李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        信某公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令真某美公司履行协议，协助我公司办理涉案土地、房屋的产权过户手续；2.请求判令我公司代位清偿真某美公司所欠冯某峪镇政府的债务，超出应付转让款的部分由真某美公司返还；3.诉讼费用由真某美公司负担。事实及理由：2008年1月30日，我公司与真某美公司签订《房屋、土地转让协议书》，该协议书约定真某美公司将其名下的房屋3761.60平方米、土地12472.3平方米（位于密云县x路口x号）以1000万元的价格转让给我公司。签订协议后，我公司按照约定给付真某美公司定金100万元，并交纳土地使用权转让税金6万元、房屋买卖税金105000元，真某美公司将该房屋及土地交付我公司管理至今，我公司为此支付了管理费及水电费。该协议签订后，因真某美公司负债，该房屋及土地相继被广东省佛山市法院和密云法院查封，致使该转让协议未能按月履行。经我公司了解，真某美公司又将该房屋及土地转让给第三人，为了维护我公司的合法权利，特向法院起诉，请求法院支持我公司的诉讼请求。
         真某美公司提出如下答辩意见：1.因双方先后签订两份《厂房、土地转让协议书》，并且存在虚构价格损害国家利益的情况，双方签订的协议书应当属于无效合同；2.合同没有实际履行；3.信某公司怠于行使权利并造成了现实后果，是合同丧失继续履行可能的根本原因；4.真某美公司将标的不动产转让给冯某峪镇政府的行为合法有效，不属于“一物二卖”；5.信某公司的主张已过诉讼时效；6.信某公司主张的合同权利已无法实现。因此，请求法院驳回信某公司的诉讼请求。东方新宇公司述称，同意真某美公司的答辩意见。我公司是善意的买受人，已经实际控制土地、房屋，不同意信某公司的诉讼请求。
        冯某峪镇政府述称，我们将土地及地上物转让给真某美，但真某美公司有部分转让款未付清，2008年我们起诉后法院判决真某美公司给付转让款并支付违约金，真某美公司至今未付，目前已经累计拖欠七八百万。经协商，真某美公司同意将涉案土地退给冯某峪镇政府抵顶债务，2017年4月，我们与真某美和东方新宇签订协议，将涉案土地、房屋转让给东方新宇，我们认为涉案土地、房屋已经跟信某公司没有关系了。
        根据当事人陈述和本院经审查认定的证据，本院认定事实如下：2001年3月18日，原密云县冯某峪镇企业总公司（以下简称企业总公司）与真某美公司签订厂房、场地转让协议书一份，约定企业总公司将坐落于密云县x路口真某美公司原租赁的土地、厂房建筑（以下简称涉案土地、房屋）和水、电等附属设施整体转让给真某美公司，转让价720万元，协议签订时付480万，余款240万元分别于2002年至2009年每年的6月30日各付30万元，如真某美公司不能按期付款应承担每日千分之三的违约金。协议签订后，企业总公司协助真某美公司办理了涉案土地、房屋的产权变更登记手续，但真某美公司未按约定的时间给付转让款。2008年5月8日，冯某峪镇政府向本院提起诉讼，要求真某美公司给付已到期的转让款822209元，并支付违约金。本院于2008年6月23日作出（2008）密民初字第2862号民事判决，判决真某美公司于该判决生效后十日内给付冯某峪镇政府822209元，并给付违约金（自2007年7月1日至付清之日按每日3‰计算）。宣判后，双方未上诉。2008年7月29日，冯某峪镇政府再次提起诉讼，请求法院判令真某美公司给付2007年7月1日至2008年6月30日期间的到期转让款30万元并支付违约金。本院于2008年9月26日作出（2008）密民初字第5020号民事判决，判决真某美公司于该判决生效后十日内给付冯某峪镇政府30万元，并给付违约金（自2008年7月1日至付清之日按每日1.5‰计算）。宣判后，真某美公司提起上诉，在二审审理过程中申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2009年3月4日作出（2009）二中民终字第00031号民事裁定，裁定准许真某美公司撤回上诉，双方均按一审判决执行。