李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

         原告白某诉称：原、被告双方于2007年12月4日签订经济适用房转让协议书，约定被告将其名下位于北京市昌平区东小口镇天通中苑某房屋转让给原告，并在该房准许过户时，被告无偿协助原告办理过户手续。原告支付了全部购房款、税费等相关费用。现被告不协助原告办理过户手续，故原告起诉至法院请求：1、判令被告配合原告办理         位于北京市昌平区东小口镇天通中苑某房产的过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）江某答辩并反诉称：要求驳回原告的诉讼请求。白某和江某订立的协议书，应该是代理和赠与的协议书，而非是经济适用房转让合同协议。在协议中，标题标注的是协议书，而未明确是转让合同。在协议的内容中，也没有明确是转让。结合做了公证的代理合同和本协议中出现的“转给、无偿”等字样，本协议应该是兼具代理和赠与性质的协议。作为代理和赠与双重性质的协议，江某依据合同法410条的规定及合同法第十一章的规定，解除代理合同，并撤销和撤回赠与。如果代理和赠与协议认定不被法院采纳，针对白某认为的转让协议，作出如下阐述。第一，本案中的房产属于国家为了照顾江某的住房的情况，应该专属于江某所有，属于具有一定人身性质的权利，本协议应属无效。第二，从物权法的角度来讲，本案所涉房屋，有被告江某家庭其他成员的权利，与原告签订的协议并没有征求江某家庭成员的意见，亦没有其他成员的书面意见，本协议也应无效。第三，原告在订立本协议后，并没有履行作为原告本人认为的买受人的义务。如果无效之抗辩意见不被采纳，本合同也应该解除。被告现在要求解除本协议。第四，根据国家相关规定，经济适用房出售时应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。如果从协议履行的角度来讲，被告要求按照同等地段同等价位的标准支付房屋款，否则就解除合同。第五，情势变更问题。根据最高院的司法解释，被告现在行使情势变更之权利，变更房屋价款至现在市价。第六，本案诉争房由原告和被告共同使用。原告基于代理人的身份在管理该房时，其并没有本人行使代理权，而是转给了其儿子或者将房子空置或者做它用。白某本人并没有用该房，不符合双方订立合同的本意，原告把权利转给了他人，也不符合国家的政策规定。所以原告无权行使本案房产的权利。从双方代理法律关系的角度来讲，白某只是代理人，实际的权利人和利益的最终归属者是被告江某。在代理的过程中，白某曾经垫付过房款，但是改变不了房子的权利人是江某这一事实。第七，本案中所涉房屋，被告的本意是让原告以受托人的名义办理相关手续，而并非把房子给原告。如果涉及给的问题，则是赠与合同，据赠与协议的法律特征，作为赠与人的被告可撤回赠与，被告现在继续表示撤销和撤回赠与。现江某提出反诉请求：1、解除和白某的协议书；2、白某承担本案诉讼费。

          反诉被告白某辩称：白某与江某所签订的协议，既不具备法定解除条件，也未达成协议解除条款，白某认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，不同意反诉请求。

第三人江x1、江x2、付x述称：涉案房屋并非江某一人所有，其无法处置，因江x2已经另行安置，故除江x2外该房屋应属于八个人，涉案房屋是八个人的份额，被告没有权利转让，我们都不知道，房子是我父亲的，不同意白某的诉讼请求，同意江某的反诉请求。

