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        原告（反诉被告）北京青年旅行社股份有限公司诉被告（反诉原告）北京东方置地投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京青年旅行社股份有限公司的委托诉讼代理人苗慧敏、周闫羽，被告（反诉原告）北京东方置地投资发展有限公司的委托诉讼代理人韩尉武、王瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
        原告（反诉被告）北京青年旅行社股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理安定门大街××号楼底商北侧（建筑面积397.59平方米）的所有权证，办理所有权证所需的相关费用（含土地出让金）由被告承担。事实及理由如下：1990年7月16日，原、被告签订××号《北京地区商品房购销合同》。合同约定，原告向被告购买北京市东城区安定门内大街××号（楼底商）397.59平方米的业务用房，原告向被告支付预付购房款100万元，被告向原告交付购买的业务用房。但被告没有为原告办理诉争房屋所有权登记，原告于1994年及2003年向被告发函，要求其办理房屋产权登记手续。被告称原告的产权登记正在办理中，但至今未果。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。
        被告（反诉原告）北京东方置地投资发展有限公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。1、双方未完成交易，原告没有全额支付购房款。2、因国家政策变化，土地现在有偿使用，现在要缴纳土地出让金，如被告承担土地出让金，将会给被告造成巨大损失。3、国家政策的变化属于不可抗力原因。综上，被告亦提起反诉。反诉请求为：1、依法解除原、被告于1990年7月6日签订的××号《北京地区商品房购销合同》；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由如下：双方签订的《北京地区商品房购销合同》，由于当时尚处于计划经济时期，双方均为国有企业，致使双方所签订合同中仅约定了：房屋性质为“业务用房”；面积为“397.59”平方米；坐落地址为“安内大街”；购销依据为：“系根据经（86）建以市字第××号批准之商品房”；房屋交付期限约定为“90年7月”；预购房款交付时间为“90年7月”；预购房款为“100万元”；约定建筑税依据（87）市税四字第××号文件代收代缴。但是，合同中没有约定房屋的交易价格（即每平方米多少钱）；总价款多少钱？总价款的交付时间？双方在履行合同时，1990年7月，由于原告急于用房开展业务，在被告未缴纳任何费用的前提下，被告即将房屋交付于原告先行使用。1991年9月2日，原告才缴纳第一笔购房款50万元，据合同约定的1990年7月迟延缴纳14个月。1992年4月29日，原告第二次缴纳购房款1090360元。1992年9月9日，原告向被告缴纳代扣代缴“调节税”44848.15元。双方由于房屋交易价格至今没有形成一致意见，致使该房产至今未办理房屋所有权证。由于本案是历史原因遗留下来的问题，无法查找历史形成原因，只能从当前客观存在的事实予以推定。客观事实是，双方至今没有最终交易结算单，没有办理诉争房屋的房屋所有权证。每次原告要求反诉人办理房屋所有权证时，被告均要求原告协商交易价格，致使本案拖延至今。2000年以后，由于国家土地政策发生变化，国家无偿划拨土地变为有偿使用土地，办理房屋所有权证时需要按平方米缴纳土地出让金。现在每平方米土地出让金高达27000多元，诉争房屋397.59平米，仅土地出让金就高达一千多万元。为此巨额支出，双方更难达成一致意见。被告认为，依据《经济合同法》第27条第四项规定，由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但是无法防止的外因，致使经济合同无法履行，允许解除经济合同。国家政策变化依法属于不可抗力，这种变化致使被告无法履行合同义务，依法应当解除；依据《合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。被告销售房屋是为了获取利益，由于国家政策变化的不可抗力因素，致使被告继续履行合同必将造成上千万元的损失，这种结果违背被告签订合同的目的，被告要求依法解除诉争合同；依据合同法解释（二）第二十六条，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案属于历史原因形成，非一方过错造成，继续履行合同对被告明显不公平，并且不能实现合同目的。故此，被告请求人民法院依法解除诉争合同。
        原告（反诉被告）北京青年旅行社股份有限公司针对被告（反诉原告）北京东方置地投资发展有限公司的反诉辩称：被告所述不实。土地出让金按照国家的规定应由开发商交纳。被告所谓的不公平是其企业性质导致的，作为开发商来说费用是明确的，房屋销售合同都是备案的，通过政府批准的，价格是明确的。且在原双方交涉时对价格和土地出让金没有任何异议，只是因为政策原因迟延办证，这也不是原告导致的。故原告不同意被告的反诉请求。
