李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
崔某星向本院提出诉讼请求：
         1.判令解除崔某星与姜某叶于2016年6月4日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）、《补充协议》和网签合同；2.判令姜某叶退还购房款120万元；3.判令姜某叶退还定金5万元；4.判令姜某叶向崔某星支付违约金46万元；5.判令姜某叶赔偿崔某星中介费37260元；6.判令姜某叶支付崔某星个人所得税23000元、契税69000元；7.判令姜某叶向崔某星支付房屋差价损失80万元。8.判令姜某叶支付未能及时退还125万元首付款和定金的违约金，以125万元为本金，自2018年3月2日起至实际返还125万元之日止，按照日万分之五计算。事实及理由，崔某星与姜某叶于2016年6月4日签订了买卖合同和补充协议，将位于北京市朝阳区花家地甲一号8号楼3层2单元X号房屋（以下简称涉案房屋）出售给崔某星，并约定于2016年6月30日前办理完毕央产房上市出售许可。合同签订后，崔某星依据合同履行了义务，但因姜某叶原因未能办理上市许可，导致涉案房屋无法过户给崔某星。故原告诉至法院如上所请。
姜某叶辩称：
         姜某叶在签订涉案房屋买卖合同时并不知道法院从法学会调查出来的内容，不存在任何恶意，同时涉案合同签署后姜某叶一直积极履行央产房上市交易的相关手续，并交纳了相应的超标款和相关费用，足以证明姜某叶在涉案合同履行中一直积极履约不存在任何恶意行为，根据涉案合同补充协议相关约定，未能履约系国家政策原因导致无法办理，姜某叶不存在过错，因此同意返还崔某星已经支付的房屋价款和定金共计125万元，但是其他税费、中介费、违约金及房屋差价损失均不同意承担。法学会出具的证明姜某叶并不知情也未听过姜某叶配偶提及过，姜某叶和配偶都近90岁了，结合姜某叶签署合同后的行为可以证明其不知情，否则不会交纳超标款等款项，这一切均证明其在积极履行。关于20%的违约金，即使法院认为姜某叶存在一定过错，该约定明显过高，且对方没有其他经济损失，申请法院酌减。房屋差价损失，因涉案房屋未进行评估，无法确定房屋现值，故无法确定差价损失。涉案房屋为央产房，不同于一般合同房屋，不能简单参照同地段其他房屋价值进行处理，不同意支付房屋差价损失。对方已经缴纳的税费，因交易未完成，是可以退还的，请求驳回其该请求，退费事宜若需配合，姜某叶愿意配合。关于中介费，也是因为涉案交易并未完成，且我爱我家公司作为专业机构也存在一定过错，希望我爱我家公司将收取的中介费退还崔某星。同意解除买卖合同、补充协议以及网签合同。关于125万元未返还的违约金，姜某叶对于合同无法履行不存在过错，且根据合同约定该违约金的条件未成就，没有依据。此外，合同已经约定的房屋总价款20%的违约金已经包含了该违约金，另行主张显示公平，故不同意支付。同时，姜某叶提出反诉。
姜某叶向本院提出反诉请求：
         1.判令崔某星将涉案房屋交还给姜某叶；2.判令崔某星向姜某叶支付实际占用涉案房屋期间的房屋使用费，自2017年1月1日起计算至实际交还房屋之日止，按照每月5000元的租金标准计算；3.判令崔某星支付因实际使用涉案房屋产生的水费1600元、电费1600元，供暖费1352元。事实与理由，涉案房屋因非双方原因无法交易，且崔某星已起诉要求解除合同。因姜某叶于2017年1月即将涉案房屋交付崔某星使用，崔某星将其出租。同时崔某星在实际使用涉案房屋期间，未支付因使用产生的水、电等费用，故提出如上反诉请求。
崔某星对反诉辩称：
          同意在姜某叶返还125万元后将涉案房屋归还姜某叶。根据法学会调查结果，尚X武通过交回包括涉案房屋在内的二套房屋以换取法学会分配的122平米的房屋，姜某叶作为上市为配偶对此情况应当明知，因为普通老百姓家里购房属于家庭重大事件每个家庭成员都应当明知，对方并未提出其不知情的证据，但是在利益驱动下对方恶意出售房屋，已经构成违约，在崔某星变更诉讼请求要求解除合同后，对方仍然恶意占用崔某星125万元首付款和定金至今未还，基于公平原则和考虑到本案对方违约的情况下应先由其返还125万元首付款和定金后再归还房屋。