转让与转包土地承包经营权的区别
发布时间：2019-04-26
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李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
田文魁在一审中起诉称：
2001年5月19日，郑显在报纸刊登广告转让土地使用权及地上建筑物。2001年5月27日，田文魁与郑显签订《委托经营合同》，约定转包土地面积为99亩，期限为50年。合同签订后田文魁支付了40万元土地转包款，其中含定金2万元。同时郑显解除与庞传文的该地块的租赁协议，田文魁又支付给庞传文10万元补偿款。现田文魁已向土地的发包方北京市昌平区x镇王家村民委员会（简称王家村）支付了10年的土地承包费，并在该土地上建设了大量房屋和开发投入约5000万元。2006年12月18日，田文魁注册成立的北京xx投资有限公司又与王家村签订了《项目合作协议书》，合作土地共计400亩，期限为50年，其中400亩土地中就包括本案争议涉及的99亩土地。根据田文魁与郑显签订的《委托经营合同》本质属性为土地承包经营合同，田文魁享有土地承包经营权，据此田文魁起诉请求确认田文魁对位于昌平区x镇王家村99亩梨园享有土地承包经营权，诉讼费由郑显承担。
郑显在一审中答辩称：
双方之间没有签订《委托经营合同》，不存在转包关系，故不同意田文魁的诉讼请求。
一审法院审理查明：
1999年9月9日，郑显与北京市昌平区x镇王家村经济合作社（简称王家村经合社）签订《承包经营协议书》及《补充协议》，约定由郑显承包王家村经合社的梨园宗地共计99亩，承包期限50年，承包金为前30年每亩每年200元，后20年每亩每年206元，50年共计1001880元。双方还在协议中约定了其他事项。该承包协议附件以附图形式记载了郑显所承包的梨园宗地四至，其中北至外贸子弟小学，南至富国园公司，西至外贸干部学院，东至海鲤鼠养殖场。
另查，近年来，田文魁与郑显就北京市昌平区x镇王家村集体所属的99亩梨园地块的权益问题多次进行诉讼。2008年5月，郑显以合同纠纷为由起诉田文魁。郑显在该案中诉称，其承包了王家村梨园宗地后田文魁于2001年6月要求承包其部分梨园进行经营，郑显于是同意了田文魁的要求，双方没有签订正式的书面协议，后田文魁于2007年私自强占全部梨园宗地进行经营，严重侵犯了郑显的合法权益，故起诉请求解除与田文魁的口头转包协议，并要求田文魁停止对郑显土地承包经营权的侵害。郑显在该案庭审过程中主张双方之间曾签订书面承包协议。后郑显撤回了该起诉讼。2008年9月，郑显以物权保护纠纷为由再次起诉田文魁，诉称田文魁强占了其梨园宗地，严重侵犯了郑显的合法权益，故起诉请求田文魁停止侵害，退还梨园宗地。该案在审理过程中，历经一、二审及重审，后郑显再次撤回了诉讼，故人民法院未就双方间的纠纷作出有效认定和生效裁判。
在上述案件的诉讼过程中，田文魁为证明其与郑显之间存在转包合同关系，曾向法院提交《委托经营合同》一份，该合同中记载郑显于2001年5月19日前将所承包的99亩梨园宗地全权委托田文魁进行经营管理，郑显预收田文魁40万元作为委托经营期间的费用。后郑显对该合同中郑显本人的签字真实性提出异议，经法院委托司法鉴定，确定该合同中落款并非郑显本人签字。对此，田文魁解释为当时合同不是当面签的，而是郑显拿回家了，不知是不是其本人签字。
