李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
原告颜某敏、徐某涛诉称：
         原告于2012年9月11日经第三人居间，与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，购买被告名下位于北京市西城区新风南里13号楼房屋；房屋总价为237.5万元；自合同签订之日起90日内，双方共同办理房屋权属登记手续，因出卖人的责任，买受人有权退房，守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及中介应收取的服务费用。签约后，原告给付被告20万元定金。现因出卖人原因，无法办理央产房上市证明手续，致使原告无法在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书，房屋购买无法继续进行。现原告请求法院判令解除北京市存量房屋买卖合同及补充协议，撤销编号为C664677的网签合同；判令被告返还原告定金20万元、支付违约金475000元及损失（中介费）52250元；诉讼费用由被告承担。
被告王彦斌辩称：
         原告所述通过第三人签订了位于北京市西城区新风南里13号楼房屋买卖合同的情况属实，签约后原告支付给被告20万元定金。被告为该房屋产权人，该房屋属于央产房，取得产权手续已满五年，被告委托第三人办理上市手续，第三人的店长同意由他们办理上市手续，原告一直与第三人联系。补充协议约定原、被告协助第三人办理上市手续，第三人要求被告提供的房屋证明被告已经提供，但上市手续至今没有办理下来，现被告愿意继续履行合同。如原告要求解除合同，被告同意解除，20万元定金同意退还，违约金不同意支付，被告可以让原告无偿使用户口。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司述称，原告所述签订合同情况属实。被告称第三人承诺其办理上市手续的情况不属实，第三人没有办理上市手续的义务。被告的房屋原为其前妻的房屋，二人离婚后过户至被告名下，但其离婚时与领导发生不愉快导致单位不给其开具上市证明，签订合同时没有就上市手续由谁办理进行约定，上市的相关手续都是由被告负责，现合同无法履行的原因就是被告没有办理该房屋的上市手续。现第三人同意解除合同及补充协议，被告应当退还定金，违约金应依合同约定处理。
法院经审理查明：
         2012年9月11日，二原告与被告签订了合同编号为M12050790的《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告购买被告名下位于北京市西城区新风南里13号楼房屋；房屋成交价为237.5万元；二原告应向被告支付定金20万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；除不可抗力外，出卖人未按第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过10日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房屋交付之日起90日内（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。原、被告在该合同第六条房屋的交付一项中未填写房屋交付的具体时间。
         2012年9月11日，被告（出售方、甲方）与二原告（买受方、乙方）、第三人（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方以公积金贷款的形式购买上述房屋；乙方在签署协议后于2012年11月5日之前向甲方支付首付款并在当日双方办理银行面签手续；在交易过程中所提供的证件必须真实有效，在证件齐全情况下甲方必须积极配合乙方办理购房相关事宜；三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺……若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金及丙方应收取的服务费用；此协议为《居间服务合同》和《北京市房屋买卖合同》不可分割的一部分，如产生冲突以本协议为准。同时三方还签订了《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费52250元；甲、乙方应积极配合丙方居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依照本合同约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲、乙方应保证提供的资料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方违反该约定应承担相应的违约责任，甲方或乙方违反上述约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，二原告向第三人支付居间代理费52250元。二原告与被告及北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。2012年9月13日，二原告向被告支付定金20万元。2012年12月5日，二原告与被告办理了合同号为C664677的网上签约手续。
        诉讼中，原告提供录音及短信证据，证明被告在履行合同过程中要求上涨房屋价格。被告对录音的真实性认可，但认为涨价不是其不卖房的理由，之后其同意办理过户手续。同时，被告提出其委托第三人办理房屋上市证明，并出具了第三人店长辛有为的收条，收条显示收到被告交付办理房产相关费用押金5万元，如办理未果，全部退还。第三人对收条的真实性予以认可，但认为办理上市手续系被告的义务，被告因家庭原因无法办理上市手续，才拜托辛有为为其想办法，辛有为本着促成交易的原则，帮被告奔走，但最终也是办理未果。
         另查，被告名下位于北京市西城区新风南里13号楼房屋属于央产房，至今未取得产权单位出具的允许上市交易的证   明，故无法办理房屋过户手续。上述事实，有原、被告及第三人陈述、《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、网页、收条等证据在案佐证。
法院判决：
         一、解除原告颜某敏、徐某涛与被告王彦斌签订的合同编号为M12050790的《北京市存量房屋买卖合同》及原告颜某敏、徐某涛与被告王彦斌、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；撤销编号为C664677的网签合同。
         二、自本判决生效后十日内，被告王彦斌返还原告颜某敏、徐某涛定金二十万元。
         三、自本判决生效后十日内，被告王彦斌给付原告颜某敏、徐某涛违约金四十七万五千元及中介费五万二千二百五十元。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         被告名下位于北京市西城区新风南里13号楼房屋属于央产房，根据相关规定，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，被告在未取得该证明前经第三人居间，与二原告、第三人签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但被告作为房屋所有权人，办理该上市证明系其法定义务。被告称委托第三人办理上市证明，第三人予以否认，被告提供的收条中亦未明确约定上市证明由第三人办理，因此被告的该答辩意见，故不予采信。现因被告出售的房屋至今不具备上市交易条件，导致原、被告之间的房屋买卖合同不能继续履行，现原告请求法院判令解除与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与被告、第三人签订的《补充协议》、撤销编号为C664677的网签合同之请求，故予以支持。因被告的行为已构成违约，根据《补充协议》中的约定，若原、被告有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及第三人应收取的服务费用，现原告要求被告退还定金20万元，并支付违约金475000元及损失（中介费）52250元，符合合同约定，故亦予以支持。