         经审理查明：1990年7月6日，北京青年旅行社与北京市东城区住宅建设开发公司签订《北京地区商品房购销合同》。约定，被告青年旅行社向北京市东城区住宅建设开发公司订购商品房；房屋性质为业务用房；面积为397.59平方米；坐落地址为安内大街；购销依据为系根据经（86）建以市字第××号批准之商品房；房屋交付期限约定为90年7月；预购房款交付时间为90年7月；预购房款为100万元；约定建筑税依据（87）市税四字第××号文件代收代缴。合同签订后，北京青年旅行社于1991年1月7日向北京市东城区住宅建设开发公司支付50万元。1991年9月2日，北京青年旅行社向百荣实业公司支付50万元，1992年4月29日，北京青年旅行社向北京市东城区住宅建设开发公司支付人民币1090360元。1992年9月9日，北京青年旅行社向北京市东城区住宅建设开发公司支付税款44848.15元（原告称已向被告支付购房款1590360元）。随后，北京市东城区住宅建设开发公司向北京青年旅行社交付了本市东城区安内大街××号（现门牌）底商的房屋（397.59平方米），但该房屋的所有权至今没有办理。另，北京青年旅行社于2000年更名为原告北京青年旅行社股份有限公司，北京市东城区住宅建设开发公司于2003年更名为北京东方置地投资发展有限公司。现原告持诉称理由诉至本院，被告亦提出反诉。
        庭审中，被告表示诉争房屋的所有权至今没有办理的原因是原、被告双方没有购房款的结算，后又涉及土地出让金的问题。对此，原告表示诉争房屋的购房款已经结清，原告向被告支付了人民币1590360元的购房款，即本案诉争房屋的购房总款，折合具体面积为每平方米4000元，原告曾多次要求被告办理诉争房屋的所有权证，但被告总是迟迟不予办理。为此，原告提供被告于1994年及2003年为原告出具的证明，证明中被告表示该房屋的产权证正在办理之中。对此，被告不予认可1994年证明的真实性，认可2003年证明的真实性，但认为开具该份证明是为了协助原告办理工商注册所用。诉讼中，本院调取了同为安定门内大街××号南侧底商北京医药股份有限公司的房屋档案，该档案中北京医药股份有限公司与北京市东城区住宅建设开发公司签订的《北京地区商品房购销合同》约定的单价为每平方米4000元。同时，原、被告双方就办理诉争房屋所有权登记手续时需缴纳土地出让金的负担问题，各持己见。为此，本院向东城区房屋登记管理中心、东城区国土资源分局、北京市规划和国土资源管理委员会进行咨询。关于安定门内大街××号涉诉房屋是否交纳土地金问题，东城区房屋登记管理中心咨询台未查到相关出让信息，建议到地籍科查询，地籍科查得的结果是，安定门内大街××号有北京医药股份有限公司的国有土地使用证，使用面积234.3平方米，未查到涉诉房屋土地使用的出让信息，建议到区国土资源分局土地利用科查询。土地利用科表示，该科不掌握具体情况，可以去市国土局档案室查询，出让的都有档案。市国土资源局档案室通过查询后表示，未查到涉诉房屋土地出让的记录，表示档案部门查询的结果都是有关部门存档后的结果，未存档查不到，可以向土地利用中心予以咨询。土地利用中心工作人员表示，土地是否出让应到地籍科查询，相关土地的权属状况，地籍科会有标注。经询，各机关部门均未查到诉争房屋土地出让的情况。关于应由谁交纳土地出让金，登记中心工作人员表示，国家在1992年开始收取土地出让金，本着谁建设谁交纳的原则。1992年之前没有相关规定，本案属于历史遗留问题，谁交纳都可以，由双方协商解决。庭审中，被告表示诉争房屋目前阶段缴纳土地出让金需一千多万元。
        上述事实，有原、被告的陈述，《北京地区商品房购销合同》，房屋档案，发票，证明，情况说明，工作笔录和庭审笔录等在案佐证。
法院判决：
         驳回原告北京青年旅行社股份有限公司的诉讼请求；
         驳回被告北京东方置地投资发展有限公司的反诉请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，原、被告双方签订的《北京地区商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋。双方在合同中没有就办理诉争房屋所有权登记进行约定，但根据交易习惯，被告作为开发商有义务协助原告办理诉争房屋的所有权登记。诉讼中，被告表示因原告没有缴清全部购房款，故而没有协助其办理诉争房屋的所有权证，根据本案现有证据，原告购买的房屋面积为397.59平方米，已付的购房款为1590360元，二者相除单价为4000元。同时，根据本院调取北京医药股份有限公司的房屋档案显示，该公司购买房屋时的单价即为4000元，故本院认定原告在购买诉争房屋时已付清全部购房款。被告以原告未交清全部购房款为由未给原告办理所有权证的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。基于此，并结合被告为原告出具的证明，被告有义务协助原告办理诉争房屋的所有权证。从双方签订购房合同到本次诉讼，原告主张被告协助办证，已经时隔二十余年，在此期间，国家对所购房屋收取土地出让金。在现阶段，土地出让金应由开发商缴纳。而在双方签订购房合同时，国家对缴纳土地出让金没有规定。应当指出，被告在未协助原告办理所有权证的情形下，原告作为权利人未及时主张权利，导致损失的扩大，其亦负有相应责任。现阶段如让被告全额负担土地出让金，就诉争房屋的交易目的而言显失公平。在此情况下，原、被告双方应就土地出让金的负担问题进行协商。诉讼中，原、被告双方均不同意缴纳土地出让金，亦无法进行协商，导致诉争房屋目前不具备办理所有权证的条件。原告要求被告承担办证所需全部费用，依据不足，故本院对原告的诉讼请求不予支持。被告要求解除诉争合同的反诉请求，没有依据，本院不予支持。