李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

牛×1在原审法院诉称：

       牛×1与陈×属于亲戚关系，同系研究所职工。陈×在1987年分配到诉争房屋后，与牛×1商定由牛×1携全家搬到诉争房屋居住。随后，牛×1在1987年携全家搬至诉争房屋并迁入户口。后牛×1按约定出资买下诉争房产，并与陈×签订字据，证明陈×已经放弃诉争房屋的产权并愿意变更到牛×1名下。诉争房屋产权证由中科院研究所房产科及房委会按正规程序发放到牛×1手中，牛×1按字据约定多次要求陈×进行产权过户，陈×拒不配合。牛×1和陈×协商不成，故诉至法院。诉讼请求：1.请求法院确认603号房产为牛×1所有；2.请求法院判令陈×履行约定，将603号房产过户到牛×1名下，并协助执行房屋的产权过户；3.本案诉讼费由陈×承担。

陈×在原审法院辩称：

        牛×1陈述不符合事实。陈×是603号房屋的产权人。借名买房违反了法律强制性规定。因当年牛×1结婚无房，陈×是将自己的房子借给牛×1使用，陈×的丈夫也不同意放弃产权。诉争房屋的产权证只是由对方代为领取，产权证并不是发给牛×1的。

原审法院经审理查明：

          陈×及牛×3系夫妻，牛×3和牛×1系兄弟。牛×1和陈×均为研究所职工。三人曾居住28号院内。1987年，研究所将603号房屋（以下简称603号房）分配给陈×使用，并每月扣除陈×一定数额的工资作为房屋租金。经协商，陈×同意将该房给牛×1一家居住，牛×1于每年底将房租一并返还给陈×。2000年后，研究所每月直接从牛×1工资中扣除房租。2004年12月16日，陈×（乙方）与中国科学院行政管理局（甲方）签订《房屋买卖契约》。契约约定：甲方将603号，总建筑面积59.89平方米，核准上述房屋按成本价每建筑平方米1560元出售给乙方，房价款为三万零三百四十二元整。公共维修基金为一千八百六十九元。2004年12月23日，牛×1付清30342元购房款和1869元维修基金，并取得了研究所开具的以陈×为名的《收据》，其中载明：今收到陈×603交来房价30342元，维修基金1869元，人民币叁万贰仟贰佰壹拾壹元整，交款人牛×1。2008年9月3日，陈×取得603号房屋的产权证书（编号：石私字第×号）。2013年5月17日，陈×通过遗失补证的方式取得603号房屋的新产权证书。庭审中，牛×1向法庭出示了《房屋买卖契约》、编号为石私字第×号的《房屋产权证书》、购房款《收据》。陈×认可购房款是牛×1交纳的。

另查明，陈×于2000年12月12日、2005年1月27日、2005年1月28日签署了三份字据。2000年12月12日，由陈×签字确认的字据载明：“原研究所分给我的601二居室长期由牛×1一家居住……我愿意放弃原来名义上分配给我的这套住房。请所里考虑将这套住房划转到牛×1名下”。2005年1月27日，由陈×签字确认的字据载明：“研究所陈×名下的房永远不住”。2005年1月28日，由陈×签字确认的《证明》载明：“603号房屋是在陈×名下。2004年12月经过牛×1和陈×协商，双方同意此房由牛×1出资购买，房屋的产权和使用权归牛×1出资购买，房屋的产权和使用权归牛×1所有”。

         另查明，603号房的性质系中央在京单位已购公有住房。此房现已具备上市交易的条件。

原审法院认为：

         借名买房指以他人（符合购买条件的人）名义购买房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅是限制流通物，并非禁止流通物。本案争议的焦点是双方之间借名买房的合同效力问题。根据2005年1月28日陈×签字确认的《证明》证实，陈×同意牛×1借其名义购买603号房。该《证明》语言表述准确、清晰，内容指向明确、具体，是其真实意思表示。虽陈×辩称2005年1月25日是在被胁迫的情形下签署的《证明》，但未能提供证据予以证实且与查明事实不符，故对此答辩意见不予采信。综合603号房实际出资、房屋占有使用、购房票据及所有权证书持有状态等情况，可以认定双方之间存在借名买房的合同关系。因603号房现已具备上市交易条件，双方借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定，故应属有效。陈×应当配合牛×1履行借名买房所产生的法律责任，即配合牛×1办理房屋的过户手续。但双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用应由牛×1自行缴纳。

          关于牛×1主张确认603号房产为牛×1所有的诉求，因牛×1不能凭借与陈×之间存在借名买房的合同关系，直接请求人民法院确认603号房为牛×1所有。故法院对牛×1该诉求不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、陈×于本判决生效后十日内配合牛×1办理603号房所有权的过户登记手续，将房屋过户给牛×1（办理房屋过户手续时产生的相关费用由牛×1负担）；二、驳回牛×1的其他诉讼请求。

陈×不服一审法院上述民事判决，上诉至法院，请求撤销一审判决或发回重审。其主要上诉理由是：1、双方不存在借名买房关系。2、房价款大部分是以上诉人及其配偶的工龄折抵的。3、实际情况是，上诉人在获得了该诉争房产后，念在亲属感情上，将该房产优先出售给被上诉人，被上诉人也同意出资购买该房产，并先期支付了32211元作为订金。

         牛×1服从一审法院判决。

         法院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

        上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

         当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2005年1月28日由陈×签字确认的《证明》中有“房屋的产权和使用权归牛×1”字样，该意思表示合法有效，牛×1亦交纳了购房款并居住该房屋，因此双方成立合同关系，具有法律约束力，据此，牛×1要求法院判令陈×办理过户手续的请求应当予以支持。陈×主张自己欲将争议房屋出售给牛×1，但房改前后多年间未与牛×1达成相关出售协议，因此法院对该主张不予采信。

         综上所述，陈×上诉理由不能成立，法院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。法院判决如下：驳回上诉，维持原判。