关于房屋使用费的请求，不同意支付，崔某星于2017年5月9日起诉本案要求继续履行本案合同，诉讼过程中法院到法学会调查后于2018年2月28日得知法学会反映的情况，才知道对方恶意出售房屋构成违约的事实，崔某星于2018年3月2日向法院邮寄了变更诉讼请求申请，要求解除合同并要求对方赔偿损失支付违约金，2018年3月1日之前，崔某星是在希望继续履行合同的基础上合法占用涉案房屋，所以在2018年3月1日前崔某星系基于对房屋成交的预期，在支付了125万元首付款后合理使用房屋，在此期间对方也一直占用崔某星的125万元首付款及定金，该款项按照银行同期贷款利率计算每月损失也近5000元，因此根据公平原则和交易习惯在2018年3月1日前无论涉案房屋是崔某星居住还是出租均为合理使用，不应支付房屋使用费。在2018年3月2日后此状况一直存在，崔某星占有房屋对方占有崔某星的125万元款项，每月利息的损失基本等于涉案房屋每月的市场租金，故后续的占用费也不应该支付，相互抵消。且自2018年9月15日后姜某叶没有给崔某星授权出租房屋，房屋未出租，现处于空置状态，结合对方恶意出售房屋，违反合同约定，在崔某星要求解除合同后一直未归还首付款给崔某星造成巨大损失的事实，且姜某叶要求崔某星支付房屋使用费没有合同依据，因此不同意支付房屋使用费。关于水电费供暖费的请求，不同意支付，房屋所有权目前仍是姜某叶，并没有转移给崔某星，即使产生相关费用，也应姜某叶支付。崔某星在涉案房屋占用期间，水电费已经交纳，崔某星也不再主张。根据房屋买卖合同第11条第2项约定，水电费供暖费属于已经发生的各项费用和其他损失，合同明确约定由甲方即姜某叶承担，因此不同意支付。
         我爱我家公司对本诉和反诉发表意见称本案是房屋买卖合同纠纷和我爱我家公司无关，本案请求不涉及我爱我家公司，因此对各方的诉讼请求尊重法院判决。本案是房屋买卖合同纠纷，崔某星主张的中介费不同意在本案中处理，若需我爱我家公司退还，各方应以居间合同纠纷另行处理，再确定是否可以退还。崔某星已经交纳的相关税费，在双方解除网签合同后，是可以向相关部门申请退还的。
         当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
法院经审理查明：
         2016年6月4日，崔某星（乙方、买受人）与姜某叶（甲方、出卖人）签订买卖合同，约定姜某叶将房屋建筑面积45.09平方米，规划设计用途为住宅。房屋性质为已购公有住房【央产】的涉案房屋出售给崔某星。甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。房屋成交总价为230万元，乙方应于签订合同当日支付定金5万元，乙方以商业贷款方式支付103万元，其余122万元，于网签后商贷面签当天支付120万元，于户口迁出及结清费用交付房屋当天支付2万元。双方约定涉案房屋在产权转移登记后15日内交付，房屋交付前的费用由甲方承担，交付之后的费用由乙方承担。
         同日，崔某星（乙方、买受方）与姜某叶（甲方、出卖方）和我爱我家公司（丙方、见证方）签订补充协议，约定由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致涉案房屋暂时无法确定产权登记的具体时间，经协商同意甲方最迟在2016年6月30日前办理完毕央产上市出售许可，因甲方个人原因导致的未能按约定办理完央产上市审批手续，甲方需按照买卖合同约定总房款的20%承担违约责任。在房屋产权转移之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用均由甲方承担。合同签订当日，崔某星向姜某叶支付定金5万元，向我爱我家公司支付居间服务费37260元。2016年6月13日，法制日报社出具《证明》，上载：“姜某叶，北京市朝阳区花家地甲1号8号楼X房产一套。该套房产供暖、物业费已结清。”同日，法制日报社向姜某叶出具收据表明收到姜某叶房屋超标款6006元。2016年6月27日，崔某星与姜某叶办理了存量房合同网上签约。2016年6月28日，崔某星通过其配偶杨X账户向姜某叶汇款120万元。2016年7月7日，崔某星向税务部门支付个人所得税2.3万元及契税6.9万元。2016年7月13日，崔某星的商业贷款获得银行批准。2017年1月4日，姜某叶向法制日报社交纳了专项维修资金。
