李松律师（18610907432）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

李x1在原审法院诉称：

      2008年11月2日，李x1与耿x1签订关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明协议，约定李x1以耿x1的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前，李x1已经支付了购房款，并对房屋进行了装修，一直居住至今。2011年李x1女儿与耿x1的儿子离婚。2012年耿x1起诉李x1要求返还原物。为维护李x1的合法权益，故诉至法院要求：1.确认双方达成的关于购买北京市朝阳区××室经济适用房的协议无效；2.耿x1返还购房款及相关税费178686.64元；3.耿x1返还装修费36112.62元；4.耿x1赔偿购房损失补偿款1020480.35元；5.耿x1赔偿李x1因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元；6.耿x1支付评估费9880元。

李x1在原审法院诉称：

       2008年11月2日，李x1与耿x1签订关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明协议，约定李x1以耿x1的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前，李x1已经支付了购房款，并对房屋进行了装修，一直居住至今。2011年李x1女儿与耿x1的儿子离婚。2012年耿x1起诉李x1要求返还原物。为维护李x1的合法权益，故诉至法院要求：1.确认双方达成的关于购买北京市朝阳区××室经济适用房的协议无效；2.耿x1返还购房款及相关税费178686.64元；3.耿x1返还装修费36112.62元；4.耿x1赔偿购房损失补偿款1020480.35元；5.耿x1赔偿李x1因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元；6.耿x1支付评估费9880元。

原审法院经审理查明：

       李x1与耿x1原系姻亲关系。2005年1月28日，李x1的女儿李杨与耿x1的儿子耿祺登记结婚。2011年7月1日，二人离婚。

     2007年11月21日，耿x1与北京住总房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：耿x1购买的房屋坐落于朝阳区××号住宅楼503号；购房款为167731元；付款方式为一次性付款。

2008年11月2日，耿x1与李x1签署《关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明》，内容为：房屋属性为经济适用房；房屋购买指标为耿x1单位以抽号方式产生，由李杨抽号获取；房屋按套内面积计算，该商品房单价每平方米4005.04元，总价款167731元；房屋出资人为李x1，已付清全款；在取得该房的购买权时，耿祺、李杨及家长耿x1、陈连香（耿x1之妻）曾找到耿伟（耿x1之长子）、陈连俊（耿x1之大儿媳）商议此事，征求意见后，由于耿伟及陈连俊自身原因放弃该房购买权；因耿x1财力有限，同意该房购买款由李x1出资。

关于购房款的支付情况，李x1提交2007年5月28日分两笔向耿x1汇款48000元和120000元的汇款凭证及开发商出具的购房款171372元发票。李x1另交纳专项维修资金3427元，契税1713.72元、产权代办费700元、房屋登记费40元、印制费10元、测绘费60元。

         庭审中，李x1称2009年开发商交付诉争房屋后对房屋进行了装修并居住至今。为此，李x1提交装修合同，支付装修款及购买装修材料的票据，支付物业费、水、电、燃气费等票据佐证。

2010年2月20日，诉争房屋取得房屋产权证，登记于耿x1名下，房屋坐落登记为朝阳区××号；房屋性质为经济适用房。

      审理中，李x1申请对诉争房屋的装修及现价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号确定，法院委托北京京评价格评估有限公司对上述鉴定事项进行评估。2012年11月25日，该评估机构出具价格评估报告书，评估结论为：假定房屋已具备上市交易条件的市场价格为1212000元，装修（含空调）价格为23279.61元。李x1交纳评估费9880元。2013年10月24日，李x1于重新审理过程中以房屋市场价格增长过高为由申请法院对诉争房屋现价值进行重新评估；耿x1认为重新评估缺乏依据，故不同意对房屋价值重新进行评估。法院认为原评估报告的有效期至2013年11月24日，原审时尚未超过该评估报告的有效期，虽房屋价格波动较大，但考虑诉争房屋的性质为经济适用住房，且现尚不符合上市交易的条件，故李x1申请重新评估缺乏相应的依据，法院告知不予准许。

另查，2011年7月1日，双方子女李杨和耿祺在北京市海淀区人民法院调解离婚，确认：双方共同承担债务30万元；位于北京市海淀区××号房屋归二人共有，双方于调解书生效后三十日内共同委托房屋中介机关将房屋出售，出售所得款在扣除应承担的债务后，所剩余款由双方均分。

        2012年3月19日，李杨与耿祺在北京市海淀区人民法院就共有物分割纠纷一案达成调解协议，确认：位于北京市海淀区××号房屋归耿祺所有，耿祺于2012年5月20日之前支付李杨房屋折价款111万元，李杨于收到该笔款项后一个月之内搬出该房屋；该房尚欠银行贷款由耿祺负责偿还；耿祺出售该房屋时由耿祺垫付的营业税由耿祺、李杨二人平均分担；双方尚欠李杨之父李x1借款13万元由耿祺于2012年5月20日前负责还清。经询，耿祺已给付李杨111万元、李x113万元。