本案一审庭审过程中，田文魁主张其已经依约支付了转包费用40万元，并提供了4份收据。该收据总额40万元，落款分别为郑显本人或显示为郑显前妻靳少华的姓名。就此，依据田文魁申请，该院调取了双方此前诉争至法院形成的（2008）昌民初字第10861号诉讼卷宗，该卷宗中2008年9月4日的开庭笔录中记载郑显在庭审中认可田文魁提交的4份收据形式的证据，确认收到了40万元承包费，其中一部分给了郑显前妻，并认可田文魁2001年给钱时郑显与前妻靳少华尚未离婚。该院审查确认郑显认可的上述4份收据中其中3份与本案诉讼过程中田文魁提交的4份收据中的三份相同，包括落款日期为2001年5月12日落款签字为靳少华的收据，落款日期为2001年5月19日落款签字为郑显的收据及落款日期为2001年5月30日落款签字为郑显的收据。但在本案庭审过程中，郑显仅认可其签字的两张收据真实性，并主张仅收到18万元且系借款性质，对其余收据真实性不予认可。本案庭审中，郑显不认可落款签字显示为靳少华的两张收据，并称其与靳少华已于1999年左右离婚。
对于田文魁主张的近年涉案土地承包费系一直由田文魁交纳一节，郑显在本案庭审中不予认可，主张系其自己交纳的，但对交费票据由田文魁持有的事实无法给予合理解释，并声称可能是田文魁从郑显处拿走的。但依据（2008）昌民初字第10861号诉讼卷宗中2008年11月6日的开庭笔录记载，郑显方在该次庭审过程中明确表述涉案地块2002年的承包费是其本人交纳的，而2003年以后的承包费都是田文魁支付的。
诉讼过程中，田文魁为证明其与郑显曾签订书面的土地承包转包合同向该院提交了另一份条款有修改的《委托经营合同》，对此郑显不予认可，并提出了对其签名的真实性进行司法文书鉴定的申请，在鉴定过程中，田文魁撤回了该项证据，该院依法终止了该鉴定程序。
此外，郑显在庭审过程中还主张其已于2011年6月将诉争梨园地块的承包经营权转包给他人，但未就此提供有效证据证明该情节合法成立。
一审法院判决认定：
当事人的合法权益受法律保护，当事人应当秉承诚实信用原则从事民事活动。本案中，双方当事人主要争议在于田文魁是否享有诉争的99亩梨园宗地的土地承包经营权。对此，该院认为，双方当事人并未提供充分证据证明田文魁、郑显就诉争的梨园宗地签订了书面的土地经营权转包合同，故审查重点应在于双方之间是否存在事实上的土地承包经营权流转合同关系。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定："审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。"即对证据证明力的判断应当符合正常逻辑推理和日常生活经验。具体到本案，依据该院查明的事实，郑显就双方之间权利义务关系的陈述存在多处前后不一致之处，表现在：1、郑显曾起诉主张与田文魁存在诉争地块的口头转包合同关系，但在其他诉讼中又主张双方曾签订书面承包协议，继而改称双方系委托合同关系；2、郑显曾在之前案件诉讼过程中认可收取了田文魁40万元承包费，且一部分给了其前妻靳少华，认可其前妻签字的收据，但在本案诉讼过程中又曾否认该事实，仅认可收到了己方签字的收据所记载的18万元，且系借款性质，对其余落款签字显示为靳少华的收据均不予认可；3、郑显曾在此前诉讼中认可田文魁付款时的2001年郑显与前妻靳少华尚未离婚，但在本案庭审中又主张田文魁2001年付款时其已与靳少华离婚，离婚时间是1999年左右；4、郑显曾在此前诉讼中认可诉争地块2003年以后的承包费是田文魁交纳的，但在本案庭审中又称承包费是其自己交纳的，对于承包费收据为何由田文魁持有不能给出合理有据的解释。综上，该院认为，鉴于郑显针对案件事实的陈述存在前后矛盾和反复之处，且不能给出合理解释，直接影响其对于案件事实陈述及对相关证据所发表陈述意见的可信度。
继而，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定"诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外"，由此郑显未能提供相反证据予以推翻的情况下，其在诉讼过程中所作的如下对己方不利的事实应当予以确认，包括：1、郑显与田文魁针对诉争梨园地块存在事实上的土地承包经营权转包合同关系；2、田文魁已占有使用了全部梨园宗地进行经营；3、郑显已经收到了田文魁的40万元承包费，且部分收据系其与前妻靳少华未离异时靳少华收取并出具收据；4、诉争地块2003年以后的承包费是田文魁交纳的。而关于田文魁实际受让的土地承包经营权的范围问题，在已确认郑显与田文魁针对诉争梨园地块存在事实上的土地承包经营权转包合同关系以及田文魁自2003年以来实际全额交纳诉争梨园地块全部承包费的情况下，田文魁所主张的其受让郑显承包的99亩梨园宗地全部承包经营权的事实主张具有高度盖然性。对此，郑显未能提供相反证据推翻，故该院确认田文魁的该项事实主张成立。
