李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

李×1辩称：

       刘××所述不属实，我与刘××结婚后，与我父母住一起，我姐李×2搬走了。2002年北京铁路局丰台建筑段分房，当时我与刘××无力购买1209号房屋，刘××主动提出以我俩名义申请一套房屋给李×2，是我与刘××及我母亲在一起商量定的。李×2当时已经交了另外一套商品房的押金，因为买了1209号房屋，为此还支付过违约金。1209号房屋房款都是李×2支付的，贷款也是李×2还的。因为房屋是经济适用房当时不能过户，所以口头约定满五年之后再过户，2009年我们一起去办理了过户手续，刘××对此知情。我不同意刘××的诉讼请求。

       李×2辩称：2001年左右刘××和李×1一起找我，说他们单位要分房子，问我要不要。我当时正想买房，因为1209号房屋价格便宜，于是就以李×1名义购买。当时没有签订书面协议，我母亲和我爱人也在场。我交了10万元首付款，向建行贷款10万元，每次交款都是我去办，按揭贷款也是我在偿还，2008年4月8日提前还清了房贷，在办理入住的时候还交过4万元现金，入住时间是2003年4月。2009年签订的买卖合同是为了办理过户，没有实际支付过合同中约定的49万元。房子是我买的，与刘××无关，我不同意刘××的诉讼请求。

        一审法院经审理查明：刘××与李×1于1995年4月12日登记结婚，二人均系北京铁路局丰台建筑段职工。2001年9月13日，北京铁路分局岳家楼住宅开发指挥部（以下简称开发指挥部）收到李×1住房集资款100000元，2003年2月18日，开发指挥部收到李×1住房集资款等费用38008.62元。2003年2月13日，北京京铁房地产经纪中心出具《京铁家园小区住房计价单》："......房屋坐落：京铁家园一区1号楼，房号1209，销售面积：102.09，房价款：247568.25元，应冲减款项共计216000元，其中预付款100000元，银行贷款100000元，住房公积金16000元，......本次应交款合计38008.62元。"2003年2月17日，北京铁路分局丰台建筑段出具《京铁家园入住通知单》："现将根据北京铁路分局住宅分配委员会2002岳-068号《住宅房屋分配通知书》分配给我单位的京铁家园一区第1号楼12层9号二居室住房一套分配给我单位李×1同志。"2006年5月22日，北京京铁房地产经纪中心再次出具《京铁家园小区住房计价单》，1209房屋面积变更为95.8平方米，房价款为232315元。应交款合计22450.3元。1209号房屋自2003年交付至今由李×2居住使用。

         2009年3月19日，李×1与李×2签订《存量房屋买卖合同》，约定李×1将1209号房屋以498440.74元价格卖给李×2。2009年3月25日，1209号房屋所有权人变更登记为李×2。一审中，李×1和李×2均称买卖合同是为了办理过户而签订，498440.74元价款并未实际给付。

        一审中，李×2称分房时刘××夫妇口头同意由其购买1209号房屋，且全部房款均由其支付，并向一审法院提交以下证据：

          1、李×2名下中国工商银行工资卡账户（账号×××）对账单，证明自2001年7月开始其按月取款偿还1209号房屋的按揭贷款，每月还款额为1300元至1500元不等。2003年2月24日取款16000元用于偿还李×1的公积金。刘××称该明细表没有银行盖章，取现金还贷不能构成证据链，不认可李×2的证明目的。

       2、李×2名下中国建设银行（账号×××）明细单和2008年4月8日中国建设银行个人贷款还款凭证，还款额为30480.22元，付款账号×××。证明其出资还清了1209号房屋银行贷款。刘××对该证据证明目的不予认可，称贷款系由李×1夫妻共同财产偿还。

        3、李×2丈夫王某名下中国工商银行账户（账号×××）对账单和储蓄取款凭证一份，证明其在2001年9月13日提取50000元，2003年2月18日提取21000元，均用于支付1209号房屋购房款。刘××对此证据的证明目的不予认可，认为取款与购买1209号房屋无关。

       刘××提交其名下中国建设银行工资卡账户明细（账号：×××），证明其2008年月工资2000余元并逐年上涨，具备买房能力。李×1与李×2对此均不予认可，称1209号房屋是从2001年开始交款购买，刘××2008年以后的工资收入不能证明其在2001年有能力购房。对于刘××2001年的月收入，刘××自述约1200元，李×1则称约四、五百元。

一审法院另查明，2013年8月21日，刘××诉至丰台法院要求与李×1离婚。刘××称其系在离婚诉讼中发现1209号房屋过户情况并于2013年11月5日提起本次诉讼，李×1和李×2则称在2009年房屋过户时刘××既已知情并同意。2013年12月20日，丰台法院一审判决刘××与李×1离婚，刘××遂提起上诉。

