李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

       上诉人赵某、丁某上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回二被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由二被上诉人承担。

      事实和理由：1、双方不存在借名买房的口头协议关系，即使赵某与被上诉人之间有所谓的口头协议也属于无效协议。2、即使认定借名买房协议有效，只有可能是协议双方曾经提出过“借名买房”可能性，但尚处于磋商阶段，为促使协议成立，被上诉人积极支付首付款及部分分期款，但双方最终并未达成合意，协议并未成立，也未生效。如果协议继续履行，将严重损害上诉人的利益，有悖公平原则。从2016年11月21日上诉人退还被上诉人退款21240.88元可以认定双方明显未达成合意，协议并未最终成立，也可认定协议已经不具备当初订立条件，不具备履行的可能性，上诉人已经以其退款行为明确表示协议的解除。此外，本案不存在“借名买房”合同应具备的任何内容，而且不符合《合同法》规定的形式要件及生效条件。3、二被上诉人的一审诉讼请求于法无据。本案涉案房屋尚未进行物权登记，效力尚处于待定状态，将来是否能够完成房屋产权登记手续并不确定，故现在将房屋交付为时过早。其次，由于“借名买房”是无偿的，也可以认定为赠与，在赠与财产权利转移前，赠与人有权撤销赠与。 

被上诉人赵某2、边某辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。1、双方存在借名买房协议，从被        上诉人提交的微信聊天记录、转账记录等相关证据及一审法院查明的事实，足以证明双方存在口头借名买房协议。2、上诉人与被上诉人之间的借名买房协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，借名购房的房屋性质是商品房，商品房的购买、转让等处置均是依据合同双方当事人意思表示，他人无权干涉。3、上诉人赵某拥有的仅是购房名额，不具有财产属性，上诉人丁某主张房屋是夫妻共同财产依据不足。4、上诉人已实际占有涉案房屋，根据双方借名买房协议，二上诉人应将涉案房屋交付给二被上诉人。 

原审第三人八方园明公司述称，不发表意见，服从法院判决。 

       赵某2、边某向一审法院起诉请求：1、确认赵某、丁某与赵某2、边某之间的借名买房协议有效；2、判令赵某、丁某继续履行该协议，将位于天津市滨海新区西沽地区和康园1-1-303号房屋交付给赵某2、边某；3、本案诉讼费用、保全费由赵某、丁某承担。 

         一审法院认定事实：赵某2、边某、赵某、丁某分别系夫妻关系。赵某2与赵某系老乡、朋友关系。

2016年3月5日，赵某与八方园明公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同载明：赵某购买第三人八方园明公司开发的坐落于滨海新区中心商务区西沽地区和康园1-1-303号住宅房屋，建筑面积135.06平方米，总价款958656元，付款形式贷款支付，首付款558656元，贷款400000元。甲方（八方园明公司）于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付乙方（赵某）。合同还就其他事项进行了约定。2016年3月5日，边某刷卡支付房屋首付款558656元。2016年5月9日，赵某与建行塘沽分行签订个人住房（商业用房）借款合同，办理了住房按揭贷款400000元。2016年5月27日，建行塘沽分行支付全部个人贷款400000元。用于偿还贷款的银行卡由赵某2持有，赵某认可赵某2按月偿还了部分贷款。 

        2016年3月4日，边某在中国银行共取款50000元。2016年3月4日，八方园明公司出具收据，收到赵某和康园1-1-303号（诉争房屋）备案费50000元。2016年3月21日，诉争房屋产生契税19173.12元，维修基金9586元。2016年11月21日，赵某微信发图片给赵某2，显示八方园明公司支付金额21240.88元，赵某转账给赵某2该笔全部款项。同日，赵某2银行账户显示收到21240.88元。 

        赵某与赵某2、边某之间存在赵某2借赵某名义以公司内部价购买诉争小区房屋以及事后解决由此产生的纠纷的微信聊天记录。双方就边某支付的首付款及赵某2、边某偿还的贷款款项均没有借款的协议，亦无要求偿还借款的记录。2016年10月27日，赵某接收诉争房屋，并签署相关文件，支付了装修押金、物业费等相关费用。2017年11月29日，赵某偿还诉争房屋全部贷款本息，合计382718.13元。 

         一审法院依赵某2、边某申请，于2018年9月28日作出（2018）津0116民初31374号民事裁定书，查封了赵某名下坐落于滨海新区中心商务区西沽地区和康园1号楼1-303号房屋，发生保全费5000元。 

