李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        红旗渠公司诉称：红旗渠公司原名为林州市建筑工程三公司（以下简称林建三公司）、河南红旗渠建设集团有限公司。1998年10月20日，北京市计划委员会与北京市城乡建设委员会下发了京计基字（1998）第1189号《关于开发建设昌平杨庄中街住宅小区项目建设书（代可行性研究报告）的批复》，同意由昌房公司开发建设杨庄中街住宅小区。
        1999年5月20日，林建三公司与昌房公司签订了《杨庄中街旧城改造工程项目转让合同》（以下简称《转让合同》），约定由昌房公司将上述项目有偿转让给林建三公司。合同签订后，林建三公司为该项目垫付了320余万元，其中含有土地出让金144万元。
         1999年9月13日，昌房公司与北京市房屋土地管理局签订了京房地出［合］字（99）第276号《北京市国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），约定由昌房公司受让昌平县城区镇水关环岛东北侧独立宗地，用于住宅及配套公建的开发建设。土地出让金总价款为人民币4112400元。
         2001年4月20日，昌房公司又将上述项目转让给了润杰公司。2002年11月22日，润杰公司以办理144万元土地出让金退款手续为由从林建三公司将其交纳垫付土地出让金的收据原件取走。但昌房公司与润杰公司至今未向原告返还144万元的土地出让金。
         原告认为，昌房公司与北京市房屋土地管理局签订了《出让合同》，其应履行缴纳土地出让金的义务。原告并非该《出让合同》的一方当事人，但为昌房公司垫付了144万元土地出让金，昌房公司没有合法依据取得了不当利益，应将不当利益返还给原告。而昌房公司又将上述项目转让给了润杰公司，并且润杰公司从原告处取走了土地出让金的收据，故润杰公司应对该笔土地出让金的退还承担连带责任。故诉至法院，请求：1、判令昌房公司返还原告垫付的土地出让金人民币144万元；2、判令昌房公司按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（自2002年11月17日起至实际支付之日止）；3、判令润杰公司对上述144万元土地出让金及利息承担连带还款责任；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。重审中，原告红旗渠公司认为：原、被告之间的上述纠纷已历经十余年及多次诉讼，根据相关事实及北京市国土资源局出具的政府信息公开告知书，已经可以确认双方在《取款证明》中的“144万元土地出让金待上级退还该公司再付林建三公司”的条件已经不能成就；故变更本案案由为项目转让合同纠纷。
        被告昌房公司辩称：1、原告的起诉违反了民事诉讼法规定的一事不再理的原则。2、被告不构成不当得利，不具有返还土地出让金的义务。
         被告润杰公司辩称：同昌房公司的答辩意见。
       原审法院经审理查明：1998年10月20日，北京市计划委员会与北京市城乡建设委员会下发了京计基字（1998）第1189号《关于开发建设昌平杨庄中街住宅小区项目建设书（代可行性研究报告）的批复》，同意由昌房公司开发建设杨庄中街住宅小区。
        1999年5月20日，红旗渠公司（原名林建三公司，2006年10月18日更名为河南红旗渠建设集团有限公司、2013年6月17日更名为红旗渠公司）与昌房公司（原名北京市昌平房地产开发总公司，2014年5月26日更名为昌房公司）签订了《杨庄中街旧城改造工程项目转让合同》，约定由昌房公司将上述项目有偿转让给红旗渠公司。合同签订后，红旗渠公司为该项目垫付了部分资金，其中包含土地出让金144万元。
        1999年9月13日，昌房公司（受让方）与北京市房屋土地管理局（出让方）签订了京房地出［合］字（99）第276号《北京市国有土地使用权出让合同》，约定：昌房公司以出让方式取得昌平城区镇水关环岛东北侧19050平方米土地使用权，用于住宅及配套公建的开发建设，土地出让金总价款为人民币4112400元等。后因红旗渠公司的资金未到位，2001年4月20日，昌房公司又将上述项目转让给了润杰公司。
        2002年1月17日，红旗渠公司的工作人员郝恒昌向润杰公司出具取款证明，主要内容为：“因林建三公司于1999年与昌房公司签订昌平杨庄住宅开发项目，开发前期林建三公司垫资办理土地出让金144万元、昌房公司管理费51万元、其它开发手续款1076637元，三项共计3026637元。后因资金未能到位昌房公司决定将项目转给润杰公司开发，垫资问题经昌房公司领导、润杰公司领导三方确认，昌房公司原收51万元应由昌房公司负责付款，144万元的土地出让金待上级退还后该公司再付林建三公司，其余1076637元由润杰公司分二次还清林建三公司”。12月22日，润杰公司从红旗渠公司处将144万元土地出让金的收据原件取走。
        2004年7月，红旗渠公司向原审法院起诉项目转让合同纠纷，要求昌房公司与润杰公司返还工程投资款240余万元并赔偿利息损失19万余元。原审法院经审理后作出（2004）昌民初字第5978号民事判决，认为：双方之间的转让合同违反相关的法律规定，故转让合同无效。《取款证明》约定“144万元土地出让金待上级退还后该公司再付林建三公司”，现该款未退回昌房公司，其约定的条件尚未成就，目前红旗渠公司主张退还该款不予支持。故判决：项目转让合同无效，昌房公司与润杰公司共计返还红旗渠公司投资款50余万元。
