李松律师(18610907432）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

2015年1月，刘×诉至原审法院称：

        我与刘×1、刘×2、刘×3为姐兄妹关系。2005年我们的父亲刘本如的工作单位集资建房，由于父亲刘×4的偏疼偏爱，刘×4与我商定将该单位集资建房的朝阳区×房屋由我出资购买，我购买后享有该房屋所有权。之后我开始筹措购房款，除自有资金外我还向刘×3、刘×2等人借款，最后所差房款商定由刘×4以借款形式垫付。之后，前述借款我均偿还完毕。2005年11月28日，我以刘×4名义签订购房合同，2006年元月我及我的丈夫孩子搬入该房屋居住。刘×4于2007年12月28日亲笔写下证明一份，确认该房屋实为我的房产，并将购房合同交我保存。由于该房屋属于“央产房”，登记产权人时只能是刘×4且不能变更。故刘×4于2011年8月亲口对刘×1、刘×2、刘×3说该房屋产权为我所有。各方曾对该房屋进行协商，但未能达成一致意见。为维护我合法权益现诉至法院要求确认涉诉房屋归我所有。

 

刘×1、刘×2在原审法院辩称：

           本案案由错误，应是合同纠纷而不是确权之诉，本案不存在借名买房，刘×在诉状中承认购买房屋时父亲出了钱，如果是借名买房其父亲不会出钱。刘×承认部分被告借钱给其买房，就像刘×3所说，子女出钱帮父母买房符合常理，但出钱给兄弟姐妹买房不符经验法则。父亲在世时调解过，刘×同意给其他兄弟姐妹25万元，证明不存在借名买房。刘×自认涉诉房屋是央产房，只能以父亲名义购买，政策上也不允许借名买房。父亲偏爱刘×是父亲做的决定，而父亲2007年去世，购房行为2005年发生，母亲对房屋的权利并未进行处分，根据相关法律规定，对刘×不利的自述应当采信。本案中，即便存在借名买房也是无效的，北京高院相关意见对于借名买房有规定，必须是出资且有明确约定，如果是政策性住房，借名买房无效。争议房屋是央产房，考虑案件执行问题，不允许房屋买卖行为发生。

          刘×3在原审法院辩称：涉诉房屋并非刘×所有，不同意其诉讼请求。

原审法院经审理查明如下事实:

         刘×1、刘×2、刘×3与刘×系姐兄妹关系，四人之母何×于2007年8月12日因死亡注销户口，父刘×4于2014年5月24日去世。

          2005年11月28日，刘×4与中国青年报社（以下简称“中青报社”）签订《经济适用住房买卖合同》，约定刘×4向中青报社购买暂定名为北京朝阳区×房屋，房屋建筑面积139.73平方米，单价4575元每平方米，总价639264.75元；付款方式约定为一次性付款，买受人应于2005年12月23日前付清购房款。出卖人应于2006年1月20日前向买受人交付房屋。合同第二条“经济适用房销售依据”约定，所购买的经济适用房为现房，出售经济适用房的批准机关为中直机 关住房制度改革办公室。

         2008年9月18日，涉诉房屋登记于刘×4名下，登记坐落为朝阳区湖光中街2号院3号楼2108号，房屋性质为“按经济适用住房管理”。刘×表示，涉诉房屋房款实际支付人是其本人，为交纳房款其向刘×4借款28万元，向刘×3借款8万元，向刘×2借款6万元。刘×3认可刘×向其支付87000元,但认为该笔款项系刘×4用涉诉房屋租金向其偿还。刘×2认可刘×向其借款6万元，但只偿还6万多元。刘×提交两份转账凭证合计金额28万元，以证明其于2009年5月10日偿还刘×428万元。刘×1、刘×2、刘×3不认可该28万元系借款，认为借款应该存在约定。刘×提交主题为“关于望京房一事”的书面材料，内容包括“望京房归刘×继承”“我愿意放弃包括三里屯、通县以及一切老爸老妈遗产的分配权的大前提下”。刘×1、刘×2、刘×3未否认该证据真实性，认为该证据证明涉诉房屋系遗产。刘×3表示这是刘×2以刘×口吻书写，实际上是刘×的意思。

