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借名买房纠纷案例

一审未认定借名买房,二审认定为借名买房关系

发布时间:2019-10-25 浏览:

 
         李松律师,律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长。李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
        常某的上诉请求:1、撤销石家庄市新华区人民法院(2017)冀0105民初3391号民事判决,依法改判并支持上诉人的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审判决认定事实不清。2016年11月28日,上诉人与涉案房产原房主李某、石家庄华驰房产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》,合同显示:购房人常某,售房人李某自愿将涉案房屋出售给常某,购房价格151万元。合同签订后,上诉人向李某支付了定金3万元,首付款35万元,向中介支付中介费2万元,向房管局支付了各项税费8万余元。按照借名买卖房屋协议涉案房屋过户至任某名下,但上诉人实际偿还名供。李某将涉案房屋交付给上诉人,上诉人实际居住至今,物业费、水电费均由上诉人缴纳。一审判决以房管局备案合同来否认上诉人与被上诉人之间的借名买房事实是错误的。2、被上诉人提交的中国民生银行股份有限公司购房担保合同未经质证,不能作为证据使用。3、一审中,上诉人提交的证据足以认定借名买房协议真实存在。涉案房屋原房主李某的证言、中介职员刘某的证言、刘某2证言、房屋过户税费缴纳凭证等证据足以认定上诉人是实际买主。4、被上诉人任某否认借名买房事实,主张与上诉人之间系借款关系但未提交任何证据,故其应承担不利后果。
        任某辩称,1、双方系朋友关系,上诉人主张的借名买房事实不存在。2、上诉人给答辩人打钱事出有因。由于上诉人用了答辩人的钱,双方又是朋友关系,故上诉人才给答辩人出钱。涉案房屋是答辩人购买,与上诉人没有关系,不能因表面看上诉人出过钱,就认定上诉人是购房人。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。
常某向一审法院起诉请求:1、依法判决被告将石家庄市新华区石清路汇君城E区11号楼1单元301号登记过户到原告名下;2、本案诉讼费由被告承担。
         一审法院的认定事实:原告称与被告口头约定借用被告名义购买李某名下的位于石家庄市新华区××区××楼××单元××号房屋一套。2016年11月28日,原告、李某、石家庄华驰房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份。当日,李某收到原告缴纳的购房定金3万元并出具收条一张。被告辩称其从李某处购买房屋并从原告处借款90万元及向银行贷款140万元。在付清李某房款后,被告于2016年12月20日将该房产过户并登记在自已名下。
         一审法院认为,被告取得诉争房产是基于其与李某签订的《石家庄市存量房买卖合同》,该合同有双方的签名,亦向相关部门进行了备案登记,结合被告出示的中国民生银行股份有限公司的购房担保合同,足以证实房产变更登记在被告名下的相关手续合法有效。原告主张其借用被告名义购买诉争房产,被告不予认可,而其提供的《房屋买卖合同》及证人证言不能对抗被告合法取得该房产的行为。同时,原告出示的银行交易明细仅证实曾向被告转款的事实,不能证明与原告出资购买诉争房产存在关联,且被告也当庭确认所转款项为双方之间借贷关系,原告亦未提供其他证据对其主张予以证实,为此应承担不利后果。故对原告提出的各项主张,法院不予支持。一审法院判决:
驳回原告常某的诉讼请求。
         二审中,双方当事人未提交新证据。经审理,法院查明以下事实:2016年11月28日,常某、李某、石家庄华驰房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》,房款总计151万元。同日,李某收到常某缴纳的购房定金3万元并出具收条一张。合同签订后,上诉人常某交纳了中介费2万元、购房首付款35万元,涉案房屋过户税费8万余元。李某将涉案房屋交付常某后,常某交纳了物业费、水电费并居住至今。贷款月供除2017年7月外,均由常某偿还。2016年12月19日,李某与任某签订《石家庄市存量房买卖合同》,总价款100万元。2016年12月27日,任某与中国民生银行股份有份公司石家庄分公司签订《个人购房担保合同》,借款金额140万元,保证人常某。以上事实均由相关证据附卷予以佐证。

北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为
        《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。《房屋买卖合同》,定金收条,转款凭证,李某、刘某、刘某2的证人证言等相关证据可以形成完整的证据链条,证明:常某是实际购房人。涉案房屋交付常某后,常某交纳了物业费及水电费并居住使用至今。虽然《石家庄市存量房买卖合同》显示购房人是任某,总价款100万元,但该价款与实际房款不符。任某称自已是实际购房人,但其辩称与原房主李某、刘某2、刘某的证言相矛盾,任某辩称其与常某系借款关系但未提交其他证据相佐证,故任某与常某是借款关系的辩护意见,法院不予采信。常某与李某签订《房屋买卖合同》并缴纳了定金、首付款及相关税费,涉案房屋交付使用后,常某交纳物业费、水电费并实际居住使用,涉案房屋贷款月供基本均由常某偿还银行,故常某是涉案房屋的实际所有人符合一般常理,由此可以推断常某与任某存在口头借名买房事实。根据上述司法解释的规定及法院认定的事实,常某应为涉案房屋的真实权利人,现常某要求任某将涉案房屋过户到自己名下,法院予以支持。
综上,常某的上诉请求成立,应予以支持;依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
      一、撤销石家庄市新华区人民法院(2017)冀0105民初3391号民事判决;
       二、任某于本判决生效之日起一个月内将石家庄市新华区石清路汇君城E区11号楼1单元x室登记过户至常某名下。
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