冯某峪镇政府于2008年7月29日向本院申请执行（2008）密民初字第2862号民事判决书，本院在执行过程中于2013年11月15日将涉案土地、房屋予以查封，该土地、房屋至今仍在查封中。另查明，真某美公司系中外合资有限责任公司，现有三个法人股东，包括SW销售服务有限公司（马来西亚籍，以下简称SW公司）、深圳市卡夫丽斯实业有限公司（以下简称卡夫丽斯公司）、长春京城房地产开发有限公司（以下简称京城公司）。真某美公司的营业执照于2011年12月19日被吊销，至今未办理注销登记手续。真某美公司的原法定代表人廖宗明（英文姓名：LIEWCHOONGBENG,马来西亚人）于2007年8月3日以涉嫌损害商业信誉、商品声誉犯罪在广东省中山市被刑事拘留，同年9月7日被逮捕，并提起公诉。2008年10月23日，广东省中山市中级人民法院（以下简称中山中院）作出（2008）中中法刑二初字第19号刑事判决，判处廖宗明犯损害商业信誉、商品声誉罪，有期徒刑一年六个月，并处罚金30000元。廖宗明不服上诉，2009年8月27日，广东省高级人民法院（以下简称广东高院）作出（2008）粤高法刑二终字第312号刑事裁定，撤销中山中院（2008）中中法刑二初字第19号刑事判决，发回中山中院重审。2009年2月2日，廖宗明被取保候审，2010年4月16日，中山中院裁定准许广东省中山市人民检察院将案件退回广东省中山市公安局作撤案处理。廖宗明被羁押后，真某美公司于2007年12月6日、12月7日在北京召开临时股东会，并制作股东会决议，决议内容包括由廖国强全权负责对外协商合作事宜，卡夫丽斯公司、京城公司不再参与以后经营；一致同意于2007年12月30日终止市场运作，留个别职员处理善后事宜。之后，真某美公司进行了法定代表人的变更登记手续，由廖宗明变更为廖国强。2008年1月30日，真某美公司与信某公司签订房屋、土地转让协议书，将涉案房屋、土地以1000万的价格转让给信某公司，按照双方签订的合同约定：1.签订协议之时，信某公司需支付100万元定金；2.政府房屋管理部门受理双方的房屋转让申请及全部转让资料开具受理通知单当日，信某公司应支付300万元转让款给真某美公司。资金到账后，真某美公司将土地及地上建筑物全部移交给信某公司监督管理；3.余款600万元待产权过户至信某公司名下之日起五个工作日内支付。双方在协议书中约定，信某公司负责在房屋、土地交易过程中的契税和过户费，真某美公司负责转让房屋土地交易过程中（除信某公司交纳的两项费用外）的其它费用，所有过户手续的办理均由真某美公司负责。协议书还就双方的权利、义务、违约责任、其它约定事项等进行了约定。在协议书的尾部，信某公司的代表签字，信某公司加盖了公章；真某美公司加盖了公章，廖国强、李进作为代表人签字。2008年1月31日，真某美公司通过2份董事会决议，一份决议的内容为将涉案房屋的所有权及涉案土地的使用权转让到信某公司；另一份决议的内容为授权李进签订房屋、土地过户协议书；授权李进、张镱泷全权处理房屋、土地过户善后事宜；公司有偿出让房屋、土地，实收壹仟万元人民币，并通过了有关中介、佣金费用等事项。两份董事会决议均有董事会成员廖国强、李粤赣、赵伟辰签字。在本案审理过程中，信某公司还提供了真某美公司出具的授权书，授权书载明授权李进全权办理转让真某美公司房屋、土地的签约、过户有关事宜，授权书有真某美公司的法定代表人廖国强的签字。在本案审理过程中，真某美公司否认收到信某公司支付的定金100万元，根据信某公司的申请，本院向中国农业银行股份有限公司北京密云支行查询了100万元交易的进账情况，根据该银行的反馈，真某美公司于2008年2月2日收到了北京信远发物业管理有限公司代信某公司支付的定金100万元。真某美公司认可收到信某公司另行向其支付的27.5万元的费用。2008年2月19日，信某公司与真某美公司再次签订《房屋、土地转让协议书》，协议书的内容为真某美公司将涉案房屋、土地转让给信某公司，其中，土地使用权转让金为贰佰万元，地上房屋转让金为350万元，两项共计伍佰伍拾万元。该协议书甲方代表人处为廖国强、李进签字。李进在本案审理过程中出庭作证，在回答为什么与信某公司签订两份房屋、土地转让协议时陈述称，2008年2月19日的转让协议系“做过户用的，实际收钱按1000万元收”。