李松律师（18518071489）专注于房地产法研究某应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        再审申请人甘肃天某贸易有限公司（以下简称天某公司）因与被申请人天水市城市建设综合开发有限公司陇某分公司（以下简称天水城开陇某分公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2015）甘民一终字第212号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
        天某公司申请再审称，一、天水市城市建设综合开发有限公司（以下简称天水城开公司）于2012年8月29日才取得房地产开发资质，在2009年签订本案项目合同时，天水城开陇某分公司没有开发资质和授权，其工商登记的经营范围也没有房地产开发，二审判决认定天水城开公司授权其陇某分公司使用二级房地产开发资质的证明，没有经过质证。二审判决认定案涉合同中涉及商业、住宅用地部分合法有效错误。二、二审判决在认定合同涉及经济适用房开发部分属于效力待定不予处理的同时，又判令天某公司配合拆除工作、办理规划和产权手续等，该义务履行涉及经济适用房建设部分，前后矛盾，且配合完成规划验收和领取产权证目前无法履行。天某公司与天水城开陇某分公司互负合同义务，天某公司履行相应配合义务的前提是天水城开陇某分公司履行交付相应房屋的义务，现天水城开陇某分公司未履行交付义务，判令天某公司履行上述义务显失公平。三、二审判决判令天某公司承担相应土地出让金缺乏事实依据，天某公司至今没有取得相应房屋，更谈不上收益比例。二审判决认定应由天某公司承担的土地出让金数额，没有考虑补缴的性质，没有考虑天某公司已经缴纳部分土地出让金的事实。天水城开陇某分公司没有提供证据证明其已经代垫缴纳土地出让金和契税的事实，二审判决判令天某公司向天水城开陇某分公司支付垫付款项没有依据。四、天水城开陇某分公司所诉借款与本案属于不同的法律关系，不应一并审理。二审判决在没有对借贷关系真实性予以审查的情况下作出的判决，违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，且超出了天水城开陇某分公司诉讼请求范围。五、二审判决判令天某公司支付天水城开陇某分公司装修款，没有事实和法律依据。双方对该部分款项负担没有约定，天水城开陇某分公司提交的《装修结算报告单》是单方证据，没有天某公司签章认可，天某公司也没有实际使用该装修房屋。王西陆并非天某公司法定代表人，其在没有公司授权情况下的签字为个人行为，对天某公司没有约束力。六、二审判决没有写明改判所依据的实体法律，属于适用法律错误或适用法律瑕疵。天某公司系根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项之规定申请再审。
        天水城开陇某分公司提交书面意见称，一、案涉《合作建设合同》及相关补充协议合法有效，应当受到法律保护。天某公司在合同基本履行完毕的情况下，请求认定合同无效，没有事实和法律依据。天水城开公司早在2009年之前就已经取得了房地产开发二级资质，2012年仅是换发新证。天水城开陇某分公司不具有法人资格，其民事责任由天水城开公司承担，天水城开公司认可授权天水城开陇某分公司洽谈处理案涉项目。且根据司法解释的规定，当事人超越经营范围订立合同，并不导致合同无效。天某公司申请再审所称合同违反的“法律”规定，仅是兰州市住房制度改革领导小组办公室出具的文件，不能据此认定案涉合同无效。天某商住综合楼的建设销售，已经报请主管部门批准，不存在任何违法违规问题，且该建设项目已经竣工验收备案，天某公司210户职工已经实际办理入住。二、二审判决判令天某公司履行协助拆迁、规划验收、产权办理等，符合双方合同约定和相关法律规定。三、二审判决判令天某公司影响天水城开陇某分公司支付相应款项正确。根据双方《合作建设合同》第二条的约定，天某公司系以兰国用（2007）第c07423号工业用地作为天某商住综合楼项目的投资，因此天某公司在签订合同前已经缴纳4982662元土地出让金，是双方联建合作的前提基础。