李松律师（18610907432）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

陈×1诉至一审法院称：

         陈×1与王×1于1995年9月经人介绍认识，1996年2月登记结婚。婚前陈×1离异带有一子，王×1丧偶带有一子，双方婚后无子女。陈×1与王×1婚后未能建立起夫妻感情，并自2011年10月起分居生活，该状态持续至今。2014年10月15日，陈×1起诉请求判决与王×1离婚，并依法分割夫妻共同财产（主要为顺义区石园南区×号楼×单元×1室楼房和顺义区金汉绿港二区×号楼×单元×2室楼房）。在开庭审理前，陈×1申请法院调取房屋档案材料，此时才得知王×1已将该楼房于2011年12月29日过户到其父亲王×2名下。顺义区金汉绿港二区×号楼×单元×2室楼房系陈×1与王×1在2005年7月购买，当时房屋总价为68万元，双方共同出资20万元。顺义区金汉绿港二区×号楼×单元×2室楼房属于夫妻共同财产，王×1转让房屋时应征得陈×1的同意，其个人无权处置夫妻共同财产，且买受人为王×2。王×2明知陈×1与王×1之间已出现感情问题，而购买该房产，明显存在恶意。王×1与王×2之间的转让行为已严重损害陈×1的利益，故起诉，要求依法确认王×1与王×2签订的《存量房屋买卖合同》无效。

王×2一审辩称：

        涉案房屋系王×2夫妇借王×1名义购买，王×2是涉案房屋的实际所有人。为履行借名买房约定的过户手续，双方就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》合法、有效，陈×1主张涉案合同无效没有事实与法律依据。王×1母亲名王玉香，父亲名王×2，王×1是王×2夫妇唯一的子女。顺义区金汉绿港二区×号楼×单元×2室是王×2夫妇因年老多病，希望改善住房环境而购买的房屋。王×2夫妇购房前一直居住在顺义区仓上小区×号楼×3室和×4室。王×2夫妇考虑到原有住房位于一层，噪音较大，采光不好，房屋老旧，环境较差，希望改善住房条件，但双方均为企业退休人员，退休费较低，两人还有病，无购买涉案房屋的经济能力。而且，两人均已退休，无法申请购房贷款。为此，王×2夫妇于2006年春节期间向王×1提出，希望以王×1名义以公积金贷款方式购买房屋，在市场价格适宜时，再卖掉原有住房偿还全部购房款，并将房屋过户到王×2夫妇名下。考虑到王×2夫妇的住房状况，作为家中唯一的子女，王×1理应为父母尽孝，故王×1同意了父母以自己名义申请公积金贷款购买房屋的请求。根据父母选定的房屋，王×1于2006年6月以自己名义办理了顺义区绿港家园二区×号楼×单元×2室房屋的购房手续。王×2通过借款为王×1夫妇支付了首付款和月供，陈×1未出资支付首付款，也从未支付按揭贷款。2010年，王×2卖掉仓上小区×3室和×4室房屋，并将卖房款75万元支付给王×1，用于支付以王×1名义购房的合同价房款、装修及家具电器的费用。王×1收到75万元后，偿还了因替父母购房对外的借款。2007年7月17日，王×1母亲王玉香去世。王玉香去世后，由保姆照顾王×2的日常生活。在共同生活过程中，王×2与保姆之间互相产生了感情，王×1因此事与王×2产生了较深的矛盾，王×2对王×1也产生了较深的隔阂，担心王×1不将涉案房屋过户到自己名下，从而导致无房可住，对保姆也不好交待。为此，在王×2的强烈要求下，双方于2010年6月20日签订了《以他人名义购买房屋协议书》，明确了王×2是涉案房屋的实际所有权人，并确定了房屋过户等事宜。2011年12月，为履行借名买房协议的过户手续，王×1与王×2签订涉案《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至王×2名下。王×2实际支付的金额为75万元，为了少交税，过户合同确定的房屋价款为43万元。现该房屋由王×2居住，王×2无其他住房。综上所述，陈×1主张涉案《存量房屋买卖合同》无效，没有事实与法律依据，恳请法院驳回陈×1的诉讼请求。

王×1一审辩称：

     王×1的答辩意见同王×2。另补充王×1于2008年搬至涉案房屋，2013年和陈×1关系恶化；陈×1对涉案房屋没有出资出力，且其于2009年承诺过不主张涉案房屋的权利。