2008年3月17日，密云县地税局第四税务所向信某公司出具了2张契税专用税收缴款书，根据该缴款书记载，因土地使用权转让向信某公司征收契税6万元，因房屋买卖向信某公司征收契税105000元，2张契税缴款书均记载房地产位置为密云县x镇x路口。后因涉案土地、房屋被相关法院查封，过户程序未继续进行。但真某美公司通过其工作人员将涉案土地的国有土地使用权证书交付给信某公司，信某公司在本院审理过程中向本院出示了两宗土地的使用权证书原件。根据信某公司的申请，本院传唤张昌红出庭作证，张昌红在陈述中称，其在入职真某美公司之前，找人起了一个名字叫张镱泷，其在真某美公司工作期间一直以张镱泷身份存在，根据公司董事会的授权，其参与了真某美公司与信某公司的房屋、土地交易，并于2012年12月，经请示真某美公司的董事李粤赣将涉案土地、房屋实际交给信某公司管理、控制。信某公司向本院提交了2013年1月至2017年4月真某美公司的电费交费票据，证明其在该期间实际占有、管理涉案土地、房屋，并交纳相关费用。2017年4月，冯某峪镇政府与真某美公司签订执行和解协议，协议约定，真某美公司同意将涉案土地、房屋转让给冯某峪镇政府，转让价款用于抵偿真某美对冯某峪镇政府的全部债务。同时，冯某峪镇政府与真某美公司、东方新宇公司签订《房屋、土地转让协议》，三方在协议中约定，为了把真某美公司的土地、房屋有偿转让给第三方用于偿还冯某峪镇政府的本息，经冯某峪镇政府与真某美公司、东方新宇公司多次磋商，促使真某美公司、东方新宇公司达成房屋、土地买卖协议，真某美公司同意将其所有的涉案土地、房屋出让给东方新宇公司，总价款2180万元。真某美公司同意东方新宇公司将上述房屋土地总价款打入冯某峪镇政府指定的冯某峪镇政府账户后，由冯某峪镇政府将其中的1500万元转给真某美公司，其余680万元人民币归冯某峪镇政府所有。三方同时就后续的解除查封和办理过户手续等事宜进行了约定。廖宗明代表真某美公司在执行和解协议和三方签订的《房屋、土地转让协议》上签字。在本案审理过程中，冯某峪镇政府向本院提供了真某美公司法定代表人廖国强签署的对廖宗明的授权委托书。冯某峪镇政府认可已经收到东方新宇公司给付的1000万元转让款。在本案审理过程中，经本院现场勘查，目前，该土地、房屋由东方新宇公司实际控制，冯某峪镇政府认可该机构于2017年4月底将涉案土地、房屋交付给东方新宇公司管理。信某公司起诉后，向本院提出了财产保全的申请，本院于2017年5月11日作出(2017)京0118民初4337号民事裁定，裁定查封真某美公司的涉案土地、房屋。但在执行该裁定的过程中发现，冯某峪镇政府在执行程序中，已经先于信某公司申请了对涉案土地、房屋的查封，本案的保全裁定处于轮候查封的状态。
        法院判决：驳回原告北京信远云达塑料制品有限公司的诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        信某公司与真某美公司于2008年1月30日签订的《房屋、土地转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。真某美公司提出信某公司存在与其股东恶意串通损害公司利益的行为，进而否认合同的效力，但未向本院提供证据予以证明，本院对该意见不予采纳。真某美公司在本院审理过程中要求本院调取支票号为“GE/021xxxxx51”的转账支票的相关信息，本院认为其申请调取的理由不充分，本院不予调取。信某公司与真某美公司于2008年2月19日签订的《房屋、土地转让协议书》，其转让价格低于双方实际交易的价格，双方以该协议作为缴纳契税的依据，违反了国家关于税收的有关规定，该协议属无效协议。对信某公司和真某美公司签订阴阳合同，故意规避国家税收政策的行为，本院予以谴责。依法成立的合同，双方本应全面履行自己的义务，但是《中华人民共和国合同法》第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：“（一）法律上或事实上不能履行……”。本案中，涉案土地、房屋在信某公司起诉前已经被法院查封，在该查封解除之前，无法办理过户手续，因此，信某公司要求真某美公司履行协助其办理过户手续的义务，本院不予支持。信某公司要求代位清偿真某美公司对冯某峪镇政府的债务后由法院判决解除另一案件对涉案房屋、土地的查封，无依据，本院亦不予支持。