李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

温×1在原审法院诉称：

         温×1与温×2为父女关系，温×1与其生母于2003年4月10日离婚，温×2仍上学而随温×1生活。后温×2结婚生子，温×2居住在昌平区102室。2009年6月初，温×2向温×1介绍其家附近有房屋出售，温×1当时考虑到住在女儿附近，相互照顾都比较方便，所以就于2009年6月8日购买了北京市昌平区201号房屋（以下简称201号房屋）。但由于该房屋需要办理房屋贷款，而温×1的年龄也无法办理银行贷款，所以当时双方协商以温×2的名义办理贷款，并以温×2的名义办理房屋买卖手续，但该房屋为温×1所有，待温×1需要时温×2随时配合办理过户手续。2009年6月8日，温×1以温×2的名义与北京新龙房地产开发有限公司签订了商品房现房买卖合同。温×1向北京新龙房地产开发有限公司支付该房屋的首付款，后收房时又支付了公共维修基金、契税、印花税、产权证登记费及代办费等费用。从2009年7月18日开始，温×1一直偿还该房屋的银行贷款。在收房后，温×1出资进行装修，购买了家具家电，并入住该房屋至今。2009年11月20日，该房屋办理了房产证。今年温×1多次催促温×2，要求其协助办理房屋过户手续，由于温×2的生母从中作梗导致温×2一直拖延不予配合。后温×1在获知温×2擅自以谎言而挂失房产证并重新补办。201号房屋在购房时所花费的一切费用都是由温×1支出，银行按揭贷款一直由温×1偿还，温×1进行装修并购置家具家电，并且所有花费的原始凭证票据都在温×1处，而且该房屋一直由温×1居住使用，所以温×1为该房屋的实际产权人。温×1本不想诉求于法律，但实属无奈。温×2作为温×1女儿，本应以孝为先，应念及父亲的养育之恩及其婚后为家庭的付出，不应听信其生母而不顾父女之情。故诉至法院，请求依法判令：1、确认201号房屋为温×1所有；2、温×2协助温×1将201号房屋过户于温×1名下。