综合上述认定，并结合相关法律规定，可以确认田文魁与郑显存在合法的事实上的有关诉争梨园地块的土地承包经营权流转合同关系。在该土地承包经营权流转合同关系未经法定程序终止的情况下，田文魁作为承包方享有法律认可和保护的土地承包经营权。由此，田文魁于本案之诉讼请求合法有据，应予支持。郑显于本案之诸多事实陈述呈前后矛盾的不实之态，相应诸项抗辩意见亦于法无据，该院不予采信。一审法院据此判决：确认田文魁享有位于北京市昌平区x镇王家村99亩梨园宗地的土地承包经营权。
郑显不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对于郑显与田文魁之间的引起物权变动的基础法律关系认定不清。土地承包经营权为物权，产生物权变动的法律效果需要有符合法律规定的原因，即合同关系。一审判决对于该原因关系没有查清，只是以有流转合同关系代替具体的能够引起物权变动的合同关系。田文魁在一审中诉称的流转关系为转包。一审判决将转包毫无根据地变更为流转是对基础法律关系的错误认定。2、一审判决对田文魁诉称的转包合同具体内容，包括合同履行期限、合同对价等根本条款没有查清。二、一审判决证据不足。1、郑显和田文魁在曾经诉讼中的陈述不能得出双方存在事实上土地承包经营权流转关系的结论。2、一审判决用付款人为郑显的土地承包费收据证明付款人是田文魁的说法没有说服力。三、一审判决违反法定程序。1、一审判决没有将本案与合理的第三人之诉合并审理违反程序。2、一审判决认定郑显主张其已将诉争土地转让第三人是在歪曲事实。四、一审判决适用法律错误。1、《合同法》第60条只能用于确认债权而不能用于确认物权。2、一审判决引用《土地承包法》有误。上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回田文魁的诉讼请求；3、诉讼费由田文魁承担。
田文魁服从一审法院判决。其针对郑显的上诉理由答辩称：一、一审法院对本案认定事实清楚，适用证据恰当，法律关系定性准确，审判程序合法。田文魁在一审中向法庭提交了郑显的登报要约；郑显收到了田文魁40万的转包费的书证；田文魁在该宗土地上投入4000万元的评估报告；田文魁和发包人的合作项目协议书；田文魁交付发包方8年承包费的收据；发包方授予田文魁荣誉证书；昌发改函；王家村四人证明；国际老年社区的预审意见；经营场所证明共11份证据，及郑显在前几次庭审中对转包关系的自认。这些证据均经过诉讼过程中的搜集、固定，并对证据的三性进行审查，同时对证据的证据力和证据的证明力进行合法程序的判断和认定、均有据可查。通过以上细致的工作，可以说达到了案件事实清楚，证据确实充分，主客观相统一的优势证据证明标准。二审程序中郑显拿出了其交2012年1月承包费的证据并不能改变郑显将土地经营权转包给田文魁这一法律事实。且田文魁对郑显提交的这一新证据的真实性不予认可。郑显对北京金隆瑞阳商贸有限责任公司（以下简称金隆瑞阳公司）之间的转包合同依据《民诉法》56条规定与本案无关。田文魁认为根据《最高院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第二十一条和《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第72条和73条规定，一审判决无论是事实上还是程序审理上准确无误。