入住,证明上诉人主张的委托买房关系不成立;3.被上诉人在一审中没有对证人牛某作为原房主身份出庭的主体资格提出异议,且上诉人在上诉状中引述了证人牛某的证人证言,证实上诉人对证人牛某的主体资格是认可的;4.上诉人在原审中没有申请鉴定是其揣测法官意向错误造成的;5.提起合同之诉解决房屋过户问题的前提是合同双方对房屋产权没有争议,而本案双方对诉争房屋存在权属争议,从法理上讲应当首先确认房屋权属后再解决依合同约定过户问题。 
         某公司述称,一审适用法律不当,依法应予撤销。主要理由:本案一审将房屋确认之诉与房屋买卖协议效力确定之诉、债权债务纠纷之诉混为一案进行审理违反了一案一诉一案由的规定;一审判决中的第二项超出了被上诉人的诉讼请求,而且不属于民事案件受理范围。 
         刘某2、金某向一审法院起诉请求:1、确认河东区靓东花园###号房屋属于刘某2、金某所有,并将房屋过户至刘某2名下;2、诉讼费由刘某承担。 
         一审法院认定事实:刘某2、金某系夫妻关系,刘某系刘某2嫂子的弟弟。2000年,刘某2、金某欲购买河东区汪庄子东福里#排#号企业产平房一间,因二人无天津市户口,故以刘某的名义购买,并取得该房屋承租权。后刘某2、金某在此平房居住。2007年,东福里#排#号房屋拆迁,同年12月9日,刘某出具委托书,委托刘某2办理汪庄子东福里平房拆迁事宜。2010年5月8日,金某、刘某签订协议书:“金某2000年购买汪庄子东福里#排#号平房时,因此房是企业产,金某没有天津市户口,所以房本用的是有天津市户口的亲戚刘某的名字,现此房拆迁,拆迁办给的定向安置房是私产,现要求拆迁办把姓名变更成金某的,安置房落户在金某名下,安置房的房款和过户手续费全部由金某所付,由于拆迁办不给变更姓名,所以仍用刘某的名字要安置房,房款和过户手续费全部由金某所付,如刘某反悔,向有关部门起诉,或不配合金某过户,应赔偿金某同等房屋同等价值的房款的双倍。”2010年5月17日,天津市海河建设发展投资有限公司作为拆迁人(甲方),刘某作为被拆迁人(乙方),天,及其文书上网津市拆迁服务中心作为拆迁单位(丙方)签订《天津市房屋拆迁补偿安置协议(住宅房屋产权调换)》(编号ⅢBno4、.0016817)。2010年5月24日,刘某取得《天津市住宅平房拆迁定向安置经济适用住房资格证明》(编号9025373)。2011年5月12日,刘某作为甲方,某公司作为乙方签订《房屋认购协议》,购买天津市河东区靓东花园##号房屋。差价款由金某支付。上述《天津市房屋拆迁补偿安置协议(住宅房屋产权调换)》、《天津市住宅平房拆迁定向安置经济适用住房资格证明》、《房屋认购协议》及房款收据原件均在刘某2、金某手中。刘某2、金某在此房屋居住至今。 
        一审法院认为,本案的争议焦点为刘某2、金某与刘某之间是否存在借名买房关系及该借名买房效力的认定。借名买房系指以他人名义购买房产,名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下,借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。本案中证人牛某证明东福里#排#号平房为刘某2、金某出资购买。后东福里#排#号平房拆迁,刘某2、金某签订并持有相关协议、房款收据,自房屋交付开始即由刘某2、金某居住使用至今,因此,综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及刘某2、金某与刘某之间签订的协议书等方面,上述事实足以推定刘某2、金某与刘某之间存在借名买房关系。关于刘某称与刘某2、金某为委托购房的关系,因刘某未提供证据佐证,一审法院不予采信。关于刘某辩称经济适用房是解决特殊人群住房这个基本民生的重要政策制度,这一政策待遇只能由符合条件的特殊对象才能享受,刘某具有此项资格,刘某2、金某没有资格一节。经一审法院向《天津市住宅平房拆迁定向安置经济适用住房资格证明》发放机关天津市河东区房地产管理局核实,涉诉经济适用房定向安置资格系基于被拆迁房屋发放,即被拆迁房屋所有人具有被定向安置资格,与收入无关,但无法变更名字。故刘某取得定向安置资格系因其为东福里#排#号平房登记承租人,而非经济困难,故刘某此抗辩理由一审法院不予采纳。综上,刘某2、金某以刘某名义出资购买东福里#排#号平房,该平房拆迁后,刘某2、金某又以刘某名义购买河东区靓东花园###号房屋,所需款项亦由刘某2、金某所出,故河东区靓东花园###号房屋应由刘某2、金某所有。 