温×2在原审法院辩称：

         温×2不同意温×1的诉讼请求。第一，涉案201号房屋系温×2购买，购买该房屋的背景是，2009年正值房屋价格低谷，温×2想买一套房子将来儿子可以用，因此才有了买房的想法，购房的首付款是温×1出的，关于温×1为温×2出购房首付款的原因是，温×1系温×2父亲，温×1与温×2的母亲离婚时，夫妻双方共同经营的石材厂归女方所有，但是温×1一直还在经营石材生意，急需要石材厂营业执照等经营手续，温×2母亲一直不同意温×1继续使用经营手续，在温×2的极力劝导下，温×2母亲同意将石材厂的营业手续给温×1使用，后在温×1经营过程中，温×2作为女儿为父亲提供了巨大的帮助。温×1一直说要给温×2一笔钱并且送温×2去日本留学，2009年温×2有了买房的想法后找到温×1，温×1从情理上由于一方面没有兑现送女儿出国留学的承诺，另一方面对女儿在自己生意上的帮助有所表示，温×1主动决定给温×2一笔钱，当时温×1说还要做生意需要一些流动资金，先给温×2一部分，温×2用这些钱支付了购房首付款，按揭由温×2偿还，后由于温×1决定在北京发展，以后就住在北京离女儿外孙也近，所以就提出借住涉诉的房屋并提出房子由他来付月供，等他以后不在了再由温×2付月供，这样从情理上说也不欠温×2的，也算是在经济上对温×2的补偿，而且每月还款5000元左右和租房子也差不多，在外租房也是给租金，在女婿面前也好说。虽然温×1这么说，但是温×2也一起偿还房屋的按揭，直至今日。房屋交付后，温×1与温×2共同对房屋进行了装修，之后双方共同在该房屋内居住到2011年10月。因此双方之间从未就借名买房有过任何合意，温×2自购房之初就是自己买房。第二、温×1与温×2之间仅存在资金关系，温×1不能因此取得房屋的所有权。虽然温×2在购买涉诉的房屋时支付的首付款使用了温×1的钱，温×1的款项是父亲承诺给女儿的钱，而且此后还贷款的行为也是为了帮助作为女儿的温×2买房，付款行为并不是为了取得房屋的所有权。退一步讲，温×1与温×2之间的资金关系是一种赠与，温×1不是房屋的购买人，因此不能取得房屋的物权。第三、2009年温×2购房时温×1与第二任老婆尹×还未离婚，此后温×1与尹×的离婚中未将争议房屋作为夫妻共同财产处理，由此可见，温×1自购房开始就没有认可房子是自己的，才没有在离婚时将该房屋应当作为共同财产分割。第四、温×1与温×2之间并不存在所谓的借名买房合同关系，双方从未就此问题有过此种合意，购房时双方都明确知道是房屋是温×2的房屋，那么温×1现在改口称是借名买房其原因是，温×1目前也已经再次再婚，和第三任妻子共同生活，第三任妻子年龄较小，与温×1相差近40岁，而且双方还生育了女儿，温×1方明显是受了第三任再婚妻子的影响，编造出借名买房的事，目的是为了占有该房屋。温×1不具备在北京买房的主观需求，温×1因生活、经营区域不在北京，在青岛有260平方米的房子，因此也没有在北京长期居住的必要，都是临时居住，因此也没有必要在北京买房，不具备借名买房的主观需求。第五、反观温×2，对父亲一直非常孝顺，帮助父亲料理生意，温×1在2010年患肝癌时，温×1的第三任妻子已经明确表示无力处理，是温×2一直尽心尽力，温×2多方奔走才在第一时间争取的肝源，争取到肝源后又及时安排手术，术后温×2自费购买排异反应的要求给温×1，每次都要万元左右。第六、截止到目前，涉案房屋的贷款还未还清，因双方已经发生诉讼，温×1以自己出钱为由要求房屋的所有权，改变了当时出钱的初衷，温×2为此也不想再用温×1的钱，因此温×2自2014年5月之后已经变更了还款账户，一直自己偿还贷款。综上所述，温×2是房屋的所有权人，本案一直就不存在温×1诉称的借名买房关系，房屋系温×2购买，温×1仅凭支付过部分购房的资金就要求房屋的所有权没有事实与法律依据，因此温×1要求确权并且配合过户的请求没有事实依据，另外，正因为温×1与温×2是父女关系，因此才存在温×1出钱，房屋共同居住的情况，本案不同于一般的社会上存在的借名买房，法庭在处理时考虑双方是父女关系，请法庭驳回温×1的诉求。

原审法院经审理查明：

        2009年6月8日，温×2购买了201号房屋一套，房屋总价款1152734元。当年6月18日，温×2（借款人）与中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（贷款人）及北京新龙房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定温×2向该行贷款790000元用于购买前述房产，贷款年限为20年。同日，中国工商银行住房信贷借款凭证中记载借款金额为79万元整，还款方式为每期等额归还本息4853.27元。2009年11月20日，相关行政部门为涉案房屋办理了房屋所有权证书，登记的所有权人为温×2，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房。

一审庭审中，双方均认可涉案房屋的首付款系由温×1出资支付。温×1主张其偿还了自2009年7月至2014年6月的银行贷款，之后温×2变更了还款账户。温×2认可温×1偿还了大部分银行贷款，并称其也偿还了部分银行贷款，有证据证明的约为5万元。温×1称房屋交付后对房屋进行了装修并居住至今，并提供了装修的相关票据。温×2称其与温×1共同对房屋进行装修，并一同居住在涉案房屋内，直至2011年10月温×2搬出房屋。温×1称借温×2名义买房的原因是温×1年龄较大，无法办理贷款。双方均认可目前银行贷款尚未还清。另查，温×1目前不具备购房资格。

上述事实，有房屋所有权证、《商品房现房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》及双方当事人的陈述在案佐证。

