李松律师，律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长。李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

        周某上诉请求：1、请求人民法院撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初1109号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

        事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间不存在借名买房的法律事实错误。1、现有证据足以证明购买房屋是由上诉人出资。首先，从庭审中提交的证据可以证明该房屋首付款为上诉人所交。2005年3月28日开发商提供的收据，购房人为谭某，交款人为王某2签名。谭某为上诉人周某母亲，王某2出具书面证明并出庭作证，该首付款是其受周某的委托代周某办理的，实际为周某所缴纳。其次，该房屋分期还款是上诉人所还。上诉人通过被上诉人王某中国农业银行的存折（账户：20×××71）进行还款，该存折原件在上诉人手中，其还款记录可以与法院在中国农业银行调取的账户进账记录和存款回执相印证，并且存折记录满后更换新存折业务也是由上诉人办理，有业务单据为证。再次，2016年7月上诉人委托王某2一次性付清尾款9万元。虽然转账凭证和存款凭条大部分为王某2签名，但是王某2证言及书面证明可以证明其是受周某委托办理相关还款业务。因上诉人通过王某2借用被上诉人王某名义购买房屋，被上诉人系王某2妹妹，上诉人为了方便，方委托王某2为其办理还款。关于房屋出资的证据完整，且形成证据链，足以证明该房屋系上诉人出资。2、现有证据足以证明上诉人行使房屋权利。从庭审证据可以看出，涉案房屋自2007年交付一直由上诉人居住，房本办理费、维修公共基金费、房屋装修、有线电视安装、燃气安装均是上诉人出资办理。以上证据足以证明上诉人对房屋履行出资义务，行使房屋权利，上诉人才是房屋实际所有人。庭审中被上诉人声称房屋是自己购买，但竟连出售该房屋的售楼部位置都不知道，对房屋购买过程、房屋装修、屋内布局更是一概不知，而上诉人可以准确说出该房屋售楼部位置，房屋购买过程。一审法院对上诉人所主张事实应当予以认定。综上，虽然本案涉案房屋权属证书载明所有人为被上诉人王某，但该房屋首付款、每月按揭还款、一次性还清的尾款、办理房本工本费、维修基金均由上诉人出资，房屋由上诉人装修并自房屋交付一直居住至本案起诉前（十多年）；被上诉人只有出名的事实，并未对房屋履行过任何义务和行使过任何权利，借名买房法律事实存在。一审法院认定事实与实际情况不符，请求二审法院查明事实，依法改判。

王某当庭答辩称，上诉人的起诉主体不适格，应当依法驳回上诉人请求。我与上诉人在起诉前不认识，我哥哥王某2住在我的房子里，对方住在里面我不知道。

         周某向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告之间借名买房关系；2、判令被告赔偿购房款222,353元、公共维修基金4,447元、产权代办费5,160元、房屋装修费14,586元以及房屋差价损失597,647元；3、本案诉讼费用由被告承担。

         一审法院认定事实：2005年10月9日王某（买受人）与邢台市城乡房地产开发股份合作公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号GF-2000-0171），合同约定：王某购买邢台市城乡房地产开发股份合作公司开发建设的中华西大街锦绣中华第13#1单元306号商品房；该商品房的用途为住宅；该商品房总价款为222，353元；王某付款方式为按揭贷款，首付67，353元，贷款155,000元；在签订本合同之日起15日内办理完贷款手续。当日邢台市城乡房地产开发股份合作公司向王某开具了首付款邢台市销售不动产发票。后王某（借款人购房人）向中国农业银行邢台市新兴支行（贷款人抵押权人）申请贷款，2005年10月31日双方签订《个人购房担保借款合同》（合同编号NO13105200500017825），合同约定：贷款人根据借款人申请同意向借款人发放购房担保借款，本合同项下的借款用于借款人购买位于中华西大街锦绣中华13号楼1单元306号的房屋；借款金额为150,000元；借款期限自2005年10月31日起至2025年10月30日止；还款方式为等额本息还款，借款人每月还款金额为1,032.45元。2009年4月9日，王某在邢台市住房保障和房产管理局办理了上述房屋的房屋所有权证，该证载明房屋所有权证号为邢房权证桥西字××号；房屋所有权人为王某；房屋坐落于邢台市桥西区，-1层地下室04；共有情况为单独所有。2016年7月8日上述贷款还清，中国农业银行邢台市新兴支行出具了个人贷款结清证明，证明2005年10月31日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号NO13105200500017825）借款人王某已于2016年7月8日在该行办理上述合同项下贷款结清手续。2018年3月14日王某与徐某签订《房地产居间服务合同》，合同约定：王某将位于邢台市桥西区，-1层地下室04房屋（房屋所有权证号：邢房权证桥西字××号）出卖给徐某，成交价为820,000元。现该房屋已经过户至徐某名下。原告周某在得知被告王某将该房屋出卖后，认为该房屋系其本人出资借王某的名义购买，王某出卖该房屋侵犯了原告的合法权益，故向一审法院提起诉讼。以上查明的事实由原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。