一审法院经审理查明：

      王×2、王×1系父女关系。陈×1与王×1于1996年2月6日登记结婚，双方均系再婚。在双方夫妻关系存续期间，王×1于2006年6月14日与北京金汉房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买涉诉房屋，建筑面积119.89平方米，价款570615元。王×1向北京金汉房地产开发有限公司支付首付款180615元，采用公积金方式贷款390000元。王×1与陈×1共同办理了银行贷款手续。房屋产权初始登记在王×1名下。2011年7月王×1偿还全部银行贷款。

        2011年12月8日，王×1与王×2签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋以43万元的价格售予王×2，并办理了过户登记手续。现涉诉房屋登记于王×2名下。

         2014年10月15日，陈×1向法院提起诉讼，主张与王×1自2011年10月起分居生活，故要求判决与王×1离婚，并依法分割夫妻共同财产。

        法院审理中，王×1与王×2主张双方之间是借名买房，为将产权办理至王×2名下，所以才签订存量房屋买卖合同。王×2为证实其主张提交了其与王×1于2010年6月20日签订的《以他人名义购买房屋协议书》、房屋买卖合同、房屋照片、银行转账凭条等。另，王×1在法院审理中认可其将房屋过户至王×2名下，陈×1并不知情。

一审法院认为：

        根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。涉诉的顺义区金汉绿港二区×号楼×单元×2室房屋原虽登记在王×1名下，但系王×1与陈×1婚姻关系存续期间所购买，虽王×1与王×2主张借名买卖，并提交双方于2010年6月20日签订的《以他人名义购买房屋协议书》，但该行为属于所有权行为，应通过所有权确认方式解决，亦不能通过签订房屋买卖合同的方式变更所有权。在陈×1与王×1婚姻关系存续期间，王×2、王×1未征得陈×1同意，通过签订《存量房屋买卖合同》的方式，将登记在王×1名下的房屋过户到王×2名下，确属恶意串通损害他人利益，侵犯了陈×1的合法权益，该买卖行为应属无效。故陈×1的诉讼请求有事实依据和法律依据，对其请求法院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则法》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：二○一一年十二月八日王×1与王×2就北京市顺义区金汉绿港二区八号楼×单元×室房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效。

       王×1不服上述判决，向法院提起上诉，要求撤销一审判决并改判驳回陈×1一审诉讼请求。其主要上诉理由是：一、王×1与王×2通过签订《存量房屋买卖合同》将争议房屋过户至王×2名下，王×2为实际所有权人，王×1将房屋过户给王×2，属于正常的交易行为，不属于恶意串通。双方之间借名买房协议合法有效，王×1代为办理购房手续，代为王×2支付购房款，事后王×1向王×2偿还了购房款，足以证明借名买房关系成立。从时间看，借名买房协议签订时间为2010年6月20日，那时王×1与陈×1还没有离婚的意思，王×1没有损害陈×1的权益的动机和必要。二、王×1与王×2是借名买房关系，并不是所有权行为难以通过所有权确认的方式解决。借名买卖行为属于合同行为，是一方经另一方同意，以一方名义购买房屋的合同关系，该合同不违反法律的强制性规定，即合法有效。王×1依据合同将代王×2购买的房屋返还给王×2，是履行借名买房合同的履约行为，所有权行为是基于所有权排除他人干涉的行为，理论上称为对世权。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。

陈×1二审辩称：同意一审判决，不同意王×1的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。王×2同意王×1的上诉请求及理由。法院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
 

       北京市东元律师事务所李松律师认为（18610907432）：
      本案争议的焦点是王×1、陈×1与王×2之间就诉争房屋是否属于借名买房关系。王×1主张诉争房屋系王×2借用其名义购买属于借名买房关系。对此，法院认为，王×1、王×2虽提交了《以他人名义购买房屋协议书》、《存量房屋买卖合同》、资金往来证明并实际办理了产权变更手续，证明双方存在借名买房关系。但因王×1、王×2主张的借名买房时间发生在2010年6月即在王×1与陈×1婚后，从常理分析，王×1与陈×1系夫妻关系，借名买房涉及购房、缴纳契税、银行贷款等诸多事宜，如存在借名买房，相关事实应告知陈×1，而诉讼中陈×1均表示并不知情，王×1、王×2亦未提交相应证据，不能证明陈×1知悉存在借名买房事实。王×1、王×2提交的证据不足以证明存在借名买房的法律关系。考虑王×2与王×1系父女关系，且王×1与陈×1因夫妻感情不和存在离婚可能，王×2与王×1签署《存量房屋买卖合同》损害了陈×1的利益。故综合案件事实，一审法院认定王×1、王×2属于恶意串通损害他人利益，认定二○一一年十二月八日王×1与王×2就北京市顺义区绿港家园二区×号楼×单元×2室房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效，并无不当。

法院判决如下：

          驳回上诉，维持原判。