原审法院经审理认为：

         不动产权属证书是权利人享有该不动产的权利证明。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，温×1支付全部首付款并偿还银行贷款，对房屋进行装修并居住使用诉争房屋，持有房产证及购房票据等相关票据原件，对借名买房系贷款原因作出解释，根据上述事实，法院认为温×1与温×2之间存在借名买房的口头协议，双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。因温×1目前不具备购房资格，故温×1要求温×2协助办理诉争房屋过户手续在法律上不能履行，温×1可待具备履行条件时再行主张。201号房屋登记的所有权人为温×2。在诉争房屋尚未办理所有权转移登记手续前，温×2仍为诉争房屋的所有权人。温×1主张诉争房屋归其所有并要求温×2协助办理过户手续的诉求，依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回温×1的诉讼请求。

         温×1、温×2均不服一审判决，向法院提起上诉。温×1上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持温×1的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审认定事实有误。诉争房屋由温×1自己装修后，一直由温×1在内居住，温×2从未在里面居住。诉争房屋的全部贷款都是由温×1偿还，温×2在温×1生病期间还过几期，后温×1都将钱给了温×2。此后，温×2挂失存单，导致温×1无法向银行打款还贷。2、一审法院适用法律错误。温×1购买房屋是在限购政策实施前，应当不受限购政策限制。根据物权法的相关规定，房产证仅仅是一份证据，并不能直接决定实体法律关系的存在与否。

温×2的上诉请求为：

         撤销原审判决，依法重新作出判决，一、二审诉讼费由温×1负担。事实与理由：1、诉争房屋系由温×2购买，所有权人是温×2，不存在"借名买房"合同及合意。2、温×1与温×2之间仅存在资金关系，温×1不能因此取得房屋的所有权。温×1是承诺给温×2买房，退一步讲也是赠与关系，温×1不是房屋购买人，不能取得房屋物权。3、温×1在2009年离婚时，也没有将该房屋作为夫妻共同财产来分割，可见其并没有认为该房屋为其财产。4、温×2一直较为孝顺，帮助温×1料理生意，截止目前，诉争房屋贷款并未还清，温×2不想再用温×1的钱，因此温×2于2014年5月之后变更了还款账户，一直由自己偿还贷款。

法院经审查，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。另，温×1在二审表示能一次性清偿201号房屋的剩余贷款。上述事实，有当事人陈述等证据在案佐证。
 

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

          本案争议焦点为：1、温×1与温×2之间是否构成借名买房合同关系；2、在温×1不具备购房资格的情况下能否判决温×2将201号房屋产权过户至温×1名下。借名买房约定的形式既可以书面约定，也可以口头约定，认定存在口头约定应当综合以下几点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。201号房屋系温×1实际出资购买，尽管以温×2名义贷款，但一直由温×1在还贷，且温×1自购房后就进行了装修并在此居住使用，购房的相关手续由温×1持有，而其对于自身因年龄问题无法办理贷款的解释亦符合常理，故一审法院认定温×1与温×2存在借名买房关系正确，法院予以确认。温×2主张双方系资金赠与关系，但未提交证据予以证明，法院对此不予认可。

         根据相关房产调控政策，北京市对居民家庭在本市购买住房作出了资格限制和套数限购，不具备购买资格的居民不得在北京购房。如果买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格，但买卖双方在限购规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可以支持。因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。温×1与温×2的借名买房系在北京市限购政策实施之前，并不存在规避限购政策的故意，现购房款项已经支付，且一直由温×1占有使用房屋，该房屋为温×1在京唯一住房，不予过户将导致温×1的利益严重受损，因此，对于温×1要求过户的诉讼请求，应当予以支持。温×1表示能一次性偿还201号房屋上的全部剩余贷款，法院不持异议，温×2应当予以配合。一审法院以温×1不具备购房资格为由，判决温×1可待资格具备后再行主张权利，既不符合上述有关规定，也将造成明显的利益失衡，故一审判决驳回温×1的诉讼请求错误，法院依法予以改正。

       综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

        一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10111号民事判决；

       二、温×1于本判决生效后十五日内一次性偿还北京市昌平区201号房屋上的全部剩余贷款，由温×2予以协助配合；

       三、温×1偿还北京市昌平区201号房屋上全部剩余贷款后十日内，温×2将北京市昌平区201号房屋产权过户至温×1名下；

       四、驳回温×1的其他诉讼请求。