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        上诉人北京金某宝地农贸市场有限公司(以下简称金某宝地公司)因与被上诉人北京市怀柔区怀柔镇南某村股份制合作社（以下简称南某村合作社）、被上诉人北京市怀柔区怀柔镇南某村村民委员会（以下简称南某村委会）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人金某宝地公司之委托诉讼代理人裴愚，被上诉人南某村合作社、被上诉人南某村委会之共同委托诉讼代理人石来东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金某宝地公司上诉请求：
       撤销原审判决，依法改判南某村合作社、南某村委会立即协助金某宝地公司办理国有土地使用权登记过户手续；诉讼费由南某村合作社、南某村委会承担。主要事实和理由：我方的诉讼请求是建立在有效合同的基础上的，我方已经全部履行付款义务并实际占有使用。由于南某村合作社、南某村委会仅口头表示同意履行合同义务，但实际却无限拖曳，我方才向法院起诉。南某村委会、南某村合作社共同辩称：同意一审判决，不同意金某宝地公司的上诉请求和理由。坚持一审意见，请求维持原判，驳回金某宝地公司的上诉请求。金某宝地公司向一审法院起诉请求：要求南某村委会、南某村合作社立即协助金某宝地公司办理使用面积7901平方米的国有土地使用权登记过户手续。
一审法院认定事实：
       2014年8月25日，南某村合作社作为甲方（出让方），金某宝地公司作为乙方（受让方）签订《土地出让协议》，协议约定：“……在甲方与孙×于2013年1月22日签订的《土地出让协议》的基础上，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本协议。一、甲方将土地出让给孙×作为法定代表人的乙方。出让的地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地出让范围。二、乙方根据本协议受让土地后，在其范围内进行的开发、利用、经营土地活动，须遵守国家的法律、法规即北京市人民政府和行政管理部门的有关规定，不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。三、甲方出让给乙方的土地分为两块地。第一块土地坐落于北京市怀柔区怀柔镇南某村，所有权证号为【京怀《98》国用《出》字第××号】，土地用途为综合《办公》；第二块土地坐落于北京市怀柔区南华大街南侧，所有权证号为【京怀《98》国用《出》字第×××号】，土地用途为综合《办公》。四、土地总面积：7901平方米，合11.86亩。【京怀《98》国用《出》字第××号】的土地面积为4274平方米，合6.42亩；【京怀《98》国用《出》字第×××号】的土地面积为3627平方米，合5.44亩。五、土地出让金及支付方式。经甲乙双方协商，并经甲方村民代表大会一致通过，确定该两块土地的出让金为每亩一百四十万元整（小写：1400000元）。共计11.86亩，合计一千六百六十万四千元整（小写16604000元）。全部出让金已由乙方的法定代表人孙×于2013年2月7日支付一百万元（小写：1000000元）；于2013年3月18日支付五百万元（小写：5000000元）；于2013年11月13日支付一千零六十万四千元（小写：10604000元）。六、甲方应在签订本协议后积极准备办理土地过户的相关手续，并主动协助乙方到土地登记管理部门将土地的所有权过户乙方名下。七、任何一方对于因发生不可抗力因素（如地震、洪水、战争等）造成的不能履行协议义务，双方均不承担责任。八、如在办理土地过户手续前遇国家占地拆迁，就该两块土地的所有利益由乙方享有，与甲方无关……。”2016年2月22日，金某宝地公司持诉称理由及请求起诉至法院，本案在审理过程中，南某村合作社、南某村委会同意在其能力范围内履行协助办理过户手续的义务。