         另查，2008年2月22日，李x1与耿x1就双方对上述海淀区房屋和诉争房屋的出资进行核算，确定耿x1出资金额为239247.56元，李x1出资金额为255433.9元（含诉争房屋房款167731元）；李x1出资部分不参加耿祺、李杨以及耿x1的财产分配。耿x1认为此核算明细可以表明双方非借名买房关系。李x1则认为此核算明细证明李x1的出资系其个人财产，与双方儿女财产无关。

庭审中，李x1称为筹集购房款，其与原工作单位提前解除劳动关系，无法享受单位福利，而造成自行负担物业费和供暖费的福利损失。

再查，耿x1已向法院起诉李x1、杨战英及李杨返还原物一案。

原审法院判决认为：

        虽然李x1与耿x1未针对诉争房屋签订正式的书面房屋买卖协议，但结合双方签订的《关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明》，李x1在诉争房屋交付后对房屋装修并入住至今，以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由李x1持有的情况，法院认为双方实际就李x1使用耿x1的购房指标购买诉争房屋达成一致意见，双方之间形成了借名买房关系。因诉争房屋系经济适用房，李x1借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还，耿x1应返还李x1已支付的购房款和相关税费。同时，李x1应返还耿x1诉争房屋。鉴于耿x1已另案起诉，故本案对此不予处理。关于装修费，合同无效后李x1要求赔偿装修损失系合理请求，法院根据评估结论对装修损失的数额予以确定。基于诉争房屋价值提升和李x1已在该房中居住的实际情况，房屋买卖协议无效对李x1产生一定信赖利益损失，但考虑到双方在借名买房时明知诉争房屋属限制上市交易的房屋，双方对协议无效的后果均负有过错，以及李x1与耿x1原系姻亲关系，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此法院根据评估结论，在扣除李x1已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对李x1的损失予以酌定。关于李x1主张的福利损失，因与本案并无必然关联性，且无充分法律依据，故法院对该项请求不予支持。关于评估费，法院根据双方过错程度予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认李x1与耿x1关于北京市朝阳区××号房屋达成的房屋买卖协议无效；二、耿x1于本判决生效后十五日内返还李x1购房款及相关税费十七万七千三百二十二元七角二分；三、耿x1于本判决生效后十五日内赔偿李x1装修费二万三千二百七十九元六角一分；四、耿x1于本判决生效后十五内赔偿李x1购房损失六十万元；五、驳回李x1的其他诉讼请求。

       耿x1不服原审法院判决，向法院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，判决驳回李x1原审的全部诉讼请求。上诉理由：原审在李x1、耿x1之间根本不存在借名买房的合同关系情况下，将出资关系错误认定为双方间存在借名买房关系，并在此基础上判决耿x1赔偿信赖利益损失，并承担相关费用，属于认定事实不清。原审未按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖案件指导意见》处理本案，认定借名买房不是依法认定，而仅是推理过程未依据事实判断。原审不认定双方签署的《关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明》是借名买房协议，但又将其作为认定借名买房关系的依据，自相矛盾。李x1在涉案房屋中装修、居住的状态不能作为双方借名买房的法律依据。购房合同等文件由李x1持有亦不能作为认定借名买房的依据。根据2008年2月22日双方出资核算材料证明，李x1的出资与耿x1、耿褀、李杨的财产是界限清楚的，李x1的出资与耿x1、耿褀、李杨的财产权无关。原审对该证据不予采纳是错误。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院予以纠正。

李x1辩称：

        李x1与耿x1之间形成了借名买房的合同关系，由于该合同违反相关政策、法规的规定，导致借名买房合同无效。基于借名买房合同无效，耿x1应当返还和赔偿李x1的各项损失。在借名买房过程中，李x1无主观过错，耿x1应赔偿李x1的信赖利益损失。双方签订的协议不是借条，故不能确定为借贷关系。原审事实清楚，适用法律正确，同意原审判决，不同意耿x1的上诉请求。

法院经审理查明：

          耿x1对原审关于李x1支付各项税费的认定有异议，但未提交相应证据。对原审认定的其他事实无争议。李x1对原审法院认定的事实无争议，且法院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故法院对原审法院认定的事实予以确认。李x1于2012年8月起诉耿x1房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2013年3月22日作出（2012）朝民初字第28528号民事判决书，耿x1对该判决不服向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第7438号裁定书裁定，撤销（2012）朝民初字第28528号民事判决书，发回北京市朝阳区人民法院重审。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

 

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

        原审法院结合双方签订的《关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明》，李x1对涉案房屋装修并入住，以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由李x1持有等事实，认为双方实际就李x1使用耿x1的购房指标购买诉争房屋达成一致意见，确认双方形成借名买房关系的认定正确。由于涉案房屋系经济适用房，李x1借名买房行为属无效，不符合相关政策、法规的规定。原审认定双方的房屋买卖协议无效是基于涉案房屋的性质，确认双方形成借名买房关系是根据上述朝阳区垡头××号产权及资产说明，以及涉案房屋的出资、使用等事实，并非主观推理臆造，事实的认定与对合同效力的判断并不矛盾。鉴于此，耿x1应当返还购房款及相关税费。关于装修费和购房损失，原审根据评估结论酌情确定并无不当。

         关于李x1主张的福利损失，原审不予支持正确。耿x1提交的证据不能直接证明其意见，法院对此不予采信。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。