李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
吕兰诉称：
         1999年4月2日，我在精品购物杂志上看到北京惠安兰林有限责任公司（以下简称兰林公司）一则售房广告，称地质大学有三居产权房29万元出售。当时为妥善安置老母亲的照顾问题，我也正想买房。于是我就给兰林公司打电话联系，公司中介人员称卖房人很着急卖房，他们很快约好卖方去看房。1999年4月2日，中介人员带我去看了房子，房子位于北京市海淀区学院路29号眷31号楼4层407号，房子质量很好，房主卓松年告诉我房子是央产房，已购央产房买卖的政策1999年下半年就会出台。正好我的姨妈住在这个小区，于是我就决定买下这个房子。为防范买房风险，我找到了北京中济律师事务所的徐×律师为房屋买卖提供法律服务并进行见证。1999年4月5日，我和卓松年以及徐×律师、中介工作人员共同到位于西城区北三环东路19号北三环宾馆103室兰林公司的办公室商谈房屋买卖事宜。我和卓松年商定房屋价格为26万元，卓松年称房屋自单位购得还不满5年，根据与单位签订的合同，房屋不能上市，为了进行规避，于是就让徐×律师起草了一份名为借款实为房屋买卖的合同。为明确双方法律关系实为房屋买卖，律师在合同中起草了特别条款：1、不论房屋转让给乙方的手续何时完成，双方均同意借款期限届满之日为房屋所有权转让的日期。自该日起，乙方有权进行装修等活动。2、乙方借给甲方的款项为购房款，不论房屋实际价值的高低，均以该款项为购房的全部款项，双方不得再向对方索要差价。3、房屋转让手续由双方共同办理，房屋过户等费用由乙方负担。合同拟好之后在徐×律师的见证下，我和卓松年在合同上签字。同日，我向卓松年支付购房款26万元，卓松年将房屋所有权证、房屋买卖合同、房屋钥匙交给我。央产房上市政策出台之后，我就多次要求卓松年办理房屋过户手续，但其不予配合。诉争407号房屋存在2.8平米超标没有处理，要求到所在单位去处理，补交的房款我同意负担。现我起诉至法院要求卓松年配合办理北京市海淀区学院路29号眷31号楼4层407号房屋的过户手续。
卓松年辩称：
         我从单位购买407号房屋，已经满5年，不存在吕兰陈述不满5年的情况。当时房屋价值为40余万元，我不可能以26万元的价格出售给吕兰。双方之间真实情况为借款，我因在昌平对外欠8000余万工程款，向吕兰借款，并答应事后给予10万元的利息，吕兰当时也同意，所以双方当时签订合同为借款合同，并约定了还款日期。因我当时所从事的是房地产开发，以为出售几套房屋后就可以轻松还款，所以约定还款日期比较短。在一中院有我向工程队还款的判决，房屋实际是对还款的一个保障，如不还款，吕兰可以居住房屋，双方写的以房抵债的条款我认为是无效的。如像吕兰所述不让上市出售，双方以借款形式掩饰非法买卖的目的，合同也是无效的。2006年，吕兰怕我有不测，与子女发生纠纷，我又没有能力还款，所以要求我又写了一份借款协议的声明，再次确认双方关系是借款而非买卖。双方借款合同中也明确写明乙方若坚持要求甲方还款，不得要求甲方支付装修费用，其所进行的装修将被视为房屋的破坏，甲方有权要求赔偿。这足以说明双方真实为借款关系，非房屋买卖关系。如为房屋买卖应该详细写明房屋坐落、平米数、单价款，以及单位同意出售的证明。吕兰起诉中说多次要求我过户而我不予配合，这是不属实的。从1999年借款合同到2013年之间，吕兰从未向我提出过户，并且在此期间的暖气费、物业费均由我负责缴纳。可见房屋并非出售给吕兰，如果房屋是卖给吕兰的，相关费用应该由吕兰负担。我多次向吕兰主张还款并给其利息，要求吕兰腾房，她答应后又反悔。为此，我也另案起诉吕兰腾房，现该案已中止审理。现我不同意吕兰的诉讼请求，要求法院予以驳回。
法院经审理查明：
