李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

孙x1上诉请求：

       撤销一审判决，依法改判支持孙x1的一审诉讼请求，或者发回重审；本案诉讼费用由孙x2负担。事实和理由：一、一审程序违法，未保障孙x1的诉讼权利。（一）一审法院未能保障孙x1调查取证的诉讼权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条、第十九条第二款、北京市高级人民法院《关于保障律师执业权利维护司法公正的意见（试行）》第六条第一款的规定，孙x1依法享有调查取证的权利。购买北京市朝阳区安家楼38号院×号楼×单元×室房屋（以下简称涉案房屋）时，孙x1与开发商北京善美房地产开发有限责任公司（以下简称善美公司）的购房居间合同为孙x1以本人名义签订，为调查上述事宜，孙x1委托律师向一审法院提交了调查令申请书，申请前往房产交易中心和善美公司调取上述定金合同。一审法院在未全面了解案情之前即以案件事实已经很清楚为由口头拒绝开具调查令，未能保障孙x1应有的调查取证权利，并最终导致本案事实认定错误。（二）一审法院组成合议庭程序违法，未能保障孙x1申请回避的权利。一审法院先以简易程序审理本案，随后临时组成合议庭，将本案的审理程序转为普通程序。孙x1代理人曾当庭指出，在临时组成合议庭的情况下，孙x1没有合理的时间来了解合议庭组成成员的基本情况，无法行使申请回避的权利，请求合议庭择日组织开庭。但一审法官予以拒绝，未能保障孙x1申请回避的权利。二、一审事实认定错误。借名买房的事实并非只能通过书面协议才能证明，通过房屋价款的支付情况、房屋的占有使用情况、房屋的处置收益情况，能够综合印证孙x1和孙x2之间存在借名买房的事实。本案中，涉案房屋的购房资金、还贷资金均由孙x1实际控制的公司支付，涉案房屋一直由孙x1占有使用，直到2016年6月由孙x2强行违法占有，涉案房屋由孙x1处分收益，孙x2一直配合孙x1将涉案房屋抵押用于办理经营性贷款。此外，孙x1认为，一审法院对基本事实没有做出定性的认定，比如房款是由孙x1支付还是孙x2支付，一审法院仅描述了房款由上海伴佳居贸易有限公司（以下简称伴佳居公司）及关联公司支付，孙x1在一审中通过股权控股关系说明了上述公司是由孙x1实际控制并经营，可以推定是孙x1支付了房款，但是一审法院对此事实没有进行定性认定。比如房屋的居住占有使用情况，一审法院仅对一审中孙x1、孙x2的陈述进行了记录，对占有使用情况没有进行认定。对于房屋的装修情况，一审法院也只记录、没有认定。同时，一审法院没有认定孙x1在孙x2的配合下就涉案房屋办理了循环贷款的事实。三、一审判决法律适用错误。一审法院未能适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，在孙x1提供了基本的证据之后，孙x1希望进一步调查取证，完善孙x1的证据链，还原事实真相，但是一审法院无视孙x1申请调查取证的权利。综上，一审程序违法、事实认定错误、法律适用错误。

孙x2辩称：

         同意一审判决，不同意孙x1的上诉请求。对于房款和占有使用情况，已经有在先生效判决做出认定。关于房屋装修情况，涉案房屋是拎包入住的精装修房屋，后续的装修是孙x1根据其喜好做出的微调整，不能从房屋装修情况推论孙x1享有涉案房屋的权属。关于孙x1提及的循环贷款问题，在购买涉案房屋时孙x2是伴佳居公司的直接股东，现在仍是上海锦鸾宫实业发展有限公司（以下简称上海锦鸾宫公司）即伴佳居公司之母公司的股东，有生效判决予以佐证。双方就一笔200万元的循环贷款存在纠纷，孙x1向孙x2出具了欠条，但是孙x1不认欠条是孙x1所书写，孙x2遂起诉孙x1，目前该案尚未作出判决。孙x1、伴佳居公司及孙x1声称孙x1是实际控制人的公司都承认涉案房屋是孙x2所有，是借孙x2的名义办理的循环贷款。孙x1提出了笔迹鉴定申请，但是没有在期限内缴费，相当于放弃了笔迹鉴定，且孙x1也承认欠条上是自己的私章。《中华人民共和国公司法》规定，公司的财产和股东的财产相互独立，公司的支付行为不能等同于孙x1的支付行为，生效判决已经对此有所认定。本案孙x1起诉属于恶意重复诉讼，与已经生效的伴佳居公司起诉孙x2纠纷的诉讼的目的一致，本案应当属于一事不再理的范畴。