         另一审法院至天津市河东区房地产管理局、天津市河东区建设委员会调查,天津市河东区房地产管理局工作人员表示涉诉靓东花园房屋可以办理产权证,取得产权证后无交易年限限制。天津市河东区建设委员会工作人员表示涉诉靓东花园房屋可以办理产权证,拆迁底档、《天津市房屋拆迁补偿安置协议(住宅房屋产权调换)》、《房屋认购协议》中名字无法更改。第三人某公司表示提供《天津市住宅平房拆迁定向安置经济适用住房资格证明》可以协助刘某办理产权证,但没有义务协助刘某2、金某办理产权证。现涉诉房屋已具备办理产权证的条件,刘某应在办理产权证后,配合刘某2、金某办理过户手续。另刘某2、金某表示将涉诉房屋过户到刘某2名下,一审法院照准。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条的规定,判决:一、天津市××靓东花园××号房屋归刘某2、金某所有;二、一审判决生效之日起十五日内,刘某办理坐落于天津市河东区靓东花园××号房屋的所有权登记手续,刘某2、金某、第三人天津市河东区东美安居建设有限公司予以协助,所需费用由刘某2、金某负担;三、一审判决第二项履行完毕后十五日内(刘某取得产权证书),刘某协助刘某2、金某办理坐落于天津市河东区靓东花园××号房屋的所有权转移登记手续(变更至刘某2名下),所需费用由刘某2、金某负担。一审案件受理费7649元,由刘某负担。 
         法院二审期间,当事人未提交新证据。上诉人提交了一份鉴定申请书,请求法院对被上诉人提供的落款时间为2010年5月8日的《协议书》是否为篡改(污损)文件进行司法鉴定。被上诉人认为,上诉人在一审中没有提出鉴定申请,该申请不符合法律规定因此不应接受。原审第三人未发表意见。法院合议认为,本案涉诉的《协议书》并非认定上诉人与被上诉人之间构成借名买房关系的关键和唯一定案证据,被上诉人还提供了证人证言、房屋差价款收据和采暖费、物业费、燃气费等票据,以及被上诉人交付房款和实际居住诉争房屋的事实,以证明其为涉诉房屋实际购房人,且一审中上诉人未提出司法鉴定申请,其提出的一审期间未提申请的理由亦不成立,因此对于该司法鉴定申请法院不予支持。 
        另查,经法院至天津市河东区房屋建设和管理主管部门调查询问,本案中被上诉人在一审判决生效后可以通过申请强制执行,单方自行办理诉争房屋的不动产登记,并可将房屋过户到自己名下。 
法院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致,法院对原审查明的事实予以确认。 

李松律师(18610907432)认为:
       本案中上诉人与被上诉人之间因诉争的天津市河东区靓东花园##号房屋归属问题而成讼。本案的争议焦点是:1.本案上诉人与被上诉人之间系委托买房关系还是借名买房关系;2.本案应为合同之诉还是确权之诉。以下逐一进行分析。 
         关于上诉人与被上诉人之间构成委托买房还是借名买房一节。本案诉争房屋由原东福里××排××号平房拆迁安置而来。被上诉人主张原东福里房屋系其借用上诉人的名义出资购买,为证明其主张被上诉人提供了原东福里房屋承租人牛某的证人证言、上诉人与被上诉人签订的协议书、被上诉人持有的房屋拆迁补偿安置协议、房屋认购协议、定向安置经济适用住房资格证明、交付房款和差价款凭证、选房证以及采暖费、燃气费、物业费单据等证据,结合被上诉人在原东福里房屋实际长期居住,并在诉争房屋也实际居住至今并支付相关房款费用的事实,足以证明被上诉人系原东福里房屋和诉争房屋的实际购买人,上诉人与被上诉人之间系借名买房关系。上诉人主张原东福里房屋和诉争房屋为其委托被上诉人购买和办理相关手续,但其购房过程、房款支付以及委托办理情况均没有提供充分的事实和证据予以证明。因此,上诉人提出的其与被上诉人之间为委托买房而非借名买房的主张,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。 
       关于本案应为合同之诉还是确认之诉一节。本案对于诉争房屋产权归属的确认,并非完全基于上诉人与被上诉人之间的有关协议,也不是基于上诉人与原审第三人之间的房屋认购协议,而主要是根据被上诉人作为诉争房屋实际购买人以及诉争房屋历史变迁而来的相关客观事实。另外,一审法院在参考相关行政职能部门意见的基础上,判决首先由上诉人办理所有权登记,再将房屋过户到被上诉人名下,目的是为了保障被上诉人依法取得诉争房屋的所有权,并没有超出被上诉人的诉讼请求范围,并无不当之处。并且经一审和二审调查,上述判决亦具备可执行的条件。因此,对于上诉人和原审第三人提出的本案中被上诉人不应提起房屋确权之诉的主张,法院不予认可。 
         另外还需要指出的是,本案中的借名买房与一般的借名购买经济适用房或商品房不同,诉争房屋虽为经济适用房但系因房屋拆迁补偿安置转换而来,不容忽视其具有的历史变迁客观性因素,即诉争房屋的前身原东福里房屋为企业产权性质而非普通商品房,被上诉人2000年时借名买房并非规避国家用以保障民生的经济适用房政策,或是抑制炒房行为的商品房限购政策。因此,被上诉人的借名买房行为不违反法律法规的强制性效力性规定,没有损害国家、社会公共利益及第三人利益,应为合法有效行为,被上诉人基于实际出资购买房屋而享有的合法权益应受到法律保护。 
         综上所述,上诉人刘某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下: 
驳回上诉,维持原判。 
 
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