二、郑显在上诉状中只是对一审判决的所谓错误提出上诉意见，而对郑显与田文魁之间是什么样的法律关系，只字不提。田文魁认为双方争议的焦点，并不是双方是否有转包的书面协议，而是依据合同法36条和37条之规定，并通过10年来的相关证据来证明郑显和田文魁之间土地经营权转包合同因实际履行而成立。这种实际履行就是指田文魁向郑显交付了40万元转包费，自己投入、自主经营、自负盈亏、自担风险的客观事实。再根据这种客观事实证明田文魁通过与郑显之间的转包合同关系取得了该99亩地的用益物权。双方土地经营权转包的权利义务关系早已确立。
本院二审中，郑显向本院提交如下新的证据：证据1：郑显向王家村交纳2010、2011、2012年土地承包款的收据，证明土地承包费事实上一直是郑显在交；证据2：金隆瑞阳公司起诉郑显、田文魁土地承包经营权转包合同纠纷案的起诉书、传票，证明第三人已经对本案争议土地提出了独立的请求权。
田文魁不认可郑显提交的上述证据，并认为上述证据与本案无关。本院二审认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，郑显提交的除2012年交纳土地承包费的收据以外的其他证据均不属于二审程序中的新证据范畴，本院二审不予采纳。本院二审确认郑显交纳2012年土地承包费收据的真实性，但该证据无法证明土地承包费一直由郑显交纳。
本院二审认为：郑显与田文魁之间虽未签订土地转包合同，但郑显之前妻在夫妻关系存续期间在报纸上刊登的"土地转让"广告、田文魁向郑显支付的40万元承包费及田文魁自2003年起所交土地承包费以及郑显在其他与田文魁诉讼中的自认等能够形成证据链，一审法院据此认定田文魁与郑显存在合法的事实上的有关诉争梨园地块的土地承包经营权流转合同关系，在该土地承包经营权流转合同关系未经法定程序终止的情况下，田文魁作为承包方享有法律认可和保护的土地承包经营权之论述并无不当。因郑显与田文魁未签订书面转包合同，不能认定双方之间转包期限、转包的具体价格，故在双方不能就此协商达成一致的情况下，是否要求解除土地转包关系，可另诉解决。综上，郑显的上诉理由不成立。一审法院判决结果正确。本院二审据此判决：驳回上诉，维持原判。
郑显申请再审称：一、原判认定我与田文魁之间存在事实上的土地承包经营权流转关系，属认定事实不清，缺乏证据证明。1、原判不应根据双方当事人在另案陈述的对己不利的陈述进行判决。2、即使按照田文魁所称双方签订《委托经营合同》，那么也不能改变土地承包经营权的主体，因为转包关系不能改变土地承包经营权的主体。3、对于支付转包费的证据问题，双方说法不一，而且收条上未写明是什么款项，即使是转包款，亦不能改变土地承包经营权的主体，且田文魁也未每年连续交纳。4、关于田文魁出具的交纳承包费收据问题。田文魁出具的每一张承包费交纳收据中交款人的名字都写的是郑显，由此证明田文魁根本不是土地承包经营权的主体。该收据只能证明我与田文魁存在一定的债权、债务关系，该证据不能证明田文魁享有了物权性质的土地承包经营权。5、田文魁出具的所谓协议的问题。田文魁在诉讼中先后两次出具伪造的《委托经营合同》，经我要求鉴定后，均自行撤回该证据，由此可见田文魁伪造证据就是一种不诚信的表现。二、原判决适用法律确有错误。1、现有法律不支持田文魁享有土地承包经营权。原判无视我自2008年就收回土地的事实，我收回土地、不收取任何费用，并且自己交纳承包费，都是事实上将任何关系解除的表现。我可以随时解除合同，并且合同已经解除，田文魁没有任何理由享有土地承包经营权。2、一审判决中所引用的法条都是对具体条款的逃避，与承包经营权的确认无关。三、原判产生不好的社会效果，引起社会矛盾。我已将诉争土地转包给善意第三人金隆瑞阳公司，并与其签订书面《转包合同》，对于转包期限、转包价格、转包面积等必要条款作了明确约定，现该转包合同已经履行，我已收取全部转包款，已经完成土地的实际交付。原判将土地承包经营权确认给田文魁，既混淆了权利属性，也人为制造了社会矛盾。故我请求：1、判决撤销原一、二审判决。2、判决驳回一审原告田文魁的诉讼请求。3、诉讼费由田文魁承担。
