李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        再审申请人北京秦某投资有限公司（原名北京秦某万通投资有限公司，2012年8月20日某工商行政管理部门核准名称变更为现名。以下简称秦某公司）因与被申请人珠海市嘉某利投资有限公司（以下简称嘉某利公司）及二审被上诉人（一审第三人）中某信（珠海）国际担保有限公司（以下简称中某信公司）、中国人民解放军空军后勤部驻广州办事处（以下简称空后广州办）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2013）粤高法民一终字第40号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
        秦某公司申请再审称：一、原判决认定事实错误。本案系军用划拨土地使用权转让合同纠纷，不是国有出让土地使 用权转让。二、原判决适用法律错误。本案所涉合同存在不符合生效条件以及无法履行的事由：（一）无论军用划拨土地使用权转让合同还是国有出让土地使用权转让合同，生效要件均设定在向人民法院起诉前办理批准手续；（二）《军用土地使用权转让合同》约定需由军队上级机关批准后方发生效力，且该合同第八条约定秦某公司取得土地使用权后才能转让第三方，因此《协议书》需起诉前某空后广州办上级批准或起诉前变更《军用土地使用权转让合同》第八条约定才能符合生效条件。《协议书》则应以起诉前某有批准权人民政府批准转让作为认定合同生效的依据；（三）秦某公司没有在2007年6月30日前取得许可证，因违反国土管理部门和部队的规定而无效且不可能履行。原判决关于将国有出让土地使用权直接过户到嘉某利公司名下的判项违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，《协议书》无法履行。三、原判决超出当事人的诉请范围。嘉某利公司诉请将房地产权证号为C0301227和C0301226两幅军用土地使用权过户其名下，原判决却判令将房地产权证号码为粤C6571351和粤C6571353的国有出让土地使用权直接过户至嘉某利公司名下，过户方式也违背了双方关于土地使用权先过户到秦某公司名下、再过户到嘉某利公司名下的合同约定，实际上也无法履行。综上，秦某公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项和第十一项规定请求再审本案。
        嘉某利公司提交意见称：秦某公司罔顾《协议书》的约定，将涉案土地使用权转让解释为划拨的军用划拨土地使用权转让错误，原判决关于双方当事人转让标的为商住的出让用地、本案系国有土地使用权转让纠纷的认定正确；秦某公司认为本案所涉土地使用权转让协议无效、未生效以及效力待定的观点错误，原判决关于合同效力的认定适用法律正确；秦某公司认为本案所涉土地使用权转让协议不具备履行条件、是无法履行的合同的理由不能成立；原判决未超出嘉某利公司的诉讼请求范围。故请求驳回秦某公司的再审申请。
        中某信公司提交意见称：《协议书》所涉及的转让标的为军用土地使用权，并非国有出让土地使用权；嘉某利公司取得土地使用权对价的事实不清，且未支付，不能认定该公司已履行合同义务；本案争议土地使用权归属于中某信公司。
        空后广州办提交意见称：空后广州办某上级机关空军后勤部批准与秦某公司签订的《军用土地使用权转让合同》、《军用土地使用权转让补充合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效；空后广州办已某全额收取了合同标的款；空后广州办根据合同约定内容积极履行相关义务，已某将合同标的物之一A地块使用权过户至秦某公司，但在办理B、C地块使用权过户手续时，秦某公司不予配合办理；空后广州办依合同约定办理B、C地块使用权过户手续无任何法律上障碍。
         再审裁定：驳回北京秦某投资有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
针对秦某公司申请再审所依据的事实及理由，本院认为：
         一、关于原判决是否认定事实错误的问题。2007年1月17日秦某公司与空后广州办签订的《军用土地使用权转让合同》及其补充合同虽然名为军用土地使用权转让，但并无对所涉土地使用权为军事用途、地上建筑物为军事设施的任何表述，受让人秦某公司亦非军事单位，而且秦某公司意图获得的是可以在市场自由交易的土地使用权而不是流转限制的军用土地使用权。2007年3月30日秦某公司与嘉某利公司、中某信公司三方签订的《协议书》及其补充协议也明确约定《军用土地使用权转让合同》中所述地块需符合用地性质或用途为出让商住用地的条件，这说明秦某公司作为出让人已承诺其所转让的土地使用权的来源和用途应为出让商住用地并与嘉某利公司形成合意。故秦某公司关于本案所争议标的物为划拨军用土地使用权的主张因无事实根据而不能成立。
        二、关于原判决对《协议书》效力认定是否适用法律错误的问题。就不动产交易而言，物权变动的原因为合同，合同的结果为物权变动，原因与结果需做法律上区分，即合同于当事人意思表示一致时产生债法上的相对效力，而物权的变动则必须依赖登记这一公示行为方能产生对世的绝对效力，债权合同的效力独立存在，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。因此，本案《军用土地使用权转让合同》所附生效要件成就时生效，《协议书》则自成立之日即生效，是否办理物权登记均属于合同履行的情形，并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。秦某公司虽引用《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款关于“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定主张本案所涉《协议书》无效，但我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需某登记或批准等手续方发生效力的具体规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所指的效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已某取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，并未直接否定合同的效力或确认自始无效。故秦某公司关于原判决认定《协议书》有效系适用法律错误的主张因无法律依据而不能成立。
        三、关于原判决是否超出嘉某利公司诉讼请求范围问题。从本案查明的事实来看，广东省珠海市国土资源局已就本案所涉B、C地块土地使用权做出变更登记，其内容与秦某公司和嘉某利公司订立《补充协议（一）》所约定的转让条件相一致，而空后广州办于本案再审审查期间明确表示已全额收取合同标的款、愿意依照合同约定办理B、C地块使用权转让手续，且A地块使用权也已某过户至秦某公司名下，故秦某公司关于本案所涉地块无法履行过户手续的理由不能成立。另外，原审已查明：B地块房地产权证号原为C0301227、现为粤C6571353，C地块房地产权证号原为C0301226、现为粤C6571351。因此嘉某利公司所主张的C0301227和C0301226土地使用权与一审判决主文所列粤C6571353和粤C6571351土地使用权为相同地块。故秦某公司关于原审判决内容超出嘉某利公司诉讼请求范围的主张因无事实依据而不能成立。