孙x1向一审法院起诉请求：

      孙x2配合将北京市朝阳区安家楼38号院×号楼×单元×室房屋产权登记在孙x1名下，并交付上述房屋。

法院查明：

         孙x1与孙x2系姐弟关系。

         2005年10月24日，伴佳居公司向涉案房屋的开发单位善美公司转账支付50万元。2006年3月21日，孙x2作为买受人与善美公司签订编号为Y的《北京市商品房预售合同》，约定：孙x2购买涉案房屋，总价款4819755元；孙x2须于合同签订后三日内向善美公司支付不低于房屋总价款40%的房价款即1929755元；孙x2在合同签订前已向善美公司交付的预付款50万元自动转为房款，剩余房款289万元将由孙x2以申请银行个人住房抵押贷款的方式支付给善美公司。

       2006年5月31日，孙x2作为借款人与兴业银行北京西直门支行（以下简称兴业银行）作为贷款人签订编号为“兴银京西直门2006个贷字003号”的《个人住房借款合同》，约定：孙x2向兴业银行借款289万元；借款期限为240个月，自2006年5月31日至2026年5月31日止；借款用途系孙x2用于购买涉案房屋；孙x2在贷款人处开立的还款账户为×××。

         2009年9月3日，孙x2取得建筑面积为236.36平方米、产权证号为X京房权证朝字第XX**号的涉案房屋产权登记证书。

         涉案房屋的首付款及按揭贷款的款项均来源于伴佳居公司或其关联公司。2011年11月10日，伴佳居公司向孙x2的还贷账户转账245万元。2011年11月16日，兴业银行出具《个人住房贷款借款人还清贷款证明》，载明：孙x2已于2011年11月16日清偿了全部贷款本息，今日起合同号为“兴银京西直门2006个贷字03号”的借款合同终止。该行于同日出具的《主动还款证明》载明其扣收的贷款本息合计2446240.93元。

          关于房款由伴佳居公司支付的原因，孙x1主张因其为伴佳居公司的实际控制人，故伴佳居公司及其关联公司代孙x1支付房款。孙x2主张，因伴佳居公司及其关联公司为家族企业，孙x2一家人均在相关企业工作，收取很低的工资，大额支出均由公司账款支付，伴佳居公司及其关联公司支付的款项实际为其应得的收入，故伴佳居公司及其关联公司系为孙x2支付房款。

          关于涉案房屋居住使用情况，孙x1称自2009年5月至2016年，一直由其居住使用涉案房屋。孙x2称其于2009年接收房屋后，偶尔放些东西，至2009年年底因孙x1提出换房居住，孙x1才入住了涉案房屋，孙x2居住于孙x1名下位于京华豪园的房屋。后因孙x1提出出售京华豪园的房屋，孙x2于2015年从京华豪园的房屋搬出，并将涉案房屋要回居住至今。关于涉案房屋装修情况，孙x1称系由其进行装修；孙x2称涉案房屋为精装修房屋，孙x1仅对局部进行了改动。另外，孙x1提交《时尚家居》等杂志证明涉案房屋为其所有，系其用于进行伴佳居公司装修理念的宣传。孙x2对证据真实性认可，但认为报道系根据孙x1单方陈述所作，不认可证明目的。经询，孙x1表示其与孙x2之间的借名买房协议系口头协议，双方未签订书面合同；孙x2不认可双方存在借名买房的合意。

          对于借名买房的原因，孙x1主张系因其在国外不方便办理购房手续。孙x2对此不认可，称孙x1同时期在上海、深圳均有购房，不存在不方便买房的情形，孙x2购买涉案房屋的2005年北京尚未出台限购政策，孙x1对于借名购房不具有合理解释。

          另查，2017年孙x1担任伴佳居公司法定代表人期间，伴佳居公司起诉孙x2合同纠纷一案，主张登记在孙x2名下的涉案房屋系伴佳居公司借孙x2名义购买，伴佳居公司与孙x2存在口头的借名买房协议。对此，法院于2017年8月30日作出（2017）京0105民初38134号民事判决书，认定伴佳居公司与孙x2存在借名买房合意，判决孙x2将涉案房屋转移登记至伴佳居公司名下。后因孙x2不服提起上诉，法院于2017年12月28日作出（2017）京03民终13158号终审判决书，认定伴佳居公司与孙x2不存在借名买房关系，撤销原审判决，驳回了伴佳居公司的全部诉讼请求。