补交土地出让金和契税不属于双方约定的合作条件，而是工业用地转变为商业用地的新的投入，按照谁受益谁承担的原则，应当由双方分担。天水城开陇某分公司已经于2013年4月25日和11月6日分别代天水公司补缴土地出让金9833482元，并于2014年5月14日代缴契税444484.32元，均有相应证据证明。天水城开陇某分公司诉请的借款及利息、装修款均有充分证据支持，二审判决判令天某公司返还该款项，没有超出天水城开陇某分公司的诉讼请求范围。四、同一案件中，当事人可以提出多个相互独立的诉讼请求，天水城开陇某分公司诉请的借款本息及装修款，均系在案涉项目建设过程中产生的，是基于同一事实、同一原告对同一被告、同一法律关系和诉讼种类的诉讼请求，不存在不应一并审理的问题。天水城市陇某分公司请求驳回天某公司的再审申请。
        本院审查过程中，于2016年6月15日组织双方当事人到庭进行询问，天某公司法定代表人高俊芳，委托代理人王凤军、杜泓违，天水城开陇某分公司委托代理人杨军、郭林到庭接受了询问。天水城开陇某分公司向本院提交房地产开发企业资质证书复印件一份，证书编号为甘建房（开）622001576号，发证时间为2009年8月28日，有效期至2012年8月27日，证明天水城开公司早已取得房地产开发企业资质，一审中提交的资质证书为换发的新证。天某公司称没有在一审、二审期间对该证书复印件进行过质证，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。双方于2009年10月21日签订的《合作建设补充合同》约定，合同签订后，天水城开陇某分公司应按照《合作建设合同》约定着手负责约定项目建设，除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有项目建设及报批手续均由天水城开陇某分公司或项目办公室负责以天某公司名义办理，天某公司有义务协助天水城开陇某分公司或项目办公室办理报批手续；天水城开陇某分公司对项目的出售须以天某公司名义进行，天水城开陇某分公司须独立建账、独立开户、依法纳税，天某公司指派会计一名进行监督、指导。经询问，天某公司主张案涉补缴土地出让金等费用由该公司账户支付，款项来源为职工交纳的购房款。天水城开陇某分公司依据上述合同约定主张，该款项虽经天某公司账户支出，但实际并非天某公司支付，而是根据合同约定由天水城开陇某分公司通过天某公司账户支付。天某公司主张二审判决没有对借贷关系真实性予以审查，主要理据是借款关系的发生主体不是本案双方当事人，对天水城开陇某分公司提交的两张欠条的真实性亦不予认可。就欠条签章的真实性问题，天某公司在一审、二审中均未提出鉴定申请。询问结束后，天水城开陇某分公司向本院提交甘肃天某房地产开发有限公司（以下简称天某房开公司）情况说明一份及转款凭证复印件两份，证明案涉借款关系已真实发生。该情况说明载明，天某房开公司系天水城开陇某分公司负责人帅争光个人独资设立的有限责任公司，该公司于2011年1月27日和2011年6月17日分别向天某公司通过转账支票方式支付100万元和400万元，该款项作为天水城开陇某分公司对天某公司出借款项；转款凭证复印件显示，上述日期该公司分别向天某公司转账100万元和400万元。经询问，天某公司认可王西陆为该公司员工，但提交相应工商登记资料证明其于上述价目表签订时的法定代表人为吕金源而非王西陆。天水城开陇某分公司称，王西陆是天某公司股东、董事长，一直代表天某公司负责案涉项目合作建设工作，并签订了全部合作建设合同及补充协议，其认为王西陆的签字认可代表天某公司的意思表示。
        再审裁定：驳回甘肃天某贸易有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，关于案涉合同法律效力的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。根据天某公司认可的天水城开公司于本案一审期间提交的房地产开发企业资质证书，甘肃省住房和城乡建设厅于2012年8月29日向天水城开公司颁发了二级资质证书。天水城开陇某分公司于本院组织询问时，提交房地产开发企业资质证书复印件一份，证明天水城开公司于2012年之前即具有相应房地产开发企业资质，天某公司对该证据不予认可，但未提出相反证据。本院认为，即使按照天某公司认可的2012年8月29日颁发的房地产开发企业资质证书，亦应认定天水城开公司于本案起诉前已经取得房地产开发经营资质。天水城开陇某分公司为天水城开公司设立的非法人分支机构。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。且天水城开公司于本案二审期间向二审法院出具情况说明，认可天水城开陇某分公司使用公司资质具体负责案涉项目开发事宜。故二审判决认定案涉《合作建设合同》中涉及商业、住宅用地部分合法有效，并无不当。