一审法院判决认为：

          当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉争的1209号房屋虽系刘××与李×1夫妻关系存续期间取得的财产，且登记在李×1名下。但根据现有证据：李×2之夫王某于2001年9月3日取款50000元，与现金进账单记载的交纳第一笔购房款100000元的日期吻合；李×2于2003年2月18日取款21000元，与现金进账单记载的交纳第二笔购房款38008.62元的日期吻合；李×2于2008年4月8日转账偿还30480.22元房屋贷款。由此可以认定1209号房屋的购房款系由李×2支付。刘××虽称所有购房款项均用其与李×1的夫妻共同财产支付，但未能就此提交充分证据。1209号房屋在交付后长期由李×2居住使用，刘××亦从未提出异议。综上，该院对李×1二人的抗辩主张予以采信，1209号房屋系李×2以李×1的名义出资购得，2009年3月19日的《存量房屋买卖合同》系为变通办理物权转移登记而订立的合同，本质上是对"借名买房"意思表示的确认，刘××主张该合同系以合法形式掩盖非法目的，损害了其利益，证据不足，基于诚实信用原则，该院对刘××要求确认《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条之规定，判决：驳回刘××全部诉讼请求。

         刘××不服一审法院的上述民事判决，向法院提出上诉，请求二审法院撤销原判，支持刘××的诉讼请求。其上诉理由为：一、刘××在一审中申请法院调取涉诉房屋的档案，一审法院未予调取，枉法裁判。二、一审法院倾向李×1与李×2一方，未能公正审理本案。三、一审判决未就刘××对涉诉房屋享有共有权作出认定，故意违法判决。四、刘××与李×1不可能放弃购房机会让李×2借名买房，在李×1二人均未提出借名买房的情况下，一审法院认定双方系借名买房是错误的。涉诉房屋的交款人都是李×1，购房款项实际为刘××和李×1出资。李×1二人均认可买卖合同项下价款49万余元并未实际给付，该情况表明买卖合同系伪造，合同应属无效。五、假设涉诉房屋的交款情况与李×2提取的银行款项一致，也不能排除存在借款买房、转让购房权的情形。六、涉诉房屋系刘××和李×1共有财产。因刘××和李×1照顾李×1的父母，同住在李×1父母家，才将涉诉房屋借给李×2居住。没想到李×1在未告知刘××的情况下将借房行为改变为房产买卖行为。七、李×1二人恶意串通，李×1拒不提交其买房交款的证据，而让李×2提交所谓的交款凭证。八、李×2称其为了购买涉诉房屋，将购买的商品房退掉并承担了违约责任。同样面对如此大的利益，刘××与李×1不可能放弃购房机会。九、刘××在起诉时才得知李×1将涉诉房屋非法过户给李×2，该行为无效。十、如果一审判决认定的借名买房是事实，完全可以由买卖双方及配偶签署确认书，确认该事实，没有必要只由李×1二人签订虚假的买卖合同并因此多交税款。十一、刘××与李×1在李×1父母过世后仍然住在李×1父母的房屋中，但是该居住使用权是不确定的，一旦发生继承，则该房屋不属于刘××与李×1，只有刘××与李×1自己购买的涉诉房屋才属于他们共有。综上，请求二审法院支持刘××的上诉请求。

           李×1在二审中辩称：同意一审判决。2001年，李×1单位分房，房价每平方米2500元，李×1夫妇当时的家庭收入每月仅有几百元，无力支付。刘××主动提出以李×1的名义为李×2申请分房，这样李×1夫妇就可以长期住在李×1父母家了。李×1二人签订的房屋买卖合同系过户所需，并非伪造。李×1夫妇住在李×1父母家中是因为没有经济能力在外租房居住。涉诉房屋并非是借给李×2居住。如果涉诉房屋是李×1夫妇的房子，在老人过世，李×1夫妇完成了照顾老人的义务后，完全可以住回自己的房子，不可能一直让李×2"借住"，自己却一直住李×1父母的房屋。涉诉房屋可以过户的信息亦是由刘××向李×2提供，刘××对房屋过户完全是知情的，也是自愿的。从刘××工作以及孩子上学的便利角度看，住在涉诉房屋比住李×1父母的房屋更方便，但是刘××仍然住在李×1父母的房屋中，这也说明涉诉房屋根本不归刘××和李×1所有。请求二审法院维持原判。

李×2在二审中的答辩意见与李×1的答辩意见相同。

法院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

         上述事实，有当事人陈述、结婚证、北京市商业银行现金进账单、购房款收据、京铁家园小区住房计价单、京铁家园入住通知单、取款凭证、中国工商银行对账单、中国建设银行对账单、个人贷款还款凭证、存量房屋买卖合同、房屋产权证等在案佐证。

另，刘××在二审中提交下列材料用以作为新证据：1、北京铁路局北京铁路分局文件。用以证明按照文件的内容，刘××与李×1有能力购买涉诉房屋；

2、刘××住房公积金支取记录单，其上载明：支取人李×1；首次支取日期为2007年6月14日，支取金额为1.3万元；第二次支取日期为2009年10月16日、支取金额为1.3万元。用以证明公积金的支取人是李×1，提取款项用于购买涉诉房屋。

东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

         一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，刘××认为涉诉房屋系其与李×1共有，李×1未经刘××同意，将李×1与刘××共有的房屋卖给李×2，侵犯了刘××的财产权，故主张李×1二人签订的买卖合同无效。根据上述司法解释的内容，刘××以李×1对房屋没有处分权为由主张买卖合同无效，法院不予支持。二、刘××认为李×1二人存在恶意串通，侵犯其合法权益，主张房屋买卖合同无效，依据不足，法院不予支持。三、刘××在二审中提交的铁路局文件及公积金支取记录单系其在一审中能够提交的材料，不属于二审新证据，该材料亦不影响本案的实体处理，法院不予采纳。综上，刘××的上诉请求缺乏依据，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。综上，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。