        1994年5月23日，卓松年（买方、乙方）与地质矿产部航空物探遥感中心（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：卓松年购民买北京市海淀区学院路29号眷31号楼4层407号房屋（以下简称407号房屋）;乙方购房5年内，不得出租、出售;特殊情况确实需要出售的，需提出申请，由甲方批准并按原价售给甲方;乙方购房居住5年后，可以出售或出租，在同等条件下，甲方有优先购买权或优先承租权。按届时准成本价出售的，收益归乙方所有;按届时市场价出售的，超出届时准成本价部分归甲方所有。1994年6月22日，卓松年取得407号房屋所有权证。1999年4月5日，卓松年（甲方）与吕兰（乙方）签订《借款合同》，约定：甲方因经营需要，经乙方同意，向乙方借款26万元整，双方为此签订合同如下：一、借款期限为1个月，自1999年4月5日至5月4日，甲方应在1个月内将款项全部还给乙方。二、为保证乙方款项的安全，甲方从1999年4月20日以前把三居交给乙方，该房屋的房产证及购房合同等由乙方收押。三、若甲方在借款期限届满后不能归还欠款，双方同意将上述房屋转让给乙方。因该房为房改房，关于此类房屋转让的规定尚未出台，为确实保障双方的利益，特约定如下：1、不论房屋转让给乙方的手续何时完成，双方均同意以借款期限届满之日为房屋所有权的转让日期。自该日起，乙方有权进行装修等活动。乙方若坚持要求甲方还款，不得要求甲方支付装修费用;其所进行的装修将被视为对房屋的破坏，甲方有权要求赔偿。2、乙方借给甲方的款项为购房款，不论房屋实际价值的高低，均以该款项为购房的全部款项，双方不得再向对方索要差价。3、房屋的转让手续由双方共同办理，房产过户等费用由乙方负担。当日，卓松年将407号房屋的产权证、《房屋买卖合同》及房屋钥匙交与吕兰，后吕兰对该房屋进行装修并居住至今。审理中，吕兰提供1999年4月5日其本人（乙方）与卓松年（甲方）、律师方徐×签字的收条一份，载明：今收到人民币26万元整，其中：一、付惠安兰林公司中介费1万元;二、付律师费13000元;三、诉讼费7000元;实收23万元整。注：若甲、乙双方能直接办理过户手续，不需律师再提供进一步法律服务，退还甲方律师费6500元，诉讼费7000元整。卓松年不认可上述收条上签名为其本人所签，但就此未提供相反证据，且对该收条上其本人签名不主张鉴定。2006年6月25日，卓松年给吕兰写有字条一份，载明："1999年卓松年向吕兰借款，双方约定以学院路29号眷31楼407做为抵押，到期未能偿还该房产权归吕兰所有，由于还款期限已过，卓松年认可该房产权属吕兰所有，任何人不得干予。"同日，卓松年写有收条一份，载明：今收到退还的律师费6500元、诉讼费7000元，共计13500元。经询问，卓松年认可收到吕兰购房款23万元及退回的律师费6500元、诉讼费7000元。
         吕兰称其与卓松年之间存在房屋买卖合同关系，并就此提供证人邵×、徐×、苗×、赵×证言，同时证人徐×、苗×、赵×均到庭作证，并接受法庭及双方当事人的质询，证人邵×未到庭作证。1、证人徐×陈述主要内容为：我和吕兰、卓松年之间没有亲属关系，就是当年我协助他们双方签过一个房屋买卖合同。签合同时间大概是1994年，时间太长记不清了。当年吕兰要买房，先是买了一个商品房，之后她发现房屋和广告宣传出入比较大，她和开发商谈不下来就委托我帮着谈，后合同解除款退了，时间大概是1993年或者1994年初。我就是这么认识吕兰的，这是吕兰第一次委托我。后来吕兰要买卓松年的房子，当时这个房子是房改房不能卖，吕兰觉得有法律问题怕处理不好，就又委托我。吕兰觉得这个房子比较合适，卓松年这边因为是房改房单位不让卖。当时双方说怎么能让吕兰买房又在法律上风险小一点，我当时就考虑是用借款方式，卓松年借款，然后将房子交付，定了很短的借款期限，然后就可以把借款合同变成买卖合同。而且在借款合同中我尽量让他体现买卖合同的要件，实际是按照买卖合同签订，只是形式上写的借款合同，为了规避当时卓松年单位不让卖房的规定。借款合同是我起草，双方名字下面的日期都是我写的。收条上的签字是卓松年本人签字，因为要给卓松年钱。当时是同时给钱和签收条。