李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

         张某辩称，同意一审判决，不同意潘某的上诉请求。潘某与张某之间系借名买房，不属于赠与。因房屋被潘某出售，故无法进行装饰装修的评估，张某认可房屋评估价，放弃对装修款的诉讼请求。

         张某向一审法院起诉请求：1.判令潘某将卖房款2680000元人民币支付给张某;2.判令潘某按同期银行贷款利率向张某支付2014年12月13日至判决生效时2680000元卖房款的利息；3.判令潘某赔偿张某诉争房屋评估价值与低价卖房款2680000元差额的损失；4.判令潘某返还张某为办理房屋入住手续而支付的房屋保险、税金、土地出让金、公共维修基金、代办服务费、律师费等共计17887.56元；5.判令潘某返还张某在诉争房屋内的物品，即42吋康佳平板电视一台、海尔双开门冰箱一台、波轮式全自动洗衣机一台、抽油烟机及灶台、星海牌立式钢琴一架、三星1.5匹空调一台，1.8×2米双人床、两个床头柜、一个衣柜，餐桌及6把椅子，两个书柜，白金项链一条及海蓝宝石吊坠，张鲁画作一副（提送张某母亲）、大量书籍和其他私人物品。

         一审法院经审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张某与潘某原为夫妻关系，在离婚后又有共同生活，二人的关系并非普通朋友。且依据双方陈述，在签约购买涉案房屋时双方仍处在同居关系中。由双方签订的书面协议可知，在购买涉案房屋之初，潘某即承诺将涉案房屋满足过户条件时转移登记至张某名下。另由双方之间的往来邮件中可知，即使至2013年张某意图出售涉案房屋时，潘某亦未对涉案房屋的权属向张某主张过权利，而是承诺配合张某出售该房屋。因此，双方之间对于涉案房屋的归属早已达成协议，对双方当事人均有约束力。至于潘某就涉案房屋的出资一节，其在出资时并没有取得涉案房屋的意图，不应以此取得经行出售涉案房屋的相关权益。至于其出资是对张某的赠与还是出借一节，不在本案的审理范围之内，本案不做认定。因此，张某是可以依据双方之间的书面协议取得涉案房屋的，其对涉案房屋是有可期待的合同利益的。而潘某自行出售涉案房屋的行为构成违约，应当对张某予以赔偿。故对于张某要求潘某支付售房款的诉讼请求，有事实依据与法律基础，法院予以支持。

        当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于潘某应将售房款支付给张某，其长期占用该资金必然给张某带来经济损失，应予相应赔偿。张某并未举证证明其向潘某首次主张售房款的具体日期，法院酌情以本案起诉状送达日期为准，即2015年1月22日。故对于张某要求潘某支付售房款利息一节，法院部分予以支持，即自2015年1月23日起至本判决生效之日止。

          由评估结果来看，潘某出售房屋的价格与评估价格相近，且该价格是不承担相应税费的净得款。因此，潘某在出售该房屋时没有恶意的低价出售的情形。故对于张某要求潘某支付差额损失一节，缺乏事实基础，法院不予支持。

        对于张某要求潘某支付涉案房屋的房屋保险、税金、土地出让金、公共维修基金、代办服务费、律师费等税费一节，即使以上税费由张某支付，该诸多费用也是张某购买涉案房屋的成本，是其取得涉案房屋相应权益的必要支出，不应由潘某再行向其支付。

          对于张某要求潘某返还相应财物一节，不属于本案的审理范围，本案不予处理。但公民的相应财产权利不容侵犯，潘某应当自觉将其占有的张某的相应财物予以返还，以免双方矛盾进一步加深。张某可与潘某自行协商或另行起诉处理。

           综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、潘某给付张某售房款二百六十八万元，于本判决生效后七日内支付；二、潘某给付张某本判决第一项中售房款的相应利息，自二○一五年一月二十三日起至本判决生效之日止，以银行同期贷款利率计算，于本判决生效后七日内支付；三、驳回张某的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

        法院经审理查明：张某与潘某原系夫妻关系。双方于1998年10月离婚，后曾在一起共同生活。

          2004年7月31日，张某借潘某之名与北京天鸿集团公司签约《商品房买卖合同》，购得坐落于北京市昌平区102号房屋（以下简称涉案房屋）一套。该房屋首付款97304元，由潘某支付，另以潘某名义从银行贷款220000元。该商品房买卖合同中买受人潘某登记的联系电话为当时张某的手机号码。

