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借名买房纠纷案例

出名人将房屋出卖的,买卖合同有效

发布时间:2019-09-02 浏览:

 
        李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
        明某上诉请求:1、撤销一审判决,改判支持我的一审诉讼请求或者发回重审;2、谢某和明某2承担一、二审所有费用,赔偿因此给我造成所有损失。事实和理由:1、一审程序违法,一审谢某提交的购房补充协议上我的签名不是我所签,我对合同真实性提出异议申请鉴定,一审未准许,且庭审中法官询问误导明某2,买卖合同没有每页签字和按手印;2、一审认定事实错误,谢某和明某2不让我参与交易,是对我的恶意侵权,600万元的交易价格偏低,谢某前期购房就知道我是房屋真正权利人,谢某和明某2恶意串通,合同应为无效;3、合同不符合标准合同的内容和形式,当事人没有在每页签字,中介违法,合同写明没有共有权人,没有抵押,是虚假的。
谢某辩称,我同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚,适用法律正确。明某提出的鉴定申请不合理,且是否鉴定和认定合同的效力没有关系。
         明某2辩称,我不同意一审判决,我同意上诉人的上诉请求以及理由。购房补充协议我从来没有见过。我和谢某没有恶意串通。
        明某向一审法院起诉请求:1、依法确认2016年9月8日谢某与明某2就坐落于北京市昌平区4号房屋(以下简称诉争房屋)所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;2、谢某与明某2承担诉讼费。
一审法院认定事实:2016年9月8日,明某2(出卖人)与谢某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定明某2将诉争房屋出卖给谢某,约定房屋成交总价为600万元。明某2认可该房屋买卖合同的真实性并认可该合同落款处的签名为其本人所签。
       2017年1月,谢某、房某1将明某2起诉至法院,法院于2017年7月10日作出(2017)京0114民初3185号民事调解书,双方达成调解协议继续履行合同。
      2017年8月23日,明某2出具收条一张,载明:“今收到房某1(×××)购房款369万元整(叁佰陆拾玖万元)。”明某2表示其收到购房款369万元,用于偿还诉争房屋在银行的抵押贷款。
         庭审中,明某提交了物业公司出具的居住证明、《北京市内销商品房买卖契约》、钥匙交接通知单、购房发票、房地产卖契等证据材料,拟证明诉争房屋由其出资购买且由其居住。明某2则提交了其名下中国建设银行卡银行明细,拟证明诉争房屋购房款是明某打入其前述账户内。
          另查一,诉争房屋于2000年8月4日填发房屋所有权证书,登记房屋所有权人为明某2。
          另查二,明某在庭审中陈述签订合同时合同约定的房屋价格与市场价格差不多,但前述民事调解书出具时,诉争房屋已涨价至1100万元。
         一审法院认为,明某2与谢某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。虽明某2与谢某在履行前述合同过程中产生纠纷,但亦已通过司法途径达成了民事调解书。本案中,明某主张诉争房屋由其出资购买,其与明某2系借名买房关系,故以此要求确认合同无效,明某的该种说法没有法律依据,法院不予支持。关于明某提出明某2与谢某恶意串通损害其利益一节,其并未提交证据予以证明,且明某自己也表示合同约定的成交价格与当时的市场价格差不多,故法院对于明某主张合同无效的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,判决:驳回明某的诉讼请求。
         二审中,明某提交两份新证据:证据1、公证书,证明诉争房屋房款还未支付完,谢某一直在将诉争房屋出售,从而证明诉争房屋的买卖合同无效;证据2、房屋买卖合同的格式文本,证明格式文本和标准文本不一致,原合同是无效的。谢某不认可证据1的真实性和证明目的,主张其未出售过诉争房屋;对证据2的真实性无法确认,不认可该证据的证明目的,认为与本案无关。明某2认可证据1中所售房屋系诉争房屋,但主张不知是谁挂在网上出售。因上述证据均为复印件,谢某对其真实性不予认可,且诉争房屋是否正在出售以及谢某与明某2所签房屋买卖合同与格式文本是否一致,与房屋买卖合同的效力认定均无关系,故对上述证据的真实性、关联性,法院不予认可。法院查明的事实与一审法院查明的事实一致,法院予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为
        当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。
         本案中,明某主张谢某与明某2签订房屋买卖合同构成恶意串通,合同应为无效,明某应对谢某与明某2恶意串通的事实承担证明责任。根据本案查明的事实,诉争房屋原登记在明某2名下,明某2系诉争房屋的原所有权人,对诉争房屋有处分的权利。明某主张其与明某2存在借名买房合同关系,即使该主张成立,明某就诉争房屋享有的亦仅为债权请求权,不影响诉争房屋原所有权的归属。谢某依据诉争房屋的登记情况与明某2签订房屋买卖合同,双方合同合法有效。明某主张当事人应在合同每一页都签字、按手印,该主张缺乏法律依据,且明某2认可与谢某签订了房屋买卖合同,故双方合同已经成立。明某主张谢某与明某2签订的房屋买卖合同与标准文本不一致,但该情形亦不影响双方合同的成立及生效。明某另主张,诉争房屋买卖价格显著低于市场价格,未提供证据予以证明。依据明某提供的证据,不足以确信恶意串通事实存在的可能性能够排除合理怀疑,故明某主张谢某与明某2恶意串通,证据不足,不能成立,法院不予支持。一审法院判决驳回其诉讼请求是正确的,应予维持。明某就其所主张的与明某2之间的借名买房合同关系,其可另行主张。
          当事人申请鉴定,可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联,或者对证明待证事实无意义的,人民法院不予准许。明某要求对《补充协议》及《委托书》中其本人签名的真实性进行鉴定,但本案诉争房屋买卖合同签订主体为明某2、谢某,明某2作为出卖人对上述文件中的签字未提出异议,且即使该签名为虚假,亦不影响谢某、明某2之间房屋买卖合同关系的真实性和有效性。故明某该项鉴定申请对证明待证事实无意义,法院不予准许。
        综上所述,明某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
 
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