      本案审理过程中，孙x1申请查封涉案房屋，法院依法采取保全措施查封了涉案房屋。

        一审法院认为：

        当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但借名人应当证明与登记人存在借名购房的合意。本案中，孙x1主张其与孙x2存在借名买房的口头协议，应当对此提交证据予以证明。结合在案证据能够认定，涉案房屋由孙x2作为购房人签订购房合同、孙x2作为借款人签订借款合同购买，登记在孙x2名下。孙x1未提交书面协议或者其他直接证据证明其与孙x2存在借名买房合意，对于借用孙x2名义购房亦未作出合理解释，且民事诉讼应当遵循诚实信用原则，孙x1曾主张涉案房屋为伴佳居公司借用孙x2名义购买，现又称系孙x1本人借用孙x2名义购买，其行为严重违反诚实信用原则。综上所述，对孙x1主张其与孙x2存在借名买房的合意，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，一审法院判决：驳回孙x1的全部诉讼请求。孙x1向法院提交如下证据材料：孙华玲（孙华玲未出庭作证）出具的证人证言一份，证明目的孙x1是伴佳居公司的实际控制人，且公司股权、车辆以及房产都由兄弟姐妹代持。

     孙x2的质证意见为：孙华玲的证人证言不属于新证据；孙华玲在伴佳居公司、上海锦鸾宫公司工作，与孙x1有利害关系。

         对孙x1提交的上述证据，法院认证如下：一、该证据虽然形成于一审庭审之后，但其并非当事人于一审程序中出于客观原因无法提供的证据，故不属于二审程序中的新的证据。二、孙华玲未出庭作证，未能接受对方当事人的质询，其书面证言不能单独作为认定事实的依据。三、孙华玲的证言中陈述其曾在孙x1实际控制的公司工作，其本人及其女儿亦代持孙x1的车辆等情况，基于其自述内容可见其与孙x1之间具有利害关系，故其拟证明孙x1与孙x2之间存在对涉案房屋的代持关系，不具有证明力。综上，对孙x1提交的证据材料所要证明的目的，法院不予采信。

孙x2未提交新证据。

         法院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。

 

北京市东元律师事务所李松律师（1861907432）认为：

         本案二审的争议焦点为：孙x1主张通过其控制的伴佳居公司支付涉案房屋购房款以及占有使用涉案房屋的情况，能否据此认定为其与孙x2之间形成借名买房的合同关系。

         在无书面借名买房合同的情况下，认定是否存在借名买房合同关系的事实依据主要从房款出资、借名目的和占有使用三个方面来考量。在本案孙x1起诉孙x2合同纠纷之前，由孙x1实际控制的伴佳居公司曾起诉孙x2合同纠纷一案，诉讼理由为伴佳居公司以孙x2名义借名买房，孙x1对由其担任公司执行董事、法定代表人的伴佳居公司起诉明确知晓，并且认可以公司法人的名义提起诉讼以及所主张的事实，该案件经法院生效判决认定伴佳居公司与孙x2不存在借名买房关系，并据此驳回伴佳居公司的诉讼请求。现孙x1又以其个人名义起诉，所持理由仍为伴佳居公司出资购买涉案房屋，同时主张房屋的实际权利人为孙x1个人。对此，法院认为，此前伴佳居公司的诉讼行为显然得到孙x1的认可，亦代表其个人认可伴佳居公司所持的事实主张，在由公司法人出资的情况下，借名买房合同关系尚且被法院的生效判决予以否定，现孙x1又以个人名义主张借名买房合同关系，基础事实仍为伴佳居公司为涉案房屋出资，其在本案的诉讼行为实质上否定了由其控制的伴佳居公司的诉讼行为以及在诉讼中所主张的事实理由。此外，孙x1于本案中亦未提供充足的证据以证明其个人与孙x2之间存在借名买房的合同关系。基于此，法院对孙x1提出的诉讼主张不予采信，对其上诉请求，不予支持。此外，孙x1上诉主张一审法院未准许其调查取证申请、未保障其申请回避的诉讼权利，孙x1于一审程序中要求法院调取的证据材料，与本案诉争事实的认定无意义；且经法院审查，一审法院亦不存在违反法定程序的情形，故对其该项上诉理由，法院亦不予采信。

法院判决如下：

         驳回上诉，维持原判。