         关于二审判决判令天某公司履行配合拆除等义务是否存在错误的问题。双方当事人2012年11月15日签订的《合作建设补充协议》第三条约定，天某公司保证切实履行配合天水城开陇某分公司完成拆迁、验收、产权办理等合同义务，不得提出合同及补充协议范围之外的任何其他条件。甘肃省兰州住房制度改革领导小组办公室兰房改办字〔2010〕13号批文载明：同意天某公司组织职工集资建设经济适用房……所建住房向本单位符合条件的家庭出售后，如有剩余须报该办审核同意后，以物价部门审定的价格面向全市低收入家庭公开销售，严禁联建或擅自向社会销售。二审判决认定涉及天某公司与天水城开陇某分公司联建经济适用房部分合同效力待定，应指向天水城开陇某分公司一审诉讼请求中涉及案涉项目经济适用房价格核定、支付经济适用房差价款等，二审判决对天水城开陇某分公司该项诉讼请求未予处理。而天某公司履行配合天水城开陇某分公司完成拆迁、验收、产权办理等合同义务，并非仅就未经政府主管部门审核的经济适用房部分合同义务的履行，就已经政府审批同意的向天某公司职工家庭出售房屋以及商业、住宅用地部分合同的履行，同样需要天某公司履行相应配合义务。二审判决判令天某公司依约履行上述配合义务，并无不当。天某公司主张其履行相应配合义务的前提是天水城开陇某分公司履行交付房屋的义务，但就该主张，天某公司未提供证据证明。双方签订的合作合同及补充协议，亦未就天某公司履行配合义务须以天水城开陇某分公司交付房屋为前提作出约定。且从合作建设的实际情况看，天某公司履行相应配合拆除工作、办理规划等手续之前即要求天水城开陇某分公司履行交付房屋义务，亦难以实现。故天某公司的该项申请再审理由不能成立。
        关于二审判决判令天某公司承担相应土地出让金是否存在错误的问题。就二审判决涉及的补缴土地出让金和相应契税负担问题，双方在合作合同及补充协议中均未约定。而根据甘肃省兰州市国土资源局向天某公司下发的《关于同意甘肃天某贸易有限公司划拨建设用地使用权补办出让手续的通知》内容，同意将案涉地块中部分国有建设用地使用权出让给天某公司作为商业、住宅用地，并核定该宗地应分摊土地出让金为14816144元，抵扣原出让工业用地已交剩余年限出让价款4982662元后，尚应补缴9833482元。二审法院认定该补缴土地出让金和相关税费，为双方为取得完全产权和实现房产价值所必须支出的费用，在双方无法协商一致的情况下，应按照各自收益比例进行分担，并依据天某公司和天水城开陇某分公司在规划审批后签订的《合资建设补充协议》中对双方应分配商业用房面积的约定，确定天某公司应当分担的土地出让金比例，并无不当。根据双方当事人签订的《合作建设合同》第一条、第二条的约定，天某公司已经取得甘肃省兰州市焦家湾278号工业用地土地使用权（兰国用〔2007〕第c07423号《国有土地使用证》），为双方合作建设项目的前提，天某公司根据该合同约定，负有提供该土地使用权和相应建设资金的合同义务。故天某公司所主张的其为取得工业用地使用权所支付的相应土地出让金，已经纳入双方合作合同签订时的投入成本予以考量，是双方合作建设的前提条件和天某公司的合同义务，天某公司要求在分摊上述为取得商业、住宅用地使用权而支出的土地出让金时，再行扣除其已经支付的工业用地使用权部分土地出让金，缺乏事实和法律依据。
