李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

原告王先生、黄女士向法院提出如下诉讼请求：

        1、请求法院判令北京市通州区梨园镇魏家坟村久居雅园1区12号住宅楼1层1单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）的所有权归原告所有；2、要求被告负担本案诉讼费用。

事实和理由：
       2010年，原告为了投资需要购买涉案XXX号房屋，因考虑到投资成本问题，故与被告协商以被告的名义购买涉案房屋，房屋所有权归原告所有，购房款和月供等均由原告偿还，全部手续由原告办理，对此被告予以认同。于是原告以被告名义购买了涉案房屋，交纳了首付款并偿还月供。后原告得知被告未经原告同意私自办理了收房手续，并以房主的名义欲处分涉案房屋，为此原告找被告解决此事，被告却以拒听电话等方式对原告置之不理，被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，原告起诉至法院，要求判决支持其诉讼请求。

被告黄先生、阮女士辩称：

        原告王先生作为本案原告主体不适格。黄先生及阮女士夫妇委托黄先生的姐姐黄女士在北京购买的XXX号房屋，此事与王先生并无法律上的关联。且黄女士代为出具的房屋首付和月供，本案中黄先生与黄女士是委托的法律关系，与原告王先生不存在买卖、委托等法律关系，因此本案中王先生作为原告主体不适格。涉案房屋的购买人是黄先生，事实清楚，证据确凿，并不存在借名买房的情况。2016年2月3日，黄先生、阮女士与黄女士和王先生签订了协议，协议中已经明确了涉案房屋归黄先生所有。综上所述，原告所述的借名买房的事实不存在，原告的诉讼请求和事实理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：

        原告王先生与黄女士系夫妻，二人于2003年4月18日登记结婚。被告黄先生与阮女士系夫妻，二人于2007年3月15日登记结婚。黄女士与黄先生系姐弟关系。2010年3月，黄先生与北京亚通房地产开发有限公司（以下简称亚通公司）签订《商品房预售合同》，约定黄先生购买亚通公司开发建设的北京市通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园A区12#住宅楼1层1单元XXX房屋（即涉案XXX号房屋），房屋总价款为人民币1683989元，付款方式约定买受人黄先生采用按揭贷款方式支付房款，于2010年3月8日前向出卖人支付353989元（含定金2万元）作为该商品房的首付款，其余房款133万元由买受人黄先生采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。

        2010年4月28日，黄先生、阮女士作为委托人、黄女士作为受托人在福建省三明市公证处（以下简称三明市公证处）办理了委托公证，三明市公证处于当日出具了《公证书》，公证内容为：黄先生、阮女士夫妇准备以按揭贷款方式购买北京市通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园A区（海棠湾嘉园）12#住宅楼1层1单元XXX，因我们夫妻双方均在福建省三明市工作，无法亲自前往北京办理该房的购房合同签订、交纳房屋首付款及其他与房屋有关的相关费用；房、地产权登记及按揭贷款、抵押登记；验房、领取房屋钥匙；领取该房屋的房产证；还款、提前还贷及今后如有涉及该房屋出租或出售所有一切相关手续，现委托受托人全权办理与该房屋有权的一切事宜，其为办理上述事宜所签署的有关文书我们均予以认可。委托期限：本授权委托书自委托人签字之日起生效至办完以上所有相关事止。黄先生、阮女士作为委托人签字确认。

        2015年2月，黄先生办理了XXX号房屋的收房及入住手续。2015年8月，涉案XXX号的房屋所有权证予以颁发，登载的房屋所有权人为黄先生。黄先生在收房后将房屋进行了装修，后将房屋对外出租。

本案审理过程中，被告提交了2016年2月3日的《协议书》一份，协议甲方为黄先生、阮女士，乙方为王先生、黄女士。协议书内容为：甲乙双方达成如下协议：1、甲方承诺于签收本协议快递当日支付人民币现金20万元给乙方；于2016年4月30日前支付人民币现金10万元给乙方；所有款项均汇入黄女士个人账户。账户为（省去）。2、甲方承诺滨江新城两套房屋的抵押贷款合同到期时（具体到期日见乙方公司与银行签署的抵押贷款合同）按时全额归还贷款。3、乙方承诺在足额收到甲方汇款后自愿放弃诉讼关于北京和厦门两处房产产权归属纠纷的权利，明确北京和厦门两处房产产权归属于甲方。同时明确双方无任何经济纠纷。4、如果甲乙双方有一方不能履行本协议的承诺内容，则本协议无效，由此产生的一切损失由违约一方承担。协议落款处有甲黄先生、阮女士的签字和身份证号，有乙方王先生和黄女士的签字和身份证号。黄女士和黄先生的母亲曾女士、姨母曾某作为见证人在协议书签字确认。