第三人江山述称：从头到尾我都不知道这件事，没有征得我的同意，不同意原告的诉讼请求，同意江某的反诉请求。

          第三人李x、江x3述称：从头到尾我都不知道这件事，房子有我们两人的份额，没有征得我们的同意，不同意原告的诉讼请求，同意江某的反诉请求。

          第三人付x1述称：从头到尾不知道事件情况，涉案房屋是八个人的份额，没有征得我的同意，不同意白某的诉讼请求，同意江某的反诉请求。

          第三人沈x1述称：从头到尾我都不知道这件事，没有征得我的同意，拆迁有我的份额，不同意白某的诉讼请求，同意江某的反诉请求。

         经审理查明：2006年12月27日，江某在北京市海淀区公证处办理了公证书，写明：江某欲购买坐落在北京市昌平区天通苑房产一套。因江某工作繁忙，江某委托白某为合法代理人，全权代表江某办理如下事宜：1、代江某办理选房；2、代交房款；3、代签买卖协议；4、代领房屋买卖合同。代理人在上述权限内所签署的一切有关文件江某均予以承认。代理人有转委托权。委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。江某表示签订公证书是证明双方是委托关系，白某是基于受托人身份参与涉案房屋事宜，江某事多，没有时间办理买房事务。白某表示办理公证书是因为开发商只针对以被告名义办理的一切手续，原告无法进行选房等活动，江某为了配合白某进行购房相关活动才出具公证书。

          2006年12月29日，江某（买受人）与北京天启房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号NO.YJ0001525，该合同约定由江某购买天通中苑某房屋（以下简称为涉案房屋），约定总价款为272791元，双方约定买受人采取一次性付款方式付款，买受人于2006年12月29日前交付全部房款。对于该合同中买受人“江某”字样的签名，原告白某主张是白某所签写。被告江某称是江某本人所签写。

          同日，白某账号为×××（卡号为×××）的账户内向顺天通房地产开发账户内转账272791元。白某称所有购房款均是白某直接向开发商支付。江某称购房款由江某支付，有一部分是交给白某让白某交给开发商，一部分是江某直接交给开发商，有转账也有当面交付的现金。但是对于该主张，江某并没有提交证据。

          另查一，2007年12月4日，白某与江某签订《协议书》，写明：“甲方江某与乙方白某经友好协商达成协议如下，甲方江某因拆迁获得准购天通苑经济适用房资格，因现下暂时无力购买，决定先行转给已获得准购买经济适用房资格，乙方白某购买，待白某通过摇号获得购买权时，再行转给江某购买。乙方白某于2006年12月26日付给了甲方江某保证金肆万元，又于2007年12月4日付给甲方保证金叁万元，甲方己收到乙方付给的保证金共计柒万元正。根据上述协议，乙方白某于2006年12月29日迭得天通苑中苑47号楼1401号住房，当即由白某交付了全额购房款贰拾柒万贰仟柒佰玖拾壹元，乙方白某又于2007年11月30日交付了入住费壹万贰仟零玖拾玖元贰角及产权代办费伍佰元，办置了入住手续。双方协商同意达成下一步协议如下：一、甲方同意无偿协助乙方办理领取产权证。二、乙方实际拥有该房（天通苑中苑某号）的实际居住权。三、甲方同意在该房准许过户时，无偿协助过户给乙方名下。四、遇到国家法律、法规不能办理过户手续时，甲方退回全部房款及保证金。五、此房在未过户前乙方不得转卖。六、乙方白某在居住期间如发生任何问题，由白某全部负责。七、双方本着友好态度共同妥善处理好此事，达到圆满。”

           2009年7月7日，江某申请涉案房屋转移登记，从顺天通房地产开发集团有限公司（北京天启房地产开发有限公司）转移到江某名下。涉案房屋现登记在江某名下，房屋坐落于北京市昌平区天通中苑某号，单独所有，房屋性质为经济适用房。江某提交涉案房屋所有权证书复印件，登记时间是2009年8月6日。

          白某以其与江某之间存在借名买房关系，经两人签订协议后形成房屋转让关系为由，起诉要求江某办理涉案房屋产权过户手续。江某称是代理关系，白某是代理人，双方是互易关系，以物换物，还是赠与关系。经审查，涉案房屋的购房合同、购房款发票、契税核定通知书、税费收据、入住证明、2007年—2014年物业费发票相关材料原件均在白某处。白某表示其对涉案房屋进行了装修并一直居住在涉案房屋内。被告江某表示所有票据上显示是江某名字的费用均由江某所出。截止本案辩论结束，江某未提交证据证明其支付了购房款。