        金某宝地公司对其主张出示：1、《土地出让协议》。2、2013年2月7日及3月18日南某村合作社出具的收据二张，上载明：“今收到孙×交来买北市场地款壹佰万元整、伍佰万元整”。3、2013年11月13日南某村合作社出具的收条，上载明“今收到孙×交来土地转让费壹仟零陆拾万元零肆仟元正10604000元”该收据经手人系刘×，上加盖南某村合作社公章。4、京怀《98》国用（出）字第×××号《国有土地使用证》。该土地使用证土地使用者系北京市怀柔县南华建筑工程公司，土地用途为综合《办公》，总面积为3627平方米。5、京怀《98》国用（出）字第××号《国有土地使用证》。该土地使用证土地使用者系北京市南关综合市场服务管理部，土地用途为综合《办公》，总面积为4274平方米。经质证，南某村合作社、南某村委会对金某宝地公司出示的上述证据均无异议。为进一步查实土地转让款给付情况，经法院要求，金某宝地公司向法庭出示了2013年11月13日中国农业银行怀柔支行的《个人结算业务申请书》，该书申请人系孙×，账号为×××，金额为壹仟零陆拾万肆仟元正，收款人系南某村合作社；2013年3月18日中国农业银行怀柔支行《个人结算义务申请书》，申请人系孙×1，账号为×××，金额为伍佰万元整，收款人系南某村合作社。经质证，南某村合作社、南某村委会无异议并认可金某宝地公司已经将土地转让款全部支付完毕。南某村合作社、南某村委会按法庭要求就本案所涉土地的转让是否经过村民代表大会同意、土地转让费是否已经全部支付完毕向法庭出示2013年1月10日、2013月11日的二委干部会会议记录、2013年1月20日村民（社员）代表会议记录及村民代表会议表决结果、村财务记录页的《银行存款日记账》及南某村合作社出具的《关于北市场土地转让费出让金情况》。上述证据同时记录了本案所涉土地转让费为每亩转让费140万元至150万元。经质证，金某宝地公司无异议。
        另查一，本案所涉两块土地中，京怀《98》国用（出）字第××号《国有土地使用证》上登记的土地使用者“北京市南关综合市场服务管理部”已于2006年8月3日经工商登记予以注销。注销时，南某村委员会作为该管理部主管部门及清算组织向工商机关证明企业清算情况。京怀《98》国用（出）字第×××号《国有土地使用证》上登记的土地使用者“北京市怀柔县南华建筑工程公司”于2003年9月26日被工商机关吊销营业执照，该公司工商登记显示隶属于北京南华企业总公司，系集体所有制企业。经法庭询问，北京市怀柔县南华建筑工程公司自注销登记后，未再进行经营，一直处于歇业状况，亦未进行企业改制，仍属于集体所有制企业。但南某村委会、南某村合作社对是否已经对该公司资产、债权债务等进行清算以不清楚为由，未予明确答复。就本案所涉企业北京市南关综合市场服务管理部、北京市怀柔县南华建筑工程公司项下的资产、债权、债务如何转移到南某村村委会或南某村合作社名下，法庭要求南某村委会、南某村合作社提供相关证据证明，但南某村委会、南某村合作社以时间久远、档案记载不规范为由亦不能就上述情况向法庭举证。
        本案在审理过程中经现场勘察，本案所涉两块土地上建有建筑物，既包括砖混建筑亦包括棚建。就地上建筑物是否经相关部门批建情况，各方均未举证。经金某宝地公司申请，法庭调取怀柔区规划局地上建筑的审批表：其中，京怀《98》国用（出）字第×××号《国有土地使用证》上的土地，分别经建设用地规划许可（98-怀规地字-×1）和建设工程规划许可（98-怀规建字-×2），建设单位系北京南华建筑公司，建筑规模为办公1295平方米，层数为1层，层高为3.3米，栋数为4栋，结构类型为砖混结构；京怀《98》国用（出）字第××号《国有土地使用证》上的土地，亦经建设用地规划许可（98-怀规地字-0231）和建设工程规划许可（98-怀规建字-0169），建设单位系北京南关综合市场服务管理部，建筑规模为726平方米（办公506平方米、附属220平方米），层数分别为1层，层高分别为3.3米和3米，栋数分别为2栋，结构类型均为砖混结构。