        2004年11月，潘某与张某签订《协议》约定：潘某同意将涉案房屋在拿到房产证之后两个月内无偿转让给张某，并协助办理过户等手续；从2004年12月开始由张某支付每月2337.75元的按揭款；首付款及2004年11月的按揭款潘某在转让时不要求张某支付，以后也不要求张某支付；因为房子由潘某转让给张某产生的契税及印花税等费用由张某支付。

         2005年10月2日，潘某出具《证明》称：购买涉案房屋的所有款项（包括首付款、按揭贷款、契税、公共维修基金以及装修费用）属于张某所有，潘某将在该房屋能够转让时，及时将房子产权转让给张某。

涉案房屋交付后，张某即自行装修入住。第一期2004年11月的按揭贷款2337.75元由潘某偿还，从第二期开始至             2011年5月16日之前，全部银行贷款均由张某出资偿还。2011年5月16日，涉案房屋贷款还款账户尚有余额2832.95元，当日潘某向该账户转入5000元。后张某与潘某邮件联系，请求潘某替其偿还涉案房屋的按揭款，潘某同意，后其多次应张某要求向涉案房屋贷款还款账户打款。经查，该还款账户的资金自2011年5月16日之后均由潘某转入用于偿还剩余银行贷款。涉案房屋的贷款已于2013年7月10日全部清偿。

张某长期居住国外，2013年张某有出售涉案房屋之意，其与潘某就房屋出售一事进行多次邮件沟通，潘某表示张某如果要出售涉案房屋，潘某会予以协助办理相关手续。

          2014年12月13日，潘某自行与案外人吕某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以2680000元的价格出售给吕某。之后，潘某收取了售房款，双方完成了涉案房屋的权属转移登记。

          审理过程中，经张某申请，北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司对涉案房屋在2014年12月13日的市场价值进行了估价。该公司出具《房地产估价报告》认定涉案房屋当时的市场总价值为2783300元。张某为此次评估预付评估费7567元。涉案房屋的购房发票及除购房合同外的其他购房单据、贷款合同、还贷账户银行卡及存折、原房屋所有权证均在张某处保存。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

         本案的争议焦点是潘某与张某之间是否存在“借名买房”。“借名买房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义，并以他人名义登记房屋所有权的行为。“借名买房”的认定应参考以下四点因素：1、房屋的出资情况，2、房屋的占有使用情况，3购房票据及房屋权属证书的持有情况，4、借名购房的有无合理解释。

           首先，涉案房屋交付后即由张某装修入住，房屋所有权证也在张某处，涉案房屋在潘某自行出售前一直在张某掌控中。

           其次，潘某与张某曾系夫妻关系，双方在离婚后也曾有多次经济往来，潘某亦在其给法院的情况说明中表现出之前曾对张某的亏欠之意，可以认为双方之间的“借名买房”行为具有合理性。最后，本案的审理重点在于涉案房屋的出资情况是否符合“借名买房”的认定。潘某与张某均有支付购房款的行为，潘某支付首付款和第一期按揭款，并在2011年5月16日之后支付剩余按揭款，张某支付第二期开始至2011年5月16日期间的按揭款，就涉案房屋的出资情况，法院认为，根据潘某与张某之间的《协议》、潘某所出具的《证明》以及他与张某之间的多封邮件往来，可以认定，潘某的真实意思均是替张某支付购房款，并非出于以自己购房的意思支付购房款。再加之潘某与北京天鸿集团公司签约《商品房买卖合同》所留电话为张某号码，亦可以确认潘某与张某之间系“借名买房”关系。故法院对张某借潘某之名购买涉案房屋的主张予以采信。潘某主张其与张某之间系附条件的赠与关系，即由张某支付部分购房款的条件下，将涉案房屋赠与张某。该项辩称与常理不符，自潘某购房之初，其就未以所有权人的身份自居，而是一直表示配合张某行使所有权，故虽其曾支付过涉案房屋的购房款，但可以认为其赠与的仅是购房款而非涉案房屋。法院对潘某主张双方系房屋赠与关系的主张不予采信。潘某已经将涉案房屋出售，张某无法取得涉案房屋的所有权，因双方之间存在“借名买房”关系，张某对潘某享有债权请求权，潘某应承担相应违约责任。一审法院判决由潘某给付张某购房款及相应利息正确，法院予以确认。

           就潘某主张一审法院遗漏张某装修款的诉讼请求一节，法院认为，张某并未对此提起上诉，且其在二审庭审期间表示认可一审判决，装修款已经包括在房屋评估价之中，其不再主张。故虽一审确有程序瑕疵，但并未对潘某的实体权利造成影响，无需因此将本案发回重审，徒增当事人诉累。

        综上所述，潘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽存在程序瑕疵，但认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。