         一审法院认为，“借名购房”又称“隐名购房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。从法律性质角度来讲，“借名购房”行为应属于《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条规定的间接代理。所谓间接代理，是指代理人以自己的名义从事法律行为，并符合合同法关于间接代理构成要件的规定。在“借名购房”法律关系中，实际购买人是委托人，名义购买人为受托人，名义购买人直接以自己的名义与第三人签订购买房屋合同并将产权登记在自己名下。本案中，原告主张其与被告系“借名购房”法律关系，实际是主张其与被告之间存在委托关系。原告并主张该房屋的贷款系其通过朋友王某2（被告王某的哥哥）向被告转账偿还或由其本人向银行交款偿还，以此证明原、被告之间借名买房法律关系成立。但原告并未提交相关书面委托协议，也未能提交其以被告王某名义向银行定期还款完整的存款凭条原件，根据一审法院从中国农业银行股份有限公司邢台分行调取的王某还款明细和存款凭条，存款凭条的客户签名为王某、王某2，并无周某的签名。另原告所提交的2005年3月28日邢台市城乡房地产开发股份合作公司所出具的收据中交款人也为王某2。故原告提交的证据未能充分证明原被告之间存在借名买房的法律事实，对原告诉讼请求一审法院无法支持。依照《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周某的诉讼请求。案件受理费12,315元，保全费4,620元，由原告周某负担。

         法院二审期间，当事人没有提交新证据，围绕上诉人的一审诉请和上诉请求，二审查明当事人提交的证据、争议事项和查明王某购房、卖房事实与一审查明当事人提交的证据、争议事项和查明事实一致。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为

         根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十条、第一百六十八条的规定，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，其审理的范围，不应超出一审时周某起诉的诉请范围。

        《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，王某是案件涉及房屋的所有权人（该房屋过户至徐某名下之前），有邢房权证桥西字××号的房屋产权证书、合同编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同等证据予以证明。基于物权登记的公示性以及该房屋已出卖、转让给徐某的事实，即使周某所述给付购房款的事实真实存在，也不能推翻王某曾是案件涉及房屋所有权人的事实。因此，王某作为案涉房屋的所有权人，其有权处分该房屋。周某以“借名买房”的事实，请求行使房屋权利的事由，因“借名买房”内容不属于法律规定的物权种类和内容，且“借名买房”与可直接行使房屋权利之间，没有法律依据支持，故周某该项上诉请求，法院不予支持。

         周某请求赔偿损失的事由为“2018年3月被告为自身利益未经原告允许，私自将房屋出售，并将转让价款据为己有。现房屋已完成交易并登记，交易价格82万元（现市场价100万元左右）。原告突然面临失去唯一住所这重大损失，被告负有直接责任，理应赔偿原告购房款222,353元、公共维修基金4,447元、产权代办费5,160元、房屋装修费14,586元以及房屋差价损失597,647元。”（周某的一审诉请事由）。周某主张的事实是王某出卖房屋侵害了其债权。周某上诉主张应赔偿损失的基础权利事实，应以一审诉请为限，其实质上是以房屋买卖侵害其债权主张权利。基于法院前述“王某作为案涉房屋的所有权人，其有权处分该房屋”的认定，王某的行为并不构成侵权，买卖房屋与侵害周某主张的债权之间，没有法律依据支持。据此，双方因给付购房款形成的债权债务纠纷，不属房屋买卖合同审查范围，可另诉解决。

         综上所述，周某的上诉请求不能成立，一审判决认定裁判事实清楚，判决结论正确。法院依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。