上述两块土地批准的建设用地项目均为“办公”。此外，南某村南华企业总公司作为上述两个企业主管单位，就补办两证情况分别出具两份请示意见，上载明“怀柔县计委：北京市南关综合市场服务管理部（北京市怀柔县南华建筑工程公司）属于南某村办企业。……因当时没有办理立项手续，由于企业重组改制需要，特请县计委准予补办《两证》手续”。两份请示意见落款人一份系怀柔南某村民委员会和怀柔南华建筑工程公司；另一份系怀柔南某村民委员会、怀柔南华建筑工程公司、南关综合市场服务管理部，怀柔镇政府均在两份请示意见上签署同意并加盖公章。
        另查二，就本案所涉土地使用权办理过户的流程及规范问题，法院于审理期间向怀柔区国土资源局进行了咨询，该局答复为“只要申请人符合相关规定，即可向行政机关进行申请，行政机关亦会按规定受理并办理过户手续。对于地上物系在建工程的，有审批手续就会受理和审批，但对于地上物系已建工程的，必须有合法手续才能办理土地转让手续，对于不合法或超过合法批建手续的，要么要求申请人拆除，要么行政机关不予受理。”经法庭询问，本案所涉土地地上建筑物已经转移给金某宝地公司，金某宝地公司已经支付价款，但金某宝地公司未就地上建筑物支付价款举证。亦未举证证明地上建筑物一并转让已经村民代表大会同意。
一审法院认为：
       土地出让合同的出让方系指政府土地管理部门，故各方于2014年8月25日签订的合同虽名为《土地出让合同》，但并不符合土地出让合同的实质性要件，根据合同内容来看，应当认定为国有土地使用权转让合同。鉴于本案所涉标的涉及集体资产且利益重大，故各方虽对南某村合作社、南某村委会协助办理土地使用权过户手续的诉讼请求没有争议，但法院仍需从国家、集体利益出发进行更为审慎的审查。具体应从以下几方面进行：一是各方所签土地使用权转让合同的效力问题。二是金某宝地公司是否已经实际履行土地使用权转让费的给付义务。三是南某村合作社、南某村委会应否履行协助义务以及能否办理产权变更登记的问题。
        一、关于各方所签土地使用权转让合同的效力问题。根据法庭调查，本案所涉京怀国用（出）字第××号项下土地登记在南关综合市场服务管理部名下，该企业系南某村委会开办，属于南某村委会集体所有制企业，未经转制且已经注销，故南某村合作社作为南关综合市场服务管理部原资产的接收者符合签订京怀国用（出）字第××号项下土地转让合同的主体资格，且经南某村委会村民代表大会集体讨论通过，故就该幅土地的转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效；本案所涉京怀国用（出）字第×××号项下土地登记在怀柔县南华建筑工程公司名下，该公司虽于2003年9月即被工商登记机关吊销营业执照，但至今未予注销。该公司虽未经转制，仍属于南某村集体企业，但南某村合作社、南某村委会作为怀柔县南华建筑工程公司的主管或开办单位，应当依法及时对该公司的资产、债权、债务进行清算，并停止清算范围外的一切活动。现，南某村委会、南某村合作社不能提供证据证明在怀柔县南华建筑工程公司被吊销营业执照后对该公司资产、债权债务进行了清算，不能提供证据证明该公司资产、债权、债务已经转移到南某村委会、南某村合作社名下，不能提供证据证明南某村合作社转让怀柔县南华建筑工程公司土地属于对企业进行清算的行为，故南某村合作社就京怀国用（出）字第×××号项下土地签订的转让合同虽经村民代表大会同意，但仍属效力待定合同，在此情形下，法院不宜就该幅土地使用权转让的履行问题进行处理。二、关于金某宝地公司是否已经支付价款。对此，金某宝地公司不仅提供了南某村合作社为孙×出具的2张共计600万元的收据和收取10604000元的收条，还提供了10604000元和5000000元的中国农业银行《个人结算业务申请书》2张，上述证据经质证，南某村委会、南某村合作社无异议，法院予以采信并确认金某宝地公司已经支付价款。