       一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，只要双方意思表示一致，合同即为成立。赵某2、边某主张双方之间存在借名买房的口头协议，赵某、丁某不予认可，根据举证规则，应由赵某2、边某对是否存在该口头协议予以证明，根据赵某2、边某举证及一审法院查明的事实，诉争房屋的首付款系赵某2、边某支付、后期贷款亦由赵某2、边某负责偿还、赵某2与赵某之间的微信聊天记录对此亦予以了证实，且赵某主张的借款事宜无证据支持，无常理依托，赵某抗辩的借款事宜应不属实，综上，一审法院认定赵某2、边某主张的借名买房口头协议存在，内容即为以赵某的名义为赵某2、边某购买滨海新区中心商务区西沽地区和康园1号楼1-303号房屋，房款由赵某2支付，房屋归赵某2、边某所有，该协议内容系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合法有效，故一审法院对赵某2、边某要求确认双方之间达成的借名买房口头协议有效的诉讼请求予以支持。 

          根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务，另一方有权要求其继续履行。根据协议约定，诉争房屋的占有、使用等相关权利应由赵某2、边某享有，现赵某2、边某不同意赵某、丁某占有该房屋，赵某、丁某亦无其他合理占有事由，故赵某、丁某应将该房屋返还赵某2、边某，一审法院对赵某2、边某的该项诉讼请求予以支持。因赵某、丁某已代为偿还剩余贷款384985.71元，该款项赵某2、边某应在赵某、丁某交房时交还赵某、丁某，对于赵某、丁某交纳的其他合理费用，赵某2、边某应一并返还。赵某、丁某主张诉争法律关系应为民间借贷，但未举证证实，亦与常理不符，且赵某、丁某的内部认识分歧亦不足以对抗本案赵某2、边某的权利，故一审法院对赵某、丁某的该抗辩意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、确认原告赵某2、边某与被告赵某达成的借名买房口头协议有效；二、被告赵某、丁某于本判决生效后十日内将诉争房屋返还原告赵某2、边某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40元，保全费5000元，共计5040元，由被告赵某、丁某负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。” 

        二审审理期间，上诉人赵某、丁某提交如下证据：证据1、照片5张；证据2、物业费收据1份。上述证据证明诉争房屋由二上诉人进行装修并居住。 

        经法院组织质证，二被上诉人对于证据1的真实性及证明目的均不予认可，表示诉争房屋双方发生争议并诉讼至法院后由二上诉人装修入住，只能证明二上诉人存在恶意占有诉争房屋的目的。对于证据2的真实性予以认可，证明目的不予认可。原审第三人对于二上诉人所提交的两组证据的真实性均予以认可，表示物业费票据中加盖的物业企业的公章即为诉争小区提供服务的物业企业。 

       法院认证意见，经一审法院查明，各方当事人对于二上诉人已接收诉争房屋之事实均无异议。二上诉人二审中提供的照片及物业费票据均发生在其接收诉争房屋之后，与双方无争议事实不悖，无需提交证据予以佐证，且与本案争议焦点不具有关联性。 

       法院经审理查明，2017年10月27日，赵某接收诉争房屋，并签署相关文件，支付了装修押金、物业费等相关费用。法院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，法院予以确认。 

李松律师（18610907432）认为 

        当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，二被上诉人主张双方之间存在借名买房的意思表示，并提供赵某2与赵某之间的微信记录为证。二上诉人对此虽不予认可，但未提供充分证据足以反驳二被上诉人所提交证据的证明效力，应当承担举证不能的不利后果。此外，二被上诉人确对诉争房屋的购买存在出资行为。二上诉人虽主张双方系借贷关系，二被上诉人不予认可，因二上诉人未就其主张之事实提供充分证据予以佐证，故对于二上诉人主张之事实及法律关系，法院难以采信。一审法院根据在案证据及查明事实，确认双方之间达成的借名买房口头协议有效，并无不当，法院予以维持。二被上诉人主张继续履行借名买房协议交付房屋，亦不违反法律规定，一审法院对此予以支持并无不当，法院亦予支持。对于二上诉人就诉争房屋所支出的款项及合理费用，二被上诉人应足额返还二上诉人。 

       综上所述，上诉人赵某、丁某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 

驳回上诉，维持原判。