2016年2月10日，黄先生向协议书上载明的黄女士的账户转款20万元。2016年4月29日，黄先生向协议书上载明的黄女士的账户转款10万元。

       本案审理过程中，原告表示涉案房屋的购买人为王先生、黄女士夫妇，2010年3月购房时，王先生名下已经有一套房屋，如果以王先生的名义购买房屋贷款利率较高，因此就以黄先生的名义购买的房屋、以黄先生的名义签订的购房及贷款合同等手续。涉案房屋的预售合同是王先生代黄先生签署的，因此购房及贷款的相关资料最初都保存在原告处，房屋的首付款及2015年1月之前的银行月供也是原告支付的。原告同时表示2015年1月原告想出售涉案房屋，因此原告将购房及贷款的资料都转交给了被告，让被告出售涉案房屋。原告表示虽然2015年2月之后的银行月供都是由被告偿还的，但当时双方商定被告偿还的月供将从售房款中予以扣除。原告根据上述认为涉案房屋的实际购买人为原告，因此要求确认涉案XXX号房屋归其所有。

       被告表示涉案房屋系黄先生购买的，因当时其在福建省三明市工作，因此委托原告代为办理的购房及贷款手续，2010年4月双方办理的委托公证书可以证明以上事实。被告同时表示涉案房屋的首付款和2015年1月之前的银行月供是原告支付的，但当时的情况是双方在合作做生意，有很多资金上的往来，因此原告支付首付款和2015年1月之前月供的性质为垫付，2015年1月双方进行投资结算，将生意往来资金和被告垫付的首付款和月供等进行了统一结算，投资结算后即2015年2月之后的银行月供即由被告负责偿还。2015年年底，原告突然威胁、恐吓黄先生及黄先生的父母，向父母索要钱款，被告表示为使父母免受原告的威胁和恐吓，经双方协商一致后起草了2016年2月协议书的内容，并将协议书电子版发送给新加坡的原告，原告夫妇签字确认后从新加坡寄回国内，被告夫妇签字确认后，见证人曾女士和曾某签字确认，后将该协议书寄给新加坡的原告。被告表示2016年2月协议书上已经明确了双方之前所有的债务往来没有纠纷，且明确了北京和厦门的两处房产归被告所有，被告已经按照协议书约定的款项支付原告。本案中原告再次起诉要求确认房屋归属没有任何事实和法律依据。被告同时表示原告所述的借名买房的事实并不存在，原告并未对其陈述的借名买房的说法提供相应证据。

       本案审理过程中，原告申请对2016年2月协议书上的王先生的签名、指纹进行笔迹鉴定，被告申请对2016年2月协议书上王先生的身份证号进行笔迹鉴定，法院委托北京明正司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定结论为该协议书上王先生的签名与鉴定样本上的王先生的签名字迹不是同一人所书写，该协议书上王先生的指印与鉴定样本上的王先生指印并非同一人捺印形成，该协议书上的王先生的身份证号系王先生本人书写。原告对上述鉴定结论中王先生的签名及指纹的鉴定结论不持异议，但对其中王先生身份证号的鉴定结论存有异议，表示该身份证号并非王先生本人书写，认为在签名及指纹并非自己本人书写和捺印的情况下自行书写身份证号有违常理；王先生同时表示黄女士是小学老师，系统的接受过临摹的专业训练，该身份证号很有可能是黄女士模仿王先生的书写习惯书写的，原告据此申请对协议书上王先生的身份证号的书写进行重新鉴定。

       本案审理过程中，曾某作为证人到庭作证，曾某陈述2012年开始原被告双方开始合作做生意，2015年1月份左右，黄女士告诉曾某说涉案房屋是帮黄先生垫资购买的，后来通过生意往来和结算将生意和买房的账目都相互算清了，2015年2月之后的银行贷款由黄先生偿还。2015年下半年，黄女士和王先生通过微信方式告知其本人和曾女士，要求黄先生支付一笔钱，否则就要举报黄先生。曾某表示经其本人居间协调，由被告支付原告30万元，房屋就与王先生和黄女士无关了，双方均同意了，后原告起草了协议书，原告签字、摁手印确认后从新加坡寄给国内的曾某，后被告签字确认后，曾某和曾女士签字确认，后曾某通过微信的方式将协议书发给了黄女士。曾某表示2016年开始王先生又给曾某和曾女士打电话，表示资金困难，要求帮忙筹款，后曾某给王先生汇款10余万元。2016年10月，王先生又威胁曾女士，说要送花圈到被告单位，后曾某又给王先生汇款40万元。曾某表示协议书的内容王先生是知情并同意的，因为协议书的内容是王先生和黄女士共同与曾某沟通的。曾某提交了其与黄女士之间的微信聊天记录，其中黄女士发送给曾某的微信记录中有如下内容：你（指曾某）转达下，王先生前面给我留言，说9月4日在北京通州法院开庭，黄先生下周去北京领取开庭通知书，房子王先生今天申请保全了。黄先生的房子已经卖掉了，7月17日成交的，400万。买家已经付给他首期款包括定金130万，原先银行的贷款110万买家也帮他还给银行了，中介服务费10万也付过了。但是现在王先生把房子保全了，所以没结束之前这套房子不可能最后过户，那么，黄先生就需要赔偿买家的损失，退还所有人家支付过的钱总共240万，并且再赔偿定金20万，赔偿给买家违约金为总房款的20%也就是80万。王先生说，他就是等到黄先生把房子成交了才申请保全及上法庭，目的就是整死黄先生。原告对该微信记录的真实性认可，但表示黄女士的父母因经济压力问题多次向黄女士施压，要求原告黄女士夫妇对被告进行经济上的援助，在此情况下黄女士未征得王先生同意的情况下隐瞒王先生签署了《协议书》。本案审理过程中原告王先生拿到被告提交的协议书后经向黄女士核实，黄女士才将上述事实告知了王先生，因此无论黄女士签署协议书的初衷，还是发送微信的初衷，都是希望通过妥协、示弱的方式向父母祈求，欺瞒父母不再向自己施压。