三、南某村合作社、南某村委会应否履行协助办理土地使用权转让手续以及能否办理土地产权变更登记的问题。根据我国法律规定，我国实行房地一体化原则，即对于建有建筑物的国有土地使用权转让，地上建筑物应随土地一并转让。各方虽于庭审中答复本案所涉土地地上建筑物已经一并转移给金某宝地公司，但在各方所签订的土地转让协议中，并未涉及地上建筑物的转让，未就已经村民代表大会同意及支付建筑物相应价款举证，故法院对各方上述意见不予采信。在此情形下，京怀国用（出）字第××号项下土地的转让协议虽为有效，法院暂时不宜判决南某村合作社、南某村委会应当履行协议办理土地变更登记的义务。另需指出的是，出卖方在房地产买卖中对产权过户变更登记履行的协助义务，系基于合同中债的履行，只要合同合法有效，出卖方均应附有履行义务。但合同应否履行与能否实际履行并非同一概念。在办理产权变更登记时，行政机关系基于相关行政规范进行审查及办理，如地上建筑物是否经过行政审批以及经过审批的建筑物是否与实际建筑物的范围、面积相符进行审查，此等审查应属于行政机关的行政职权。故，在办理产权变更登记的过程中，一旦出现不符合行政规范时，导致的是合同无法履行，进而导致合同解除及违约责任问题。而法院基于合同中债的范畴判决出卖方履行协助办理变更登记，并不必然导致行政机关依判决否定其行政规范进行变更登记。具体到本案中，各方不仅未就地上建筑物的转让达成协议以及已经支付地上建筑物价款向法庭举证，且根据法庭现场勘察，诉争土地上现有建筑物不仅包括砖混结构建筑物，还包括棚建，建筑物面积和范围已经超过规划审批，故对金某宝地公司要求南某村合作社、南某村委会履行办理产权变更登记手续的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回北京金某宝地农贸市场有限公司的诉讼请求。一审案件受理费70由北京金某宝地农贸市场有限公司负担（已交纳）。
        本院二审期间，金某宝地公司、南某村合作社、南某村委会均未提交新证据。二审庭审中，南某村合作社、南某村委会表示同意协助金某宝地公司办理涉诉土地使用权过户手续，但是现在无法办理过户手续，在土地出让协议签订后，南某村委会和金某宝地公司曾一起去国土局办理过户手续，可能是国土局回答说需要政府逐级盖章，金某宝地公司可能写了申请，南某村委会拿着申请带着金某宝地公司去怀柔镇政府，怀柔镇政府回答说章绝对不给盖，这个土地好像没有缴纳土地出让金，所以不能过户。金某宝地公司称不清楚涉诉土地使用权过户具体流程、也不清楚现在具体要求南某村合作社、南某村委会做什么工作以协助其办理过户。本庭询问金某宝地公司是否有向相关部门提交过户申请的材料以及涉诉土地是否缴纳土地出让金，其表示庭后核实，但并未向法院提交相关说明。本院经审理查明的其他事实与一审法院无异，本院在此予以确认。上述事实，有双方当事人当庭陈述、书证、法院调查笔录等在案佐证。
二审判决：
        驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
        本案的核心问题是涉诉土地使用权登记过户手续能否办理以及至今未办理的原因。经询，金某宝地公司以及南某村合作社、南某村委会均表示对该土地使用权登记过户手续能否办理以及至今未办理成功的具体原因不清楚。而金某宝地公司作为主张权利的一方，本应对己方要求办理过户的相关流程、南某村合作社、南某村委会应当履行的具体义务以及至今未办理过户的原因有明确的认知，但其均未向故说明情况，亦未提供证据证明其为办理过户手续所做的工作。同时，南某村合作社、南某村委会亦表示同意协助金某宝地公司办理过户手续。鉴于上述情况，金某宝地公司现并未向故提供证据证明涉诉土地使用权具备办理过户的条件,亦未证明系因南某村合作社、南某村委会不配合导致涉诉土地使用权无法过户，此种情形下，一审法院对金某宝地公司上诉要求南某村合作社、南某村委会立即协助其办理涉诉土地使用权登记过户手续的请求暂未予支持，并无不当。