         案件审理过程中，为核实涉案房屋能否办理央产上市出售许可。本院分别向法制日报社和中国法学会出具了调查令。法制日报社于2017年8月23日出具证明，载：“根据相关规定，我单位在2016年6月13日向央产房上市办公室出具了相应的央产上市出售许可手续所需要的证明。”中国法学会机关服务中心于2018年2月7日出具情况说明称，涉案房屋系姜某叶配偶尚X武应当交还中国法学会的住房，不得上市买卖，且中国法学会保留对此套住房主张的权利。
         案件审理过程中，崔某星曾就涉案房屋在2018年2月7日为基准日的房屋价值进行评估。本院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司进行鉴定。后北京大地盛业房地产土地评估有限公司函复本院，因涉案房屋为央产房，无法提供上市证明的央产房，不能评估其市场价值。庭审中，崔某星为证明房屋差价损失提交二手房买卖网站搜索信息打印件。姜某叶对此不予认可。姜某叶为证明涉案房屋占用使用费标准提交租房网站搜索信息打印件。崔某星对此不予认可。我爱我家公司对该两份证据不发表质证意见。庭审中，双方均认可涉案房屋系2017年1月起由姜某叶交付崔某星，目前仍由崔某星实际控制使用。
法院判决：
         一、解除原告（反诉被告）崔某星与被告（反诉原告）姜某叶于2016年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及相对应的网签合同；
         二、被告（反诉原告）姜某叶于本判决书生效后七日内退还原告（反诉被告）崔某星购房定金50000元、购房首付款1200000元；
         三、原告（反诉被告）崔某星于本判决书生效后十五日内将位于北京市朝阳区花家地甲一号8号楼3层2单元X号房屋交还被告（反诉原告）姜某叶；
         四、被告（反诉原告）姜某叶于本判决书生效后七日内向原告（反诉被告）崔某星支付居间服务费37260元；
         五、被告（反诉原告）姜某叶于本判决书生效后七日内向原告（反诉被告）崔某星支付房屋差价损失500000元；
         六、驳回原告（反诉被告）崔某星其他诉讼请求；
         七、驳回被告（反诉原告）姜某叶其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
         崔某星与姜某叶签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。崔某星在合同签订后积极履行了合同义务，现因姜某叶无法办理涉案房屋的央产上市出售许可，导致合同无法履行，崔某星要求解除合同并无不妥，本院予以支持。关于姜某叶称其签订合同时对此并不知情及因国家政策原因导致合同无法履行的答辩意见，本院认为姜某叶作为完全民事行为能力人，在明知涉案房屋为央产房，上市交易需要相关部门审批的情况下，未能尽到注意义务，导致相关手续不能办理，合同无法履行，且并非因国家政策原因无法办理，姜某叶应当对此承担相应责任，故本院对其答辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。因姜某叶违约导致合同解除，崔某星要求姜某叶退还定金、首付款的诉讼请求以及姜某叶要求交还涉案房屋的反诉请求本院予以支持。根据法律规定，一方违约给另一方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，崔某星使用涉案房屋及姜某叶占用崔某星已经支付的首付款及定金，均系依据房屋买卖合同的约定占有使用，故对双方该部分损失的主张，本院均不予支持。关于崔某星主张的中介费，该笔费用系崔某星其已经支出的实际损失，本院予以支持。关于崔某星主张的个人所得税及契税，因该税费在合同解除后可在税务部门办理退税，且该退税只能由崔某星办理，姜某叶亦表示其可以予以配合，故本院对崔某星该项诉讼请求不予支持。   
          李松律师认为关于崔某星主张的违约金和房屋差价损失，考虑到自买卖合同签订时起至确定买卖合同无法继续履行时止已近两年，房屋价格确有上涨，故本院将综合合同履行情况、市场情况、崔某星的实际损失、姜某叶的过错程度及利益平衡等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对该损失予以确定。关于姜某叶主张的水电费、供暖费，根据合同约定，涉案房屋相关的费用在办理过户手续之前均由姜某叶承担，且姜某叶未就此费用的支出提交证据予以证明，故本院对姜某叶的该项反诉请求不予支持。