这个6500元和7000元我都拿到了，当时写这个条就把钱退给卓松年了。吕兰与卓松年之间不存在借款事实，双方就是为了买卖房屋而签订的借款合同。2、证人苗×陈述主要内容为：我和吕兰是同事和朋友关系。1980年开始我和吕兰在一起，她是家里独生子女。很早以前我就听吕兰说等以后有条件要给父母买一个大房子住。1999年吕兰说相中一套地大院里的房子，房主是遥感中心的局长，而且家在院里还有其他房子。她和我商量，我说这个房子应该比较靠谱。而且因为这个房子就在她姨妈的房子北侧，两边也比较方便照顾，我就说这个房子应该能买，但是这是二手房要小心一点，吕兰说会找律师商量这个事情。1999年吕兰就搬进所买的房屋，不到一周我就去他新家看新家、看老人。当时新房装修也挺好，我觉得挺温馨，老人也很高兴。她还给我看了房子的房产证，单位和房主签订的合同，我当时就说这肯定没问题，称其能过户的时候肯定就能过户。2011年，吕兰就说房主催她过户，房主想买第三套房子，我们就一起去海淀的房管局进行了咨询。过了一段时间，我问吕兰，她说房主说孩子在国外，等孩子回来再说，之后就一拖再拖过户也没有办成。3、证人赵×陈述主要内容为：吕兰是我表姐，吕兰的母亲与我母亲是亲姐妹。吕兰母亲年纪比较大，她一直想在亲戚家附近买一个房子，这样她上班时白天亲戚之间可以互相照顾，相互往来。我印象是1999年年初的时候，吕兰有一次来我父母家，我父母家在海淀区学院路31号，吕兰来说在附近看了一处房子，位置在学院路29号。31号和29号当时都是在地质大学里面分割的好多小院，吕兰问我们怎么样，我妈妈一看，就在我妈妈房子的正北，在我家北侧窗户就能看见。这个房子我们是看着房子盖起来的。我就说看着盖的，应该还是盖的挺不错的。吕兰说在广告上看到这处房子咨询我们怎么样，我们说房子质量不错。如果能住在附近，正好我母亲和她母亲往来方便，还能互相照顾。过了一段时间吕兰又来我家说决定买这个房子，价格已经谈好，钱已经给原来的房主了，但因房子是央产房所以没有过户，她已经签好协议，能办过户的时候就办过户手续。后来我母亲家就搬走了换了一处房子，吕兰每年也来，我们也知道房子一直没有办好过户。后来我们知道央产房可以上市过户了，但是原来的房主一直拖着没有给办理，拖了很多年。今年吕兰告诉我们原来房主起诉要求她腾房。吕兰就请我到法院证明当时买房的情况，我们作为亲属是知道这个情况的，我们也知道原房主没有给吕兰办完房屋产权过户手续。我和我全家都支持吕兰起诉要求房主履行协议。卓松年对上述证人证言质证意见为：1、对徐×证言：他与吕兰有利害关系，证明内容真实性不认可。他作为律师，应该对房屋买卖合同有很好把握，不管合同名字是什么，他应该知道房屋买卖合同必须要写清房屋地址、面积、成交价款，否则不能称为房屋买卖合同。2、对苗×、赵×证言：苗×是吕兰的好友，赵×是吕兰的表姐妹，有亲属关系，都与吕兰有利害关系，证明内容真实性不认可，不能公正陈述事实。3、证人邵×与吕兰有利害关系，证明内容真实性不认可。即使证人到庭我也不认可他的证言，不要求证人到庭作证。同时，卓松年就其抗辩主张提供中国银行存折、律师函、催促领取借款快递单、快递签收记录单。证明他与吕兰之间是借款关系，他经济条件好转之后曾向吕兰多次还款，吕兰不接受并违法占有他的房屋，后来通过发律师函的方式告知已经把钱存到银行。吕兰称对中国银行存折的真实性不认可，称并没有收到该存折。律师函真实性认可，她确实收到过，但认为律师函内容与客观事实不符，是卓松年恶意诉讼委托律师起草。催促领取借款快递单、快递签收记录单真实性认可。吕兰称其入住后，物业费就是每年交45元清洁费，供暖费是由卓松年单位交纳。卓松年称物业费和供暖费均是其本人交纳，但就此未提供证据。