          刘×提交刘×4书写之“证明书”，落款时间为2007年12月28日，内容为：“本市朝阳区湖光中街二号院，是中国青年报社为报社职工集资建造经济使用住房。本人购得该院×住房一套。本人已有住房。此房实为三女刘×购买，是产权所有人，希望准予过户。本人年老多病，恐有不测，口说无凭，立此存照。此证明及报社购房买卖合同均由刘×保存。父亲刘×4亲笔”。刘×1、刘×2、刘×3未否认该证据之真实性，但认为该证明系刘×4事后所补，并未得到其母张淑珍等人的认可。刘×表示其于2013年底居住于涉诉房屋，之前一直由其对外出租，租金收益孝敬父母了。

审理中，刘×2、刘×1之证人杨×、郝×出庭作证，称涉诉房屋当时出卖时必须职工本人购房，转购或转给他人均违反中青报社规定，中青报社有权收回；涉诉房屋是央产房，目前仍不能对外销售。刘×1、刘×2、刘×3对前述证人证言无异议，刘×认为证人证言并未证明存在政策不允许中青报社之外的人购买涉诉房屋。

 

原审法院经审理认为:

          当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

        本案中，刘×负有举证证明其与刘×4存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。刘×提交的刘×4书写之证明书鉴于刘×1、刘×2、刘×3未否认其真实性，故该书证之真实性法院予以采信。结合刘×提交的转账凭证及本案刘×3、刘×2的陈述，在没有相反证据的情况下可以认为涉诉房屋房款系刘×出资支付。涉诉房屋的购买系刘×4单位集资建房，对于这一重要财产取得行为，刘×4应与其妻平等协商并取得一致意见。但本案中，刘×未能证明其母对“借名买房”的认可，而仅提供事后刘×4追认的证明书。因此，刘×与刘×4之间是否存在有效的借名买房约定，刘×未能证明。此外，本案各方均认可涉诉房屋系“央产房”，且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为“按经济适用住房管理”。因此，刘×主张确认涉诉房屋归其所有，须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记，但刘×对此并无证据提交。因此，刘×要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回刘×的诉讼请求。

          判决后，刘×不服，上诉至法院称：1、刘×4所写《证明书》确认了刘×4将购房资格让渡给了刘×，且不违反我国法律法规及政策的规定。2、涉案房屋的住房价款和公共维修基金的实际支付人为刘×。3、刘×4在生前因迟迟不能过户，才要求全家人追认刘×是涉案房产的所有权人。刘×2所写“关于望京房一事”的书证中也陈述了刘×凑钱买房的艰辛过程。4、无法律规定刘×4让渡购房资格、让渡履行合同的义务需要征求配偶的同意。5、刘×4让渡资格后产生的事实表明，涉案房产不是夫妻共同财产，理由是在夫妻得到以前就放弃了，对该放弃行为无法律规定需要征得配偶的同意。综上，请求撤销原判，依法改判支持刘×的诉讼请求；案件受理费由双方共同负担。刘×1、刘×2、刘×3同意原判。

 

       法院经审理查明：上诉人与被上诉人均认可何×与刘×4的结婚时间为1948年前后。刘×认可涉案房屋系央产房，至今 不能上市交易。法院经审理查明的其他事实与原审法院所查明的事实一致。

     
北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

          本案中，刘×主张与父亲刘×4之间存在借名买房关系，并进而要求确认房屋归其所有。但根据已查明的事实，涉案房屋系央产房，属政策性保障住房，且至今不能上市交易。因而，法院认为，即使刘×所述借名买房关系存在，因涉案房屋性质原因，其诉讼请求也应予以驳回。

法院判决如下：

         驳回上诉，维持原判。