         2005年8月，红旗渠公司向原审法院起诉项目转让合同纠纷，要求昌房公司与润杰公司返还土地出让金144万元及利息。原审法院经审理后作出（2005）昌民初字第8651号民事判决，认为：返还土地出让金的条件未成就，故判决驳回了红旗渠公司的诉讼请求。红旗渠公司对该判决不服并上诉后，北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第681号民事判决维持了原判。
        2006年3月，红旗渠公司向原审法院起诉项目转让合同纠纷，要求北京市国土资源局昌平分局、昌房公司和润杰公司返还土地出让金144万元及利息。原审法院经审理后作出（2006）昌民初字第4647号民事裁定，认为：对同一问题不应重复起诉，故裁定驳回红旗渠公司的起诉。红旗渠公司对该裁定不服并上诉后，北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第9138号裁定维持了原裁定。
        2007年6月，红旗渠公司向原审法院起诉代位权纠纷，要求北京市国土资源局昌平分局、昌房公司返还土地出让金144万元及利息。原审法院经审理后作出（2007）昌民初字第7221号民事裁定，认为：虽然红旗渠公司提供的证据能够证明其与昌房公司之间具有债权债务关系，但不足以证明昌房公司与北京市国土资源局昌平分局之间具有债权债务关系，北京市国土资源局昌平分局不具有作为本案被告的主体资格，故裁定驳回红旗渠公司的起诉。
         2007年12月，红旗渠公司向原审法院起诉代位权纠纷，要求北京市昌平区建设委员会、昌房公司返还土地出让金144万元及利息。原审法院经审理后作出（2008）昌民初字第931号民事裁定，认为：虽然红旗渠公司提供的证据能够证明其与昌房公司之间具有债权债务关系，但不足以证明昌房公司与北京市昌平区建设委员会之间具有债权债务关系，北京市昌平区建设委员会不具有作为本案被告的主体资格，故裁定驳回红旗渠公司的起诉。
        2009年4月，红旗渠公司向原审法院起诉项目转让合同纠纷，要求确认《取款证明》中“144万元土地出让金待上级退还后该公司再付林建三公司”的约定无效，昌房公司及润杰公司返还代交的土地出让金144万元。原审法院经审理后作出（2009）昌民初字第6002号民事裁定，认为：现红旗渠公司就同一事实再次起诉违背了民事诉讼中的“一事不再理”原则，红旗渠公司对同一事实不应重复起诉，故裁定驳回红旗渠公司的起诉。
         上述事实，有《杨庄中街旧城改造工程项目转让合同》、《杨庄中街旧城改造工程项目转让补充合同》、银钱收据、收条、《北京市国有土地使用权出让合同》、政府信息公开告知书、《取款证明》、（2004）昌民初字第5978号民事判决书、（2005）昌民初字第8651号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第681号民事判决书、（2006）昌民初字第4647号民事裁定书、北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第9138号民事裁定书、（2007）昌民初字第7221号民事裁定书、（2008）昌民初字第931号民事裁定书、（2009）昌民初字第6002号民事裁定书及当事人陈述等证据为证。
        原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，依据《北京市国有土地使用 权出让合同》，昌房公司以出让方式取得土地使用权，应依约支付土地出让金，红旗渠公司为昌房公司交纳土地出让金144万元属于垫付行为，昌房公司理应退还。根据生效裁判，红旗渠公司虽已明确表示诉争的土地出让金144万元待上级退还昌房公司后再给付红旗渠公司，现有关部门尚未将该笔土地出让金退还昌房公司，但红旗渠公司就退还土地出让金事宜多次提起诉讼，均被判决或裁定驳回，应视为该退还条件已不可能成就；昌房公司以此长期占用该款项不退还，有违公平、诚实信用原则。现红旗渠公司要求昌房公司退还土地出让金并支付逾期还款利息，理由正当，证据充分，原审法院予以支持，但对于请求过高的部分不予支持。对于要求润杰公司承担连带责任的请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。对昌房公司关于其不构成不当得利的抗辩，予以采纳；对关于原告的起诉违反了民事诉讼法规定的一事不再理的原则且其不具有返还土地出让金义务的抗辩，不予采纳。对润杰公司关于其不构成不当得利及不具有返还土地出让金的义务的抗辩，予以采纳；对关于原告的起诉违反了民事诉讼法规定的一事不再理的原则的抗辩，不予采纳。原审法院据此判决：一、北京市昌平房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还红旗渠建设集团有限公司土地出让金一百四十四万元；二、北京市昌平房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付红旗渠建设集团有限公司一百四十四万元的利息（以一百四十四万元为基数，自二〇一〇年六月二十八日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回红旗渠建设集团有限公司的其他诉讼请求。