        关于天某公司主张二审判决认定天水城开陇某分公司支付了垫付款项缺乏依据的问题。双方于2009年10月21日签订的《合作建设补充合同》约定，合同签订后，天水城开陇某分公司应按照《合作建设合同》约定着手负责约定项目建设，除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有项目建设及报批手续均由天水城开陇某分公司或项目办公室负责以天某公司名义办理，天某公司有义务协助天水城开陇某分公司或项目办公室办理报批手续；天水城开陇某分公司对项目的出售须以天某公司名义进行，天水城开陇某分公司须独立建账、独立开户、依法纳税，天某公司指派会计一名进行监督、指导。本院认为，根据上述合同约定以及案涉项目实际建设情况，虽然天水城开陇某分公司提交的用以证明其已经实际缴纳补缴土地出让金和相关税费的票据、转账凭证等，均显示缴款人为天某公司，但由于该项目的相关手续办理及独立账户的管理，均实际由天水城开陇某分公司以天某公司名义负责，而天某公司就其所持实际支付该部分补缴土地出让金和契税的主张，没有提供相应证据证明，本院组织询问时，天某公司亦承认该部分款项来源为职工交纳的购房款，而并非该公司实际投入的款项，故二审判决认定天水城开陇某分公司实际支付了该部分土地出让金和契税，并无不当。
        关于二审判决将天水城开陇某分公司所诉借款一并审理是否存在错误的问题。本院认为，天水城开陇某分公司所诉借款关系发生于本案合作建设合同履行过程中，系由天水城开陇某分公司代天某公司支付案涉《合作建设合同》约定天某公司应当投入合作项目的2000万元资金，并由天某公司向天水城开陇某分公司借款后，经抵顶债务后核算确定的债权债务，双方为此签订《合作建设补充合同的补充协议》予以确认。该借款关系与本案讼争合作建设合同关系的发生具有紧密联系，二审法院就天水城开陇某分公司的该项诉求一并予以审理，并无不当。天某公司否认借贷关系真实性的主要理据是借款关系的发生主体不是本案双方当事人，对天水城开陇某分公司提交的两张欠条的真实性亦不予认可。本院认为，天水城开陇某分公司主张的借款，有天某公司出具的欠条和双方签字盖章的《合作建设补充合同的补充协议》予以证明，天某公司虽提出借款关系发生主体不是本案双方当事人，并对天水城开陇某分公司提交的两张欠条的真实性不予认可，但就该欠条上天某公司签章的真实性，天某公司未在一审、二审中提出鉴定申请，亦未提供证据反驳天水城开陇某分公司主张，在上述欠条和补充协议之间可以相互印证证明案涉借款关系真实性的情况下，二审判决判令天某公司归还借款并无不当。关于天某公司申请再审所称二审判决超出天水城开陇某分公司诉讼请求范围的问题。本院认为，二审判决判令天某公司支付借款本息3359500万元的数额，并未超出天水城开陇某分公司一审诉请的数额，二审判决在查清欠款来源的情况下，将该欠款界定为借款本息而不是天水城开陇某分公司一审诉称的借款利息，不属于超出当事人诉讼请求范围。天某公司就借款关系提出的申请再审理由，均不能成立。
        关于二审判决判令天某公司支付天水城开陇某分公司装修款是否存在错误的问题。本院认为，二审判决依据《3#楼四楼装修价目表》认定天某公司应当向天水城开陇某分公司支付装修款106688元，该价目表上记载天某公司承担装修费用106688元，王西陆签字表示同意。天某公司申请再审称，王西陆并非该公司法定代表人，在没有公司授权情况下的签字为个人行为，对天某公司没有约束力。经查，案涉《合作建设合同》及三份补充协议上所载天某公司法定代表人均为王西陆。本院认为，在案涉合作建设项目涉及的全部合同及补充协议中，王西陆均被列明为天某公司法定代表人的情况下，应当认为王西陆对外代表天某公司为民事法律行为，负责案涉项目的合作建设事宜，天某公司对此系明知且认可。天水城开陇某分公司称王西陆一直代表天某公司负责案涉项目合作建设工作，其认为王西陆的签字认可代表天某公司的意思表示，具有相应事实依据，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，二审判决认定天某公司应当就王西陆签字认可的装修款负担承担相应民事责任正确。天某公司以工商登记载明的法定代表人并非王西陆为由否认其代理行为法律效力，理据不足，该申请再审理由不能成立。
        关于天某公司申请再审称二审判决没有写明改判所依据的实体法律，属于适用法律错误或适用法律瑕疵的问题。本院认为，该问题不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的应当对案件予以再审的情形，是否写明改判所依据的实体法律，不影响本案二审判决结果，不能作为当事人申请再审的合法事由。