         另查二，江某称出售涉案房屋时，其没有和沈x1以及其家人说明出售事宜。沈x1称其一直与江某居住，共同生活。江某认可双方一直共同生活。八位第三人均主张涉案房屋是因为原位于东不压桥10号的房屋拆迁所得利益，第三人江x2已经另行安置，涉案房屋涉及到江某以及除第三人江x2外其他七位第三人共八人的份额，而江某在出售涉案房屋时没有告诉他们相关出售事宜，侵犯了第三人利益。

         本院依法调取了东不压桥某号房屋拆迁的档案资料。根据《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，2006年6月10日，被拆迁人江某（乙方）与拆迁人北京市王府井地区建设管理办公室（甲方）达成拆迁协议，同意实行货币补偿方式，对东不压桥胡同某号所有房屋进行拆迁，该协议上显示乙方在册人口为8人、实际居住人口3人，分别是江某、江山、沈x1。同日，第三人江x2另行进行了拆迁补偿。根据《北京市东城区城市房屋现状入户调查表》，东城区东不压桥胡同某号承租人或产权人登记为江某，房屋产别公，入户调查在册八人为江某、江山、李x、江x3、江x2、江x1、付x1、付x。

          江x1称，东不压桥某号房是承租房，是普渡寺后巷某号拆迁安置所得。原普渡寺后巷某号是江某父亲江寿颀的财产，后被拆迁安置了3间房，一间给了江某父亲江寿颀，一间给了江x2一家人，一间给了江荣华一家人。江某父亲江寿颀把他的那一间给了江某、江x1、江x3三家人，后经江某父亲江寿颀以及江某、江x1、江x3三家人同意，把东不压桥某号承租人写成江某一人，拆迁的事情也是江某操作。八位第三人均同意将涉案房屋产权人登记在江某名下。但是第三人的意思是拆迁的房屋给江山，没想到被江某给出售，不同意出售给其他人。八位第三人均主张涉案房屋有八个人份额。

          另查三，江某与沈x1于1987年12月登记结婚，1990年7月24日两人经北京市中级人民法院调解离婚，后又于2010年10月20日复婚。原告白某具有北京市住房购买资格

           上述事实，有公证书、《北京市商品房预售合同》、协议书、购房合同、购房款发票、契税核定通知书、税费收据、入住证明、装饰装修管理手册、物业费发票、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表、购房资格审核表、房屋拆迁的档案资料、离婚调解书、结婚证及当事人双方的当庭陈述等证据在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为

          本案焦点有二，一是白某与江某就涉案房屋的行为性质，二是是否涉及到第三人利益。本院认为，白某与江某之间是借名买房，后双方签订《协议书》，对江某的过户义务进行确认。白某在签订合同当天，直接将全部购房款支付给开发商，有关购房材料原件在白某处，白某实际使用涉案房屋，结合这些因素，本院认定双方之间是借名买房关系。2006年12月29日，江某与开发商签订涉案房屋的买卖合同，虽然双方对江某签名是谁所签写有争议，但不影响对本案事实的认定，本院有理由确认双方之间是借名买房。现涉案房屋已经符合上市交易条件，且双方在《协议书》中明确约定江某协助白某办理涉案房屋过户手续。故对于原告要求办理涉案房屋过户手续的请求，本院予以支持。

       关于是否涉及到第三人利益问题，结合第三人的陈述，涉案房屋是原告通过拆迁东不压桥某号房屋而获得的经济适用房购买资格。而东不压桥某号的承租人是江某，且第三人均同意涉案房屋登记在江某一人名下。故对于第三人以及被告江某的主张，其认为江某与白某签订的协议侵犯了第三人利益，本院不予支持。江某要求解除《协议书》，依据不足，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江某配合原告白某办理位于北京市昌平区天通中苑某号房屋的产权过户手续，于本判决生效后十五日内执行；二、驳回反诉原告江某的诉讼请求。