        昌房公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、我方没有不当得利，不应当返还。红旗渠公司诉请我方返还144万元土地出让金，是该公司基于与我方签订的《杨庄中街旧城改造工程项目转让合同》向北京市房屋土地管理局缴纳的，虽然该《转让合同》被（2004）昌民初字第5978号民事判决认定为无效合同，但我方并未获得北京市房屋土地管理局返还的任何土地出让金，我方也没有因此受益，故我方明显不能构成不当得利。2、本案应该执行昌平法院（2004）昌民初字第5978号民事判决，该判决认定的《取款证明》约定“144万元土地出让金待上级退还后该公司再付林建三公司”现因该条件尚未成就，故法院不应支持红旗渠公司的诉请。红旗渠公司未能提供任何证据证明我方阻止条件成就或者条件不能成就，在缺乏证据的前提下，本案一审判决实际上是否认了（2004）昌民初字第5978号民事判决。《取款证明》只是两个被上诉人之间签订的，并未经过我方的确认。我方一直没有承诺要返还红旗渠公司144万元土地出让金的款项。3、我方并未因红旗渠公司缴纳144万元获取任何利益，如判决返还，严重损害了我方的合法权益。4、我方未向红旗渠公司出具任何还款承诺，亦未获取被上诉人任何缴款凭证。5、本案不应当是不当得利纠纷，应当是项目转让合同纠纷。综上，原判认定依据不足，请法院予以改判。请求：1、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民再初字第2929号民事判决的第一、二项，并依法改判。2、由被上诉人承担全部诉讼费用。
        红旗渠公司辩称：1、就144万元土地出让金的问题，双方已经经过多次诉讼，我公司于2011年3月向北京市国土资源局申请信息公开，要求公开北京市国土资源局与昌房公司签订的《北京市国有土地使用权出让合同》的地价款缴纳情况。根据北京市国土资源局书面答复，昌房公司已全额缴纳了该《北京市国有土地使用权出让合同》的土地出让金、契税、资金占用费和滞纳金，该证据已经提供给法院。北京市国土资源局为土地出让金的最终收取单位，该证据足以说明该项目土地出让金已缴纳完毕，根本不存在退还144万元土地出让金的情况。通过以上事实可以得知，《取款证明》中关于退还土地出让金所约定的条件根本不可能成就。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第75条规定：附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。2、昌房公司是否获取了利益的问题。本案中昌平城区镇水关环岛东北侧19050平方米的144万元土地出让金是由我公司缴纳的，虽然昌房公司称没有获得北京市房屋土地管理局返还的任何土地出让金款项，但事实上该土地使用权登记于昌房公司名下，昌房公司在红旗渠公司替其公司缴纳了144万元土地出让金的前提下获取了土地使用权，说明其公司已经获益。3、红旗渠公司已经申请变更本案案由为项目转让合同纠纷，一审判决书中对此已有说明。4、双方之间已经发生八次诉讼，根据我方提交的证据足以说明《取款证明》中关于退还土地出让金所约定的条件根本不可能成就。故原判认定事实清楚，适用法律正确，请法院予以维持。
        润杰公司辩称：我们认可一审判决。144万元土地出让金是红旗渠公司替昌房公司缴纳的，润杰公司没有义务承担连带责任。
         本院二审确认一审查明的事实及认定的证据。
          二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         民事法律行为可以附条件，所附条件不成就时，民事法律行为不发生法律效力。本案中，红旗渠公司虽在取款证明中表示诉争的土地出让金144万元待上级退还昌房公司后再给付红旗渠公司，但红旗渠公司就退还土地出让金事宜已分别以北京市国土资源局昌平分局、北京市昌平区建设委员会、昌房公司、润杰公司等单位为被告多次提起诉讼，且均被法院驳回，故综合本案事实情况，应视为取款证明中所附退还条件已不可能成就。昌房公司关于条件尚未成就，法院不应支持红旗渠公司诉请的上诉理由缺乏事实依据，故不予采纳。
         因取款证明中所附退还条件已不能成就，故该附条件的退还约定对红旗渠公司已无约束力。因红旗渠公司与昌房公司间签订的转让合同已经生效判决确认无效，红旗渠公司无义务支付或为昌房公司垫付土地出让金，昌房公司作为土地使用权人，负有支付土地出让金的义务，其已从红旗渠公司垫付土地出让金的行为中获益，应将土地出让金退还红旗渠公司并支付逾期还款利息。原审判决昌房公司退还红旗渠公司土地出让金并支付逾期还款利息正确，故二审予以维持。因红旗渠公司要求润杰公司承担连带责任缺乏事实及法律依据，一审法院驳回红旗渠公司的该项诉讼请求正确，故一并予以维持。昌房公司关于其并未向红旗渠公司出具任何还款承诺，并未因红旗渠公司缴纳144万元获取任何利益，不应当返还的上诉理由缺乏依据，故不予采信。
        关于昌房公司上诉所称本案案由不应为不当得利纠纷，而应为项目转让合同纠纷的问题。因案由系法院依据原告主张的法律关系及诉讼请求所确定，本案中，红旗渠公司在一审法院起诉时系依据不当得利法律关系提出诉讼请求，因此，原审将案由确定为不当得利纠纷并无不当。