田文魁辩称，1、本案有三份重要证据。我交给郑显四十万元转让费的收据；我向发包方交承租费的收据；我于2006年与发包方签订的合作项目协议书。2、双方于2001年6月达成口头协议，农村土地承包经营法是2003年3月颁布实施的，不能用现有的法律来调整双方当时的民事法律行为，法律不溯及既往。3、根据我上述的三份证据，本案是土地承包经营权的转让，而不是转包。
本院再审查明的事实与原审基本一致。
另查明：田文魁并没有在起诉中所称交纳十年99亩土地承包费全部收据原件，只有2003、2005、2006、2008年四年以郑显名义交纳租金的收据原件。
再查，郑显与靳少华于1969年12月13日登记结婚，于2002年10月11日经北京市朝阳区人民法院（2002）朝民初字第x号民事调解书调解离婚。
再查，本案二审判决后，田文魁作为原告于2012年在北京市昌平区人民法院起诉两被告郑显及金隆瑞阳公司，要求两被告郑显及金隆瑞阳公司停止侵害，将诉争土地腾退返还给原告田文魁。北京市昌平区人民法院于2012年10月11日作出（2012）昌民初字第x号民事判决书，判决：两被告郑显及金隆瑞阳公司于判决生效后七日内将诉争土地腾退并返还给原告田文魁，两被告郑显及金隆瑞阳公司不服，向本院提出上诉，本院于2012年12月19日作出（2012）一中民终字第x号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现田文魁通过向北京市昌平区人民法院申请强制执行，已得到并实际占有诉争土地。
上述事实有x镇农村合作经济组织内部往来收据、（2002）朝民初字第x号民事调解书、（2012）昌民初字第x号民事判决书、（2012）一中民终字第x号民事判决书及当事人在再审期间的陈述在案佐证。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
依据我国相关法律规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、转让等方式流转。土地承包经营权的转让系指经承包方申请和发包方同意，承包方将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。土地承包经营权的转包系指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。通过转让，受让方取得的是土地承包经营权。通过转包，接包方取得的是转包协议中约定的债权。
李松律师认为，结合本案，田文魁的诉讼请求是确认其对诉争土地享有土地承包经营权，因此，田文魁应当举证证明其与郑显之间存在土地承包经营权的转让关系，即田文魁应当证明其与郑显达成了转让的合意并取得了发包方王家村的同意。依据本案现有证据可知，郑显与田文魁并未签订任何书面协议且田文魁向王家村交纳土地承包费系以郑显名义交纳，双方的交易行为亦未取得发包方王家村的同意，因此郑显与王家村的土地承包关系并未终止，郑显与田文魁之间并未形成土地承包经营权的转让关系。李松律师认为，田文魁要求确认其享有诉争土地的土地承包经营权的诉讼请求不应得到支持。原审法院未区分土地承包经营权的转让与转包并支持田文魁的诉讼请求不当，本院再审予以纠正。郑显的再审申请理由具有事实和法律依据，其请求正当，本院再审予以支持。
法院判决：
一、撤销本院（2012）一中民终字第x号民事判决及北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第x号民事判决；
二、驳回田文魁的全部诉讼请求。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
借名买房纠纷案例 