         审理中，就407号房屋作为央产房能否上市交易，该房屋产权单位对407号房屋上市交易有无限制性条件一节，本院向中国国土资源航空物控遥感中心进行调查，经查证，该单位答复对该房屋上市交易无限制性规定，同时称卓松年购买407号房屋是成本价购买，其单位后来又分给卓松年一套一居室，已进行过超标处理。同时，本院向国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室发函，该单位复函内容如下：一、根据你院提供的材料，诉争房屋产权性质属于央产房。二、诉争房屋属在交易办备案情况，卓松年名下住房涉及住房超标，若办理上市手续需房屋产权单位按规定做超标处理，处理后产权单位完善职工住房档案，方可上市。庭审中，吕兰同意负担本次房屋买卖合同交易过程中所涉及的2013年2月26日下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称新国五条）出台后需由出卖方承担的税费，以及办理该产权登记过户手续所需全部税费。另查，吕兰曾于2013年5月7日诉卓松年房屋买卖合同纠纷，后撤诉。2014年12月，卓松年起诉吕兰排除妨害纠纷一案，2015年3月11日该案中止审理。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、房产所有证、《借款合同》、收条、字条、证人证言、询问笔录、国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室复函等证据材料在案佐证。
法院判决：
         卓松年于本判决生效后十五日内协助吕兰办理位于北京市海淀区学院路二十九号眷三十一号楼四层四Ｏ七号房屋的产权登记过户手续，将房屋产权变更到吕兰名下后房屋归吕兰所有，办理该产权登记过户手续所需全部税费由吕兰负担。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点为吕兰与卓松年签订的《借款合同》性质的认定，即双方之间是否存在房屋买卖合同关系。具体故论证如下：其一，从《借款合同》约定条款内容上看，该借款合同除在第一条约定了借款内容以外，其余条款内容均为针对407号房屋交付以及办理房屋产权过户等相关内容的约定。其二，吕兰提供她与卓松年、律师徐×三方所写收条最后标注"若甲、乙双方能直接办理过户手续，不需律师再提供进一步法律服务，退还甲方律师费6500元，诉讼费7000元整"，从该内容上可以认定吕兰与卓松年具有房屋买卖的意思表示，并对407号房屋后续办理房屋产权过户的相关费用予以约定。卓松年虽不认可上述收条上签名为其本人所签，但其就此并未提供相反证据，且对该收条上的签名不主张鉴定，故故对其抗辩主张不予采信。其三，从2006年6月25日卓松年写给吕兰的字条内容上可以认定，卓松年已明确表示将407号房屋产权归吕兰所有。庭审中，卓松年虽对此予以解释，称其是故意在字条上写了借款、写了抵押，当时本意就是其不还款可以让吕兰继续在房子里面居住，怕其子女干涉，但卓松年就此并未提供相应证据予以证明，故对其抗辩主张不予采信。其四，从吕兰提供的证人律师徐×当庭作证内容上亦可以认定卓松年与吕兰在1999年具有房屋买卖的意思表示，即以签订借款合同的形式约定房屋买卖的相关内容。有鉴于此，吕兰与卓松年1999年4月5日签订的虽为《借款合同》，但该《借款合同》是具有借款内容的房屋买卖合同，即双方在合同中约定把借款当作购房款，故故认定吕兰与卓松年之间存在房屋买卖合同关系。
        经法院查证，现本案诉争的407号房屋具备上市交易条件，房屋产权单位中国国土资源航空物控遥感中心对此无限制性规定，407号房屋可以办理产权过户登记手续，据此，407号房屋办理产权过户登记条件已经成就。吕兰在签订合同后已依约按时给付了卓松年全部购房款并实际占有使用房屋至今，现407号房屋已具备上市交易条件，现吕兰诉请要求卓松年为其办理房屋产权登记过户手续，具有事实及法律依据，故予以支持。就办理房屋产权过户手续过程中涉及的相关税费问题，《借款合同》中约定，房产过户等费用由吕兰负担。庭审中，吕兰同意负担本次房屋买卖合同交易过程中新国五条出台后需由出卖方承担的税费，以及办理该产权登记过户手续所需全部税费，对此故不持异议。