本案审理过程中，原告申请对涉案XXX号房屋进行查封，并提供了担保，法院于2017年8月18日作出（2017）京0112民初x号民事裁定书，裁定对被告黄先生名下的涉案XXX号房屋予以查封，查封期间不得出卖、转让、办理房屋抵押。被告表示2017年7月，黄先生与案外人李女士签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给李女士，原告对此也是知情的，原告在此情况下申请查封涉案房屋导致其与李女士的买卖合同无法继续履行，因此被告认为原告的查封属于恶意查封，并表示黄女士与曾某的微信聊天记录可以证实上述事实。

上述事实，有商品房预售合同、借款合同、招商银行卡历史交易明细、工商银行卡网银截屏及历史交易明细、结婚证、房屋所有权证、公证书、协议书、转账凭证、入住费用收据、鉴定报告书、鉴定费发票、证人曾某证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

        公民的合法权益受法律保护。本案双方争议的焦点问题是双方之间是否存在借名买房的法律关系及涉案XXX号房屋的产权归属。因涉案房屋的预售合同的买受人为黄先生，产权证书登载的房屋所有权人为黄先生，原告认为黄先生系涉案房屋的名义上的所有权人，涉案房屋是原告借被告名义购买的、原告为涉案房屋事实上的所有权人，根          据不动产登记的公示公信原则及本案的上述案情分析，原告负有对双方之间存在借名买房法律关系的举证责任。

根据本案查明的事实，2010年3月，黄先生与亚通公司签订预售合同，从亚通公司出购买涉案XXX号房屋，后2015年2月黄先生办理了涉案房屋的收房和入住手续，并对房屋进行装修后对外出租。2015年8月颁发的涉案房屋的产权证书上载明的房屋所有权人系黄先生。虽然涉案房屋的购房合同是原告代为签署的，房屋的首付款和2015年1月之前的银行贷款是原告偿还的，但2010年4月的委托公证可以证明原告系以黄先生受托人的身份签订的购房合同，原告办理购房及贷款事宜均是接受黄先生的委托、以黄先生受托人的身份而为之。2015年2月之后的银行贷款系由黄先生偿还，2016年2月双方签署协议书，已经明确约定了北京和厦门的两套房屋产权归被告，被告亦按照协议书约定向原告支付了30万元款项，由上述证据和事实可以认定：涉案房屋系黄先生出资购买、黄先生委托原告作为受托人签署的购房合同、办理的购房手续等事宜，房屋的首付款和2015年1月之前的银行贷款系原告代黄先生垫付，双方关于垫付款项已经进行了结算和处理，并签署了协议书，明确载明涉案房屋归被告所有，被告按照协议书约定将30万元款项支付给了原告，双方关于涉案房屋的归属问题已经处理完毕。本案中原告以借名买房为由要求确认涉案XXX号房屋归其所有的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。

         关于2016年2月协议书上王先生的签名、指纹和身份证号鉴定问题，双方对王先生签名、指纹的鉴定结论予以认可，法院对此不持异议。原告对关于王先生身份证号的鉴定结论不予认可，并申请进行重新鉴定，法院认为的鉴定结论是本案认定事实的证据之一，《民事诉讼法》等相关法律规定对启动重新鉴定予以了明确规定，本案中原告要求重新鉴定的理由不符合相关法律规定，法院对此不予准许。虽然2016年2月的协议书上王先生的签名和指纹并非王先生本人书写和捺印的，但2016年2月的协议书是在证人曾某的居间协调下达成的，曾某出庭陈述协议书内容是王先生、黄女士一起与曾某沟通的证言，曾某的证人证言、曾某与黄女士之间的微信聊天记录及王先生本人在协议书上书写身份证号等事实及证据，形成一条完整的证据链，证明了王先生参与了协议书商谈、起草及对协议书内容知情的事实，故法院对王先生所述对2016年2月的协议书不知情、亦不认可的辩解意见，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告王先生、黄女士的诉讼请求。