李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
原告田全元诉称：
      原告与被告张国俊系夫妻关系。被告张国俊与被告张国凤系姐妹关系。原告与张国俊于1984年12月29日登记结婚，2000年购买北京市丰台区南苑北里三区1号楼5层6-511号房屋，并登记在张国俊名下。该房屋系婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。由于张国凤、张国俊姐妹关系很好，且张国凤的子女在城里上学无处居住，涉案房屋自购买后一直借给张国凤一家居住。原告也曾向张国俊提出要回房屋，但张国俊始终不同意。2010年初，原告与张国俊夫妻关系出现矛盾，之后一直争吵不断，原告曾多次向张国俊提出离婚，但其始终不同意离婚。2014年，原告再次提出离婚，在协商离婚的过程中，张国俊告知原告涉案房屋已经过户给了张国凤，张国凤也给了相关的购房款，该房屋已经是张国凤的房产，不属于夫妻共同财产，原告不能提出分割的要求。同时，张国俊出示其与张国凤于2011年9月2日签订的《北京市存量房买卖合同》，成交价格为218991元。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题解释（一）》第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……。”综上所述，原告认为，涉案房屋系原告与张国俊的夫妻共同财产，二被告系亲姐妹，二人恶意串通，其签订的房屋买卖合同的行为严重侵犯了原告的合法权益，张国俊无权单独处分夫妻共有房屋，张国凤也不是善意的第三人，故为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令二被告于2011年9月2日签订的《北京市存量房买卖合同》（合同编号：CW179000）无效、要求被告张国凤将涉案房屋恢复登记至被告张国俊名下、诉讼费由二被告承担。
 
被告张国俊辩称：
       原告所述属实。2000年我委托张国凤作为我的代理人，办理房屋买卖手续，该房屋系原告与我的夫妻共同财产。2011年我确实背着原告将涉案房屋卖给张国凤，故我同意原告的诉讼请求。
 
被告张国凤辩称：
       原告所述与事实不符。2000年时，张国凤、张国俊及田全元约定，由张国凤购买涉诉房屋，张国凤及家人四处筹钱，支付141197元购买了涉诉房屋，田全元对此事完全知情。2006年涉诉房屋房产证下发，因购房发票上交款人处记载的是张国凤的名字，工作人员称必须与签订合同的人名字相同，才能办理房产证，故将发票上交款人张国凤名字后面又加上张国俊名字，房产登记在张国俊名下。2011年9月2日，张国俊与张国凤签订《存量房屋买卖合同》，涉诉房屋已满五年，可以上市交易，该合同是对2000年借名买房的确认。依法成立的合同，自合同成立时生效，该合同是双方真实意思的表示，合同内容并未违反法律法规，且田全元对整个事件的过程非常清楚，不存在其所说的张国俊擅自处分的情况，故该房屋买卖合同有效。从2000年开始，张国凤及家人对诉争房屋进行了装修，一直在诉争房屋内居住使用至今，并持有所有的购房票据，物业合同和供暖合同都是由张国凤签订，张国凤是涉诉房屋的实际所有权人。现张国凤已经取得房屋所有权证书，《存量房屋买卖合同》已经履行完毕，田全元主张合同无效没有事实和法律依据。综上，张国俊和张国凤签订的《存量房屋买卖合同》是合法、有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
经审理查明：
      2000年11月30日，张国俊与北京市大成房地产开发总公司签订《北京市经济适用住房买卖合同》。张国凤为购买南苑北里1号楼6门511室，借用张国俊名义，支付141197元购房款（购房款发票“购房单位”处记载张国凤、张国俊两个名字，但张国凤名字上明显有划痕，张国凤解释为在2006年办理房产证时工作人员要求购房发票上交款人姓名应与购房合同购买人姓名相同，随即将张国凤名字划掉，后填写上张国俊名字），对房屋进行装修，以自己的名义签订物业合同及供暖合同，自2000年在上述房屋居住至今。2006年，上述房屋下发房产证，登记在张国俊名下。2011年9月2日，张国俊与张国凤签订《存量房屋买卖合同》，约定价款218991元，并将上述房屋过户至张国凤名下。张国俊及张国凤均认可218991元房款未实际支付，但张国俊表示系张国凤之前承诺过户后即付款，但未付；张国凤表示该218991元系在过户大厅工作人员按照当时房价估算的，仅为了办理过户手续，而非真实买卖支付的价款。
      庭审中，张国凤提交自己爱人书写的《备忘录》，以证明2000年141197元系其凑钱支付，田全元、张国俊不予认可。庭后，田全元提交张国俊存折一张，记载2000年11月7日支取现金80000元用于购买上述房屋，张国俊表示认可，张国凤表示该80000元系田全元、张国俊借给自己的，后已归还。
       庭审中，张国凤提交录音证据一份，以证明2000年张国凤实际出资购买涉诉房屋及2011年张国俊将房屋过户至张国凤名下之事田全元均知情。田全元表示该录音系偷录，谈话内容涉及个人及家庭隐私，未征得谈话人同意，系非法证据，且录音系节选，并不完整，不真实，录音中涉及案外人谈话，具有证人证言性质，应出庭接受质询，故该录音证据不应采纳。张国俊表示录音不完整，录音提供的是光盘，无法与原始录音载体核对，录音中涉及案外人谈话，不予质证，谈话内容存在剪接，对该录音真实性、合法性、关联性均不认可。
      另，田全元亦提交录音证据一份，以证明张国凤录音中提到的大哥张国明称对该事件知晓，与事实不符，为此张国明专门录音称对该事件不知情。张国俊对该录音表示认可。张国凤对该录音真实性、关联性不认可，认为张国明应作为证人出庭接受质询。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市经济适用住房买卖合同》、张国俊名下的房产证复印件、《存量房屋买卖合同》、存量房交易结算资金自行划转声明、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记询问笔录、2000年购房发票、张国凤名下的房产证原件、装修票据、代收代缴供暖费协议书、物业管理协议书及相关证据在案佐证。
 
北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：
       本案的争议焦点为涉诉房屋在2011年过户给张国凤之前的性质认定。根据案情，2000年张国凤为了享受购房优惠，借用张国俊名义，出资购买涉诉房屋，持有房屋所有权利凭证，并对该房屋进行装修，自2000年至今居住在该房屋内，签订了物业合同及供暖合同，均可以推定张国俊与张国凤口头借名买房合同成立并生效。2011年，虽张国俊与张国凤签订了《存量房屋买卖合同》，但实质没有对房屋买卖的合意，仅为了办理过户手续而签订，应视为系对2000年口头借名买房合同的确认。田全元及张国俊称该房屋系其交纳购房款，为夫妻共同财产，张国凤系借住，以张国俊未经其同意擅自将房屋出售给张国凤为由主张合同无效，均证据不足，法院不予采信。故对田全元要求确认张国俊与张国凤签订的《存量房屋买卖合同》无效并要求将房屋恢复登记至张国俊名下的诉讼请求，法院 不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：
驳回原告田全元的全部诉讼请求。